최근 미래 자산 형성 및 노후 자금 확보를 목적으로 부동산 투자가 주목받고 있으며, 2024년 일본 부동산 투자 시장은 3조 8,500억 엔으로 전년 대비 41% 증가하며 코로나 사태를 겪은 후 강한 회복세를 보이고 있다.
그러나 부동산 투자에는 매력적인 장점이 있는 반면, 공실 리스크와 수리 비용과 같은 단점도 존재한다. 본 기사에서는 INA&Associates 주식회사가 부동산 투자의 본질적인 매력과 성공 포인트에 대해 초보자도 쉽게 이해할 수 있도록 설명합니다.
부동산 투자를 고려하고 있거나 자산 형성의 폭을 넓히고 싶은 분들은 꼭 끝까지 읽어보시기 바랍니다.
2024년은 일본 경제의 '부활의 해'가 되었다. 닛케이 평균 주가는 34년 만에 버블기 최고치를 경신하며 42,000엔이 넘는 사상 최고치를 기록했습니다. 이러한 경제 회복의 물결은 부동산 투자 시장에도 큰 영향을 미치고 있으며, 투자자들의 관심이 높아지고 있다.
JLL의 조사에 따르면, 2024년 3분기 말 기준 일본의 부동산 투자 금액은 3조 8,500억 엔에 달해 전년 대비 41% 증가라는 놀라운 성장을 기록했다. 또한, 2024년 연간 투자액은 약 5조 엔에 달해 코로나 이전인 2019년 연간 투자액을 넘어설 것으로 전망되고 있다.
이 시장의 호황은 일시적인 것이 아니다. 방일 외국인 관광객 수는 2024년 연간 3,500만 명을 돌파하고, 소비액도 8조 엔을 넘어설 것으로 예상된다. 또한, 외국인 직접투자 잔액은 50조 엔을 넘어 GDP 대비 9%에 달하는 등 해외로부터의 투자도 활발해지고 있다.
2025년 부동산 투자 시장에서는 특히 오피스 투자 비중이 증가할 것으로 예상되며, 2024년 부문별 투자금액에서 오피스가 37%로 가장 높은 비중을 차지해 코로나 사태로 인해 일시적으로 위축되었던 투자자들의 관심이 회복되고 있음을 알 수 있다.
해외 투자자들의 투자 의욕도 회복 조짐을 보이고 있으며, 일본 특화형 펀드의 운용자산액(AUM)은 2024년 1분기 다시 증가세로 돌아섰다. 이는 사업체들의 부동산 매각 증가와 물가 상승에 따른 임대료 상승으로 해외 투자자들이 선호하는 밸류어드 오피튜니스틱 전략에 적합한 투자 기회가 늘어나고 있음을 보여준다.
부동산 투자의 가장 큰 매력은 안정적인 임대수익을 얻을 수 있다는 점이다. 주식 투자처럼 매일 가격이 크게 변동하는 일이 거의 없고, 임대 계약 기간 동안 일정한 수입을 기대할 수 있다.
일반적인 임대차 계약은 2년 단위로 갱신되며, 그 기간 동안 임대료는 고정되어 있다. 이를 통해 월별 현금흐름을 예측하기 쉬워 장기적인 자산 형성 계획을 세울 수 있다. 또한 부동산 투자 대출을 완납하면 매월 상환 부담이 없어져 월세 수입의 거의 전액을 손에 쥘 수 있다.
현재 수익률 시세를 보면 원룸형 아파트의 경우 4~5%, 단독주택의 경우 신축 6~8%, 중고 4~5% 정도이다 . 이는 주식투자와 비교해도 매력적인 수준이라고 할 수 있다.
부동산 투자에서는 은행 대출을 활용하면 레버리지 효과를 누릴 수 있다. 자기 자금의 몇 배에 달하는 부동산을 구입할 수 있기 때문에 적은 자금으로 큰 수익을 노릴 수 있습니다.
예를 들어, 자기자금 500만 원으로 2,500만 원짜리 부동산을 구입했다면 5배의 레버리지를 적용한 셈이다. 부동산 가치 상승에 따른 이익도 투자 원금 전체에 대해 발생하기 때문에 자기자본 대비 수익률은 크게 높아집니다.
하지만 레버리지는 이익을 확대하는 동시에 손실도 증폭시킬 수 있기 때문에 신중한 자금 계획과 물건 선정이 중요합니다. 금리 동향과 상환 계획을 충분히 검토하여 무리하지 않는 범위 내에서 레버리지를 활용하는 것이 성공의 열쇠입니다.
부동산 투자에는 절세 효과라는 큰 장점이 있습니다. 부동산 투자로 얻은 수익(부동산 소득)은 급여소득과 함께 종합과세로 처리되기 때문에 부동산 투자 수익이 마이너스일 경우 급여소득의 흑자분과 상계하는 손익통산이 적용된다.
특히 구입 첫 해에는 등기비용, 부동산 취득세, 중개수수료 등 초기 비용을 계상할 수 있기 때문에 절세 효과가 큰 편이다. 또한 건물 부분에 대해서는 감가상각비로 매년 비용으로 계상할 수 있기 때문에 현금흐름은 흑자를 유지하면서 장부상 마이너스가 되어 결과적으로 절세로 연결될 수 있다.
그러나 절세만을 목적으로 한 부동산 투자는 권장하지 않습니다. 수익성을 중시하고 절세 효과는 부수적인 혜택으로 인식하는 것이 중요합니다.
현재 일본 경제는 잃어버린 30년을 지나 적당한 인플레이션 시대에 접어들었습니다. 이러한 환경에서는 현금으로 자산을 보유하면 실질적 가치가 떨어질 수 밖에 없습니다.
하지만 인플레이션 시기에는 건축비나 땅값이 상승하기 때문에 부동산 가격도 연동하여 상승하는 경향이 있다. 부동산 투자는 이러한 인플레이션에 대한 리스크 헤지 효과를 기대할 수 있습니다 . 마찬가지로 디플레이션의 영향도 거의 받지 않아 안정적 자산으로서의 가치가 있다고 할 수 있다.
2024년 소비자물가변동률(인플레이션율)과 임금상승률은 급상승하고 있으며, 잃어버린 30년 전 수준으로 회복되고 있다. 이러한 경제 환경에서 부동산은 현금이나 예적금에 비해 인플레이션에 강한 자산으로 중요한 역할을 할 수 있다.
부동산 투자에서 부동산 투자 대출을 이용할 때 기본적으로 단체 신용 생명보험(단신)에 가입해야 한다. 단신은 대출금 상환 중 투자자 본인이 사망하거나 고도장해상태에 빠졌을 때 대출 잔액이 면제되는 보험이다.
이 경우 부동산은 채무가 없는 상태로 남게 되므로 유족은 두 가지 선택지를 갖게 된다. 부동산을 매각하여 현금화하거나, 그대로 보유하여 지속적인 임대수익을 얻을 수 있다. 이처럼 부동산 투자는 생명보험과 유사한 효과를 가지면서 동시에 수익성도 기대할 수 있는 훌륭한 자산형성 수단이라고 할 수 있다.
부동산 투자는 다른 투자 상품에 비해 미래 수익과 지출을 예측하기 쉬운 경향이 있습니다. 주식 투자처럼 가격이 매일 크게 변동하는 경우가 적고, 임대료 수입이 비교적 안정적이기 때문에 월별 현금흐름을 예측하기 쉽다는 특징이 있다.
또한 부동산 구입 시 필요한 비용도 미리 파악하기 쉽기 때문에 연간 수입과 지출을 구체적으로 계산할 수 있다. 대출 상환 계획, 관리비, 수선충당금, 고정자산세 등의 비용은 구입 전에 거의 정확하게 계산할 수 있기 때문에 장기적인 투자전략을 세울 수 있다.
부동산 투자는 상속세 대책으로도 효과적이다. 현금으로 상속하는 경우 액면 그대로 평가되지만, 부동산의 경우 상속세 평가액이 시가보다 낮게 산정되기 때문에 상속세 감면 효과를 기대할 수 있다.
특히 임대용 부동산의 경우 '임대주택용 토지'나 '임대주택'으로 평가되기 때문에 평가액이 더욱 낮아집니다. 이에 따라 같은 자산가치라도 상속세 부담을 줄일 수 있는 가능성이 있습니다.
부동산 투자는 적절한 관리회사를 선정하면 관리의 번거로움이 적은 투자 방법이다. 입주자 모집, 임대료 회수, 건물 유지보수 등의 업무를 관리회사에 위탁할 수 있기 때문에 본업이 있는 직장인들도 부담 없이 투자에 임할 수 있다.
주식 투자처럼 일일이 가격 변동에 신경 쓸 필요 없이 장기적인 관점에서 자산 형성에 임할 수 있는 것도 큰 장점이다.
부동산은 실물자산이기 때문에 주식이나 채권과 같은 금융상품과는 다른 안정감이 있습니다. 기업의 도산 위험이나 금융시스템의 혼란에 영향을 받지 않아 장기적인 자산보전 효과를 기대할 수 있습니다.
아래 표는 부동산 투자의 주요 유형별 특징을 정리한 표입니다.
| 투자 유형 | 초기 투자금액 | 기대수익률 | 관리의 번거로움 | 유동성 | 초보자용도 |
|---|---|---|---|---|---|
| 구분형 아파트 | 1,000만 원~1,000만 원 | 4~6% 정도 | 낮음 | 중 | ★★★★☆ |
| 단독 아파트 | 5,000만엔~(5,000만엔) | 6-8% 정도 | 중 | 낮음 | ★★☆☆☆ |
| 단독 아파트 | 3,000만엔~(3,000만엔) | 7~10% 정도 | 중 | 낮음 | ★★★☆☆ |
| 단독주택 투자 | 1,500만엔~1,000만엔 | 6~8% 정도 | 중 | 중 | ★★★☆☆ |
| REIT | 10만엔~~100만엔 | 3~4% | 없음 | 높음 | ★★★★★ |
| 지역 | 원룸 수익률 | 패밀리 수익률 | 특징 |
|---|---|---|---|
| 도쿄 23구 | 4.0-4.5 | 4.5-5.0% | 안정성 중시, 유동성 높음 |
| 오사카시내 | 4.5-5.5 | 5.0-6.0% | 균형형, 성장 기대 |
| 나고야시내 | 5.0-6.0 | 5.5-6.5 | 제조업 집적지, 안정적 수요 |
| 후쿠오카시내 | 5.5-6.5 | 6.0-7.0% | 인구 증가, 높은 수익률 |
| 지방도시 | 7.0-10.0 | 8.0-12.0% | 높은 수익률, 위험도 높음 |
부동산 투자에는 매력적인 이점이 있는 반면, 이해해야 할 위험도 존재한다. 적절한 리스크 관리를 통해 안정적인 수익을 얻을 수 있습니다.
공실이 발생하면 임대료 수입을 얻지 못하는 리스크입니다. 대책으로는 입지 조건이 좋은 부동산을 선택하고, 적절한 임대료 설정, 정기적인 유지관리를 통해 부동산 가치를 유지하는 것이 중요합니다. 또한, 여러 부동산에 분산 투자하여 리스크를 줄일 수 있습니다.
임차인의 임대료 체납이 발생할 가능성이 있습니다. 이에 대한 대책으로 입주심사 강화, 임대보증금 보증회사 이용, 관리회사에 의한 적절한 독촉 시스템 구축이 효과적이다.
변동금리로 대출을 받은 경우, 금리 상승으로 인해 상환 부담이 증가할 위험이 있습니다. 고정금리를 선택하거나 금리 상승을 고려한 손익 계획을 수립하는 것이 중요하다.
지진, 화재 등 자연재해로 인해 부동산이 피해를 입을 수 있습니다. 화재보험이나 지진보험에 가입하고, 내진설계가 잘 되어 있는 부동산을 선택하는 것이 대책이 될 수 있다.
부동산은 주식 등에 비해 유동성이 낮아 매각에 시간이 걸릴 수 있습니다. 여유자금으로 투자하고 출구전략을 미리 검토하는 것이 중요합니다.
부동산 투자에 있어 '입지가 전부'라고 해도 과언이 아니다. 역과의 거리, 주변 환경, 향후 개발 계획 등을 종합적으로 판단하여 장기적으로 수요가 예상되는 입지를 선택하는 것이 성공의 열쇠입니다.
인구가 감소하고 있는 일본에서는 특히 도시부의 편의성이 높은 지역에 수요가 집중되는 경향이 있습니다. 가까운 역에서 도보 10분 이내, 여러 노선을 이용할 수 있고, 상업시설과 의료기관이 잘 갖추어진 지역을 선택하는 것이 좋다.
시세보다 높은 가격에 구입하면 이후 수익성에 큰 영향을 미친다. 여러 부동산업체로부터 정보를 수집하고 주변 거래 사례를 참고하여 적정 가격을 파악하는 것이 중요합니다.
또한 표면적인 수익률뿐만 아니라 관리비, 수선충당금, 세금 등을 공제한 실질 수익률로 판단하는 것이 중요하다.
관리회사의 질은 부동산 투자의 성패를 좌우한다. 높은 입주율, 신속한 대응력, 투명한 보고 체계를 갖춘 관리회사를 선택해야 안정적인 운영이 가능하다.
관리 수수료의 저렴함뿐만 아니라 서비스 내용과 실적을 종합적으로 평가하여 선택해야 한다.
부동산 투자는 단기적인 이익을 추구하는 것이 아니라 장기적인 자산 형성을 목적으로 하는 투자이므로 10년, 20년 후를 내다보고 투자 계획을 세우고 일시적인 시장 변동에 흔들리지 않는 자세가 중요하다.
대출 상환 계획, 부동산 수리 계획, 출구 전략까지 포함한 종합적인 계획을 세워야 한다.
부동산 시장은 끊임없이 변화하고 있으며, 지속적인 학습과 정보 수집은 성공에 필수적이다. 세제 개정, 시장 동향, 새로운 투자 기법 등에 대해 항상 관심을 갖고 지식을 업데이트하는 것이 중요하다.
부동산 투자를 시작할 때는 충분한 자기 자금 확보가 중요합니다. 부동산 가격의 10~20% 정도의 계약금과 함께 제반 비용(부동산 가격의 7~10% 정도), 운영자금(6개월 정도 상환할 수 있는 금액)을 준비해 두는 것이 좋습니다.
부동산 투자회사 영업사원의 말만 믿지 말고 스스로 정보를 수집하고 냉정하게 판단하는 것이 중요하다. 특히 '절세 효과'나 '높은 수익률'을 강조하는 세일즈에 주의해야 한다.
초보자라면 구분형 아파트 투자부터 시작하는 것이 좋다. 투자금액이 비교적 적고 관리의 번거로움을 줄일 수 있어 부동산 투자의 기본을 익히기에 적합하다.
부동산 투자는 적절한 지식과 전략을 가지고 접근한다면 안정적인 수익과 자산 형성을 실현할 수 있는 매력적인 투자 방법이며, 2025년 시장 환경은 일본 경제의 회복과 함께 좋은 투자 기회를 제공하고 있으며, 특히 오피스 투자 및 해외 투자자의 진입 증가가 기대되고 있다.
그러나 성공적인 투자를 위해서는 입지 선정, 적정 가격의 매입, 신뢰할 수 있는 관리회사 선정, 장기적인 관점에서의 투자 계획이 필수적이다. 또한 공실 리스크, 금리 변동 리스크 등 잠재적 리스크를 이해하고 적절한 대응책을 마련하는 것도 중요하다.
INA&Associates 주식회사는 고객 개개인의 상황에 맞는 최적의 부동산 투자 전략을 제안하고 있습니다.
부동산 투자에 관심이 있으신 분들은 꼭 한번 상담해 보시기 바랍니다. 경험이 풍부한 전문 인력이 여러분의 자산 형성 목표를 실현할 수 있도록 도와드리겠습니다.
A1. 일반적으로 부동산 가격의 10~20% 정도의 계약금과 제반 비용(부동산 가격의 7~10%), 운전자금(6개월분 정도의 상환액)이 필요합니다. 区分マンション投資の場合、総額で300-500万円程度の自己資金があれば始めることができます。 단, 매물이나 금융기관에 따라 조건이 다르므로 사전에 자세히 확인하는 것이 좋다.
A2. 지역과 물건 유형에 따라 다르지만, 도쿄 23구 원룸의 경우 4.0~4.5%, 지방도시는 7.0~10.0% 정도가 시세입니다. 단, 표면적인 수익률뿐만 아니라 관리비나 세금을 뺀 실질 수익률로 판단하는 것이 중요하다. 또한, 수익률이 너무 높은 부동산은 그만큼의 리스크가 있다는 것을 이해해야 합니다.
A3. 네, 가능합니다. 오히려 직장인은 안정적인 수입이 있기 때문에 금융기관에서 대출을 받기 쉬워 부동산 투자에 적합하다. 관리회사에 업무를 위탁하면 본업에 지장을 주지 않고 투자할 수 있습니다. 단, 확정신고 등의 절차가 필요합니다.
A4. 가장 중요한 것은 입지 선택입니다. 역세권으로 편의성이 높고, 향후 수요를 기대할 수 있는 지역을 선택하는 것이 성공의 열쇠입니다. 또한 적정 가격의 매입, 신뢰할 수 있는 관리회사 선정, 충분한 자기자금 확보, 장기적인 안목의 투자계획도 중요한 요소입니다.
A5. 부동산 투자에는 여러 가지 세제 혜택이 있습니다. 감가상각비 절세 효과, 부동산 소득과 급여소득의 손익통산, 상속세 평가액 경감 효과 등이 있습니다. 단, 세제는 변경될 수 있으므로 최신 정보를 확인하고 세무사 등 전문가와 상담하는 것이 좋습니다.