오사카 시내에서 투자용 부동산을 소유하고 있는 소유자 여러분께는 안정적인 임대 경영을 위해 신뢰할 수 있는 부동산 관리 회사를 선정하는 것이 필수적입니다. 오사카시는 지역마다 임대 수요와 시장 특성이 다르기 때문에 그에 맞는 관리 방식과 서비스가 요구됩니다. 본 보고서에서는 먼저 오사카 시내 주요 지역(기타구, 츄오구, 니시구, 나니와구)의 임대 시장 동향과 부동산 관리 니즈의 차이점을 소개합니다. 그 다음, 대형 및 지역밀착형 부동산 관리회사의 서비스 내용을 비교합니다. 그리고 INA&Associates 주식회사의 서비스 특징과 강점(관리 세대수, 대응 지역, 초부유층 대상 서비스, 기업 이념, 인재 육성 정책 등)을 설명하고, 마지막으로 지역 밀착형 부동산 회사의 우위성에 대해 고찰합니다. 여러분의 임대경영 파트너 선택에 도움이 되었으면 합니다.
오사카 시내에서도 지역마다 부동산 유형, 입주자층, 임대료 시세가 다르며, 이에 따라 건물주가 원하는 관리 니즈도 다릅니다. 다음은 대표적인 지역인 기타구, 츄오구, 니시구, 나니와구에 대해 그 특징과 관리 니즈 경향을 정리해 보았다.
오사카시 기타구는 우메다를 중심으로 한 비즈니스와 상업의 핵심 지역으로, 교통이 매우 편리하고 상업시설과 음식점이 밀집되어 있어 매우 편리하고 활기찬 환경입니다. 임대료 시세는 오사카 시내에서도 최고 수준으로, 신축~15년 정도 된 아파트의 경우 1K에 월 7~13만엔 전후로 높게 책정되어 있습니다. 이 지역의 부동산 소유주는 기업에서 근무하는 독신자나 부유층 가족 등 질 높은 입주자 층을 상정하는 경우가 많기 때문에 시설이나 관리 서비스에도 높은 수준의 대응이 요구됩니다. 따라서 관리회사에겐 프리미엄 부동산 가치를 유지하기 위한 세심한 유지관리와 입주자의 요청 및 문제 발생 시 신속한 대응을 기대할 수 있다. 또한 우메다 지역은 항상 임대 수요가 높고 공실 리스크가 낮은 편이지만, 그만큼 경쟁 물건도 많기 때문에 적절한 임대료 설정 조언과양질의 입주자 모집 활동을 통해 높은 입주율을 유지할 수 있도록 지원하는 것이 중요합니다.
츄오구는 난바와 신사이바시가 있는 오사카의 엔터테인먼트와 상업의 중심지로, 음식점과 오락시설이 매우 풍부하고 관광지와도 가까워 활기찬 지역입니다. 신축~15년 정도 된 아파트의 임대료는 1K에 월 6~12만엔 정도로 다소 높은 편이지만, 최신 설비와 인테리어를 갖춘 물건이 많아 연식이 오래되면 임대료가 5~9만엔 정도로 내려가 저렴해진다. 이 지역은 젊은 독신자나 외국인을 포함한 다양한 세입자가 모이기 쉽고, 번화가에 가까워 단기 체류 수요나야간 문제 대응 등 특수한 관리 문제도 발생하기 쉽다. 건물주 입장에서는 높은 입주율을 유지하기 위해 관리회사에 잦은 입퇴거 수속 대행과 공실 발생 시 신속한 입주자 모집을 기대한다. 또한 번화가 특유의 과제(소음 대책이나 치안 관리 등)에 대해서도 지역 사정에 정통한 관리회사의 적절한 대응이 요구됩니다.
니시구는 혼마치, 아와자, 호리에 등을 포함한 지역으로, 오피스 거리와 주택가가 혼합된 비교적 차분한 환경이 특징입니다. 임대료 수준은 북구만큼은 아니지만, 신축 아파트의 경우 1K 월 6~11만 엔 정도, 15년 이상 된 아파트의 경우 5~8만 엔 정도로 합리적인 수준입니다. 패션과 카페로 유명한 호리에 지역도 있어 젊은 독신자부터 가족 단위의 입주자까지 폭넓은 연령층이 거주하고 있다. 이 지역의 건물주들은 장기적인 안정적 입주를 원하는 경향이 강해, 관리회사에서는 정기적인 건물 순찰과 노후 시설물 점검 및 보수 제안 등을 통해 좋은 상태를 유지하고 입주자 만족도를 높이기 위한 노력을 기대해 볼 수 있다. 또한, 니시구는 비교적 치안도 좋고 주거환경이 잘 갖추어져 있기 때문에 관리회사에는 지역의 장점을 어필하는 꾸준한 고객 유치 활동 (예: 주요 기업에 사택 제안 등)과 입주자의 신뢰를 얻을 수 있는 세심한 대응이 요구될 것이다.
나니와구는 난바(난바)와 신세카이(에비스초) 지역을 포함한 지역으로, 활동적인 라이프스타일을 추구하는 사람들에게 인기 있는 지역이다. 관광 명소와 저렴한 음식점이 많아 오사카에서도 독특한 활기를 느낄 수 있다. 임대료 시세는 츄오구에 비해 다소 낮은 편으로, 신축~15년 정도 된 아파트의 경우 월 6~10만엔 전후, 오래된 물건은 5~8만엔 정도로 매우 저렴하게 거주할 수 있는 지역입니다. 나니와구의 물건은 학생이나 젊은 노동자, 외국인 관광객을 타깃으로 한 임대물도 많아 입주 기간이 비교적 짧고 회전율이 빠른 편이다. 따라서 건물주는 공실 기간을 최소화하는 운영을 중시하고, 관리회사에는 강력한 고객 유치력과 신속한 리싱 대응을 기대할 수 있다. 또한, 지은 지 오래된 물건도 많기 때문에 적절한 리모델링 제안이나 임대료 설정의 재검토에 대해 조언해 줄 수 있는 관리회사가 요구된다. 나니와구는 번화가에 가까운 입지 때문에 때로는 입주자 트러블의 신속한 해결이나 이웃 대응 등 현장감 있는 관리도 필요한 경우가 있다. 지역 밀착형으로 발빠르게 움직이는 관리회사라면 이런 돌발 상황에도 신속하게 대응할 수 있어 소유주에게 안심감을 줄 수 있을 것이다.
이상과 같이 오사카 시내 주요 지역마다 임대 시장의 특성과오너의 니즈가 다릅니다. 오너는 자신이 살고 있는 지역의 특성을 고려하여 적절한 대응력을 가진 관리회사를 선정하는 것이 중요합니다.
다음으로 오사카 시내의 투자용 부동산 소유자가 이용하는 주요 임대관리회사를 관리비(수수료), 입주율(실적), 서포트 체제의 관점에서 비교해 보겠습니다. 여기서는 전국 규모로 전개하는 대형 관리회사의 사례와 오사카를 중심으로 전개하는 지역 밀착형 관리회사의 사례를 각각 소개하며 각각의 강점과 서비스 내용의 차이점을 살펴본다.
임대주택의 기획・건설부터 관리까지 일관된 서비스를 제공한다.
일괄 임차(서브리스) 서비스를 활용하여 공실, 임대료 체납, 입주자 대응 등의 리스크를 기업 측에서 포괄적으로 부담한다.
매월 안정적인 수입(보증금)을 소유주에게 제공하여 임대관리의 번거로움을 덜어준다.
전문 인력의 정기적인 건물 점검, 유지관리 체제를 구축하여 자산 가치 유지.
24시간 긴급 대응 지원을 도입.
대형 중개회사와의 연계를 통해 높은 집객력을 보유하여 공실 리스크를 줄였다.
보증 임대료는 일반적으로 시장 임대료의 약 90% 정도가 시세입니다.
자사 건축의 고품질 부동산을 중심으로 관리 사업을 전개하고 있다.
기획 단계부터 운영・관리에 관여하여 장기적인 수익 극대화를 도모한다.
일괄 임대(서브리스)에도 대응하여 수익의 안정성을 제공한다.
유지보수 및 미래를 내다본 리폼 등 애프터 서비스가 충실하다.
자산 승계나 상속세 대책 등 자산관리 컨설팅도 대응.
고품질의 물건으로 높은 입주율을 유지하며, 자체 루트를 통한 강력한 입주자 모집 체제를 갖추고 있다.
관리 수수료는 임대료의 5% 전후가 일반적이다.
지역 특성에 맞춘 유연하고 세심한 관리 서비스를 제공한다.
자체 개발한 IT・AI 기술을 활용하여 효율화와 높은 입주율을 실현하는 기업도 증가.
낮은 관리 수수료율로 고품질의 서비스를 제공.
오래된 건물이나 오래된 건물의 공실 대책에 능숙하다.
월 관리비를 저액 또는 무료로 하는 독자적인 플랜을 도입한 기업도 있다.
자체 시스템을 활용한 일원화된 관리로 업무 효율화를 도모하고, 신속한 문제 대응을 실시한다.
지역 밀착형 네트워크를 활용하여 높은 입주자 모집력을 유지하고 있다.
이상의 비교에서 대형 관리회사는 풍부한 자금력과 조직력을 배경으로 '서브리스에 의한 리스크 헤지', '24시간 대응 창구', '풍부한 인력에 의한 정기 순회' 등 서비스가 충실하고 입주율도 대체로 높은 편이다. 한편, 지역 밀착형 회사도 노력 여하에 따라 높은 입주율(95~98% 이상)을 유지하면서저비용의 수수료 플랜과오너 입장에서의 유연한 제안을 실현하고 있음을 알 수 있다. 오너 입장에서는 자신의 경영방침과 부동산 특성에 맞는 서비스를 제공하는 회사를 선택하는 것이 중요하다.
오사카를 거점으로 전국에 진출한 INA&Associates 주식회사는 최근 주목받고 있는 부동산테크 계열의 관리회사로, 2020년 창업한 신생 기업이지만 임대 중개 사이트 'Town Map'의 운영과 부유층 대상의 부동산 컨설팅 등 다각적으로 사업을 전개하고 있다.
INA&Associates의 가장 큰 특징 중 하나는 초부유층 서비스 노하우를 보유하고 있다는 점이다. 이 회사는 원래 부유층 고객을 대상으로 한 수익형 부동산 매매 중개에서 실적을 쌓아왔으며, 이 과정에서 쌓은 노하우와 네트워크를 임대관리에도 적용하고 있다. 예를 들어, 초부유층 고객의 자산운용 니즈를 충족시키면서 얻은 '장기적인 안목의 부동산 전략'과 '프라이버시를 고려한 세심한 대응' 등의 노하우를 일반 오너를 위한 서비스에도 최적화하여 제공하고 있다. 부동산 제안부터 관리, 출구 전략(매각)까지 일관되게 지원할 수 있는 체제를 갖추고 있으며, 초보 오너부터 부유층 오너까지 폭넓게 안심하고 상담할 수 있는 파트너를 지향하고 있다.
또한, 테크놀로지의 활용도 INA&Associates의 강점이다. 자체 개발한 임대 관리 시스템을 도입하여 계약 및 갱신 절차, 임대료 입금 관리, 수입과 지출 보고까지 온라인으로 완료할 수 있는 시스템을 구축했다. 이를 통해 적은 인원으로도 많은 매물을 효율적으로 관리할 수 있으며, 그 결과 업계에서도 파격적인 저비용(월 1,000엔/가구)의 관리 플랜을 실현하고 있습니다. 또한 24시간 접수 가능한 콜센터를 설치하여 입주자의 문의나 긴급 연락을 언제든 받을 수 있는 체계를 갖추고 있다. 야간 누수 문제 등에도 콜센터에서 먼저 초기 대응을 하고, 필요에 따라 전문 인력이 신속하게 출동하기 때문에 소유주나 입주자 모두 안심할 수 있다. 이처럼 IT와 인적 서비스를 융합한 하이브리드 관리 모델을 통해 INA&Associates는 저비용과 높은 서비스 품질을 동시에 실현하고 있다.
마지막으로 지역밀착형 부동산 관리회사를 선택했을 때 얻을 수 있는 장점에 대해 알아보자. 앞서 언급했듯이 대형 관리회사는 브랜드 파워와 종합력이 뛰어나지만, 지역밀착형 관리회사는 그 지역에 뿌리를 둔 고유의 강점을 가지고 있다. 구체적인 장점으로는 다음과 같은 점을 들 수 있다.
지역 시장에 정통한 제안력: 지역 밀착형 관리회사는 담당 지역의 특성, 경쟁 부동산의 상황, 입주자 고객층을 대형사보다 더 잘 알고 있다. 예를 들어, 인근 유사 부동산의 성공사례를 참고하여 효과적인 공실 개선 방안을 제안받기 쉬우며, 소유주는 입주율 향상에 도움이 되는 구체적인 조언을 얻을 수 있다. 그 결과, 양질의 입주자를 확보하여 오래 거주할 수 있고, 높은 입주율을 안정적으로 유지하기 쉽다는 장점이 있다. 실제로 지역 밀착형 기업 중에는 95~98% 이상의 입주율을 달성한 사례도 있어, 지역 밀착형 마케팅과 노력 여하에 따라 높은 가동률을 달성할 수 있다는 것을 보여준다.
입주자 대응의 신속성과 높은 품질: 지역밀착형에서는 본사-지사의 결재를 거치지 않고도 현장의 판단으로 움직일 수 있는 경우가 많아 입주자 클레임이나 설비 트러블에 대한 초기 대응이 빠르다는 장점이 있다. 담당자가 부동산과 가까운 거리에서 활동하는 경우가 많기 때문에 긴급한 문제 발생 시에도 신속한 출동과 대처를 기대할 수 있다. 또한 입주 시 담당자가 직접 입주 희망자와 면담을 통해 인성을 파악하는 등 세심한 입주자 심사 및 서비스를 제공할 수 있다는 점도 강점이다. 이러한 세심한 대응은 입주자의 신뢰감을 형성하고, 결과적으로 입주자 만족도와 장기입주 증가로 이어진다.
오너와의 거리가 가까워 유연한 대응: 지역밀착형 기업에서는 담당자의 이동이나 전근이 적고, 같은 담당자가 장기간 한 매물을 관리하는 경우가 많기 때문에 오너와 지속적인 신뢰 관계를 형성하기 쉽다. 오너는 고민이나 희망사항을 경영진이나 담당자에게 직접 상담하기 쉬우며, 세세한 맞춤형 요청에도 응해줄 수 있는 경우가 많다. 예를 들어, 리모델링 공사 준비나 임대료 개정 시기 조정 등에 대해서도 오너의 의사를 반영하여 유연하게 대응책을 마련해 주기 때문에 '내 물건을 소중히 관리해 주고 있다'는 안심감을 얻을 수 있다. 대형 업체에서는 획일화되기 쉬운 대응도 지역 밀착형 특유의 세심한 배려로 보완할 수 있습니다.
이렇듯 지역 밀착형 부동산 관리회사에는 ' 지역 밀착형 정보력', '기동력과 친근한 대응'이라는 큰 장점이 있다. 물론 모든 지역 업체의 서비스 품질이 균일한 것은 아니며, 업체마다 특화된 분야와 역량의 차이가 있습니다. 따라서 오너에게 중요한 것은 후보 관리회사 각각의 장단점을 충분히 이해한 후, 자신의 부동산에 맞는 파트너를 선택하는 것이다. 대기업과 지역 업체 중 어느 쪽을 선택하든, 사전에 서비스 내용과 실적, 지원 체계를 확인하고 신뢰할 수 있는 관리회사와 계약하는 것이 안정적인 임대 경영의 핵심이 될 것이다.