'부동산을 사서 절세한다'는 말을 한 번쯤은 들어본 적이 있을 것이다. 물론 부동산 투자가 세금 부담을 줄일 수 있는 측면은 존재합니다. 하지만 우리는 단기적인 절세 효과만을 추구하는 부동산 보유에 경종을 울리고자 한다.
이 글에서는 부동산을 단순한 절세 방안이 아닌, 가족의 미래를 지키고 세대를 넘어 자산을 승계하기 위한 '가족 전략'으로 재조명하는 새로운 관점을 제시하고자 한다. 눈앞의 이익에 얽매이지 않고 장기적인 안목으로 자산 가치를 극대화할 수 있는 구체적인 방법에 대해 전문적인 지식을 곁들여 알기 쉽게 설명합니다.
부동산이 절세와 연결되는 가장 큰 이유는 부동산의 독특한 세무상 구조에 있습니다. 특히 중요한 것은 '감가상각'과 '손익통산'입니다.
부동산 중 건물 부분은 시간이 지남에 따라 가치가 감소한다는 개념에 따라 그 가치 감소분을 '감가상각비'로 매년 비용으로 계상할 수 있도록 허용하고 있습니다. 이 감가상각비는 실제 현금 지출을 수반하지 않는 '회계상의 비용'이라는 점이 큰 특징입니다.
부동산 경영을 통해 얻은 소득(임대료 수입 등)에서 이 감가상각비를 포함한 경비를 차감한 결과, 장부상 적자가 발생할 수 있습니다. 이 적자분을 급여소득 등 다른 흑자 소득과 상계(손익통산)함으로써 과세 대상 소득 총액을 압축할 수 있습니다. 결과적으로 소득세와 주민세 부담이 경감되는 것이 '부동산을 통한 절세'의 기본적인 구조입니다.
| 항목 | 금액(엔) | 비고 |
|---|---|---|
| 임대료 수입 | 5,000,000 | 연간 |
| 필요경비 | 1,500,000 | 관리비, 수선비, 고정자산세 등 |
| 감가상각비 | 4,000,000 | 실제 지출은 포함되지 않음 |
| 부동산 소득 | 500,000 | 장부상 적자 |
위의 예시에서는 50만 원의 적자를 급여소득 등에서 공제할 수 있습니다.
그러나 이 절세 방안에는 주의해야 할 점이 많이 존재한다. 쉬운 절세 목적의 부동산 구입은 향후 큰 손실을 초래하는 '마이너스 부동산'이 될 수 있다.
감가상각비를 계상할 수 있는 기간은 건물의 구조에 따라 정해진 법정 내용연수에 따라 계산되며, 유한하다. 특히 중고 목조건물 등 단기간에 많은 감가상각비를 계상할 수 있는 부동산은 절세 효과가 높아 보이지만, 그 효과는 오래가지 않습니다. 감가상각 기간이 끝나면 장부상 비용이 크게 감소하고 갑자기 부동산 소득이 흑자로 전환되어 세금 부담이 증가하는 경우가 많다.
또한, 출구전략, 즉 매각을 잘못하면 예상치 못한 고액의 세금이 발생하기도 한다. 부동산을 매각하여 얻은 이익(양도소득)에는 양도소득세가 부과되는데, 이 세율은 부동산의 소유기간에 따라 크게 달라집니다.
| 소유기간 | 구분 | 세율(소득세, 주민세, 부흥특별소득세의 합계) |
|---|---|---|
| 5년 이하 | 단기 양도소득 | 39.63%(세율) |
| 5년 초과 | 장기 양도소득 | 20.315% 20.315 |
우리는 부동산을 개인의 단기적인 절세 수단으로 보는 것이 아니라, 가족 전체의 자산을 장기적으로 형성하고 다음 세대로 원활하게 승계할 수 있는 전략적 도구로 활용해야 한다고 생각합니다.
이러한 관점에서 부동산은 단순한 투자 대상에서 가족의 생활기반을 안정시키고, 인플레이션으로부터 자산가치를 보호하며, 소중한 가족에게 자산과 마음을 이어주는 '가족자산'으로 승화됩니다.
그렇다면 구체적으로 어떤 방법이 있을까? 대표적인 세 가지 활용법을 소개합니다.
미래의 상속세 부담을 줄이기 위해 건강할 때 계획적으로 부동산을 다음 세대에 증여하는 방법이다. 증여세에는 다양한 특례제도가 있으며, 이를 활용하면 세금 부담을 줄이면서 자산을 이전할 수 있다.
| 제도명 | 제도 개요 | 장점 | 단점 |
|---|---|---|---|
| 역년 증여 | 연간 110만 원까지 증여 시 비과세 | 소액으로 시작할 수 있고, 장기간 지속하면 큰 절세 효과를 기대할 수 있다. | 증여자가 사망하기 전 일정 기간 내 증여는 상속재산에 합산되는 경우가 있다. |
| 상속 시 정산 과세 제도 | 2,500만 엔까지는 증여세가 비과세되지만, 상속 시 그 증여재산을 상속재산에 합산하여 상속세를 계산한다. | 한꺼번에 많은 재산을 한꺼번에 이전하기 쉽다. 수익용 부동산을 증여하면 그 이후의 임대수익은 증여자의 것이 된다. | 한번 선택하면 역년 증여로 돌아갈 수 없다. 부동산 취득세, 등록면허세 등의 비용이 발생한다. |
가족신탁은 소유자(위탁자)가 신뢰할 수 있는 가족(수탁자)에게 재산의 관리-운용-처분을 맡기는 계약이다. 특히 치매 등으로 인한 자산 동결 위험에 대비하는 데 매우 효과적이다.
예를 들어, 부동산 소유자가 치매에 걸리면 은행 계좌가 동결되거나 부동산 매각이나 대규모 수선 등의 법률행위를 할 수 없게 된다. 하지만 사전에 가족신탁계약을 체결해두면 위탁받은 가족들이 본인의 의사에 따라 지속적으로 유연한 재산관리를 할 수 있다. 또한, 신탁계약서에서 자신의 사망 후 재산을 누구에게 어떻게 승계할 것인지도 지정할 수 있어 유언장과 같은 기능도 가질 수 있다.
다수의 수익용 부동산을 소유하고 있거나 소득이 일정 금액을 초과하는 경우에는 자산관리회사를 설립하여 부동산을 법인 소유로 하는 '법인화'가 유력한 대안이 될 수 있습니다.
| 비교 항목 | 개인 소유 | 법인 소유(자산관리회사) |
|---|---|---|
| 세율 | 누진세율(소득에 따라 세율이 상승, 최대 55%) | 법인세(소득이 일정액 이상이면 거의 일정, 약 30%대) |
| 소득분산 | 불가 | 가족을 임원으로 하여 임원 보수를 지급함으로써 소득을 분산하여 가구 전체의 수취액을 늘릴 수 있는 가능성 있음 |
| 비용 계상 범위 | 제한적 | 생명보험료, 퇴직금, 임원 사택 임대료 등 비용으로 인정받을 수 있는 범위가 넓어진다. |
| 상속 | 부동산 자체를 상속(평가액이 높아지기 쉬움) | 회사의 '주식'을 상속(주가 대책을 통해 평가액을 억제할 수 있는 가능성이 있음) |
개인사업자로서 부동산 소득을 얻는 것보다 법인화함으로써 세율의 차이를 활용하거나 비용의 범위를 넓히는 등 다양한 장점을 기대할 수 있다. 또한 상속 발생 시에도 부동산 자체가 아닌 회사 주식을 승계하게 되므로 유산 분할이 용이해져 분쟁을 예방하기 쉽다는 장점도 있습니다.
부동산 보유는 눈앞의 '절세'라는 단기적인 관점에서만 판단해서는 안 됩니다. 그것은 자신과 가족의 미래까지 내다보는 장기적인 '가족 전략'으로서 접근해야 합니다.
감가상각을 통한 절세 효과는 일시적일 뿐이며, 출구 전략을 잘못 세우면 오히려 큰 세금 부담을 초래할 수 있습니다. 반면, 생전 증여, 가족신탁, 법인화 등의 방법을 조합하여 자신의 가족 구성과 자산 상황에 맞는 최적의 포트폴리오를 구성한다면, 부동산은 세대를 뛰어넘어 가치를 창출하는 대체 불가능한 '가족 자산'이 될 수 있습니다.
부동산이라는 강력한 도구를 어떻게 활용하는 것이 우리 가족에게 가장 적합할까요? 한번쯤 장기적인 관점에서 생각해 보시는 것은 어떨까요? 저희 INA&Associates 주식회사는 고객 한 분 한 분의 상황에 맞춰 최적의 자산 전략을 수립할 수 있도록 도와드립니다. 부담 없이 상담해 주시기 바랍니다.
A1: 우선 자신의 자산 상황과 미래 라이프 플랜을 명확히 하는 것부터 시작해야 합니다. 그 다음 부동산 투자의 목적(수익 목적인지, 자산 승계 목적인지 등)을 정하고 신뢰할 수 있는 전문가와 상담하는 것이 좋습니다. 처음부터 고가의 부동산에 손을 대지 말고, 소액으로 시작할 수 있는 투자나 전문가가 엄선한 부동산을 고려하는 것이 현명하다.
A2: 아니요, 절대 그렇지 않습니다. 부동산 소득의 적자를 다른 소득과 손익통산할 수 있는 구조는 여전히 유효한 전략 중 하나다. 중요한 것은 절세 효과가 영구적이지 않다는 것을 이해하고, 감가상각 기간이 끝난 후의 세금 부담 증가와 매각 시 양도소득세까지 포함한 총체적인 현금흐름을 시뮬레이션하는 것이 중요합니다.
A3: 일반적으로 '얼마부터'라는 명확한 기준은 없습니다. 예를 들어, 집 외에 수익용 부동산을 하나라도 보유하고 있고, 향후 치매로 인한 자산 동결이 우려된다면 가족신탁을 고려해 볼 가치가 충분합니다. 법인화는 일반적으로 개인 과세소득이 800만~1,000만 엔을 넘어가면 법인 세율이 더 유리한 경우가 많기 때문에 하나의 기준으로 삼을 수 있습니다.
A4: 각각 장단점이 있습니다. 도심의 부동산은 자산 가치가 안정적이고 임대 수요가 많지만, 가격이 비싸고 수익률이 낮은 경향이 있습니다. 반면 지방의 부동산은 가격이 저렴하고 높은 수익률을 기대할 수 있지만, 공실 위험과 자산 가치 하락 위험이 도심에 비해 높습니다. 자신의 투자 전략과 위험 허용 범위에 따라 선택하는 것이 중요합니다.
A5: 가장 중요한 것은 자신의 자산 상황과 '누구에게 어떻게 재산을 물려주고 싶은지' 의사를 명확히 하고, 이를 가족에게 전달하는 것입니다. 그 다음 유언장 작성, 생전 증여 활용, 가족신탁 조성, 생명보험 활용 등 법적으로 유효한 형태로 준비하는 것이 원만한 자산승계로 이어질 수 있습니다.