부동산을 구매할 때 많은 사람들이 간과하기 쉬운 중요한 개념이 있습니다. 그것이 바로좌절감입니다.
세테이크백은 건축기준법에 따라 건물을 도로 경계선으로부터 일정 거리만큼 후퇴시켜 건축하는 것을 말한다. 이 제도는 도로 폭을 확보해 방재성과 통행의 안전성을 높이는 것을 목적으로 한다.
부동산 구매를 고려하고 있는 사람이라면 세타백에 대한 이해는 매우 중요하다. 왜냐하면 세테이크백이 필요한 토지에서는 실제 건축 가능한 면적이 대지면적보다 작아져 건물의 규모와 부동산 가치에 직접적인 영향을 미치기 때문이다.
본 기사에서는 INA&Associates가 부동산 거래 전문가로서 수많은 부동산 거래에 참여한 경험을 바탕으로 세테이크백의 기본 개념부터 실제 영향까지 일반인들도 쉽게 이해할 수 있도록 설명하고자 합니다. 토지 활용이나 부동산 투자를 고려하고 계신 분이라면 꼭 끝까지 읽어보시기 바랍니다.
세테이크백은 건축법 제42조 제2항에 규정된 중요한 건축 제한이다. 구체적으로 폭 4m 미만의 도로에 접한 대지에서는 건물을 도로 중심선으로부터 2m 후퇴한 위치에 건축하도록 의무화하고 있다.
이 제도가 마련된 배경에는 전후 급속한 도시화에 따라 좁은 도로에 접한 주택지가 많이 형성되었다는 역사적 배경이 있다. 폭 4m 미만의 도로에서는 긴급차량의 통행이 어려워 화재 시 대피와 소방 활동에 지장을 초래할 가능성이 높다.
세트백의 주요 목적은 다음과 같다.
방재 기능의 향상이가장 중요한 목적이다. 도로 폭을 사실상 4미터 확보함으로써 소방차, 구급차 등 긴급차량의 원활한 통행이 가능해진다. 또한 화재 시 연소 확대 방지 효과도 기대할 수 있다.
교통안전 확보도중요한 목적 중 하나다. 보행자와 차량이 안전하게 교행할 수 있는 도로 폭을 확보해 교통사고 위험을 줄인다. 특히 어린이와 노약자의 안전한 통행을 고려한 제도 설계로 되어 있다.
양호한 주거환경형성으로 일조 및 통풍 확보, 경관 개선에도 기여한다. 건물 간 거리를 적절히 유지함으로써 사생활 보호와 소음 저감 효과도 기대할 수 있다.
건축기준법 제42조 제2항에서는 '폭 4m 미만의 도로로서 특정 행정청이 지정한 것'을 도로로 간주한다고 규정하고 있다. 이러한 도로를제2항 도로또는간주도로라고 합니다.
2항 도로에 접한 대지에서는 도로의 중심선으로부터 2미터의 선을 도로 경계선으로 간주하여 그 선보다 도로 쪽에는 건물을 지을 수 없다. 이 후퇴한 부분을 이격거리(Setback ) 라고 합니다.
중요한 점은 이 후퇴 부분은 대지면적에는 포함되지만 건축면적이나 용적률 계산에서는 제외된다는 점입니다. 즉, 실제로 건물을 지을 수 있는 유효 대지면적이 줄어들게 됩니다.
건축허가 신청 시에는 세테이크백 부분을 명확하게 도면에 표시해야 합니다. 또한, 세틈새 부분에는 건물뿐만 아니라 대문이나 담장 등의 공작물도 설치할 수 없습니다. 단, 지하 구조물에 대해서는 일정한 조건 하에서 설치가 허용되는 경우가 있습니다.
도로 폭원과 세틈새의 관계를 이해하기 위해서는 먼저 도로의 종류를 파악하는 것이 중요합니다. 건축법에서는 도로를 다음과 같이 분류하고 있습니다.
| 도로의 종류 | 폭원 | 세트백의 필요성 여부 | 비고 |
| 1항 1호 도로 | 4m 이상 | 불필요 | 도로법에 의한 도로 |
| 1항2호 도로 | 4m 이상 | 불필요 | 도시계획법 등에 의한 도로 |
| 1항3호 도로 | 4m 이상 | 불필요 | 기존 도로(1943년 11월 23일 현재 존재) |
| 1항 4호 도로 | 4m 이상 | 불필요 | 도시계획도로 등 |
| 1항 5호 도로 | 4m 이상 | 불필요 | 위치 지정 도로 |
| 2항 도로 | 4m 미만 | 필요 | 간주도로 |
2항 도로의 판단 기준은여러 요건을 충족해야 한다. 첫째, 1943년 11월 23일 기준으로 건축물이 들어서 있는 것이 전제 조건입니다. 둘째, 현재도 일반 통행에 제공되고 있어야 합니다. 또한, 특정 행정청이 2항 도로로 지정하고 있는 것이 요건입니다.
이격거리의 계산방법은 도로의 중심선으로부터 2미터를 기준으로 합니다. 단, 도로의 한쪽이 강이나 절벽 등인 경우에는 그 경계선으로부터 4미터를 후퇴해야 합니다. 또한, 모퉁이 땅의 경우 두 도로 모두에 대해 세팅백이 필요할 수 있습니다.
특례 규정도존재합니다. 특정 행정기관이 인정하는 경우에는 이격거리를 완화할 수 있는 경우가 있습니다. 예를 들어 지형적 제약이 있거나 주변 건축물과의 관계에서 합리적이지 않은 경우 등입니다. 다만, 이러한 특례 적용은 매우 제한적이기 때문에 사전에 충분한 검토와 협의가 필요합니다.
세테이크백 부분의 토지 이용에는 엄격한 제한이 있습니다.건축물의 건축금지가 가장 기본적인 제한입니다. 주택의 일부는 물론이고 창고나 차고 등을 지을 수 없습니다.
공작물 설치 제한도중요한 포인트입니다. 대문, 담장, 옹벽 등의 공작물도 원칙적으로 설치가 금지되어 있습니다. 단, 도로관리자의 허가를 받은 경우에는 일정한 공작물 설치가 허용되는 경우가 있습니다.
식재나 포장에대해서는 비교적 자유도가 높은 편이다. 화단이나 잔디, 자갈 깔기 등은 가능하지만, 향후 도로로 정비될 가능성을 고려해야 합니다.
주차장으로의이용은 일반적으로 허용됩니다. 단, 지붕이 있는 차고나 기계식 주차장 설치는 건축물로 간주되어 금지되어 있습니다. 푸른 하늘 주차장으로만 사용해야 합니다.
지하 이용에대해서는 일정한 조건 하에서 허용되는 경우가 있습니다. 지하실이나 지하차고 등은 지표면으로부터 일정 깊이 이하라면 설치가 가능한 경우가 있습니다. 단, 구조와 안전성에 대한 엄격한 기준이 있으므로 사전 확인이 필요합니다.
세테이크백이 필요한 경우를 정확히 판단하기 위해서는 여러 조건을 종합적으로 검토해야 한다.가장 기본적인조건은 부지가 폭 4m 미만의 이면도로에 접해 있어야 한다.
도로 폭원의 측정방법은 도로 양 끝 경계선 사이의 최단 거리로 측정합니다. 도로가 구부러져 있거나 폭이 일정하지 않은 경우 가장 좁은 부분의 폭을 기준으로 한다. 측정은 수평거리로 측정하며, 경사가 있는 경우에도 수평 투영거리로 판단합니다.
접도 요건도중요한 판단 요소입니다. 건축법에서는 대지가 도로에 2미터 이상 접해 있는 것이 건축의 전제 조건이며, 2항 도로의 경우, 세타백 후 도로 경계선에 2미터 이상 접해있어야 합니다.
건축물의 용도에따른 제한도 있습니다. 주택이나 사무실 등 일반 건축물은 물론 공장이나 창고 등 특수 건축물에 대해서도 마찬가지로 세테이크백이 적용됩니다. 단, 용도에 따라 추가적인 제한이 있을 수 있습니다.
모퉁이 땅의경우 특히 주의가 필요한데, 두 개의 도로에 접한 모퉁이 땅의 경우 두 도로 모두에 대한 세테이크백이 필요한 경우가 있습니다. 이 경우, 세틈막이 부분이 겹치는 모퉁이 부분에서는 더 엄격한 제한이 적용됩니다.
| 사례 | 도로 A 폭원 | 도로 B 폭원 | 셋트백 필요여부 | 주의점 |
| 모퉁이 땅① | 3.5m | 4.0m | 도로A만 필요 | 4m 이상의 도로변은 불필요 |
| 모퉁이 땅 ②) | 3.0m | 3.5m | 모두 필요 | 모서리 부분은 중복 제한 |
| 모퉁이 ③ 코너지 | 2.5m | 6.0m | 도로A만 필요 | 폭 차이가 큰 경우 |
도로의 한쪽이 강이나 절벽인경우, 이격거리 계산 방법이 다릅니다. 보통은 도로 중심선으로부터 2미터이지만, 이 경우 강이나 절벽 경계선으로부터 4미터를 후퇴해야 합니다. 이는 도로의 확장이 물리적으로 불가능하기 때문에 건축이 가능한 쪽에 더 큰 부담을 요구하는 제도 설계입니다.
차도의경우 판단이 특히 복잡하다. 차도라도 일정 조건을 충족하면 2항 도로로 지정될 수 있습니다. 중요한 것은 도로의 소유 형태가 아니라 공공의 통행에 제공되고 있는지의 여부입니다.
기존 부적격 건축물의처리도 중요한 포인트입니다. 세테이크백 제도 시행 이전에 건축된 건물로 현재 기준에 적합하지 않은 경우에도 기존 부적합 건축물로 존치를 인정하고 있습니다. 다만, 대규모 증축 및 개축을 하는 경우에는 현행 기준에 적합해야 합니다.
측량의필요성은 세테이크백이 필요한 토지에서는 필수적인 절차입니다. 정확한 도로경계선 확정과 세테이크백 라인의 설정이 필요합니다. 이 측량은 건축허가 신청의 전제 조건이 됩니다.
측량절차는 다음과 같습니다. 먼저 도로관리자와 협의하여 도로경계선을 확정합니다. 다음으로 도로 중심선을 측정하고 거기서 2미터 후퇴한 선을 이격선으로 설정합니다. 마지막으로, 이격거리 부분의 면적을 정확하게 계산합니다.
측량비용은 토지의 규모와 형태, 도로 상황에 따라 다르지만 일반적으로 20만~50만 엔 정도가 시세입니다. 복잡한 형상의 토지나 인접지와의 경계확정이 필요한 경우에는 비용이 더 늘어날 수 있습니다.
측량도서 작성은현황측량도, 세테이크백도, 면적 계산서 등의 도서를 작성합니다. 이러한 도서는 건축허가 신청이나 부동산 등기 시 필요합니다. 또한 향후 매매 시에도 중요한 자료가 됩니다.
사전 협의의중요성은 셋백이 관련된 건축 계획에서 특히 중요합니다. 건축허가 신청 전에 특정 행정청의 건축지도과 등에서 사전 상담을 하는 것을 강력히 권장합니다. 이 단계에서 셋백의 필요 여부와 구체적인 제한 내용을 확인할 수 있습니다.
필요한서류는 다양합니다. 현황측량도, 공도, 등기부등본, 도로대장, 건축계획 개요서 등이 기본적인 서류가 됩니다. 또한, 도로의 이력을 보여주는 자료나 주변 건축물의 현황을 보여주는 자료도 필요할 수 있습니다.
심사기간은 일반 건축허가 신청보다 장기간이 소요될 수 있습니다. 세트백 판정이나 측량도서의 확인에 시간이 소요되기 때문입니다. 여유 있는 일정 설정이 중요합니다.
주변 대응도중요한 요소입니다. 세트백으로 인해 건물 배치가 변경되는 경우, 인근 주민들에게 설명하고 이해를 구하는 것이 원활한 건축공사의 전제조건이 됩니다. 특히 경계와 관련된 공사는 사전에 충분한 설명이 필요합니다.
세테이크백이 부동산에 미치는 가장 직접적인 영향은건축 가능 면적의감소입니다. 세테이크백 부분은 대지면적에 포함되지만 건물을 지을 수 없기 때문에 실질적인 유효 대지면적이 감소하게 된다.
면적 감소를 구체적으로 계산해보면 다음과 같다. 대지면적 150평방미터, 도로 폭 3.5미터, 도로에 접한 대지면적 15미터의 토지를 가정한다. 이 경우 도로 중심선으로부터 2미터의 이격거리가 필요하지만, 현재 도로 경계선으로부터 약 0.25미터 후퇴해야 한다. 이 경우 이격거리는 15m×0.25m=3.75평방미터가 되며, 유효부지면적은 146.25평방미터로 감소한다.
| 항목 | 세트백 전 | 세트백 후 | 차이 |
| 대지면적 | 150㎡(약 150평) | 150㎡ | 변동 없음 |
| 유효부지면적 | 150㎡ | 146.25㎡ | -3.75㎡ 감소 |
| 건축가능면적(건폐율 60%) | 90㎡ | 87.75㎡ | -2.25㎡ |
| 연면적(용적률 150%) | 225㎡ | 219.38㎡ | -5.62㎡ |
건폐율에 미치는영향도 중요한 요소입니다. 건폐율은 유효 대지면적에 대해 계산되기 때문에, 세타백으로 인해 건축 가능한 건축 면적이 감소하게 됩니다. 위의 예에서 건폐율 60% 지역에서는 건축 가능 면적이 2.25㎡ 감소하게 됩니다.
토지가격에 미치는영향은 세테이크백의 유무에 따라 크게 달라진다. 일반적으로 세테이크백이 필요한 토지는 같은 조건에서 세테이크백이 필요 없는 토지에 비해 5%~15% 정도 가격이 낮게 형성되는 경향이 있다.
가격 평가의 고려요소는 여러 가지가 있습니다. 세테이크백 면적의 크기, 도로 폭원 현황, 향후 도로 정비 계획, 주변 지역 개발 상황 등을 종합적으로 평가한다. 특히, 세테이크백 면적이 크거나 모퉁이 땅으로 여러 방향으로 세테이크백이 필요한 경우 가격에 미치는 영향이 더 커집니다.
건축 비용에 미치는 영향도고려해야 한다. 세타백으로 인해 건축 가능 면적이 감소하는 경우, 동일한 연면적을 확보하기 위해서는 건물을 고층화해야 한다. 이로 인해 구조 및 설비 사양이 변경되어 건축 비용이 증가할 수 있습니다.
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세트백 면적 비율 |
토지가격에 미치는 영향 |
건축비용에 미치는 영향 |
종합적인 영향도 |
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5% 미만 |
-3%~5% 미만 |
거의 영향 없음 |
미미함 |
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5%~10% 미만 |
-5%~10% 미만 |
+2%~+5 |
중등도 |
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10%~15% 정도 |
-10%~-15 |
+5%~+10 |
큰 |
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15% 이상 |
-15% 이상 |
+10% 이상 |
매우 큼 |
금융기관 평가시, 세입자 퇴거가 필요한 부동산은 담보가치가 낮게 평가되는 경향이 있다. 이는 유효부지 면적의 감소로 인해 향후 활용 가능성이 제한되기 때문이다.
대출 조건에 미치는영향으로는 대출 가능 금액의 감소와 금리 조건의 악화가 발생할 수 있습니다. 특히 투자용 부동산의 경우 수익성 저하로 인해 대출 조건이 까다로워질 수 있습니다.
담보평가의실무에서는 세트백 부분을 제외한 유효부지 면적을 기준으로 평가가 이루어집니다. 또한, 향후 도로 정비로 인해 추가적인 세트백이 필요한 리스크도 고려됩니다.
세테이크백 부분의 유효활용은 제한 범위 내에서 가능합니다. 주차장으로 활용하는 것이 가장 일반적이며, 포장이나 자갈을 깔아 정비할 수 있습니다. 또한 식재를 통해 녹지화도 가능합니다.
건축 계획의 고안으로세타백의 영향을 최소화할 수 있습니다. 건물의 배치를 잘 설계하여 세틈새 부분을 정원이나 주차장으로 활용할 수 있도록 설계하는 것이 중요하다.
향후 도로 정비를염두에 둔 계획도 중요합니다. 지자체의 도로 정비 계획을 확인하고, 향후 도로 확장 가능성을 고려한 토지이용 계획을 세우는 것이 현명하다.
세무상으로는 셋백 부분도 고정자산세 과세대상이 됩니다. 단, 일부 지자체에서는 세입자 부분에 대해 감면 혜택을 주는 경우도 있습니다.
중요사항설명에서는 세테이크백의 존재 여부와 구체적인 제한 내용을 상세히 설명해야 합니다. 매수인에게 건축 가능 면적의 감소와 향후 제한에 대한 충분한 이해를 구하는 것이 중요합니다.
계약조건 설정시에는 세트백 측량 실시 시기, 비용 부담, 측량 결과에 따른 계약조건의 변경 가능성 등을 명확히 규정해야 합니다.
인도 전확인사항으로 세테이크백 측량 완료, 행정과의 협의 결과 확인, 인접 토지 소유자와의 경계 확인 등이 필요합니다.
하자담보책임의관점에서 세테이크백에 대한 정보 공개 부족은 심각한 문제가 될 수 있습니다. 매도인은 알 수 있는 한 모든 정보를 정확하게 공개할 책임이 있습니다.
세테이크백은 부동산 거래에서 간과할 수 없는 중요한 건축 제한 사항입니다.건축기준법 제42조 제2항에 근거한 이 제도는 도로 폭이 4m 미만인 이면도로에 접한 대지에서는 건물을 도로 중심선으로부터 2m 후퇴시켜 건축하도록 의무화하고 있다.
가장 중요한영향은 건축 가능 면적의 감소다. 이격된 부분은 건물을 지을 수 없기 때문에 실질적인 유효부지면적이 줄어들고, 건폐율과 용적률 산정 기준도 변경된다. 이로 인해 계획했던 건물 규모의 실현이 어려워지거나 건축비용의 증가가 발생할 수 있습니다.
경제적 영향도무시할 수 없다. 세테이크백이 필요한 토지는 같은 조건에서 세테이크백이 필요 없는 토지에 비해 5%~15% 정도 가격이 낮아지는 경향이 있다. 또한 금융기관의 담보평가에서도 유효부지면적 감소로 인해 평가액이 낮아질 수 있습니다.
부동산 구매를 고려할 때 다음 사항을 반드시 확인하시기 바랍니다.
도로의 종류와 폭을정확히 파악하는 것이 첫 번째 단계입니다. 접하고 있는 도로가 2항 도로에 해당하는지, 현재 도로 폭이 어느 정도인지 확인해야 한다. 이러한 정보는 시군구 건축지도과나 도로관리과에서 확인할 수 있습니다.
셋백의 필요 여부와범위를 구체적으로 확인해야 한다. 세테이크백이 필요한 경우, 그 면적과 건축에 미치는 영향을 정확히 파악해야 한다. 모퉁이 땅의 경우, 여러 방향의 세타백이 필요할 수도 있습니다.
측량 실시여부도 중요한 확인 사항입니다. 정확한 셋트백 측량이 이루어졌는지, 행정기관과 협의가 완료되었는지 확인해야 한다. 미실시일 경우 구입 후 추가 비용이 발생할 수 있습니다.
세테이크백에 대한 판단은 건축기준법에 대한 전문적인 지식이 필요한 복잡한 내용이다.부동산업체,건축사,토지주택조사사등 전문가와 상담할 것을 강력히 추천한다.
특히 다음과 같은 경우에는 전문가와의 상담이 필수적입니다. 도로의 종류나 폭원이 불분명한 경우, 세테이크백 면적이 커 건축계획에 미치는 영향이 우려되는 경우, 모퉁이 땅이나 변형지 등 복잡한 조건의 땅인 경우, 투자용 부동산으로 수익성을 중요시하는 경우 등입니다.
부동산 구매를 고려하고 있는 분들은 먼저 후보 부동산에 대한 셋백 여부를 확인하시기 바랍니다. 만약 세테이크백이 필요한 경우, 그 영향을 정확히 파악하여 구매 결정의 재료로 삼아야 합니다.
INA&Associates 주식회사는세테이크백을 비롯한 건축제한에 대한 풍부한 경험과 전문지식을 바탕으로 고객을 지원하고 있습니다. 부동산 구매 및 토지 활용에 관한 상담이 필요하시면 언제든지 문의해 주시기 바랍니다.
적절한 지식과 전문가의 지원을 통해 세테이크백이라는 제한을 이해한 후 최적의 부동산 투자 및 주택 구입을 실현할 수 있도록 최선을 다해 도와드리겠습니다.
셋백의 필요 여부는 부동산 소재지 시군구 건축지도과 또는 건축허가과에서 확인할 수 있습니다. 도로대장이나 건축기준법상의 도로 종류를 확인하면 정확한 판단이 가능합니다.
또한 법무국에서 취득할 수 있는 공도나 도로관리자가 보관하고 있는 도로대장도 중요한 자료가 됩니다. 부동산 회사나 건축사에게 의뢰하여 조사하는 것도 가능합니다.
중요한 것은 현지의 육안만으로는 정확한 판단을 할 수 없다는 점이다. 도로 폭이 4미터 정도로 보여도 실제로는 4미터 미만인 경우도 있고, 반대로 좁아 보여도 건축법상의 도로에 해당하지 않는 경우도 있다.
일정 조건 하에서 세트백 부분에 주차장을 설치할 수 있습니다. 단,지붕이나 벽이 없는청공주차장에 한합니다.
구체적으로 포장이나 아스팔트, 자갈 깔기 등의 주차장 정비는 허용됩니다. 단, 간이 차고나 차고 등 지붕이 있는 구조물은 건축물로 간주되어 설치가 불가능하다.
또한, 주차장으로 사용하는 경우에도 향후 도로로 정비될 가능성이 있다는 점을 이해해야 한다. 도로 정비 시 주차장 시설물을 철거해야 할 수도 있습니다.
셋백 측량 비용은 토지의 규모와 형태, 도로 상황에 따라 다르지만,일반적으로 20만~50만엔정도가 시세입니다.
측량은 토지주택조사사에게 의뢰하는 것이 일반적입니다. 여러 업체로부터 견적을 받아 비용과 작업 내용을 비교 검토하는 것이 좋습니다.
기존 건물이 세트백 부분에 걸려 있는 경우기존 부적격 건축물로간주됩니다. 즉시 철거할 필요는 없으나, 대규모 증개축을 할 경우 현행 기준에 적합해야 합니다.
또한, 건물을 재건축하는 경우에는 반드시 이격거리 기준에 부합하는 위치에 건축해야 한다. 따라서 재건축 시에는 건축 가능 면적이 감소하는 것을 고려한 계획이 필요합니다.
세틈새 부분에 대해서도일반 택지로서 고정자산세가과세됩니다. 건물을 지을 수 없는 제한이 있어도 토지의 소유권은 변하지 않기 때문입니다.
단, 일부 지자체에서는 세트백 부분에 대해 고정자산세 감면 혜택을 주는 경우가 있습니다. 감면 조건과 비율은 지자체마다 다르므로 해당 지자체 세무과에 문의하는 것이 좋다.
또한, 세테이크백 부분을 도로로 무상 제공한 경우에는 비과세되는 경우도 있습니다. 단, 여기에는 일정한 절차와 조건이 있으므로 사전에 충분한 확인이 필요합니다.