최근 일본 내 체류 외국인 수가 빠르게 증가하면서 부동산 시장, 특히 임대주택 분야에 큰 변화를 가져오고 있으며, 2023년 말 기준 체류 외국인 수는 341만992명으로 역대 최고치를 기록, 전년 대비 10.9%의 괄목할 만한 성장을 보이고 있다. 이러한 급격한 증가는 도시 지역 임대 시장에서 새로운 수요층을 창출하여 부동산 소유주에게 기회와 도전을 동시에 가져다주고 있다. 이번 기사에서는 외국인 거주자의 증가가 도시 부동산 시장에 어떤 영향을 미치고 있는지, 그리고 이러한 변화 속에서 성공적인 임대 경영을 위한 포인트에 대해 설명합니다. 국제화가 진행되는 일본 사회에서 외국인 거주자를 위한 임대 경영 전략은 앞으로 부동산 투자의 중요한 선택이 될 것이다.
일본 내 재류 외국인 수는 계속 증가하고 있다. 법무성 출입국재류관리청 통계에 따르면 2023년 말 기준 재류 외국인은 341만 992명으로 전년 말 대비 33만 5,779명(10.9%) 증가해 역대 최고치를 경신했다. 최근 10년간을 보면 체류외국인 수는 완만한 상승세를 보이고 있으며, 앞으로도 계속 증가할 것으로 예상된다.
지역별로 보면 재류외국인의 분포에 편차가 있다. 가장 많은 곳은 도쿄도 66만 3,362명(전국의 19.4%)으로 가장 많고, 그 다음이 아이치현, 오사카부, 가나가와현, 사이타마현 순이다. 이들 대도시권에 체류 외국인이 집중되어 있음을 알 수 있습니다.
| 순위 | 도도부현 | 재류외국인 수 |
|---|---|---|
| 1 | 도쿄도 | 663,362명 |
| 2 | 아이치현 | 310,845명 |
| 오사카부 | 오사카부 | 301,490명 |
| 가나가와현 | 가나가와현 | 267,523명 |
| 5 | 사이타마현 | 234,698명 |
재류자격별로는 고급 전문직이나 기술-인문지식-국제업무의 재류자격을 가진 외국인의 증가가 특히 눈에 띈다. 이들 계층은 비교적 안정적인 소득을 가지고 있으며, 양질의 주택을 찾는 경향이 있다.
외국인 거주자의 증가는 부동산 시장에 다양한 형태로 영향을 미치고 있다. 구체적으로 다음과 같은 변화를 볼 수 있다:
임대 수요 증가: 외국인 거주자 증가에 따라 임대주택에 대한 수요가 확대되고 있다. 특히 도심의 임대 아파트 수요는 고급 전문직이나 기술, 인문지식, 국제업무 체류 자격을 가진 외국인에 의해 증가되고 있다.
서비스업 및 상업시설 매출 증가: 방일 외국인 증가에 따라 숙박업, 오락업, 운수업 등 서비스업과 백화점의 매출이 증가하고 있다.
호텔 건설 활성화: 인바운드 수요 확대에 따라 주요 도시와 관광지에서는 호텔 건설이 활발히 진행되고 있다.
지가 상승: 주요 관광지 및 도심에서는 외국인 관광객 및 거주자 증가에 따른 수요 확대로 지가 상승이 나타나고 있다.
아파트 가격 급등: 특히 도쿄 23구에서는 외국인 투자자의 부동산 매입 증가와 외국인 거주자의 수요 증가로 인해 아파트 가격 상승세가 지속되고 있다.
| 영향 분야 | 구체적인 변화 |
|---|---|
| 임대 시장 | 도심 임대 아파트 수요 증가, 공실률 감소 |
| 관광 관련 | 호텔 건설 러쉬, 단기 체류시설 증가 |
| 상업시설 | 서비스업 매출 증가, 인바운드 대상 시설 확대 |
| 지가-부동산 가격 | 주요 관광지 지가 상승, 도쿄 23구 아파트 가격 급등 |
| 부동산 투자 | 외국인 투자자의 투자 증가 |
외국인 거주자 증가와 함께 외국인 투자자의 일본 부동산 시장 투자도 활발해지고 있다. 글로벌 종합 부동산 서비스 기업 JLL의 조사에 따르면, 2023년 1~3분기 일본 부동산 투자 금액은 2조 7,483억 엔으로 전년 동기 대비 40% 증가했다. 이는 전 세계 전체 부동산 투자 금액이 전년 동기 대비 50% 감소한 가운데 호조를 보인 것으로, 일본 시장의 독보적인 강세를 보여준다.
외국인 투자자들이 일본 부동산을 구입하는 주요 이유는 다음과 같은 6가지로 요약된다:
이러한 외국인 투자자의 증가는 특히 도쿄 도심의 부동산 수요를 뒷받침하는 동시에 부동산의 유동성 향상에도 기여하고 있다. 앞으로도 외국인의 일본 부동산 투자는 더욱 활발해질 것으로 예상된다.
외국인 입주자를 받아들일 때 문화와 생활습관의 차이로 인해 다양한 트러블이 발생할 수 있습니다. 주요 트러블의 예로는 다음과 같은 것들이 있다:
소음 문제: 집을 사교장으로 생각하는 문화적 배경에서 친구를 초대하여 말소리나 발소리가 커지는 경우가 있다. 특히 목조 아파트의 경우 방음 대책이 미흡한 경우가 많아 이웃과의 분쟁으로 이어지기 쉽다.
쓰레기 분리수거 문제: 일본 특유의 세세한 쓰레기 분리수거 규칙이나 지정일, 지정봉투 배출에 대한 이해가 부족해 위반이 발생하기 쉽다.
다인 동거: 계약 시 예상보다 많은 인원이 동거하는 경우가 있습니다. 이는 건물에 대한 부담 증가와 이웃 간 분쟁의 원인이 될 뿐만 아니라 건물의 노후화를 앞당길 수 있다.
무단 퇴거 및 귀국: 퇴거 통보 없이 연락 없이 퇴거하여 임대료 및 원상복구 비용을 회수할 수 없는 리스크가 있다.
임대료 입금 확인의 어려움: 입국 후 6개월 미만은 은행 계좌를 개설할 수 없는 경우가 있어 계좌이체를 통해 지불해야 한다. 또한 송금 명의자와 입주자 이름이 일치하지 않는 경우가 많아 관리가 번거로울 수 있습니다.
| 트러블 유형 | 주요 원인 | 대책 예시 |
|---|---|---|
| 소음 | 문화적 배경의 차이, 자택 사교장 이용 | 계약 시 설명, 방음대책, 정기적인 확인 |
| 쓰레기 분리수거 | 규칙 이해 부족, 언어의 장벽 | 다국어 안내, 사진으로 된 매뉴얼 제공 |
| 다인 동거 | 비용분산 희망, 친척-친구 초대 | 계약 시 명확한 제한, 정기적인 방문 |
| 무단 해지 | 급작스런 귀국, 절차 이해 부족 | 보증회사 이용, 여러 연락처 확보 |
| 임대료 관리 | 계좌개설의 어려움, 송금 절차의 복잡성 | 신용카드 결제 도입 |
외국인 입주자와의 트러블의 대부분은 언어와 문화의 차이로 인한 커뮤니케이션 부족에 기인한다. 일본의 임대차 계약 시 중요사항 설명이나 계약서는 일본인에게도 전문용어가 많아 이해하기 어려운 경우가 많다. 외국인에게는 더더욱 어려운 부분으로, 계약내용에 대한 이해 부족이 트러블의 원인이 되기도 합니다.
또한 일본 특유의 주택 설비(에어컨 사용법, 온수기 조작법 등)나 생활 규칙(소음, 쓰레기 배출, 이웃 관계 등)에 대해서도 문화적 배경의 차이로 인해 이해하기 어려운 경우가 있습니다. 이를 설명할 때 언어의 장벽으로 인해 충분한 의사소통이 이루어지지 않아 문제가 발생할 수 있습니다.
외국인과의 임대차 계약에는 몇 가지 법적 위험과 계약상의 주의점이 있다:
재류자격과 기간 확인: 입주자의 재류자격과 재류기간을 확인하고, 재류기간 만료 후의 대응을 계약서에 명시하는 것이 중요하다.
보증인 확보: 일본에서 연대보증인을 세우기 어려운 외국인이 많으므로, 외국인을 대상으로 하는 임대료 보증회사의 이용을 고려해야 한다.
무단 전대 리스크: 계약자 이외의 사람이 거주하게 되는 재임대나 전대(전대)는 계약 위반이므로 이를 명확히 금지하는 조항을 넣는 것이 필요합니다.
설명의무 이행: 중요사항 설명에 대한 이해를 돕기 위해 모국어 또는 영어로 된 설명자료를 준비하고 통역을 통역하는 등의 배려가 필요하다.
원상회복에 관한 약정: 퇴거 시 분쟁을 피하기 위해 원상회복의 범위와 비용 부담에 대해 명확하게 합의하는 것이 중요하다.
외국인 임대경영의 성공을 위해서는 입주자의 니즈에 맞는 부동산 유형과 시설의 선정이 중요합니다. 국적별 특성을 고려하면서 다음 사항에 주목하자:
공통된 니즈에 대한 대응: 국적에 관계없이 많은 외국인들이 요구하는 조건을 충족시키는 것이 기본입니다. 구체적으로는 초기 비용 절감, 가구 가전제품이 구비된 물건, 바닥재 및 옷장이 있는 서양식 방 제공, 욕실 및 화장실이 분리된 물건 등을 들 수 있습니다.
입지 조건 중시: 일본어 학교, 대학, 직장에서의 접근성이 좋은 물건은 높은 수요를 기대할 수 있다. 외국인들은 전철보다는 도보나 자전거로 통학할 수 있는 거리를 선호하는 경향이 있다.
국적별 특성 고려: 예를 들어 동남아시아계는 룸셰어를 전제로 한 저가대(3~4만엔)의 매물을, 중국・한국계는 1인 가구를 위한 가스레인지가 있는 매물을, 유럽・미국계는 넓은(30㎡ 이상) 매물을 선호하는 경향이 있다.
통신 환경의 정비: 무료 와이파이와 초고속 인터넷 회선 완비는 모국과의 소통을 중시하는 외국인들에게 큰 매력으로 작용한다.
| 지역별 특성 | 특징과 선호하는 매물 조건 |
|---|---|
| 동남아시아계 | 월세 3~4만엔대, 룸셰어 전제, 오래된 2K 가능 |
| 중국・한국계 | 1인 생활 지향, 가스 렌지 희망, 일조량 중시 |
| 유럽・미국・호주계 | 넓이 중시(30㎡ 이상), 일본식 방은 일부만 가능, 가구 가전 포함 환영 |
외국인 입주자 수용 시 입주 심사 및 계약 시에는 특히 다음 사항에 주의가 필요하다:
재류자격 및 기간 확인: 재류카드를 확인하여 재류자격과 체류기간을 확인한다. 특히 '고급 전문직', '기술-인문지식-국제업무' 등 안정적인 체류자격을 가진 입주자는 장기적인 입주를 기대할 수 있다.
소득 및 지불능력 확인: 급여명세서, 예금잔액증명서를 확인하여 임대료 지불능력을 판단한다. 일반적으로 월수입의 30% 정도를 임대료의 상한선으로 보는 것이 일반적이다.
보증회사 활용: 외국인 전용 보증회사를 이용하면 임대료 체납이나 무단 퇴거의 위험을 줄일 수 있다. 국토교통성 홈페이지에는 외국인 대응 가능한 임대료 보증회사 목록이 공개되어 있다.
다국어 계약서・중요사항 설명서: 계약내용에 대한 이해를 돕기 위해 일본어뿐만 아니라 영어 및 기타 언어로 된 계약서・중요사항 설명서를 준비한다. 국토교통성에서는 다국어 대응 임대차 계약서 양식을 공개하고 있습니다.
비상연락처 확보: 일본 국내의 비상연락처(회사 상사, 일본어학교 교사 등)를 여러 명 확보해 두면 문제 발생 시 원활하게 대응할 수 있습니다.
외국인 임대경영에서는 적절한 관리회사 선정이 성공의 열쇠가 됩니다:
외국인 대응 실적: 외국인 입주자 수용 실적이 풍부하고, 문제 발생 시 대응 노하우가 있는 관리회사를 선택해야 한다.
다국어 대응 직원 유무: 영어나 입주자의 모국어를 구사할 수 있는 직원이 있으면 원활한 커뮤니케이션이 가능하다.
24시간 대응 가능한 지원 체제: 외국인 입주자의 문의나 트러블에 신속하게 대응할 수 있는 체제를 갖춘 관리회사를 선택하는 것이 바람직하다.
다국어 매뉴얼 작성 지원: 생활 규칙이나 설비 사용법 등을 설명하는 다국어 매뉴얼을 작성해 주는 관리회사는 큰 도움이 된다.
트러블 예방 및 대응책 제안력: 외국인 특유의 트러블을 예방하는 방법이나 발생 시 대응책을 제안할 수 있는 관리회사를 선택하자.
외국인 입주자와의 트러블을 예방하기 위한 구체적인 대책은 다음과 같다:
다국어 생활 매뉴얼 작성: 쓰레기 배출 규칙, 소음에 관한 주의 사항, 설비 사용법 등을 사진과 그림을 많이 사용한 다국어 매뉴얼로 설명한다.
정기적인 커뮤니케이션: 입주 후에도 주기적으로 상황을 확인하고 소통함으로써 문제 발생 시 조기 발견 및 조기 해결이 가능하다. 특히 입주 후 3개월 정도는 자주 연락을 취하는 것이 중요하다 .
시각적 게시물의 활용: 공용부에는 쓰레기 분리배출 규칙 등을 사진이나 그림으로 직관적으로 이해할 수 있는 게시물을 설치한다.
임대료 지불 방법의 다양화: 신용카드 결제 도입 등 외국인이 쉽게 지불할 수 있는 방법을 제공한다.
계약 갱신 시 확인 강화: 계약 갱신 시에는 입주 상황과 체류 자격 확인을 철저히 합니다.
| 트러블 예방책 | 구체적인 실시 방법 |
|---|---|
| 다국어 매뉴얼 | 영어, 중국어 등으로 사진, 그림이 포함된 설명자료를 준비합니다. |
| 정기적인 커뮤니케이션 | 입주 3개월은 월 1회 방문, 그 이후 3개월마다 확인 |
| 시각적 게시물 | 공용부에 픽토그램 활용 안내문 설치 |
| 결제수단 다양화 | 신용카드 결제, 계좌이체, 전자화폐 지원 |
| 계약 갱신 시 확인 | 거주실태, 체류자격 갱신, 소득상황 확인 |
외국인 수용에 관한 법제도는 최근 변화를 거듭하고 있으며, 2024년(2024년) 6월에는 입관법 개정이 이루어졌는데, 크게 다음의 두 가지 변화가 있었다:
마이넘버카드와 재류카드의 일체화 (2024년 법률 제59호): 이 개정으로 외국인 거주자의 신분 증명과 각종 행정 절차의 연계가 강화된다. 임대 경영자 입장에서는 입주 심사 시 신분 확인이나 각종 절차가 간소화될 가능성이 있습니다.
육성취로제도 창설 (2024년 법률 제60호): 기존의 기능실습제도를 대체하는 새로운 외국인 수용제도로서 '육성취로제도'가 창설되었다. 이 제도에서는 외국인의 경험과 기술 향상을 도모하면서 보다 장기적인 취업 기회를 제공할 수 있게 되었습니다.
이러한 법 개정은 향후 외국인 거주자 증가를 촉진하는 요인이 되어 임대주택 수요가 더욱 확대될 것으로 예상됩니다. 특히 '육성취업제도'로 인한 중장기 체류자 증가는 안정적인 임대수요로 이어질 수 있다.
외국인 거주자의 증가 추세는 앞으로도 지속될 것으로 예상되며, 특히 다음과 같은 점에 주목한 경영전략이 유효하다:
수요의 지역적 확대: 지금까지 도쿄 등 대도시권에 집중되어 있던 외국인 거주자가 앞으로는 지방 도시로 확산될 것으로 예상된다. 지방에서도 외국인 임대 수요에 대응할 준비가 필요하다.
고급 인재를 위한 고급 부동산 수요 증가: 고급 전문직 및 기술-인문지식-국제업무 체류 자격을 가진 외국인이 증가함에 따라 고급 임대주택에 대한 수요가 확대될 것으로 예상된다.
기업과의 연계 강화: 외국인 노동자를 받아들이는 기업이 주거 확보를 지원하는 사례가 늘고 있어, 기업과의 직접 계약이나 연계가 효과적인 전략이 될 수 있다.
디지털 기술 활용: 온라인 내방, VR 매물 소개, 다국어 AI 채팅 지원 등 디지털 기술을 활용한 서비스 제공이 차별화로 이어진다.
향후 임대관리에서는 다양한 외국인 거주자의 요구에 유연하게 대응하고, 문제 예방을 위한 관리체계 구축이 요구될 것이다.
이번 기사에서는 외국인 거주자 급증으로 인한 도시 부동산 시장에 미치는 영향과 앞으로의 임대관리 포인트에 대해 알아보았다. 요점을 정리하면 다음과 같습니다:
외국인 거주자 증가 현황: 일본의 재류 외국인 수는 341만 명을 넘어 전년 대비 10.9% 증가하며 급증하고 있다. 도쿄를 비롯한 대도시권에 집중되어 있으며, 고급 전문직과 기술직의 비율이 증가하고 있다.
부동산 시장에 미치는 영향: 임대 수요 증가, 서비스업 매출 향상, 호텔 건설 러쉬, 지가 및 아파트 가격 상승 등 다방면으로 영향을 미치고 있다. 외국인 투자자들의 부동산 투자도 활발해져 2023년에는 전년 대비 40% 증가하였다.
과제와 리스크: 소음, 쓰레기 분리수거, 다인 동거, 무단 퇴거, 임대료 관리 등 문화와 관습의 차이에서 오는 문제 리스크가 존재한다. 언어 장벽으로 인한 의사소통 부족과 법적, 계약상의 문제도 주의해야 한다.
성공 포인트:
향후 전망: 입관법 개정에 따른 '육성취업제도' 신설, 체류카드와 마이넘버카드의 통합 등 외국인 수용을 촉진하는 제도 변경이 진행되고 있다. 대도시권에서 지방으로의 수요 확대와 고급 인재를 위한 양질의 부동산에 대한 수요 증가가 예상된다.
외국인 거주자 대상 임대경영은 적절한 준비와 대응을 통해 안정적인 수익을 기대할 수 있는 유망한 시장이다. 문화적 차이를 이해하고 소통을 중시하는 자세로 대응한다면 많은 어려움을 극복할 수 있을 것이다. 앞으로의 부동산 투자에서 외국인 거주자라는 새로운 수요층을 끌어들이는 전략은 중요한 성공 요인이 될 것입니다.
A1: 가장 중요한 것은 '커뮤니케이션'입니다. 언어와 문화의 차이를 극복하기 위해 다국어로 된 설명자료와 매뉴얼을 준비하고, 정기적인 연락을 통해 신뢰관계를 구축하는 것이 중요합니다. 또한, 외국인 대응 경험이 풍부한 관리회사와 보증회사를 활용하는 것도 중요하다.
A2: 기본적으로 '욕실-화장실 분리', '바닥재', '옷장', '인터넷 환경'이 중요합니다. 또한 많은 외국인 입주자들은 '가구 가전 포함'을 선호하며, 특히 냉장고, 세탁기, 에어컨, 침대, 테이블, 의자 등 기본 가구가 구비되어 있는 것을 선호한다. 국적에 따라 선호도가 다르기 때문에 타깃에 맞는 설비 선택도 고려해야 한다.
A3: 임대료 트러블을 예방하기 위해서는 다음과 같은 대책이 효과적입니다:
A4: 최근 특히 증가하고 있는 재류자격은 '고급전문직', '기술-인문지식-국제업무' 재류자격입니다. 이들 자격을 가진 외국인은 상대적으로 고소득과 안정된 직업을 가지고 있으며, 양질의 주택을 원하는 경향이 있습니다. 또한 2024년 입관법 개정으로 신설된 '육성 취업' 자격에 의한 외국인 증가도 향후 예상됩니다.
A5: 외국인 투자자가 일본 부동산을 구입하는 주요 이유로는 ① 외국인 보유에 관한 규제가 거의 없는 점, ② 다른 나라에 비해 상대적으로 저렴한 부동산 가격, ③ 3~10%의 안정적인 수익률, ④ 정치적 안정성에 따른 낮은 국가 리스크, ⑤ 엔화 약세, ⑥ 자국에서 지리적 근접성(특히 아시아 국가) 등을 들 수 있습니다. (특히 아시아 국가)를 들 수 있습니다.
앞으로 더욱 국제화가 진행되는 일본 사회에서 외국인 거주자를 위한 임대 경영은 그 중요성이 더욱 커질 것입니다. 적절한 준비와 대책으로 새로운 시장 기회를 활용합시다. 우선 공실 대책으로 일부 물건부터 외국인 입주자 수용을 시작함으로써 경험과 노하우를 축적할 수 있습니다. 외국인 거주자 증가라는 사회적 변화를 임대경영의 새로운 가능성으로 인식하고 적극적으로 대응해보는 것은 어떨까요?