임대사업자 여러분, 이런 고민이 있으신가요? "옆집에서 담배 연기가 들어온다고 입주민으로부터 민원이 들어왔다", "베란다에서 담배를 피우는 입주민 때문에 빨래에서 냄새가 난다", "아래층 입주민의 담배 연기가 위층으로 흘러들어가 건강상 피해를 입었다고 호소했다".
최근 들어 담배연기 관련 입주민 간 트러블은 임대경영에서 가장 골치 아픈 문제 중 하나가 되고 있다 . 건강에 대한 인식이 높아지고 코로나 사태로 인해 재택근무 시간이 늘어나면서 '이웃집의 담배 연기'에 대한 민감도가 이전보다 더 높아졌다. 한편, 흡연자의 권리와 비흡연자의 건강 배려의 균형을 어떻게 맞춰야 하는지는 특히 자율관리 소유자에게는 고민스러운 문제다.
이번 기사에서는 이웃집의 담배 연기로 인한 입주자 분쟁의 실태와 자율 관리 소유자가 직면하는 어려움, 그리고 관리회사에 위탁함으로써 얻을 수 있는 구체적인 이점에 대해 설명한다. 입주자 간의 좋은 관계를 유지하면서 안정적인 임대경영을 실현할 수 있는 방안을 제안합니다.
도쿄도 내 아파트(총 8실)를 자율관리하고 있는 스즈키 씨(50대, 회사원)의 사례
스즈키 씨가 소유한 아파트에서 2층에 사는 독신 남성이 매일 밤 베란다에서 담배를 피우는 습관이 있었다. 어느 날 바로 위층인 3층에 사는 가족으로부터 '베란다에서 담배를 피우지 말아 달라'는 연락을 받았다. 아이가 천식을 앓고 있어 한밤중에 기침을 한다"는 민원이 스즈키 씨에게 들어왔다.
스즈키 씨는 2층 주민에게 연락해 상황을 설명하고 배려를 부탁했다. 하지만 2층 거주자는 "자기 집 베란다에서 담배를 피우는 것은 자유다. 계약서에도 금연은 명시되어 있지 않다"고 반박했다. 이후 양측의 관계는 악화되었고, 스즈키 씨 자신도 어느 편에 서야 할지 판단을 내릴 수 없는 상황에 처했다.
결국 3층의 가족은 '건강상의 문제'를 이유로 1년 만에 퇴거했고, 2층 거주자도 '프라이버시를 존중하지 않는 주인'이라며 계약 갱신을 거부해 단기간에 두 개의 방이 공실이 되었다. 스즈키 씨는 "양측의 주장에 각각 일리가 있어 중재의 어려움을 뼈저리게 느꼈다"고 회상한다.
가나가와현에 중고 아파트(20세대)를 소유하고 있는 다나카 씨(60대, 자영업)의 사례
다나카 씨 소유의 아파트에서는 인접한 302호실과 303호실 입주자 사이에 담배 연기를 둘러싼 분쟁이 발생했다. 302호 흡연자의 연기가 벽과 에어컨 덕트를 통해 303호로 유입되는 것이 문제였는데, 303호 입주민은 '건강이 나빠진다'며 개선을 요구했다.
다나카 씨는 흡연자에게 양해를 구했지만 "실내 흡연을 금지하는 계약 조항이 없다"며 거절당했다. 몇 달이 지나도록 상황이 개선되지 않자 303호 입주민은 "건강 피해에 대한 손해배상 청구를 검토하고 있다"고 말하기 시작했다.
다나카 씨는 급히 변호사와 상담한 결과, "아파트에서 담배연기 유입으로 인한 건강 피해로 소송을 제기해 배상 판결이 나온 판례가 있다"며 건물주에게도 책임을 물을 수 있다는 사실을 알게 됐다고 한다. 결국 다나카 씨는 자비로 302호실에 고성능 공기청정기를 설치하고 303호실에는 창문 기밀성 개선 공사를 하는 것으로 일시적인 해결책을 찾았지만, 예상치 못한 지출이 발생했습니다.
오사카부에 아파트(12실)를 소유하고 있는 야마모토 씨(55대, 회사 임원)의 사례
야마모토 씨는 20년 된 아파트를 소유하고 있었는데, 리노베이션을 계기로 '전관 금연'으로 정책을 전환하기로 결정했다. 기존 입주자에게는 계약 갱신 시 '관내 및 베란다에서의 흡연 금지'라는 특약을 포함시키기로 했다.
하지만 10년 이상 거주한 고령의 입주민들은 "오랫동안 흡연이 허용된 곳에서 갑자기 금지되는 것은 받아들일 수 없다"며 반발했다. 또한 특약에 동의했지만 실제로는 몰래 실내에서 흡연을 계속하는 입주자도 있어 새로 입주한 비흡연자들로부터 '금연 건물인데 담배 냄새가 난다'는 민원이 들어오기 시작했다.
야마모토 씨는 각 입주자와의 개별 협상과 금연 정책 설명에 많은 시간을 할애하게 되었고, '자율 관리에서 정책 전환의 어려움'을 실감하게 되었다고 한다. 결국 전문 지식을 가진 컨설턴트에게 의뢰하여 대응책을 검토하게 되었다.
담배연기 관련 문제에 대응할 때, 자율관리업주는 다음과 같은 위험과 한계에 직면하게 된다.
담배연기 문제는 '흡연할 권리'와 '건강하게 살 권리'가 충돌하는 문제이다. 이 판단은 법적으로도 어려운 영역이다.
실제로 아파트 베란다 흡연을 둘러싼 재판에서 나고야 지방법원이 '입주민을 배려하지 않는 흡연은 불법'이라며 흡연자에게 위자료 지급을 명령한 판례가 있다. 반면 '아파트에 거주하는 특수성으로 인해 이웃의 담배연기 유입을 어느 정도 감수해야 할 의무가 있다'는 견해도 있다.
자율관리 소유자 입장에서는 이러한 법적 판단을 적절히 내리는 것은 매우 어려운 일입니다. 어느 입주민의 주장이 타당한지, 소유주로서 어디까지 개입해야 하는지, 판단을 잘못하면 소송 리스크까지 발생할 수 있습니다.
입주자 간 담배 문제로 인한 분쟁에서 소유자는 공정한 입장에서 중재에 나서야 한다. 하지만, 자율관리소유자는 다음과 같은 딜레마에 빠지기 쉽다:
| 딜레마 | 문제점 | 결과 |
|---|---|---|
| 흡연자 옹호 | 비흡연자의 건강 피해를 경시하는 것으로 비춰질 수 있다. | 비흡연자의 퇴거 위험 |
| 비흡연자 옹호 | 흡연자의 프라이버시 침해로 비춰짐 | 흡연자의 퇴거 위험 |
| 중립적 태도 | 양측으로부터 '아무것도 대응해 주지 않는다'는 불만 발생 | 양측의 신뢰 상실 |
이미 인간관계가 형성되어 있는 자율관리에서는 이러한 입장을 유지하기가 특히 더 어려워진다. 한 쪽 입주자와의 관계가 좋으면 무의식적으로 그 편에 서서 판단하게 될 위험도 있다.
담배연기 문제는 단순히 "담배를 피우지 마세요"라고 말하는 것만으로는 해결되지 않는 복잡한 문제입니다. 효과적인 해결을 위해서는 다음과 같은 전문 지식이 필요합니다:
자율관리주체가 이러한 전문지식을 모두 갖추기 어려우며, 효과적인 해결책을 제시하지 못하는 경우도 적지 않습니다.
담배 문제는 일시적인 해결만으로는 충분하지 않으며, 장기적인 정책(정책)의 수립이 필요하다. 자율관리업주에게는 다음과 같은 점이 과제가 될 수 있습니다:
개인별 대응은 일관성이 결여되기 쉽고, '저 방은 OK, 이 방은 NG'라는 불공평함이 발생하기 쉬우며, 새로운 트러블의 원인이 될 수 있습니다.
관리회사에 위탁하여 담배연기 관련 문제를 효과적으로 해결할 수 있는 구체적인 장점을 소개합니다.
관리회사의 가장 큰 장점은 중립적인 제3자의 입장에서 입주자 간의 중재를 할 수 있다는 점입니다 . 소유주가 직접 대응하는 경우와 비교하여 다음과 같은 장점이 있습니다:
실제로 관리회사가 중재에 나섬으로써 입주자 간의 직접적인 갈등이 완화되고, 냉정한 논의가 가능해진다. '오너의 지시'가 아닌 '계약에 따른 대응'의 형태가 되기 때문에 입주자들도 감정적으로 대응하기 어렵다는 효과가 있다 .
관리회사는 간접흡연에 대한 법적 지식과 판례를 숙지하고 있어 리스크를 최소화하는 대응이 가능하다:
특히 중요한 것은 금연 특약의 적절한 표현과 운용이다. 예를 들어 '실내에서 흡연을 금지한다', '베란다를 포함한 건물 내 모든 장소에서 흡연을 금지한다' 등 명확한 표현을 사용한 특약을 마련하여 추후 발생할 수 있는 문제를 미연에 방지할 수 있습니다.
담배연기 문제는 계약적인 측면뿐만 아니라 물리적인 대책도 중요하다. 관리회사는 다음과 같은 전문적인 대책을 제안하고 시행할 수 있다:
예를 들어, 새시 기밀성 향상, 환풍기 역류 방지 대책, 에어컨 덕트에서 연기 유입 방지 대책 등 건물 특성에 따른 구체적인 대책을 제안할 수 있는 것이 큰 강점이다.
관리회사의 중요한 역할 중 하나는 담배 문제에 대한 예방적 접근을 들 수 있다:
특히 입주 시점에 명확한 규칙 설명과 동의서를 받는 것이 효과적이다. 관리회사가 제3자로서 '이 건물은 이런 규칙이 있습니다'라고 설명하면 입주자들도 납득하고 계약에 임할 수 있다.
관리회사의 가장 큰 장점은 건물 전체에 일관된 정책을 수립하고 운영할 수 있다는 점이다:
자율관리에서는 인간관계나 그때그때의 상황에 따라 달라지기 쉬운 대응도 관리회사라면 '이런 경우에는 이렇게 대응한다'는 일관된 규칙에 따라 대응할 수 있다. 이를 통해 입주자 간의 공평성을 유지하고 트러블을 미연에 방지할 수 있습니다.
담배 연기 트러블 대응에 강한 관리회사를 선택하기 위한 포인트를 설명합니다.
관리회사를 선택할 때 가장 중요하게 고려해야 할 것은 담배를 포함한 입주민 간 분쟁 대응 실적입니다:
면담 시 '과거 담배연기 관련 분쟁을 어떻게 해결했는지', '해결에 걸린 기간과 구체적인 대응방안'을 구체적으로 질문하는 것이 좋다.
흡연 관련 계약 관리의 전문성은 중요한 포인트입니다:
특히 '금연 정책 변경(흡연 가능에서 금연으로 전환 등)' 경험이 있는 관리회사는 매우 중요합니다. 전환기 트러블 대응 노하우가 있으면 입주자 교체 없이도 정책 변경이 가능합니다.
담배연기 관련 클레임은 감정적이기 때문에 신속하고 적절한 대응이 요구됩니다:
실제 사례에서 초기 대응의 24~48시간이 특히 중요하다. 이 기간 동안 어떤 대응이 가능한지 구체적으로 확인해야 한다.
문제 발생 후 대응뿐만 아니라 예방책에도 힘쓰는 관리회사를 선택해야 한다:
'문제가 발생한 후'가 아닌 '문제가 발생하기 전에 예방하는' 자세가 있는지 여부가 관리회사 선택의 중요한 포인트이다.
이웃집의 담배연기 문제는 임대경영에 있어 심각한 문제로 발전할 수 있는 가능성을 가지고 있다. 자체적으로 관리할 경우 감정적 갈등, 법적 리스크 판단, 공정한 중재 등의 어려움에 직면하기 쉽다. 관리회사에 위탁하면 다음과 같은 구체적인 이점을 얻을 수 있습니다:
담배연기 문제는 단순한 '호불호'의 문제가 아니라 건강과 삶의 질과 관련된 중요한 문제이다. 이러한 민감한 문제일수록 전문 관리회사의 노하우를 활용하면 입주자 만족도 유지와 안정적인 임대경영을 동시에 달성할 수 있습니다.
소유주 스스로 관리의 부담에서 벗어나 전문가의 손에 맡김으로써 소유주 본연의 업무인 '자산가치 유지 및 향상'에 집중할 수 있는 환경을 조성해 보세요.
A: 우선 양측의 주장을 냉정하게 들어보는 것이 중요합니다. 특히 중요한 것은 다음과 같은 사항입니다:
관리회사에 위탁하면 전문지식을 가진 직원이 이러한 청문회를 적절히 진행하여 감정적 대립을 피하면서 사실관계를 정리할 수 있습니다.
A: 계약서에 명시되어 있지 않은 경우 어려운 면이 있지만, 다음과 같은 사항을 고려하여 대응할 수 있습니다:
관리회사라면 법적 리스크를 최소화하면서 상황에 맞는 최적의 접근법을 제안할 수 있습니다. 또한 흡연자와 비흡연자 모두에게 납득할 수 있는 설명을 할 수 있는 것도 강점입니다.
A: 급격한 변화는 입주자의 반발을 불러올 수 있으므로 단계적인 전환이 바람직합니다:
관리회사는 많은 건물에서 금연 전환 경험이 있어 입주자 구성과 건물 특성에 맞는 최적의 금연 전환 방안을 제안할 수 있다. 또한, 설명회 개최 등 입주자에게 세심하게 설명하는 방법도 알고 있습니다.
A: 일정한 법적 리스크가 있습니다. 특히 다음과 같은 경우 주의가 필요합니다:
관리회사는 법적 리스크 관리 전문지식을 가지고 있으며, 적절한 대응을 통해 소송 리스크를 최소화할 수 있습니다. 또한 만일의 경우를 대비한 대응책도 미리 준비할 수 있다는 점이 강점이다.
A: 양측의 권리의 균형을 맞추면서 다음과 같은 대응이 효과적입니다:
관리회사는 많은 건물에서 유사한 문제를 해결한 경험이 있으며, 양측이 만족할 만한 타협점을 찾는 노하우를 가지고 있다. 제3자인 관리회사의 제안은 당사자 간 직접 협상보다 더 쉽게 받아들여지는 경향이 있다.
담배연기 관련 입주자 간 분쟁은 자칫 잘못 대응하면 큰 공실 리스크와 소송 리스크로 이어질 수 있는 중요한 문제이며, INA&Associates 주식회사는 풍부한 경험과 전문지식을 바탕으로 효과적인 대응 방안을 제안해 드립니다. 중립적인 입장에서 입주자 간의 조정을 통해 흡연 정책의 수립부터 시행까지 일관되게 지원합니다.
흡연 문제로 고민하는 건물주, 미래의 위험에 대비하고 싶은 건물주라면 꼭 무료 상담을 이용해 보시기 바랍니다. 자율관리의 부담에서 벗어나 안정적인 임대경영을 실현할 수 있도록 도와드리겠습니다.