2025년 이후 일본 부동산 투자 전략과 시장 전망｜Japan Real Estate

부동산 투자 시장은 끊임없이 변화하고 있으며, 2025년 이후의 시장 동향을 정확히 예측하고 적절한 투자 전략을 수립하는 것이 지속 가능한 자산 형성을 위한 핵심이며, INA에서는 단기적인 이익 추구보다는 장기적인 관점에서의 자산 운용을 중요하게 생각합니다. 본 보고서에서는 2025년 이후 인구통계 및 금리 동향을 분석하고, 가격 하락 국면에서의 전략, ESG 투자 및 리노베이션 수요의 영향에 대해 살펴본다.

1. 2025~2030년 인구통계 및 금리 동향 분석

1-1. 인구변화가 부동산 시장에 미치는 영향

일본의 인구 감소는 부동산 투자에 있어 피할 수 없는 과제이다. 그러나 전체 인구 감소와는 반대로 가구 수의 변화, 도시 지역으로의 인구 집중 현상이 나타나고 있다.

도쿄 도심에서는 주가 상승에 따른 일자리 증가에 따라 취업 인구가 증가하고 있으며, 1인 가구용 주택 수요는 앞으로도 견조하게 유지될 것으로 예상된다. 부동산 투자자로서 중요한 것은 임대수요는 인구수보다 가구수 증감에 연동된다는 점. 2040년 가구 수는 5075만 가구로 추산되며, 전국적으로 일률적인 인구 감소가 아닌 지역별로 수급 균형을 파악하는 것이 중요하다.

인구 감소 시대에도 입지와 품질을 중시하는 우량 부동산에 대한 투자는 장기적으로 가치를 유지할 수 있을 것으로 보인다. 단순히 수치만을 쫓는 것이 아니라 질 좋은 부동산에 투자한다면 인구변화에 대응할 수 있는 투자 포트폴리오를 구성할 수 있을 것이다.

1-2. 금리 동향과 부동산 투자에 미치는 영향

2024년 3월 마이너스 금리 정책 해제 이후 일본은행은 단계적으로 금리를 인상하고 있으며, 2025년 1월에는 추가 금리 인상(0.25%)을 단행하여 많은 금융기관의 변동금리 지표인 금리가 상승했다. 장기금리(10년물 국채금리)는 2019년 가을에 마이너스 0.3%까지 하락했지만, 이후 상승세를 보이며 2025년 1월 일시적으로 13년 만에 1.2%대를 기록하기도 했다.

금리 상승은 부동산 투자에 다음과 같은 영향을 미친다:

1. 자금 조달 비용 증가: 변동금리 대출을 이용하는 투자자는 상환 부담이 증가한다.
2. 캐피털에 미치는 영향: 금리 상승으로 기대수익률도 상승하여 부동산 가격 하락 압력을 가한다.
3. 매수자 감소: 자금 조달 비용 증가로 인해 시장 매수자가 감소할 수 있습니다.

인적자원 투자를 중시하는 당사의 관점에서 볼 때, 금리 상승 국면에서도 단기 수익성뿐만 아니라 장기적인 자산 가치에 초점을 맞추는 것이 중요합니다. 급격한 금리변동 시기일수록 냉철한 판단과 장기적인 관점에서의 투자 판단이 요구됩니다.

2. 가격 하락 국면에서의 추가 매수 전략

2-1. 시장 사이클에 대한 이해

부동산 시장에는 주기적인 변동이 있습니다. 특히 금리 상승이나 사회 환경의 변화로 인해 가격 조정 국면을 맞이할 수 있습니다. 이러한 국면에서는 단기적인 가격 하락을 두려워하기보다는 오히려 전략적 매수의 기회로 삼는 것이 중요합니다.

가격 하락 국면에서 냉정하게 판단하기 위해서는 다음과 같은 사항에 주목해야 한다:

1. 철저한 지역 분석: 인구 동태, 인프라 개발, 재개발 계획 등을 종합적으로 분석하여 미래가치가 있는 지역을 파악해야 한다.
2. 수요와 공급의 균형 확인: 공급과잉 지역은 피하고, 수요가 안정적이거나 증가 추세에 있는 지역을 우선적으로 고려해야 한다.
3. 저점 파악: 완전한 저점 매입은 어렵기 때문에 중장기적 가치에 초점을 맞춘 투자 판단을 한다.

2-2. 구체적인 매수 전략

가격 하락 국면에서 구체적인 추가 매수 전략으로는 다음과 같은 접근법이 효과적이다:

1. 철저한 분산투자: 한 번에 큰 금액을 투자하는 것이 아니라 여러 차례에 걸쳐 분산 투자하여 위험을 분산한다.
2. 밸류업이 가능한 부동산에 집중: 리노베이션 등을 통해 부가가치를 창출할 수 있는 부동산에 주목
3. 장기 보유를 전제로 한 투자: 단기적인 가격 변동에 일희일비하지 않고 장기적인 현금흐름을 중요시함
4. 재무구조 강화: 여유 있는 상환 계획을 수립하여 추가 투자 여력을 남겨두어야 한다.

INA의 경험에 따르면, 가격 하락 국면이야말로 진정한 투자 기회입니다. 실패를 두려워하지 않고 행동하면 다른 투자자들이 주저할 때 우량 부동산을 인수할 수 있는 가능성이 높아진다.

3. ESG 투자와 리노베이션 수요의 영향

3-1. 부동산에서 ESG 투자의 중요성

ESG(환경, 사회, 지배구조)에 대한 고려는 부동산 투자에서도 그 중요성이 커지고 있다. 일본의 부동산 ESG 투자 시장은 2021년 기준 약 12조 엔으로 추산되며, 앞으로도 확대될 것으로 예상된다.

ESG 부동산 투자의 장점은 다음과 같다:

1. 장기적인 자산 가치 유지 및 향상: 환경적 성과가 높은 부동산은 향후 가치 하락 리스크가 낮다.
2. 테넌트 및 임차인 수요 증가: 환경과 건강을 고려한 부동산에 대한 수요 증가
3. 운영비용 절감: 에너지 절약 성능 향상으로 인한 운영비용 절감
4. 자금조달 조건 개선: ESG 관련 대출 조건이 유리해질 가능성

일본의 ESG 부동산 투자 시장에는 평가 방법의 확립, 정보 공개 표준화 등의 과제도 존재하지만, 향후 성장이 기대되는 분야이다.

3-2. 리노베이션 수요 증가

리노베이션 시장은 꾸준히 확대되고 있다. 야노경제연구소의 예측에 따르면, 2030년 중고주택 매입 재판매 시장은 2022년 대비 22.0% 증가한 5만 가구에 달할 것으로 예상된다. 국토교통성 역시 리폼-리노베이션과 중고주택 유통 시장 규모를 합한 목표치를 2018년 기준 12조원에서 2030년에는 20조원으로 확대하는 것을 목표로 하고 있다.

리노베이션 수요가 증가하는 배경에는 다음과 같은 요인이 있다:

1. 라이프스타일의 다양화: 획일적인 신축보다 개성 있는 주거공간에 대한 니즈 증가
2. 코로나 사태의 영향: 재택근무 시간 증가로 인한 주거환경 재검토
3. 중고주택에 대한 재평가: 입지가 좋은 중고 부동산에 대한 리노베이션 선택권 확대
4. 환경에 대한 인식의 변화: 스크랩&빌드보다 기존 재고의 활용

부동산 투자 측면에서는 리노베이션을 전제로 한 부동산 매입이 새로운 투자 전략으로 주목받고 있다. 적절한 리노베이션을 통해 부동산의 부가가치를 높이고 예상 임대료를 높일 수 있다.

4. 2025년 이후 투자 전략

2025년 이후 부동산 투자 시장은 그동안의 가격 상승세가 잠시 주춤하고 보다 선별적인 시장으로 전환될 가능성이 있다. 이러한 환경에서의 투자 전략으로 다음과 같은 사항을 제안한다:

4-1. 지역 전략 재구축

1. 도심의 선별적 투자: 단순한 도심 회귀가 아닌, 일하는 방식의 변화에 대응한 편의성 높은 지역에 대한 투자
2. 교외의 전략적 투자: 텔레워크의 확산으로 양질의 주거환경을 갖춘 교외 지역에 선별적 투자
3. 지방 핵심도시 검토: 인구 감소에도 일정한 경제규모를 유지할 수 있는 지방 핵심도시 우량 부동산

4-2. 부동산 유형 선별

1. 1인 가구용 부동산: 세대분리 현상으로 1인 가구용 부동산의 수요는 견조하게 지속될 전망
2. 가족용 고급 물건: 자녀 양육 세대의 주거환경에 대한 인식 향상으로 고급 물건에 대한 수요 증가
3. 시니어용 부동산: 고령화 진행에 따라 배리어프리, 의료시설 접근성이 우수한 부동산에 대한 수요 증가

4-3. 금융 전략의 재검토

1. 차입 전략 재검토: 변동금리와 고정금리의 균형, 보수적인 상환 계획 설계
2. 자기자본비율 검토: 금리 상승 환경에서는 자기자본비율을 높이는 방안도 검토 필요
3. 현금 버퍼 확보: 공실 리스크 및 수선비 증가에 대비한 여유 자금 확보

4-4. 운영관리 고도화

1. 자산관리 강화: 입주자 만족도 향상을 통한 장기입주 촉진
2. 적절한 밸류업 투자: 계획적인 수선-리노베이션을 통한 자산 가치 유지
3. 기술 활용: IoT 및 AI를 활용한 효율적인 자산 관리

요약: 지속가능한 부동산 투자 실현을 위해

2025년 이후 부동산 투자 시장은 인구구조 변화, 금리 환경 변화, ESG 투자 확대, 리노베이션 수요 증가 등 다양한 요인으로 인해 기존과는 다른 양상을 보일 것이다. 이러한 환경에서는 단기적인 이익 추구가 아닌 장기적인 관점에서 지속 가능한 투자 전략이 요구된다.

실패를 두려워하지 않고 명확한 비전을 가지고 사회적 가치와 경제적 가치를 동시에 추구하는 투자 자세가 2025년 이후의 불확실한 시장 환경을 극복할 수 있는 열쇠가 될 것이라고 생각합니다.