임대경영을 하는 부동산 소유주에게 임대차 계약을 체결할 때 주의해야 할 점과 주의해야 할 점이 많습니다. 이번 기사에서는 계약 체결 시 기본 사항부터 계약서에 담아야 할 중요 조항, 자주 발생하는 분쟁 사례와 그 대책, 최신 법 개정에 대한 대응, 그리고 임대관리회사와의 협업의 중요성까지 오너의 관점에서 자세히 설명한다.
계약 체결 시에는 임대료와 보증금, 계약 기간 등 기본적인 계약 조건을 명확하게 정해야 합니다. 구두 합의만으로 진행하지 말고 반드시 서면으로 작성하여 양측의 인식 차이를 방지하는 것이 중요하다. 임대료의 금액과 지불기한, 지불방법(송금처와 송금수수료 부담자 등)을 비롯해 갱신 시 처리 및 해지 조건까지 구체적으로 정하고 계약서에 남겨두어야 합니다. 계약 조건이 애매모호하면 나중에 '내 말을 듣지 않았다'는 분쟁으로 발전할 수 있다. 소유주로서 리스크를 피하기 위해 임대 조건은 모두 문서로 명시하고 쌍방이 서명 날인하는 형태로 확실하게 합의해 두자.
부동산 회사(공인중개사)를 통해 계약하는 경우, 계약 체결 전에 공인중개사로부터 중요사항설명서 (매물 및 계약내용에 대한 상세한 설명서)를 교부받고 설명을 듣게 된다. 소유자는 이 중요사항설명서의 내용을 사전에 확인하고, 오류나 누락된 부분이 없는지 확인하는 것이 중요하다. 중요사항설명서에는 부동산의 권리관계(저당권 유무 등)와 시설의 상태, 계약조건 등 임차인에게 중요한 사항이 기재되어 있습니다. 기재 내용에 오류가 있으면 임차인과의 신뢰 관계를 해치고 트러블의 원인이 될 수 있으므로 사전에 부동산 회사에 확인하여 수정하도록 하자. 또한, 소유자 본인이 직접 임대하는 자율관리의 경우 법적으로는 중요사항설명서 교부 의무가 없지만, 임차인과의 인식 차이를 방지하기 위해 교부를 권장하고 있습니다. 계약 전에 물건의 상태와 계약조건에 대해 서면으로 꼼꼼히 설명하고 임차인의 이해와 동의를 얻으면 추후 클레임이나 소송을 예방할 수 있습니다.
임대하기 전에 임차인 (입주 희망자)의 신용과 인격을 충분히 심사하는 것도 기본 중의 기본이다. 임대료 지불 능력(소득 상황, 근무처, 고용 형태 등)과 더불어 과거 임대차 분쟁 이력, 생활 태도 등을 가능한 범위 내에서 확인합니다. 구체적으로는 소득증명서와 직장 재직증명서를 제출하도록 요구하거나 비상연락처와 연대보증인을 확인하기도 한다. 또한 최근에는 임대보증금 보증회사에 가입하는 것이 일반화되어 있어 보증회사의 심사를 통해 입주자의 신용도를 가늠할 수 있다. 보증회사의 심사에 문제가 없는지 확인하는 것도 중요하다. 입주자 속성 심사를 소홀히 하면 야간 소음 문제, 쓰레기 배출 매너 위반 등 매너가 좋지 않은 입주자를 유치할 위험이 있다. 현실적으로 입주자의 인성까지 완벽하게 파악하기는 어렵지만, 실적이 풍부한 관리업체에 입주 심사를 맡기면 악성 입주자를 배제할 수 있는 확률이 높습니다. 건물주 입장에서는 신뢰할 수 있는 관리회사와 협력하여 적절한 입주심사를 통해 문제가 있는 입주 희망자를 사전에 걸러내는 것이 임대경영의 안정에 도움이 될 것입니다.
임대차계약서는 임대경영의 룰북입니다. 건물주가 불이익을 받지 않고 원활한 임대관리를 하기 위해서는 다음과 같은 중요 조항을 포함시켜야 한다.
임대료 및 지불조건: 월 임대료의 금액과 지불기일(보통 매월 ○일 지급), 지불방법(은행 송금 등)을 명시합니다. 만약 지불이 늦어질 경우 지연손해금의 유무와 비율에 대해서도 명시해 둡니다.
보증금 및 예치금: 보증금 및 예치금의 액수를 정하고, 그 보관방법 및 계약 종료 시 정산방법을 정합니다. 예를 들어 '보증금 ○개월분을 보관하고 퇴거 시 미지급 임대료와 원상복구 비용을 공제하고 잔액을 반환한다'는 내용을 명시합니다. 보증금 반환 규정은 민법에도 명시되어 있으며, 퇴거 시 임차인의 채무를 공제한 잔액을 반환해야 한다고 규정되어 있습니다. 이 법 규정도 참고하여 보증금 정산 조항을 명확히 해 두어야 합니다. 보증금에 대해서는 반환하지 않는 특약이므로 그 처리도 계약서에 기재합니다.
계약기간과 갱신: 계약의 종류( 보통임대차계약인지정기임대차계약인지 )를 명시하고 계약기간을 설정합니다. 보통 주택임대차계약의 경우 일반적으로 2년 계약이 많으며, 임차인의 갱신 의사가 있으면 기본적으로 갱신이 가능합니다. 정기임대차계약이라면 갱신 없이 계약기간 만료로 종료됨을 명시하고, 재계약의 가능 여부와 절차를 정합니다. 계약기간 만료 전의 갱신 절차와 갱신료 (후술)에 대해서도 정해 둡니다.
중도해지에 관한 약정: 계약기간 중 중도해지(계약해제)를 할 경우의 조건을 정합니다. 임차인이 중도 해지할 경우의 예고 기간(일반적으로 1~2개월 전 통지 등)과 위약금 여부를 계약서에 명시합니다. 임대인이 중도 해지할 경우, 일반 임대차 계약에서는 정당한 사유가 없는 한 어렵지만, 부득이한 사정(건물 노후화로 인한 철거 등)이 발생했을 때의 대응과 절차를 기재해 둡니다. 정기임대차계약의 경우 원칙적으로 중도해지가 불가능하지만, 전근이나 요양 등 부득이한 사정이 임차인에게 발생한 경우 중도해지할 수 있는 조항 (임차주택법 제38조 제5항에 근거한 중도해지조항)을 두는 것도 가능합니다. 임대인 측의 중도해지권에 대해서는 임차인 보호 측면에서 매우 제한적이며, 계약서에 특약을 넣어도 법적으로 무효가 되는 경우가 많으므로 주의가 필요합니다.
원상회복 의무의 범위: 퇴거 시 원상회복에 대해 임차인이 부담하는 범위와 내용을 명확히 정합니다. 통상적인 사용으로 인한 경년열화나 마모(자연적으로 발생한 햇볕에 그을림이나 마모 등)는 임차인의 원상회복 의무의 범위에서 제외된다고 민법에서 명시하고 있습니다. 따라서 계약서에서도 임차인이 부담하는 것은 '고의-과실이나 통상적인 사용의 범위를 초과하는 손상'에 한하여 임차인이 부담하는 것을 기본으로 하고, 그 외에는 임대인이 부담한다는 내용을 기재하는 것이 바람직합니다. 예를 들어 압정 구멍이나 경미한 흠집은 통상적인 마모로 임대인 부담, 담배꽁초나 고의적인 파손은 임차인 부담 등 구체적으로 정합니다. 또한 통상적인 마모라 하더라도 임차인 부담으로 하는 특약(이른바 깔아놓기 특약 등)을 두는 경우도 있지만, 임차인에게 너무 불리한 특약은 무효로 판단될 위험이 있으므로 신중히 검토해 보시기 바랍니다. 국토 교통성의 '원상회복을 둘러싼 가이드라인'에 따른 조항으로 해두면 문제를 억제할 수 있습니다.
갱신료: 주로 수도권 주택 임대차에서 볼 수 있는 갱신료에 대해 발생하는 경우 계약서에 명시합니다. 갱신료는 계약 갱신 시 임차인이 임대인에게 지불하는 일시금이며, 일반적으로 신규 임대료의 1개월분 정도가 시세입니다. 갱신료의 유무와 금액, 지불 시기(갱신 계약 체결 시 등)를 정하고, 갱신료를 지불하지 않을 경우 갱신을 거부할 수 있는지 여부도 계약서에 기재합니다. 갱신료를 받는 관행은 지역에 따라 다르지만, 나중에 '설명이 없었다'는 분쟁이 발생하지 않도록 사전에 계약 조항에 합의하는 것이 중요합니다.
금지사항: 부동산 사용 시 임차인이 지켜야 할 금지사항을 열거합니다. 대표적인 예로는 무단 전대(재임대) 금지, 주소 용도 이외(사무실이나 민박 등) 이용 금지, 애완동물 사육 금지(또는 허가제), 악기 연주나 큰 소리로 소리를 내는 행위 금지, 불법 약물 반입 및 사용 금지, 화기 및 위험물 반입 금지, 이웃에 피해를 주는 행위 금지(심야 소음 등) 등이 있습니다. 등) 등이 있습니다. 계약서에 금지사항을 명시하고 위반 시 계약해지가 가능하다는 점을 명시해 두면 임차인에게 규범의식을 고취시켜 문제를 예방할 수 있다. 예를 들어 '임차인이 무단 전대 등 본 계약 위반 행위를 한 경우, 임대인은 시정을 요구하고 개선되지 않을 경우 계약을 해지할 수 있다'와 같이 위반 시 대처 방안도 포함시켜 두는 것이 좋습니다.
위와 같은 조항은 임대차계약서의 골격이 되는 중요한 사항입니다. 이 조항들이 누락되거나 불명확하면 유사시 소유자의 권리를 지키지 못하거나 임차인과의 분쟁을 야기할 수 있다. 계약서를 작성할 때는 전문가의 자문을 받아 필요한 조항을 빠짐없이 포함시키고 명확한 내용으로 작성하는 것이 중요하다.
임대경영에서는 계약 후 다양한 문제가 발생할 수 있습니다. 여기서는 건물주가 직면하기 쉬운 전형적인 문제 사례와 그 교훈에 대해 설명합니다.
임대료 체납은 임대인에게 있어 심각한 문제입니다. 임차인이 임대료를 지불하지 않는 경우, 임대인은 수입을 잃을 뿐만 아니라 체납이 장기화되면 계약해지나 명도소송 등의 절차를 고려해야 한다. 그러나 일본의 임대차 실무에서는 임차인 보호 차원에서 체납이 발생하더라도 즉시 계약해지나 퇴거요구를 할 수 없으며, 일반적으로 3개월 이상 연속적으로 체납이 없으면 계약해지의 정당한 사유로 인정받기 어렵다고 합니다. 따라서 체납이 발견되면 조기에 임차인에게 독촉하여 납부 계획을 확인하고, 필요한 경우 보증회사에 연락하여 대위변제를 받는 등 피해를 최소화하기 위한 대응이 중요하다. 또한 체납 리스크를 사전에 줄이기 위한 방안으로 충분한 보증금 (기준 월세 2개월분 이상) 을 받거나임차인이 보증회사에 가입하는 것이 효과적이다. 보증회사가 있으면 임차인이 월세를 연체해도 대신 대위변제를 받을 수 있기 때문에 건물주는 일정한 월세 수입을 확보할 수 있다. 임대료 연체 문제의 교훈은 계약 시 연체 리스크 헷지를 미리 해두고, 연체 발생 시에는 신속하고 적절하게 대처하는 것이다. 초기 대응과 평상시 관리 체계로 피해를 예방하자.
임차인이 계약상의 규칙을 어긴 경우에도 문제가 발생할 수 있습니다. 예를 들어 무단으로 재임대를 한 경우, 애완동물 사육이 금지되어 있음 에도 불구하고 몰래 애완동물을 기르는 경우, 소음 금지에도 불구하고 심야에 악기 연주를 계속하여 이웃으로부터 민원이 제기된 경우 등 금지사항 위반 사례는 끊이지 않고 있습니다. 계약 위반이 발견되면 우선 임차인에게 시정을 촉구하는 통지를 하고, 계약에 따라 위반 행위의 중지나 원상복구(예: 반려동물 철거 등)를 요구합니다. 그래도 개선되지 않을 경우 계약해제도 고려하지만, 실제로는 임차인이 이에 응하지 않아 문제가 장기화되는 경우도 있습니다. 임대차 계약에서는 임차인 보호의 원칙이 강하기 때문에 위반 즉시 퇴거가 쉽지 않고 협의나 조정이 필요한 경우도 있습니다. 계약위반 문제의 교훈은 위반을 미연에 방지하는 노력과발생 시 냉정한 대처를 꼽을 수 있습니다. 사전 예방책으로는 앞서 언급한 바와 같이 입주 심사에서 문제 행동을 할 것 같은 사람을 피하고, 계약 시 금지 사항을 꼼꼼히 설명하고 준수할 것을 서약하게 하는 것이 효과적입니다. 또한, 만약 위반이 발생한 경우에도 기록을 남기면서 신속하게 주의를 환기시키고, 문제가 커지기 전에 관리회사나 전문가(변호사 등)와 상담하여 적절한 대응책을 강구하는 것이 좋습니다.
퇴거 시 원상복구 비용은 소유자와 임차인 사이에 종종 다툼이 발생한다. 일반적으로 세입자 측은 '정상적으로 살면서 생긴 얼룩이나 흠집은 세월의 흐름에 따른 노후화이므로 자신에게 수선의무가 없다'고 주장하고, 건물주 측은 '계약서에 따라 세입자 부담으로 수선해야 한다'고 주장하며 대립하는 경우가 많다. 예를 들어 가구 설치로 인한 바닥의 찌그러짐이나 벽지의 검게 그을린 자국이나 얼룩은 통상적인 마모인지 아닌지, 에어컨을 떼어낸 자국이나 압정 구멍은 임차인 부담인지 아닌지 등이 분쟁이 발생하기 쉬운 부분이다. 앞서 언급한 바와 같이 통상적인 사용으로 인한 마모는 임차인의 원상회복 의무에 포함되지 않는다는 규칙이 법으로 명확히 규정되어 있습니다. 따라서 건물주가 경년열화분까지 보증금에서 공제하려고 하면 임차인으로부터 법적으로 다툼이 발생할 수 있습니다. 다만 계약서에 특약이 있고 임차인이 이에 동의한 경우에는 인정되는 경우도 있으므로, 문제 해결을 위해서는 계약서의 면밀한 검토와 임대인과 임차인 양측의 협의가 필요합니다. 원상복구 문제를 피하기 위한 교훈으로는 입주 시 현황을 기록-공유하는 것과계약서에 부담 범위를 구체적으로 명시하는 것을 꼽을 수 있다 . 입주 시 입주 시점의 물건 상태를 체크리스트나 사진으로 기록하고, 흠집이나 얼룩이 있는 부분을 양측이 모두 인지하고 있으면 퇴거 시 '이것은 입주 전부터 있던 흠집이냐 아니냐'와 같은 분쟁을 예방할 수 있다. 또한 계약 시 정한 원상복구 규칙에 따라 냉정하게 정산하면 대부분의 경우 분쟁을 피할 수 있다. 만약 협의가 잘 이루어지지 않을 경우에는 지역의 분쟁상담센터나 소액소송제도를 활용하는 것도 고려해 볼 수 있습니다.
위와 같은 분쟁을 미연에 방지하고 안심하고 임대경영을 하기 위해 건물주가 취해야 할 실무적인 대책을 정리해 본다.
임대보증금 보증회사의 적극적 활용: 임대료 체납 리스크 대책으로 신뢰할 수 있는 임대보증회사와 계약하는 것이 효과적이다. 임차인이 보증회사에 가입하면 임차인의 연체 시 보증회사가 대위변제를 해주기 때문에 임대인은 안정적인 수입을 확보할 수 있다. 보증회사는 자체 심사를 통해 임차인의 신용도를 체크하는 역할도 하기 때문에 입주 심사의 일환으로도 유용합니다. 단, 보증회사도 천차만별이므로, 임대인 측에서 신뢰할 수 있는 보증회사 (국토교통부 장관에 등록된 임대주택관리업자로 보증사업도 하는 회사 등)를 선정하는 것이 좋습니다. 보증위탁계약의 내용(보증한도액과 체납 발생 시 대응 흐름)도 사전에 확인하여 만반의 체제를 갖추어 둡시다.
정기 임대차 계약의 활용: 부동산의 임대 기간을 미리 한정하고 싶거나, 향후 확실하게 퇴거해 달라는 사정이 있는 경우에는 정기 건물 임대차 계약(정기 임대차 계약)의 활용을 고려합니다. 정기 임대차 계약이라면 계약 기간 만료에 따라 확실하게 퇴거할 수 있기 때문에 일반 임대차 계약처럼 임차인이 남아서 퇴거 협상에 어려움을 겪을 리스크를 줄일 수 있습니다. 예를 들어 '전근으로 인해 2년 동안만 임대하고 싶다'는 경우에는 정기 임대차 계약이 적합합니다. 또한 정기임대차 계약도 쌍방 합의에 의해 재계약이 가능하기 때문에 좋은 임차인이라면 재계약을 통해 계속 거주할 수 있는 유연한 운용이 가능합니다. 단, 정기임대차계약을 유효하게 체결하기 위해서는 사전 서면 교부를 통한 설명과 계약서상 명시 등 법적 절차를 밟아야 합니다. 절차가 다소 번거로워 임차인이 기피하는 경향이 있기 때문에 모집 단계에서 정기임차인임을 알리고 납득한 임차인과 계약하는 것이 좋습니다. 정기임대차 계약의 활용은 임차인의 사정에 구애받지 않고 계획적인 자산운용을 원하는 소유주에게 유력한 선택이 될 수 있습니다.
정기적인 계약서 검토 및 업데이트: 임대차 계약에 관한 법과 판례는 시대에 따라 변화하고 있습니다. 오래된 계약서 서식을 사용하다 보면 최신 법 개정에 대응하지 못한 미비점이 발생할 수 있습니다. 실제로 2020년 민법(채권법) 개정에 따라 임대차계약서에 포함해야 할 사항이 바뀌었지만, 현재도 개정된 내용이 제대로 반영되지 않은 채 구식 계약서를 사용하는 경우가 있다. 건물주는 계약서를 정기적으로 전문가에게 점검을 받아 법 개정이나 사회 상황에 맞게 조항을 업데이트하는 것이 중요하다. 예를 들어 앞서 언급한 보증인의 최고액 설정 의무 (2020년 개정 민법)에 대응하여 계약서의 보증인 조항을 수정하고, 보증금 처리에 관한 명시를 포함시키는 등의 대응이 필요합니다. 또한 판례의 축적에 따라 유효성이 의심스러운 특약(예: 획일적인 보증금 전액 상각 특약 등)이 밝혀진 경우에는 계약서에서 삭제 및 수정을 검토해야 합니다. 최신의 모범규준을 참고하면서 자신의 물건과 경영방침에 맞는 계약서를 정비해 둡시다.
입주 및 퇴거 시 현황 확인 철저: 문제 예방의 기본은 기록과 증거입니다. 임차인이 입주할 때 건물주 또는 관리담당자 입회하에 물건의 현황을 상세히 확인하고, 체크리스트를 작성하여 쌍방이 서명한다. 흠집, 얼룩, 설비 불량 등을 입주 시점에 공유하여 기록(사진 촬영 포함) 해두면 퇴거 시 새로 발생한 파손인지 아닌지 명확히 알 수 있습니다. 마찬가지로 퇴거 시에도 입회하에 현황을 확인하고, 입주 시 기록과 대조하여 원상복구가 필요한 부분을 파악합니다. 특히 미세한 흠집이나 얼룩은 기억만으로는 분쟁이 발생하기 쉬우므로 사진이나 서면으로 증거를 남기는 것이 중요합니다. 현황 확인서에는 양측이 합의한 보수 부위 및 부담 구분을 기재하여 추후 인식의 차이를 방지합니다. 이러한 입퇴거 시 세심한 대응이 보증금 정산이나 수리비 부담을 둘러싼 분쟁을 현저히 줄일 수 있다.
임대차 계약과 관련된 법률도 수시로 개정되고 있어, 건물주는 그 동향을 파악하여 대응할 필요가 있습니다. 최근 특히 중요한 개정 포인트를 짚어보겠습니다.
민법(채권법) 개정에 대한 대응: 2020년 4월 시행된 민법 개정으로 임대차 계약에 관한 규정이 크게 개정되었습니다. 주요 포인트 중 하나는 보증금 반환 규칙과 원상회복 규칙의 명확화입니다. 개정 민법에서는 임대차 계약 종료 시 임대인(소유자)은 보증금에서 미지급 임대료와 원상복구 비용 등 임차인의 채무를 공제하고 잔액을 임차인에게 반환해야 함을 명문화했습니다. 기존에도 실무 관행에서 비슷하게 다루어져 왔던 내용이지만, 법으로 명확히 규정함으로써 보증금 정산 분쟁을 예방할 수 있게 되었습니다. 또한 원상회복에 대해서도 통상적인 사용으로 인한 마모는 임차인의 부담이 아 님을 법적으로 명시하였습니다. 이 역시 기존의 가이드라인이 법문화된 형태로, 노후화에 따른 수선비를 둘러싼 분쟁을 억제하는 효과를 기대할 수 있습니다. 다만, 통상적인 마모를 임차인 부담으로 하는 특약 자체가 일률적으로 무효로 규정된 것은 아니며, 유효한 경우도 남아있다는 점에 유의할 필요가 있습니다. 다음으로 연대보증인에 관한 규정 강화도 중요합니다. 개정 민법 465조의 2에 따라 임대차계약에서 개인을 연대보증인으로 하는 경우, 계약 시 극한액(보증한도액)을 정하지 않으면 그 보증계약은 무효가 됩니다. 기존에는 '일체의 채무를 보증한다'는 포괄적으로 쓰여지는 경우가 많았던 보증조항이 앞으로는 '극한액 ○○만엔의 범위 내에서 보증한다'는 문구로 변경되어 구체적인 상한액 설정이 필수입니다. 상한액의 수준은 법적으로 규정되어 있지 않고 당사자 간의 합의에 맡겨져 있지만, 체납 임대료가 장기화되는 경우를 고려하여 임대료의 18개월분 정도로 설정하는 예가 소개되어 있습니다. 보증인을 의뢰할 때는 이 한도액 설정을 잊지 않도록 계약서를 갱신할 필요가 있습니다. 또한 사업용 임대차에 관해서는 개정 민법 465조의 10에 의해 임차인이 연대보증인 예정자에게 재산 및 수지 정보를 제공할 의무가 신설되었습니다(주거가 아닌 사무실이나 점포 등의 임대차 계약이 대상). 임차인이 이 정보 제공 의무를 소홀히 하여 보증인이 오해한 경우에는 보증 계약을 취소할 수 있도록 규정되어 있습니다. 건물주 입장에서는 사업용 부동산을 임대할 때 계약서에 소정의 재산상황 등의 기재란을 마련하여 임차인이 보증인에게 정보를 제공하고 서명을 받는 절차를 도입할 필요가 있습니다. 마지막으로 개정 민법 제458조의2에서 연대보증인으로부터 임대료 지급 상황 문의를 받았을 때 임대인의 답변 의무도 규정되었습니다. 임대인 또는 관리회사는 보증인으로부터 "임차인이 임대료를 제대로 납부하고 있습니까?" 라는 문의가 있으면 지체 없이 답변해야 합니다. 이를 소홀히 할 경우, 막상 보증인에게 체납분을 청구하려 할 때 '사전에 상황을 알려주지 않았다'고 주장하며 지급을 거부당할 위험이 있습니다. 위와 같이 민법 개정 사항은 계약 실무와 직결되므로 계약서에 반영하는 동시에 일상적인 관리 업무에서도 준수해야 합니다.
기타 관련법 개정 등: 민법 이외에도 임대업과 관련된 법제도의 변화가 있습니다. 예를 들어 임대차 계약의 존속기간 상한이 기존 20년에서 50년으로 연장되었습니다 (개정 민법 604조). 이에 따라 초장기 임대차 계약도 유효하게 체결할 수 있게 되었지만, 일반적인 주거용 임대차에는 큰 영향을 미치지 않을 것입니다. 한편, 소유주에게 친숙한 개정으로 임대주택관리업법(2021년 시행)이 있다. 이는 임대관리업자의 등록제도를 마련하고, 업무 관리 체계의 기준과 재산의 구분 관리 의무 등을 규정한 법이다. 관리업자에게 일정한 규칙 준수를 부과함으로써 전대차 업체와의 트러블(이른바 전대차 문제) 등에 대처하기 위한 목적이 있다. 소유주가 관리업체를 선택할 때 이 임대주택관리업자의 등록 여부와 주택건설사업관리업 면허 여부를 확인하면 안심할 수 있다. 또한 디지털화의 흐름에 따라 2022년에는 주택건설업법이 개정되어 중요사항 설명을 온라인으로 할 수 있게 되는 등 변화도 있었다. 계약서 전자서명도 법적으로 효력을 발휘하고 있다. 앞으로도 관련 법규가 개정되면 내용을 파악하고 계약 절차나 관리 방법을 업데이트하는 자세가 중요하다.
마지막으로 임대관리회사(부동산관리회사)와의 협업에 대해 알아보겠습니다. 성공적인 임대경영을 위해서는 우수한 관리회사는 필수불가결한 파트너이다. 그 중요성과 관리회사를 선택할 때 주의해야 할 점을 확인해보자.
관리회사에 관리를 맡기면 오너가 직접 처리해야 하는 번거로움을 크게 줄일 수 있습니다. 모집 업무(입주자 모집 광고 및 내방 대응), 계약 절차, 임대료 징수, 체납 독촉, 민원 대응, 설비 고장 시 업체 섭외, 퇴거 시 정산까지 번거로운 업무를 전문가에게 맡기면 본업이 바쁜 오너도 안정적으로 운영할 수 있습니다. 특히 입주자 심사나 트러블 대응에 있어 관리회사의 전문 지식과 경험은 큰 도움이 된다. 실적이 풍부한 관리회사라면 독자적인 노하우로 입주심사를 적절히 진행하여 악성 입주자를 걸러낼 수 있습니다. 또한 체납 발생 시 독촉, 이웃과의 분쟁 발생 시 중개 대응, 법적 절차가 필요한 경우의 전문가 대응 등 개인이 감당하기 어려운 부분도 관리회사가 대행 및 지원해 줍니다. 또한 최신 법 개정 정보와 부동산 시황에 대해 잘 알고 있기 때문에 계약 서류 정비나 임대료 설정 검토 등에 대해 적절한 조언을 받을 수 있는 장점도 있다. 대체로 관리회사와 잘 협력하면 오너는 안심하고 임대 경영을 할 수 있고, 공실률 감소와 자산 가치 유지에도 도움이 될 것입니다.
중요한 것은 신뢰할 수 있는 관리회사를 선택하는 것이다. 관리회사를 잘못 선택하면 오히려 문제가 발생할 수 있기 때문이다. 관리회사 선정 시 체크해야 할 주요 포인트는 다음과 같습니다.
실적과 경험: 관리회사의 운영 실적(관리 세대수 및 지역 내 점유율), 창업 연수와 담당자의 경력 등을 확인합니다. 실적이 풍부한 회사는 입주자 모집 능력과 문제 해결 능력도 높은 경향이 있습니다. 입소문이나 평판도 참고하여 신뢰할 수 있는 회사인지 확인한다.
관리 내용과 서비스 범위: 임대관리라고 한 마디로 말하지만, 제공하는 서비스는 회사마다 다양하다. 기본적인 임대료 징수 및 체납 독촉부터 24시간 긴급 대응, 정기 순찰 및 청소, 원상복구 공사 수배, 계약 갱신 절차 대행, 퇴거 시 입회 정산, 임대료 보증이나 전대차(공실 보증) 여부 등, 그 회사가 어느 정도까지 대응해 줄 수 있는지 확인해야 한다. 자신의 니즈에 맞는 서비스를 제공하는 회사를 선택하자.
관리 수수료(비용): 관리 위탁료는 일반적으로 임대료의 5% 전후가 시세다. 수수료가 지나치게 높으면 수익을 압박하고, 너무 낮으면 충분한 서비스가 제공되지 않을 가능성도 있다. 수수료 금액뿐만 아니라 계약 시 광고비 부담, 갱신 수수료 배분, 퇴거 시 청산 사무 수수료 등을 포함해 총체적으로 적절한 비용 체계인지 비교 검토한다. 여러 업체로부터 견적을 받아 한 곳의 정보만으로 바로 결정하지 말고 여러 업체를 비교하는 것이 현명하다.
대응 태도와 소통: 관리회사와는 장기적으로 2인 3각으로 임대경영을 해나가야 합니다. 담당자의 친절도, 보고 및 연락 체계도 중요한 판단 기준이다. 정기적인 운영 보고가 있는지, 문제 발생 시 신속하게 연락을 주는지, 소유주의 요청에 유연하게 대응할 수 있는지 등을 사전에 확인해야 한다. 계약 전 상담 단계에서의 대응을 보고 신뢰할 수 있는 담당자인지 판단하는 것이 중요하다.
법령 준수와 신뢰성: 주택건설업 면허를 소지하고 적절히 갱신하고 있는지, 앞서 언급한 임대주택관리업 등록이 되어 있는지 등 법령상의 신뢰성 확인도 필수적이다. 불법 영업을 하고 있지 않은지, 협회 가입 여부(전일본부동산협회나 전국택건협회연합회 가입 여부 등)도 참고할 만하다. 또한 최근 문제가 된 전대차 업체와의 분쟁을 감안하여 전대차 계약을 제안하는 업체의 경우, 그 계약 내용(임대료 보증 조건이나 중도해지 조항)도 신중하게 확인해야 합니다.
위의 사항을 종합적으로 판단하여 자신의 물건에 가장 적합한 관리회사를 선택하는 것이 중요하다. 처음 영업을 온 업체와 바로 계약하기보다는 시간을 두고 신중하게 파트너를 선정하는 것이 안정적 경영을 위한 첫걸음이다.
임대차 계약 시 주의할 점과 함정에 대해 부동산 소유주 입장에서 중요한 사항을 정리해 보았습니다. 계약 체결 전 기본적인 확인사항부터 계약서 조항 정비, 발생하기 쉬운 트러블과 그 대처법, 법 개정에 대한 대응, 그리고 우량 관리회사와의 연계까지 폭넓게 설명했습니다. 임대경영은 한번 계약을 체결하면 장기적인 관계가 시작된다. 그간의 리스크를 최소화하고 안정적인 수익을 얻기 위해서는 사전 준비와 예방책이 무엇보다 중요하다. 오너로서 계약 내용을 충분히 이해하고 관리하며, 필요에 따라 전문가의 도움을 받아 적절히 대처한다면 임대경영의 어려움을 크게 줄일 수 있을 것이다. 항상 최신 지식을 업데이트하고 신뢰할 수 있는 파트너와 함께 건전한 임대 운영을 위해 노력하는 것이 장기적인 성공의 열쇠입니다. 임대차 계약에 대한 올바른 지식과 준비로 안심하고 안전한 임대경영을 실현해 보시기 바랍니다.