투자 부동산(수익형 부동산)은 부동산 투자를 목적으로 소유하는 토지나 건물 등을 말한다. 즉, 소유자 본인의 거주용이 아닌 임대경영이나 향후 매각차익(자본이득)을 목적으로 하는 부동산 전반을 포함한다. 대표적인 투자 대상으로는 아파트 한 채, 아파트 한 채, 임대용 단독주택, 오피스텔-상가, 호텔, 창고, 주차장 등을 들 수 있다. 부동산 규모와 용도에 따라 일괄투자(통매입)부터 구분소유(원룸 등)까지 다양한 형태가 있으며, 개인의 자금 규모와 투자정책에 따라 선택하게 된다.
안정적인 인컴수익과 자본수익: 투자용 부동산은 임대수익(인컴수익)과 매각차익(자본수익)의 두 가지 수익원이 있다. 도심 입지나 인기 지역에서는 공실률이 낮아 안정적인 임대수익을 얻을 수 있어 노후 연금 대책이나 장기적인 자산 형성에 적합하다. 또한, 부동산 가격 상승 시점에 매각하면 큰 시세차익을 노릴 수도 있다.
인플레이션 헤지 효과: 토지나 건물과 같은 실물자산은 인플레이션에 강해 물가 상승 시에도 가치가 쉽게 떨어지지 않는 특성이 있다. '인플레이션이 일어나면 예적금은 가치가 줄어드는 반면, 부동산은 가치가 떨어지지 않고 오히려 상승을 기대할 수 있다'는 점에서 부동산을 포트폴리오에 편입하는 것은 리스크 헤지 효과도 기대할 수 있다.
절세 효과: 감가상각비를 계상할 수 있기 때문에 소득세, 주민세 절세 효과를 얻을 수 있다. 예를 들어 건물 부분의 내용연수에 따라 매년 큰 폭의 비용 산입이 가능하며, 부동산 소득이 적자라면 급여소득 등 다른 소득과 손익통산하여 과세소득을 압축할 수 있다. 현직 샐러리맨 부유층 등 소득세율이 높은 투자자일수록 이 효과를 누리기 쉬운 특징이 있습니다.
안정성 및 분산투자 효과: 실물자산인 부동산은 주식 등에 비해 가격 변동이 완만하고 급격한 가치하락 위험이 낮은 것으로 알려져 있다. 장기 보유 시 비교적 안정적인 자산가치 상승을 기대할 수 있기 때문에 포트폴리오의 일부로 편입하면 전체 위험 분산에 도움이 될 수 있습니다.
공실 리스크: 임대경영은 임차인이 없으면 임대수익을 얻을 수 없습니다. 아무리 좋은 입지라 할지라도 경기 상황이나 경쟁 부동산의 증감에 따라 공실률이 변동합니다. 입주자 모집이 계획대로 진행되지 않을 경우, 수익이 계획보다 낮아질 수 있습니다.
금리 및 상환 리스크: 레버리지(대출)를 활용하는 투자자가 많은 가운데, 금리 상승은 상환 부담을 증가시킨다. 특히 변동금리의 경우 금리 변동이 현금흐름에 직접적인 영향을 미치기 때문에 차입금 비율이 높을 경우 상환 계획에 차질이 생길 수 있습니다.
유동성 리스크: 부동산은 일반적으로 유동성이 낮아 팔고 싶을 때 바로 현금화할 수 없다는 점에 유의해야 한다. 부동산 가격은 수천~수억 엔 단위로 고가여서 증권화가 어렵고, 매매계약 체결에도 몇 주~몇 달이 걸리는 경우가 많다. 따라서 주식이나 투자신탁에 비해 매각에 시간이 오래 걸리며, 예상 가격에 팔지 못할 가능성도 있다.
관리-유지 비용: 건물의 수선 비용과 관리 비용도 위험 요소다. 공용부 및 설비 노후화에 따른 대규모 수선, 건물 유지를 위한 정기점검 및 공사비가 발생한다. 이러한 비용이 예상보다 더 많이 발생할 수 있으며, 이는 운용수익률을 압박할 수 있습니다.
시장 및 규제 리스크: 경기 침체, 지가 하락, 세제 변경 및 규제 강화 등도 우려 요인이다. 예를 들어 수익형 부동산에 대한 대출 조건이 까다로워지거나 과세가 강화될 경우 유동성 및 수익성에 영향을 미칠 수 있다.
최근 부유층 투자자들 사이에서 도심의 고급 부동산에 대한 관심이 높아지고 있다. 입지가 좋은 타워형 아파트나 펜트하우스는 국내외 부유층에게 인기가 높다. 특히 최근 엔저가 진행되면서 중국, 홍콩 등 중화권 부자들이 도쿄의 고급 부동산을 적극적으로 매입하고 있으며, 예상 수익률이 3~4%에 달하는 높은 수익률도 주목받고 있다. 한편, 도심 부동산은 공실 리스크가 낮아 장기적인 자산보존을 위한 투자처로 선택되기 쉽다는 특징이 있다.
또한 인바운드 수요 회복도 한 몫을 하며 호텔-리조트 부동산에 대한 투자도 확대되고 있는데, JLL의 보고서에 따르면 2024년 일본 국내 부동산 투자 규모는 360억 달러(약 5.5조 엔)에 달할 것으로 예상되며, 특히 호텔 관련 투자가 활발할 것으로 전망되고 있다. 부자들은 리조트나 관광지 콘도, 해외 주요 도시(뉴욕, 런던, 싱가포르 등)의 부동산에도 눈을 돌리고 있으며, 해외 자산을 통한 포트폴리오의 국제 분산도 진행되고 있다. 또한 저금리 시대에 발달한 부동산투자신탁(J-REIT)이나 사모펀드 등 비교적 소액으로 부동산에 투자할 수 있는 금융상품에 대한 관심도 높아지고 있다. 투자자들은 자신의 위험 감수성이나 목적에 따라 도심 고급 부동산부터 해외 부동산, 펀드 상품까지 다양한 선택지를 검토하고 있다.
이와 같은 고액자산가 부동산 투자에 있어 INA & Associates 주식회사는 원스톱으로 서비스를 제공할 수 있는 파트너입니다. 2020년 서비스 개시 이후 국내외 은행 소개 건을 다수 수행하며 수백 명의 부동산 소유주를 만나고 노하우를 축적해 온 경험을 바탕으로, 부자들을 위한 부동산 컨설팅에 특화되어 매매, 임대, 관리의 전 영역을 일관된 담당자 체제로 지원한다. 예를 들어, 대형 투자 건은 프로젝트 팀을 구성하여 고액 자산가의 복잡한 니즈에 대응하며 기획부터 실행까지 동행한다.
또한, INA&Associates는 투명성 높은 운용관리 체계를 중시한다. 임대관리료는 월 정액제로 책정하고, 공사 발주 시 요율도 사전 공개하는 등 비용 측면의 정보 공개를 철저히 하는 것이 특징이다. 자체 클라우드 시스템을 통해 오너는 언제든지 자신의 매물에 대한 계약서 및 손익 보고서를 열람할 수 있어 불투명한 비용 발생을 방지하고 안심할 수 있도록 하고 있다. 또한, AI를 활용한 부동산 제안 시스템과 시장 분석 툴을 통해 효율적인 운영 제안을 하고, 24시간 365일 지원 체제를 통해 높은 입주율과 가동률을 실현하고 있다.
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