최근 중국 부유층의 일본 부동산 투자가 그 어느 때보다 활기를 띠고 있습니다.
엔화 약세라는 역사적인 호재에 힘입어 2024년 조사에서 중화권 투자자의 87.5%가 '지금이 일본 부동산을 살 때'라고 판단하고 있다는 자료도 있습니다.
그러나 그 이유는 단순한 경제적 합리성 때문만은 아닙니다.
본 기사에서는 INA&Associates 주식회사가 매일 전 세계 투자자를 접하면서 느낀 중국 부유층이 일본 부동산에 강한 매력을 느끼는 '5가지 본질적인 이유'를 최신 시장 데이터와 함께 소개하고자 합니다.
부동산 투자를 고려하고 있는 여러분에게 본질적인 가치를 파악하는 데 도움이 되었으면 합니다.
중국 부유층이 일본 부동산 시장에 열광하는 배경에는 단순한 지리적 근접성이나 문화적 친밀감을 넘어선 분명하고 전략적인 이유가 있습니다.
여기서는 5가지 요인에 대해 전문적인 관점에서 설명하고자 한다.
가장 근본적인 이유는 자산 소유권에 대한 제도의 차이에서 찾을 수 있다.
중국에서는 토지는 국가의 소유물이며, 개인이나 기업이 취득할 수 있는 것은 정해진 기간의 '사용권'으로 제한된다.
이에 반해 일본에서는 토지와 건물 모두에 대해 영구적인 '소유권'이 인정되고 있습니다.
이는 자신의 자산을 확실하게, 그리고 대대로 후손에게 물려줄 수 있다는 것을 의미하며, 자산 보존을 중시하는 부유층에게는 그 무엇과도 바꿀 수 없는 매력으로 작용하고 있습니다.
이 '소유권'이라는 개념은 단순한 법제도의 차이를 넘어 문화적 가치관에도 깊이 뿌리내리고 있다.
자신의 노력으로 쌓아 올린 자산을 다음 세대에 확실하게 물려주고 싶은 마음은 세계 공통의 바람이며, 일본 부동산은 이를 실현할 수 있는 최적의 그릇으로 여겨지고 있는 것이다.
현재의 역사적인 엔화 약세는 해외 투자자들에게 일본 자산을 그 어느 때보다 매력적으로 만들고 있다.
특히 미국 달러와 자국 통화 대비 엔화 가치가 하락하고 있는 지금, 중국인 투자자가 보기에 일본 부동산은 몇 년 전보다 훨씬 저렴하게 구입할 수 있는 상황입니다.
예를 들어, 몇 년 전 1억 엔이었던 부동산이 환율 변동으로 인해 중국인 투자자에게는 실질적으로 20~30% 할인된 가격으로 구입할 수 있는 경우도 드물지 않다.
이러한 '바겐세일' 상황이 그들의 구매 욕구를 강하게 자극하고 있는 것은 분명하다.
아래 표는 도쿄와 중국 주요 도시의 아파트 평균 가격을 비교한 것이다.
가격 수준뿐만 아니라 가격에 포함된 권리 내용(소유권 vs. 사용권)에도 주목해보자.
| 도시별 | 중심부 아파트 평균 가격(100㎡당) | 권리 형태 |
|---|---|---|
| 도쿄(23구) | 약 1억 5,000만 엔 | 소유권(토지-건물) |
| 베이징 | 약 2억 2,000만엔 내외 | 사용권(통상 70년) |
| 상하이 | 약 2억 5,000만엔 내외 | 사용권(통상 70년) |
2025년 시점의 각종 시장 데이터를 바탕으로 INA&Associates 주식회사가 산출. 환율은 1위안=28엔으로 환산.
일본 부동산은 자산을 '지키는 것'뿐만 아니라 '늘리는 것'의 관점에서도 일본 부동산은 매우 우수하다.
중국 국내 부동산 시장이 조정 국면에 접어들어 주요 도시의 기대 수익률이 2% 내외에 머물고 있는 가운데, 도쿄 부동산 시장은 안정적으로 3.5%~5% 정도의 수익률을 기대할 수 있다.
이 수익률의 차이는 장기적인 자산운용에 있어 큰 차이를 만들어 낸다.
특히 도쿄는 세계 유수의 대도시임에도 불구하고 임대 수요가 매우 안정적입니다.
인구가 집중되어 있고, 1인 가구와 외국인 거주자가 많기 때문에 공실 위험이 낮고, 지속적인 임대료 수입(인컴 게인)을 기대할 수 있다는 점이 투자자에게 큰 안정감을 주고 있습니다.
부동산 가격 자체의 상승(자본 이득) 뿐만 아니라 안정적인 인컴 이득을 동시에 얻을 수 있다는 점이 일본 부동산 투자의 큰 강점입니다.
| 비교 항목 | 일본(도쿄) | 중국(주요 도시) |
|---|---|---|
| 기대수익률(연율) | 3.5%～5.0%(연율) | 1.5%～2.5 |
| 임대시장의 안정성 | 높음(안정적인 수요) | 변동성이 큼 |
| 공실 리스크 | 비교적 낮음 | 물건에 따라 차이가 큼 |
자산을 투자할 때 그 나라의 컨트리 리스크를 파악하는 것은 필수적입니다.
이 점에서 일본은 세계적으로도 매우 높은 평가를 받고 있습니다.
경제협력개발기구(OECD)의 조사에서도 일본은 정치-경제적 안정성이 높아 아시아 국가 중 투자 리스크가 가장 낮은 국가 중 하나로 꼽히고 있습니다.
법제도가 정비되어 있고 계약의 이행이 보장되는 사회라는 것은 고액의 거래를 하는 투자자에게는 절대적인 전제 조건입니다.
또한 일본에서는 외국인이라는 이유로 부동산 거래가 제한되거나 추가 세금이 부과되는 일은 없다.
일본인과 똑같은 조건으로 자유롭게 부동산을 매매할 수 있는 법제도의 공정성과 투명성이 해외 투자를 촉진하는 큰 요인이 되고 있다.
투자 대상뿐만 아니라 미래의 거주지 또는 자녀의 교육 거점으로서 일본을 바라보는 부유층도 적지 않다.
세계 최고 수준의 의료 수준, 양질의 교육기관, 그리고 안전하고 깨끗한 생활환경은 가족의 미래를 생각하는 데 있어 매우 매력적인 요소입니다.
특히 국제적인 교육 프로그램이 잘 갖춰진 도심의 국제학교 주변 부동산은 높은 인기를 자랑한다.
또한, 부동산 투자를 발판으로 일본에서의 사업 전개나 이주를 실현하는 사례도 늘고 있다.
구체적으로는 일본에서 회사를 설립하고 부동산 임대 사업 등을 통해 '경영-관리' 재류자격(통칭: 경영관리 비자)을 취득하는 흐름이다.
이는 단순한 투자에 그치지 않고 자신의 라이프 플랜을 보다 풍요롭게, 그리고 글로벌하게 전개하기 위한 전략적인 한 수라고 볼 수 있습니다.
본고에서 설명한 바와 같이 중국 부유층이 일본 부동산을 선택하는 이유는 단순한 엔저로 인한 저가감 때문만은 아닙니다.
'소유권'이라는 절대적인 자산 보전, 안정적이고 높은 투자수익률, 그리고 정치-경제적 안정성과 우수한 생활환경 등 복합적이고 본질적인 가치에 강하게 매료되어 있는 것이다.
이는 단기적인 시장 변동에 영향을 받지 않는 일본 부동산의 보편적인 매력이라고 할 수 있다.
한편, 안보의 관점에서 외국인의 토지 거래에 대한 규제를 강화해야 한다는 논의가 국내에서 시작되고 있는 것도 사실입니다.
향후 법제도가 변경될 가능성도 염두에 두고 최신 정보를 바탕으로 신속하고 정확한 의사결정을 내리는 것이 앞으로의 부동산 투자에 있어 더욱 중요해질 것입니다.
INA&Associates주식회사에서는 국내외 부유층 고객에게 부동산 매매 중개부터 자산관리, 그리고 경영관리비자 취득 지원까지 원스톱으로 전문적인 서비스를 제공하고 있습니다.
일본 부동산 투자에 대한 궁금증이나 개별 자산 상황에 맞는 최적의 투자 전략에 대해 부담 없이 상담해 주시기 바랍니다.
고객 한 분 한 분의 목표 달성을 위해 성심성의껏 도와드리겠습니다.