모기지 상환에 어려움을 겪고 있고, 목돈이 필요하지만, 살던 집을 떠나고 싶지 않다. 이런 상황에서 고민하는 사람들에게 리스백은 효과적인 대안 중 하나다.
리스백은 집을 팔아 현금을 확보하는 동시에 임대차 계약을 맺어 매각 후에도 같은 주택에 계속 거주할 수 있는 구조다. 최근 자금 조달 수단으로 주목받고 있으며, 많은 부동산 회사들이 리스백 서비스를 제공하고 있다.
본 기사에서는 INA&Associates 주식회사가 리스백의 구조부터 이용 방법, 장단점, 주의점까지 일반 소비자들에게도 알기 쉽게 자세히 설명해 드립니다. 리스백 이용을 고려하고 계신 분들은 꼭 끝까지 읽어보시기 바랍니다.
리스백 (Sale & Leaseback)은 부동산 소유자가 자신의 부동산을 제3자에게 매각한 후, 그 후 매수자로부터 동일한 부동산을 임대하여 계속 이용할 수 있는 구조입니다.
구체적으로 다음 세 가지 단계로 구성되어 있다.
1. 매각(세일): 현재 거주하고 있는 집을 부동산 회사나 투자자에게 매각하고 매각 대금을 받습니다.
2 . 임대차 계약(리스): 매각과 동시에 매수자와 임대차 계약을 체결한다.
3. 계속 거주: 임대료를 지불하면서 이전과 같은 주택에 계속 거주할 수 있습니다.
리스백의 임대차 계약은 주로 '정기 임대차 계약'을 채택하고 있습니다. 정기 임대차 계약은 계약 기간이 명확하게 정해져 있고, 기간 만료 시 계약이 자동으로 종료되는 계약 형태입니다.
일반적인 임대차 계약(일반 임대차 계약)과는 달리 임차인의 갱신 청구권이 없기 때문에 계약 기간 종료 후 계속 거주하려면 임대인과 재계약을 해야 합니다.
| 관계자 | 역할 | 세부내용 |
|---|---|---|
| 매도인(이용자) | 부동산 매도자-임차인 | 집을 팔고 임대료를 지불하고 계속 거주 |
| 구매자(사업자) | 부동산 구매자-임차인 | 부동산 회사나 투자 운용사가 많다. |
| 보증회사 | 임대료 보증 | 임대료 지불능력을 심사하여 보증을 제공함. |
| 금융기관 | 주택담보대출 채권자 | 매각대금으로 주택담보대출 상환 |
최근 리스백이 주목받는 배경에는 다음과 같은 사회적 상황이 있다.
고령화 사회 진행: 고령자 가구의 경우 연금 수입만으로는 생활비가 부족한 경우가 증가하면서 주택 자산을 활용한 자금 조달에 대한 니즈가 높아지고 있다.
주택담보대출 상환의 어려움: 경제 상황의 변화로 인해 주택담보대출 상환에 어려움을 겪는 가구가 증가하고 있으며, 주택을 처분하지 않고도 자금을 조달할 수 있는 리스백에 대한 관심이 높아지고 있다.
주거환경에 대한 애착: 오랫동안 살아온 지역과 주택에 대한 애착으로 인해 이사를 피하고 싶어하는 사람들이 많아 거주하면서 자금을 조달할 수 있는 리스백을 선택하는 경우가 많다.
리스백의 가장 큰 장점은 매각 후에도 계속 거주할 수 있다는 점이다 . 이사할 필요가 없기 때문에 다음과 같은 장점이 있다.
-이웃과의 관계를 유지할 수 있다.
-자녀의 학교나 직장으로의 통학 및 출퇴근 환경이 변하지 않는다.
-익숙한 생활 환경을 유지할 수 있다.
-이사 비용과 번거로움을 줄일 수 있다.
리스백은 부동산 회사가 부동산 매입 금액을 현금으로 일괄 지급하기 때문에 매도자 입장에서는 자금 조달에 시간이 오래 걸리지 않는 것이 큰 장점이다 .
일반적인 부동산 매각은 매수자를 찾기까지 수개월이 소요될 수 있지만, 리스백은 최소 1개월 정도면 자금 조달이 가능하다.
매각을 통해 얻은 자금은 자기 자금이기 때문에 자금 용도에 제한이 없습니다. 다음과 같은 용도로 활용할 수 있습니다.
-주택담보대출 상환
-사업자금 조달
-의료비 및 간병비
-자녀 교육비
-노후 자금 확보
-투자자금
리스백 후에는 부동산의 소유자가 매수자가 되므로 다음과 같은 유지관리 비용은 매수자가 부담하게 된다.
| 비용 항목 | 기존(소유 시) | 리스백 후 |
|---|---|---|
| 고정자산세 | 소유자 부담 | 매수자 부담 |
| 도시계획세 | 소유자 부담 | 매수자 부담 |
| 건물수선비 | 소유자 부담 | 구매자 부담 |
| 화재보험료 | 소유자 부담 | 구매자 부담 |
| 관리비・수선적립금 | 소유자 부담 | 구매자 부담 |
많은 리스백 계약에서 환매 특약을 붙일 수 있습니다 . 향후 자금 사정이 개선될 경우 부동산을 되사들일 수 있다.
리스백의 매입가격은 일반적으로 시장가격의 60%~80% 정도가 되는 경향이 있습니다 . 이는 다음과 같은 이유 때문입니다.
-매수자가 투자수익률을 확보할 필요가 있다.
임대 운영 리스크를 고려한 가격 책정 - 빠른 현금화에 대한 대가
-빠른 현금화에 대한 대가
매각 후 매월 임대료를 지불해야 합니다 . 임대료는 일반적으로 다음과 같은 계산식으로 설정됩니다.
월 임대료 = 매입가격 × 기대수익률 ÷ 12개월
기대수익률은 보통 6%~10% 정도로 설정되기 때문에 매입가격이 높을수록 임대료도 높아진다.
정기 임대차 계약이기 때문에 계약기간에 제한이 있습니다 . 일반적인 계약기간은 아래와 같습니다.
| 계약기간 | 특징 | 적용 사례 |
|---|---|---|
| 2년~3년 | 단기 계약 | 일시적 자금조달 |
| 5년~10년 | 중기 계약 | 일반적인 계약기간 |
| 종신계약 | 장기계약 | 고령자 서비스 |
환매를 원할 경우 환매가격은 매입가격의 1.1배~1.3배 정도로 책정되는 것이 일반적입니다 .
부동산의 소유권이 매수자에게 이전되기 때문에 다음과 같은 제약이 발생한다.
-리모델링이나 개축을 하려면 매수인의 허가가 필요합니다.
-부동산을 담보로 대출을 받을 수 없다.
-상속재산으로서의 가치가 없어진다.
리스백을 이용하기 위해서는 다음과 같은 조건을 충족해야 합니다 .
주택 매각대금 > 주택담보대출 잔 금 상태인 것이 원칙적인 이용 조건입니다.
오버론 상태(주택담보대출 잔액이 매매가를 초과하는 상태)에서도 계약은 가능하지만, 잔금 상환과 더불어 월세를 지불해야 하므로 금전적으로 큰 부담이 될 수 있습니다.
매각 대상 부동산은 다음과 같은 조건을 충족해야 합니다.
| 항목 | 조건 | 세부 사항 |
|---|---|---|
| 건물 구조 | 제한 없음 | 단독주택, 아파트, 아파트 등 |
| 건축연수 | 제한 없음 | 오래된 물건도 대상인 경우가 많음 |
| 입지 조건 | 일정한 수요가 있는 지역 | 임대수요가 예상되는 입지 |
| 건물 상태 | 거주 가능한 상태 | 대규모 수선이 필요 없는 상태 |
공동명의의 경우 모든 명의자의 동의가 필요합니다 . 부부 공동명의의 경우 부부 모두의 동의와 서명이 필요합니다.
지속적인 임대료 지불 능력이 있어야 합니다 . 심사에서는 다음과 같은 항목을 확인합니다.
-안정적인 수입원 유무
-소득 대비 임대료 부담률
-신용 정보의 상황
-보증인 유무
리스백 사업자는 다음과 같은 관점에서 종합적으로 심사합니다.
-입지 조건과 임대 수요
-건물의 상태와 장래의 수선 비용
-주변 임대료 시세
-미래 자산가치 전망
-수입의 안정성과 지속성
-과거 납부 내역
-다른 차입금 상황
-연령 및 건강상태
먼저 리스백 사업자와의 상담부터 시작합니다 . 여러 사업자와 상담하여 다음 사항을 비교 검토하는 것이 중요합니다.
-매입가격의 수준
-임대료 설정의 적정성
-계약 조건의 내용
-사업자의 신뢰성과 실적
부동산의 기본 정보를 바탕으로 가감정평가를 실시합니다 . 이 단계에서 제시되는 내용은 다음과 같습니다.
| 평가 항목 | 내용 | 유의사항 |
|---|---|---|
| 가매수 가격 | 대략적인 매각 가격 | 정식 감정평가에서 변동 가능성 |
| 예상 임대료 | 월 임대료의 기준 | 최종 임대료 설정 참고 |
| 계약기간 | 임대차 계약 기간 | 갱신 가능성도 확인 |
부동산 전문가에 의한 현장조사가 실시되며, 자세한 평가가 이루어집니다 . 조사 항목은 다음과 같습니다.
-건물의 구조와 상태
-설비 상태
-주변 환경 및 입지 조건
-법적 제약사항 확인
본 평가 결과를 바탕으로 공식적인 계약 조건이 제시됩니다 . 이 단계에서 다음과 같은 내용이 확정됩니다.
-최종 매입 가격
-월 임대료
-계약 기간
-환매 조건 (설정하는 경우)
-기타 계약 조건
1. 부동산 매매 계약: 부동산 매매에 관한 계약
2 .임대차 계약: 부동산 임대에 관한 계약
매매대금 정산이 이루어지고 동시에 임대차 계약이 시작됩니다 . 주택 대출이 남아있는 경우, 매각 대금으로 완납 절차를 진행합니다.
리스백 계약에는 아래의 서류가 필요합니다.
-운전면허증
-여권
주민등록증 - 마이넘버카드
-등기사항증명서
-고정자산세 납세통지서
-건축허가증
-중요사항설명서(구매 시)
-원천징수영수증
-확정신고서
-급여명세서
-연금증서
-금전소비대차계약서
-상환계획표
-잔액증명서
리스백의 임대료는 일반적인 임대 시세보다 높게 책정되는 경향이 있습니다 . 계약 전에 다음 사항을 반드시 확인해야 합니다.
-주변 임대 시세와의 비교
-임대료 인상 조항의 유무
-지불 능력에 맞는 금액 설정 여부
정기 임대차 계약은 계약기간 만료 시 갱신이 보장되지 않습니다. 아래의 사항을 사전에 확인하는 것이 중요합니다.
| 확인 항목 | 중요도 | 확인 내용 |
|---|---|---|
| 계약기간 | 높음 | 몇 년 동안 살 수 있는지 |
| 갱신 가능성 | 높음 | 갱신 조건과 가능성 |
| 갱신시 임대료 | 중 | 갱신시 임대료 변경 여부 |
| 퇴거 조건 | 높음 | 어떤 경우에 퇴거가 필요한지 |
환매를 고려하고 있는 경우, 아래의 조건을 서면으로 확인하자 .
-환매 가능 기간
-환매 가격 산정 방법
-환매 시 절차
-환매권 양도 가능성
사례: 계약 갱신 시 대폭적인 임대료 인상을 요구받음
대책: - 계약서에 임대료 변경 조항을
-계약서에서 임대료 변경 조항을 상세히 확인한다.
-임대료 인상의 근거가 되는 조건을 명확히 한다.
-주변 시세와의 비교 자료 준비
사례: 계약기간 만료 시 계약갱신을 거부당해 퇴거요구를 당했다.
대책: -갱신에 관한 조건을 계약서에 명시한다.
-갱신에 관한 조건을 계약서에 명시한다.
-갱신거절의 정당한 사유를 사전에 확인
-다년계약이나 종신계약 검토
사례: 환매를 희망했으나 당초 조건과 다른 조건을 제시함.
대책: - 환매조건을 상세히 문서화
-환매조건을 상세히 서면화
-가격 산정 방법을 명확히 규정
-제3자에 의한 가격 평가 활용
사례: 설비 고장 시 수선 대응이 늦어져 생활에 지장을 초래함.
대책: -수선 책임의 범위를 명확히 한다.
-수선 책임의 범위 명확화
-비상시 연락체계 확인
-수선 대응 기한 설정
다음과 같은 업체는 피하는 것이 좋습니다.
- 강압적인 영업: 장시간 방문 영업을 하거나 계약을 서두르는 행위
- 불투명한 조건: 계약조건에 대한 설명이 모호한 경우
- 시세와 동떨어진 조건: 극단적으로 낮은 매입가격이나 높은 임대료
- 서면 설명 부족: 구두 약속에 의존하는 설명
- 실적과 신뢰도: 풍부한 거래 실적과 좋은 평판을 가지고 있어야 한다.
- 투명성: 계약조건에 대한 자세한 설명
- 애프터 서비스: 계약 후 지원 체계
- 적정한 가격 설정: 시장 시세에 근거한 조건 제시
| 항목 | 확인 내용 | 중요도 |
|---|---|---|
| 매매가격 | 매입가격 및 결제조건 | 높음 |
| 임대료 | 월 임대료 및 지불 방법 | 높음 |
| 계약기간 | 임대차 계약 기간 | 높음 |
| 갱신 조건 | 계약 갱신 가능성 및 조건 | 높음 |
| 환매 조건 | 환매 가격 및 기간 | 중 |
| 수선 책임 | 수선비용 부담 구분 | 중 |
| 중도해지 조건 | 중도해지 조건 및 위약금 | 중 |
-임대료 인상 관련 조항
-부동산의 사용 제한
-제 3자에게 전대 금지
-반려동물 사육 가능 여부
리모델링-개축 제한 여부
리스백 계약은 복잡한 거래이기 때문에 다음과 같은 전문가와의 상담을 강력히 추천한다.
-부동산의 적정 가격 평가
-매입가격의 적정성 판단
-계약서 내용 확인
-법적 리스크 평가
-자금 계획 수립
-미래 수입과 지출 시뮬레이션
-매각에 따른 세무처리
-절세 방안 검토
리스백은 살던 집을 처분하지 않고도 목돈을 마련할 수 있는 효과적인 수단이다. 특히 다음과 같은 분들에게 큰 메리트가 있는 선택이 될 수 있습니다.
- 주택담보대출 상환에 어려움을 겪고 있는 분: 매각 대금으로 대출을 상환하여 월별 부담을 줄일 수 있습니다.
-목돈이 필요한 분: 사업자금, 의료비, 교육비 등 자금이 필요한 분
- 주거 환경을 바꾸고 싶지 않은 분: 이사로 인한 환경 변화를 피하고 싶다.
- 유지관리 비용을 절감하고 싶은 분: 고정자산세 및 수선 비용 부담 감소
1. 여러 업체를 통한 비교 검토: 매입가격, 임대료, 계약조건을 종합적으로 비교
2. 계약조건 상세 확인: 특히 갱신조건과 환매조건을 중점적으로 확인
3. 전문가 상담: 부동산 감정평가사, 변호사, FP 등 전문가 의견 참조
4 . 장기적인 자금 계획: 임대료 지불 능력을 포함한 미래 수지 계획 수립
5 . 신뢰할 수 있는 업체 선정: 실적과 신뢰성을 중시한 업체 선정
리스백은 적절히 활용하면 주거환경을 유지하면서 자금을 조달할 수 있는 훌륭한 제도이다. 하지만 계약 내용에 따라 향후 문제가 발생할 가능성도 있다.
신중한 검토와 전문가와의 상담을 통해 자신의 상황에 맞는 최적의 선택을 하시기 바랍니다.
A1. 계약기간은 사업자와 계약내용에 따라 다르지만, 일반적으로 2년~10년 정도의 정기임대차 계약이 많습니다. 일부 사업자는 종신 계약도 제공하지만, 계약 갱신을 보장하지는 않습니다. 계약 전에 갱신 조건을 자세히 확인하는 것이 중요합니다.
A2. 리스백의 임대료는 일반 임대 시세보다 10%~30% 정도 높게 책정되는 경향이 있습니다. 이는 사업자의 투자수익률을 확보하기 위함입니다. 매입가격이 높을수록 임대료도 높아지기 때문에 종합적인 수지타산을 고려하는 것이 중요합니다.
A3. 주택 담보대출이 남아 있어도 이용이 가능하지만, 매각대금으로 대출을 상환할 수 있는 것이 조건입니다. 오버론 상태인 경우, 부족분을 자기 자금으로 보충해야 합니다.
A4. 많은 사업자가 환매 특약을 설정할 수 있습니다. 단, 환매가격은 매입가격의 1.1배~1.3배 정도로 책정되는 것이 일반적입니다. 환매조건은 계약 시 상세히 확인하고 서면으로 명시하는 것이 중요합니다.
A5. 리스백 계약은 쿨링오프 대상에서 제외 됩니다. 계약 후 취소는 원칙적으로 허용되지 않으므로 계약 전 신중한 검토가 필수적입니다. 불확실한 사항은 전문가와 상담하여 충분히 이해한 후 계약하는 것이 좋습니다.