주택 구입은 인생에서 가장 중요한 결정 중 하나이다. 많은 사람들에게 주택 대출의 선택은 미래 생활 설계에 큰 영향을 미치는 중요한 요소이다.
주택담보대출 선택은 단순히 금리의 높낮이만으로 판단할 수 있는 것이 아닙니다. 자신의 라이프 플랜, 소득의 안정성, 향후 금리 동향에 대한 생각 등 다양한 요소를 종합적으로 고려해야 합니다. 본 기사가 여러분의 주택담보대출 선택에 있어 중요한 판단 자료가 되기를 바랍니다.
'플랫 35 '는 주택금융공사와 전국 300여 개 민간 금융기관이 제휴하여 제공하는 최장 35년 만기 고정금리 주택담보대출이다. 이 상품의 가장 큰 특징은 대출 시점에 상환 종료까지의 이자율과 월 상환액이 확정된다는 점이다.
'플랫 35'라는 명칭의 '35'는 최장 대출 기간인 35년을 의미한다. 단, 실제 대출기간은 15년 이상 35년 이하의 범위에서 설정이 가능하며, 신청자의 연령이나 희망에 따라 조정할 수 있다.
플랫 35를 이해하는 데 있어 중요한 것은주택금융지원기구의 존재이다. 주택금융지원기구는 국토교통성과 재무성이 관할하는 독립행정법인으로 국민의 주택 취득을 지원하기 위해 설립되었다.
주택금융지원기구는 민간 금융기관이 대출한 플랫35 주택담보대출을 매입하고, 이를 담보로 채권(주택금융지원기구 채권)을 발행하여 장기 자금을 조달하고 있다. 이를 통해 민간 금융기관은 장기 고정금리 주택담보대출을 안정적으로 공급할 수 있게 되었다.
고정금리란 대출 기간 동안 금리가 변동하지 않는 금리 유형을 말한다. 플랫35의 경우 대출 시 설정된 금리가 만기까지 지속되기 때문에 향후 금리 상승 리스크를 피할 수 있다.
이는 변동금리형 주택담보대출과 크게 다른 특징입니다. 변동금리형은 시장금리 변동에 따라 적용금리가 재조정되기 때문에 금리 상승 국면에서는 상환부담이 늘어날 위험이 있다. 반면, 플랫 35는 대출 시점에 상환 계획이 확정되기 때문에 장기적인 가계 관리가 용이하다는 장점이 있다.
2025년 6월 현재 플랫 35의금리는 아래와 같은 수준입니다. 주택담보대출을 고려할 때 중요한 판단 자료로 최신 금리 동향을 정확하게 파악하는 것이 필요합니다.
| 대출 기간 | 금리 범위 | 최고금리 | 전월 대비 |
| 15년~20년 | 연 1.500% ~ 연 3.620% 연 1.500% ~ 연 3.620 | 연 1.500 | - 연 1.500% - 연 |
| 21년~35년 | 연 1.890% ~ 연 4.010% -21년 ~ 35년 | 연 1.890%~연 4.010 | 연 1.890% +0.07 |
2025년 6월 변동금리형 35년 금리는 전월 대비 상승세를 보이고 있습니다. 특히 21년~35년 대출기간의 경우 전월 대비 0.07% 상승한 연 1.890%를 기록했습니다. 이러한 상승은 장기 금리 동향과 시장 환경의 변화를 반영한 것으로 보인다.
플랫35는 대출비율(주택가격 대비 대출금액의 비율)에 따라 적용금리가 달라진다. 대출비율이 90%를 초과할 경우 금리가 가산되는 구조로 되어 있습니다.
| 대출 비율 | 대출기간 21~35년 금리 범위 | 최고 금리 |
| 90% 이하 | 연 1.890% ~ 연 4.010%까지 | 연 1.890% 연 1.890 |
| 90% 이상 | 연 2.000%~연 4.120%까지 | 연 2.000% 연 2.000 |
이 금리 차이는 계약금 준비 상황에 따라 상환 부담에 큰 영향을 미친다. 가급적 계약금을 주택가격의 10% 이상 준비하면 보다 유리한 금리로 대출을 받을 수 있습니다.
플랫35의 금리 수준을 제대로 평가하기 위해서는 다른 주택담보대출 상품과의 비교가 중요한데, 2025년 6월 기준 주요 주택담보대출 상품의 금리 수준은 다음과 같다.
| 대출 종류 | 금리 유형 | 대표적인 금리 수준 | 특징 |
| 고정 35 | 전 기간 고정 | 연 1.890 | 금리 변동 리스크 없음 |
| 메가뱅크 변동금리 | 변동 | 연 0.345%~0.475% 변동 | 금리 상승 리스크 있음 |
| 인터넷은행 변동금리 | 변동 | 연 0.298%~0.380% 변동 | 금리 상승 위험 있음 |
| 10년 고정금리 | 최초 고정 | 연 1.200%~1.500% 고정 | 고정기간 종료 후 변동 |
이 비교표에서 알 수 있듯이 변동금리와 비교했을 때, 플랫 35의 금리는 높은 수준입니다. 하지만 전 기간에 걸쳐 금리가 고정된다는 안정감은 변동금리에는 없는 큰 장점입니다.
10년 만기 국채 금리는 10년 만기 국채 수익률을 기준으로 결정되며, 2025년 이후 금리 상승은 일본은행의 통화정책 정상화에 대한 기대와 글로벌 인플레이션 압력의 영향을 받고 있다.
주택 구입을 고려하는 사람들에게 중요한 것은 현재의 금리 수준뿐만 아니라 미래의 금리 변동 리스크를 어떻게 생각하는가이다. 금리 상승 리스크를 피하고 싶다면 플랫 35와 같은 전 기간 고정금리가 적합하며, 당장의 상환 부담을 줄이고 싶다면 변동금리를 선택하는 것도 좋은 선택이 될 수 있다.
| 연소득 | 상환부담률 상한 |
| 400만 엔 미만 | 30% 이하 |
| 400만엔 이상 | 35% 이하 |
대출기간은 15년 이상 35년 이하로 설정 가능합니다. 단, 신청자 본인 또는 연대채무자가 만 60세 이상인 경우 10년 이상 설정도 가능합니다.
주택 관련 기술 기준
1.주택 규모
- 노후화 대책에 관한 기준
플랫35의 심사는 다음과 같은 순서로 진행됩니다.
심사기간은 금융기관과 신청 시기에 따라 다르지만, 사전심사부터 대출 실행까지 1개월~1개월 반 정도를 예상하는 것이 적절하다.
플랫 35의 가장 큰장점은 대출 시 완납까지의 이자율과 상환금액이 확정되어 있다는 점입니다. 이를 통해 향후 금리 상승의 위험을 완전히 피할 수 있습니다.
예를 들어, 3,000만 엔을 35년 동안 빌린 경우, 금리가 1% 상승하면 월 상환액은 약 2만 엔 증가하여 총 상환액은 약 700만 엔 증가합니다. 플랫 35는 이러한 리스크를 피할 수 있는 대출 상품입니다.
월 상환액이 일정하기 때문에 장기적인 가계 관리가 용이합니다. 교육비, 노후자금 준비 등 다른 라이프 플랜과의 조정이 용이하고, 미래의 수입과 지출을 예측하기 쉽다는 장점이 있다.
플랫 35는 보증인이나 보증료가 필요 없다. 대부분의 민간 주택담보대출은 보증회사에 보증료로 수십만 엔의 비용이 필요하지만, 플랫 35는 이 비용이 발생하지 않는다.
단, 단체신용생명보험(단신)에 가입하는 경우 보험료 상당액이 이자율에 포함되어 있습니다. 단, 단신에 가입하지 않을 경우 금리가 0.2% 정도 낮아집니다.
플랫 35의 대출 수수료는 많은 금융기관에서 대출금액의 2.2%(세금 포함) 정도로 책정되어 있다. 일부 금융기관에서는 정액형 수수료 체계를 채택하고 있어 대출 금액에 관계없이 일정한 수수료가 부과된다.
변동금리 주택담보대출에서도 비슷한 수수료 체계가 일반적이지만, 플랫 35는 전 기간 고정금리이면서도 수수료 부담이 과도하게 높지 않다는 특징이 있다.
플랫 35는 연소득의 하한이나 근속연수의 제한이 없다. 또한 자영업자나 계약직, 파견직 근로자도 신청이 가능하다. 이는 주택금융공사의 주택 취득 기회를 폭넓게 제공한다는 방침을 반영한 것이다.
단, 상환부담률 기준이 엄격하게 적용되기 때문에 소득에 맞는 대출금액으로 신청해야 한다.
변동금리에 비해 금리가 높다는 것이가장 큰단점인데, 2025년 6월 현재 변동금리는 연 0.3%~0.5% 정도인 반면, 고정금리는 연 1.890% 정도입니다.
이 금리 차이로 인해 초기 상환 부담은 변동금리가 더 큰데, 3,000만 엔을 35년 동안 빌린 경우 월 상환액 차이는 약 3만 엔~4만 엔 정도다.
전 기간 고정금리라는 점은 금리 상승 국면에서는 장점이 되지만, 금리 하락 국면에서는 단점이 될 수 있습니다. 시장금리가 크게 하락하더라도 플랫35의 금리는 변동이 없습니다.
대출비율이 90%를 초과할 경우 0.11% 정도 금리가 가산됩니다. 계약금을 충분히 준비하지 못하면 상환 부담이 더욱 커진다는 점에 유의해야 한다.
가급적 주택가격의 10% 이상의 계약금을 준비하면 유리한 조건으로 대출을 받을 수 있다.
플랫 35를 이용하기 위해서는 주택이 주택금융공사의 기술기준을 충족해야 한다. 특히 중고주택의 경우, 건축연도와 구조에 따라 기준을 충족하지 못할 수 있다.
또한, 부동산 검사 비용으로 수만 엔의 부담이 발생하는 것도 단점 중 하나다.
1.금리 상승 리스크를 피하고 싶은 사람
1.초기 상환 부담을 줄이고 싶은 분
주택담보대출의 선택은 개인의 상황과 가치관에 따라 최적의 해답이 달라진다. 금리 수준뿐만 아니라 향후 라이프 플랜, 금리관, 위험감수성 등을 종합적으로 고려하여 판단하는 것이 중요하다.
플랫 35S는 에너지 절약성, 내진성 등이 우수한 양질의 주택을 취득하는 경우, 플랫 35의 대출 금리를 일정 기간 동안 인하하는 제도입니다. 이 제도는 양질의 주택 재고 형성을 촉진하기 위해 마련된 제도입니다.
플랫 35S를 이용하면 일반 플랫 35보다 유리한 조건으로 주택담보대출을 받을 수 있어 장기적인 상환 부담 경감을 기대할 수 있다.
| 총 포인트 | 금리 인하 폭 | 금리인하 기간 |
| 1포인트 | 연 0.25%포인트 | 최초 5년간 |
| 2포인트 | 연 0.25 | 최초 10년간 |
| 3포인트 | 연 0.50 | 최초 5년간 |
| 4포인트 | 연 0.50 | 최초 10년간 |
| 5포인트 | 연 1.00%(연 1.00%) | 최초 5년간 |
| 항목 | 조건 | 포인트 |
| ZEH | ZEH, Nearly ZEH, ZEH Ready, ZEH Oriented | 1점 |
| 장기우수주택 | 장기優良住宅 인증 취득 | 1점 |
| 내진등급 | 내진등급 3등급 획득 | 1점 |
| 에너지 절약 등급 | 단열 등 성능등급 5등급 이상 및 1차 에너지 소비량 등급 6등급 획득 | 1점 |
| 항목 | 조건 | 포인트 |
| 자녀양육 지원 | 18세 미만의 자녀가 있는 가구 또는 부부합산연령이 80세 미만인 경우 | 1포인트 |
| 지역 연계 | 지방자치단체와 주택금융공사가 연계한 노력 | 0.25포인트 |
| 자녀 수 | 금리인하폭 | 금리인하 기간 |
| 1명 | 연 0.25% 인하 | 최초 5년간 |
| 2명 | 연 0.50 | 최초 5년간 |
| 3명 이상 | 연 1.00%(연간) | 최초 5년간 |
| 금리인하 내용 | 정상금리 | 인하 후 금리 | 월별 경감 효과 | 총 경감 효과 |
| 0.25% - 5년간 | 1.89 | 1.64％(5년) | 약 4,000엔 | 약 24만엔 |
| 0.50%・5년간 | 1.89％ 1.39％ 1.39％ 1.39％ 1.39％ 1.89 | 1.39％- 5년 | 약 8,000엔 | 약 48만엔 |
| 1.00%・5년간 | 1.89%・5년 | 0.89％- 5년 | 약 16,000엔 | 약 96만엔 |
1.전 기간 고정금리로 인한 안정감
주택담보대출의 선택은 단순히 금리의 높고 낮음만으로 판단해서는 안 된다. 다음과 같은 요소를 종합적으로 고려하는 것이 중요하다.
- 라이프 플랜: 교육비 및 노후자금 준비 계획이 있는가?
플랫 35의 이용을 고려하고 있다면 다음 단계에 따라 진행하는 것을 추천한다.
INA&Associates는 고객의 주택 취득을 종합적으로 지원하고 있습니다. 플랫35를 비롯한 주택담보대출 상담부터 부동산 선택까지 전문적인 지식과 풍부한 경험을 바탕으로 조언해 드립니다. 부담없이 상담해 주시기 바랍니다.
A1. 선택 기준은 금리 관점과 위험 감수성에 따라 달라집니다.
중요한 것은 자신의 라이프 플랜과 가치관에 맞는 선택을 하는 것입니다. 전문가와 상의하여 여러 시나리오로 시뮬레이션을 해보는 것을 추천합니다.
A2. 플랫 35의 심사는 다른 주택담보대출과 비교했을 때 특징적인 부분이 있습니다.
종합적으로 소득의 안정성보다는 상환능력을 중시하는 심사라고 할 수 있다.
A3. 2025년 4월부터 시행되는 포인트제에서는 다음과 같은 조건으로 포인트가 부여됩니다.
총 포인트 수에 따라 금리인하 내용이 결정됩니다. 자세한 내용은 주택금융공사 공식 홈페이지에서 확인하시기 바랍니다.
A4. 네, 중고주택도 플랫 35를 이용할 수 있습니다.
중고주택의 경우 사전에 기술기준 적합성을 확인하는 것이 중요하다.
A5. 플랫 35의 조기상환은 다음과 같은 방법으로 할 수 있습니다.
조기상환을 할 때는 수중에 있는 자금과의 균형을 고려하여 계획적으로 시행하는 것이 중요하다.