부동산 투자나 자산 활용에 있어 '소유하고 있는 부동산의 가치를 어떻게 하면 더 높일 수 있을까'는 보편적인 주제입니다. 많은 분들이 새로운 시설을 추가하거나 대규모 개보수를 하는 등 무언가를 '더하는' 방식으로 가치를 높이려고 합니다. 그러나 우리 전문가들은 오히려 부동산이 본래 가지고 있는 잠재적 가치를 '끌어내는 것'에 부동산 재생의 진수가 있다고 생각합니다. 본 기사에서는 INA&Associates 주식회사로서 우리가 실천하고 있는 '가치를 끌어내는' 부동산 재생술에 대해 그 생각과 구체적인 방법을 일반 소비자들에게도 알기 쉽게 설명하고자 합니다.
부동산 재생이란, 노후화나 시장 니즈의 변화로 인해 가치가 저하된 부동산에 적절한 손질을 가하여 그 가치를 회복, 향상시키는 활동을 말합니다. 이는 단순한 리모델링이나 리노베이션에 그치지 않는다. 중요한 것은 그 부동산이 가진 역사, 입지, 구조 등 고유한 잠재력을 파악하고 이를 최대한 활용할 수 있는 전략을 세우는 것이다.
예를 들어, 오래된 민가 재생을 생각해보자. 최신 설비를 도입하는 '덧셈'의 접근법만으로는 그 부동산이 가진 독특한 분위기와 역사적 가치를 훼손할 수 있다. 오히려 오래된 기둥과 대들보의 멋을 살리면서 현대인의 라이프스타일에 맞는 단열성과 내진성을 확보하는 등 본래의 매력을 '끌어내는' 관점이 높은 수익성과자산 가치 향상이라는 유일무이한 가치로 이어진다.
부동산 재생에는 크게 세 가지 방법이 있습니다. 각각의 특성을 이해하고, 부동산의 상황과 소유주의 목적에 따라 최적의 선택을 하는 것이 중요합니다. 아래는 각 방법의 개요와 장단점을 정리한 것입니다.
| 방법 | 개요 | 장점 | 단점 |
|---|---|---|---|
| 개보수(리노베이션) | 기존 건물을 활용하여 인테리어와 설비를 새롭게 단장하거나 평면을 변경하여 가치를 높이는 기법. 빈집 활용이나 오래된 민가 재생에 많이 사용됩니다. | 재건축에 비해 비용을 절감할 수 있다. 공기가 비교적 짧다. 부동산의 역사나 개성을 살릴 수 있다. |
구조상의 제약이 남는 경우가 있음 근본적인 문제(내진성 등) 해결에 한계가 있다. |
| 재건축 | 기존 건물을 철거하고 새로운 건물을 건축하는 방식. 법규 변경에 대응하거나 설계의 자유도를 높이고 싶을 때 선택된다. | 설계의 자유도가 높다. 최신 내진 기준이나 에너지 절약 기준에 대응 가능 법규를 통과하면 용적률을 최대화할 수 있다. |
비용이 가장 비싼 경향이 있음 공기가 길다 기존 건물의 철거비용이 발생한다. |
| 자산 재편성 | 소유하고 있는 부동산을 매각하고 그 자금으로 새로운 수익형 부동산을 매입하는 방법. 입지나 부동산 종류를 근본적으로 재검토하고 싶을 때 효과적이다. | 지역이나 부동산 종류를 변경할 수 있다. 관리의 번거로움이 적은 부동산으로 갈아탈 수 있다. 상속 대책으로 유효한 경우가 있다. |
애착이 있는 토지를 처분할 필요가 있다. 매각과 매입의 타이밍이 어렵다. 양도소득세 등의 세금이 발생한다. |
성공적인 부동산 회생을 위해서는 우선 현재 부동산의 가치를 정확하게 파악하는 것이 필수적이다. 이를 위해 이루어지는 것이 부동산 감정 평가입니다. 감정평가에는 여러 가지 방법이 있는데, 특히 수익부동산의 가치를 평가할 때 사용되는 것이 '수익환원법'입니다.
수익환원법은 그 부동산이 미래에 창출할 수 있는 수익(임대수익 등)을 기준으로 부동산의 가치를 산출하는 방법입니다. 계산식은 '연간 수익÷환원수익률'로 표현되며, 주변 유사 부동산의 거래 사례와 시장 동향에서 도출되는 '환원수익률'이 중요한 지표가 됩니다. 이 평가를 통해 재생 후 수익성을 예측하고 투자 계획의 타당성을 판단하는 것이다.
이번 글에서는 가치를 '더하기'가 아닌 '빼기'의 관점에서 부동산 재생에 대해 알아보았습니다. 중요한 것은 부동산의 본질적인 가치를 파악하고, 이를 최대한 활용할 수 있는 전략을 세우는 것이다. 다음 사항을 다시 한 번 확인해보시기 바랍니다.
부동산은 하나도 똑같은 것이 없는 매우 개별성이 높은 자산입니다. 그렇기 때문에 획일적인 방식이 아닌, 한 채 한 채에 맞는 맞춤형 재생 계획이 필요합니다. 여러분이 소유하고 있는 부동산의 가치를 다시 한 번 생각해 보시기 바랍니다. 그 안에 잠들어 있는 잠재력을 끌어내어 새로운 자산가치를 창출할 수 있습니다.
INA&Associates 주식회사에서는 고객 개개인의 상황에 맞는 최적의 부동산 재생 플랜을 제안하고 있습니다. 관심이 있으신 분은 부담 없이 상담해 주시기 바랍니다.