아파트나 오피스 빌딩에서 빼놓을 수 없는 엘리베이터. 일상 생활과 업무를 지원하는 이 설비는 안전 확보가 무엇보다 중요하다.엘리베이터 점검은 단순한 법적 의무가 아니라 이용자의 안전을 지키고 자산 가치를 유지하기 위한 중요한 관리 업무이다. 건축법에 따른 법정 점검부터 일상적인 유지보수 점검까지 그 종류와 빈도, 비용은 매우 다양하다. 적절한 점검 체계를 갖추면 갑작스러운 고장이나 사고의 위험을 줄이고 수리 비용을 절감할 수 있다. 이번 기사에서는 부동산 소유자 및 관리자가 알아야 할 엘리베이터 점검의 기초 지식부터 실무 포인트까지 전문적이고 알기 쉽게 설명한다.
엘리베이터 점검의 종류와 빈도
엘리베이터는 많은 사람들이 일상적으로 이용하는 중요한 시설물이다. 그 안전성을 확보하기 위해법령에 따라 점검이 의무화되어 있습니다. 승강기 점검은 크게 세 가지 종류가 있으며, 각각 목적과 실시 빈도가 다릅니다.
1. 법정검사(정기검사 보고)
건축법 제12조 제3항에 따른 법정검사는 엘리베이터의 안전성을 확보하기 위한 가장 중요한 검사이다. 이 점검은 '12조 점검'이라고도 불리며,연 1회 실시가 의무화되어 있습니다. 점검 결과는 특정 행정청(도도부현 지사나 시구정촌장)에 보고가 의무화되어 있습니다.
법정 검사에서는 국토교통부 장관이 정한 기준에 적합한지 여부를 검사하고, 엘리베이터의 기능 전반을 확인합니다. 이 점검을 소홀히 하면 건축법 위반으로최대 100만원 이하의 과태료가 부과될 수 있습니다.
2. 정기점검(보수점검)
건축법 제8조에 따른 정기점검(보수점검)은 엘리베이터의 성능 유지와 안전 유지를 목적으로 합니다. 법에서는 명확한 빈도가 정해져 있지 않지만, 일반적으로 1~3개월에 한 번씩 실시되고 있습니다.
유지보수 점검에서는 엘리베이터의 청소 및 점검, 오일 보충, 소모품 교체 등이 이루어진다. 이 점검은 법정 점검과 달리 행정기관에 보고할 의무는 없지만, 엘리베이터의 일상적인 안전 확보와 고장 예방을 위해 매우 중요하다.
3. 성능검사 및 정기 자율점검
산업안전보건법에 따른 성능검사는 적재하중이 1톤 이상인 엘리베이터에 대해 실시하는 검사이다. 크레인 등 안전규칙에 따른 정기 자율점검과 함께 엘리베이터의 안전성을 확보하기 위한 중요한 검사입니다.
승강기 유지보수 계약의 종류와 선택 방법
엘리베이터의 유지관리를 위해서는 전문업체와 유지보수 계약을 체결해야 합니다. 유지보수 계약에는 크게 두 가지 종류가 있으며, 각각 특징과 비용이 다르다.
1. FM 계약(전체 유지보수 계약)
FM 계약은 정기 점검과 더불어 부품 교체 및 수리 비용까지 포함된 포괄적인 계약입니다. 갑작스러운 고장이나 부품 교체가 발생하더라도 추가 비용 없이 대응할 수 있어예산 관리가 용이하다는 장점이 있습니다.
반면, 월별 비용은 상대적으로 비싸다는 단점이 있다. 엘리베이터 1대당 비용 시세는 메이커 계열은 월 4만엔~6만엔, 독립 계열은 월 3만엔~4만엔 정도다. 오래된 엘리베이터일수록 비용이 높아지는 경향이 있습니다.
2. POG 계약(부품-오일-그리스 계약)
POG 계약은 정기점검과 소모품(부품, 오일, 그리스) 교환만 포함된 계약이다. 부품 교체나 수리가 필요한 경우, 그때마다 추가 비용이 발생합니다.
월 비용은 FM 계약보다 저렴하며, 엘리베이터 1대당 비용 시세는 메이커계는 월 3만엔~5만엔, 독립계는 월 1만5천엔~3만엔 정도이다.초기 비용을 절감하고 싶을 때 선택하는 경우가 많지만, 갑작스러운 고장 시에는 고액의 수리비가 발생할 수 있으므로 주의가 필요하다.
엘리베이터 점검 비용 시세
엘리베이터 점검 및 유지관리에 소요되는 비용은 계약 형태와 업체 종류, 엘리베이터의 사양과 연식에 따라 달라질 수 있다. 적절한 예산 계획을 세우기 위해서는비용 시세를 파악하는 것이 중요합니다.
엘리베이터 점검 및 유지보수 비용 시세
엘리베이터 유지보수 계약 형태별 비용 시세를 아래 표에 정리했습니다.
| 계약 형태 |
제조사 계열(1대당) |
독립계 전문업체(1대당) |
| FM 계약(풀 유지보수) |
4만엔~6만엔/월 |
3만엔～4만엔/월 |
| POG 계약(부품, 오일, 그리스) |
3만엔～5만엔/월 |
1.5만엔～3만엔/월 |
상기 금액에는 소비세가 포함되어 있지 않습니다.
엘리베이터의 사양(적재량, 속도, 정지 층수) 및 건축 연수에 따라 비용이 변동됩니다.
비용에 영향을 미치는 주요 요소
엘리베이터 유지보수 비용에 영향을 미치는 주요 요소는 다음과 같습니다.
1.엘리베이터의 종류와 사양: 승강기, 인승용, 화물용, 침대용 등 종류에 따라 비용이 달라진다. 또한 적재량, 속도, 정지 층수가 많을수록 비용이 높아진다.
2.건축연도와 경과연수: 일반적으로 오래된 엘리베이터일수록 부품 조달이 어렵고 고장 위험이 높아지기 때문에 비용이 높아진다. 특히 15년 이상 경과한 엘리베이터는 비용이 상승하는 경향이 있다.
3.계약 형태: FM 계약은 POG 계약에 비해 월 비용은 높지만, 갑작스러운 수리 비용이 발생하지 않기 때문에 장기적인 관점에서는 경제적일 수 있다.
4.점검 빈도 : 일반적으로 월 1회 점검이 표준이지만, 이용 빈도가 낮은 경우 2~3개월에 1회 점검으로 변경하여 비용을 절감할 수 있는 경우도 있습니다.
엘리베이터 점검의 종류와 내용
엘리베이터 점검의 종류와 내용, 빈도를 아래 표에 정리하였습니다.
| 점검 종류 |
법적 근거 |
실시 빈도 |
주요 점검 내용 |
보고의무 |
법정점검
(정기점검보고) |
건축기준법
제12조 제3항 |
연 1회 |
제동장치의 작동상태
・조속기 작동상태
・ 로프・체인 마모상태
・ 주요기기 상태
・안전장치의 작동상태
|
있음
(특정행정기관) |
정기점검
(보수점검) |
건축기준법
제8조 |
1~3개월에 1회
(일반적으로 월 1회) |
각부 청소 ・급유
・각부 작동 확인
・소모품 점검 ・교체
・ 이상음・진동 확인
・안전장치 작동 확인 |
없음 |
성능검사
(1톤 이상일 경우) |
산업안전보건법 |
연 1회 |
하중 시험
・안전장치 작동 확인
・전기 계통의 확인
・기계적 강도 확인 |
있음
(근로기준감독서) |
점검 기록은 3년 이상 보관하도록 의무화되어 있습니다.
엘리베이터 점검 체크 포인트
부동산 소유자 및 관리자가 일상적으로 확인해야 할 엘리베이터 점검 사항을 아래와 같이 정리하였습니다.
| 확인 항목 |
체크 포인트 |
점검 빈도 |
| 외관 |
문 개폐 상태
・스크래치 및 흠집 유무
・이상한 소음 및 진동 유무
|
매일 |
| 표시・조작 패널 |
버튼 작동 확인
・ 표시등 점등 상태
・ 비상용 인터폰 작동 확인 |
주 1회 |
| 안전장치 |
문열림 주행 보호장치 확인
・지진 시 관제운전장치 확인
・정전 시 자동 착상장치확인 |
월 1회 |
| 점검 기록 |
점검 실시일 확인
・지적사항 유무
・수선 이력 확인 |
점검 실시 후 |
이러한 체크 포인트를 주기적으로 확인하면 고장을 조기에 발견하여 큰 문제를 미연에 방지할 수 있다. 또한, 전문업체에 의한 정기점검 시에는 필요에 따라 입회하여 현황에 대한 설명을 듣는 것도 중요하다.
결론
엘리베이터 점검은 단순한 법적 의무가 아니라 이용자의 안전과 자산 가치 유지에 직결되는 중요한 관리 업무이다. 본 기사의 요점을 정리하면 다음과 같다.
1. 승강기점검에는 3가지 종류가 있다 건축기준법에 따른 법정점검(연 1회), 정기점검(1~3개월에 1회), 그리고 적재하중 1톤 이상일 경우 산업안전보건법에 따른 성능검사가 필요하다. 특히 법정 점검은 특정 행정청에 보고가 의무화되어 있으며, 이를 소홀히 할 경우 최대 100만원의 과태료가 부과될 수 있다.
2.유지보수 계약은 2가지 종류 중 선택 가능 FM 계약(풀메인터넌스)은 월 비용은 높지만 갑작스러운 수리비용이 포함되어 있어 예산 관리가 용이하며, POG 계약(부품, 오일, 그리스)은 월 비용을 절감할 수 있지만 수리 시 별도의 비용이 발생한다. 부동산의 상황과 예산에 따라 최적의 계약 형태를 선택해야 한다.
3.업체 선정이 중요하다 제조사 계열은 기술력이나 부품 조달력이 뛰어나지만, 독립계 전문업체는 비용 면에서 유리하다. 여러 업체로부터 견적을 받아 서비스 내용과 비용의 균형을 비교 검토하는 것이 중요하다.
4.일상적인 점검과 기록 보관 부동산 소유주나 관리자의 일상적인 점검은 고장을 조기에 발견하는 데 도움이 된다. 또한 점검 기록은 3년 이상 보관이 의무화되어 있으므로 적절히 관리해야 한다.
5.장기적인 관점에서의 관리 계획 엘리베이터는 일반적으로 15~20년 주기로 대규모 보수 및 교체가 필요하다. 일상적인 점검 및 유지관리와 더불어 장기적인 보수 계획을 세우는 것이 갑작스러운 고비용 발생을 방지할 수 있습니다.
INA&Associates는 부동산 소유주의 엘리베이터 관리와 관련된 상담을 제공합니다. 적절한 유지보수 업체 선정부터 장기 보수 계획 수립까지 전문적인 관점에서 도와드립니다. 엘리베이터 관리로 고민이 있으시면 언제든지 상담해 주시기 바랍니다. 적절한 점검 및 유지보수 체제를 구축하면 안전 확보와 비용 최적화를 동시에 달성할 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q1: 엘리베이터 점검은 누가 준비해야 하나요?
A: 엘리베이터 점검은 건물 소유주 또는 관리자가 책임지고 준비해야 합니다. 아파트의 경우 관리조합 또는 관리회사, 테넌트 빌딩의 경우 소유주 또는 관리회사가 준비합니다. 특히 법정검사(정기검사보고)는 건축기준법에 의해 의무화되어 있고, 이를 소홀히 할 경우 벌칙의 대상이 되므로 책임자를 명확히 하는 것이 중요합니다. 관리위탁계약을 체결한 경우, 보통 관리회사가 점검업체와 조정을 진행하지만 최종 책임은 건물주에게 있다는 것을 인지해야 합니다.
Q2: 엘리베이터 점검 비용은 관리비에 포함되나요?
A: 분양 아파트의 경우, 엘리베이터의 유지 보수 및 점검 비용은 일반적으로 관리비에 포함된다. 그러나 대규모 수리나 부품 교체가 필요한 경우 수선 적립금에서 지출하는 것이 일반적이다. 임대 건물의 경우 소유주가 부담하는 것이 원칙이지만, 일부 상업용 건물에서는 공용비로 입주자에게 비례 배분하는 경우도 있다. 계약 내용(FM 계약인지 POG 계약인지)에 따라 월별 비용이나 돌발적인 수리 비용에 대한 처리가 달라지므로 관리규약이나 임대차 계약서에서 확인하는 것이 좋습니다.
Q3: 엘리베이터 교체 시기는 언제쯤인가요?
A: 엘리베이터의 표준 수명은 약 20~25년으로 알려져 있지만, 사용 빈도나 유지관리 상태에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 일반적으로 설치 후 15년이 지나면 부품 공급이 어려워지기 시작하고, 20년이 넘으면 고장 빈도가 높아지는 경향이 있습니다. 갱신 판단 기준으로는 ① 고장 빈도의 증가, ② 부품 공급의 어려움, ③ 수리 비용의 급등, ④ 안전 기준의 변경 등을 들 수 있다. 계획적인 갱신을 위해서는 10년차부터 장기수선계획에 포함시켜 비용 적립을 시작하는 것이 좋습니다.
Q4: 엘리베이터 점검 시 입회가 필요한가요?
A: 일반적인 정기점검(보수점검)의 경우, 건물 관리자의 입회는 의무사항은 아니지만, 가능하면 점검 시작과 종료 시점에 입회하여 현황 확인 및 보고를 받는 것이 좋습니다. 한편, 연 1회 법정점검(정기점검보고)은 검사기관의 검사원이 입회하기 때문에 건물관리자 또는 대리인의 입회가 필요한 경우가 있습니다. 또한, 결함이 발생했거나 대규모 수리를 고려하고 있는 경우에는 전문 업체의 설명을 직접 듣기 위해 입회하는 것이 바람직합니다.
Q5: 점검 후 결함이 발견되면 어떻게 대응해야 하나요?
A: 점검에서 결함이 발견되면 먼저 점검 보고서의 내용을 확인하여 긴급성과 안전에 미치는 영향을 파악하는 것이 중요합니다. 보고서에는 보통 '시정 필요', '중점 점검', '주의' 등으로 구분되어 있습니다. "FM 계약의 경우 계약 내용에 따라 수리가 이루어지지만, POG 계약의 경우 별도의 견적을 받아 수리를 의뢰해야 합니다. 여러 업체로부터 견적을 받아 적정 가격을 파악할 수 있지만, 안전과 관련된 고장은 신속한 대응을 우선시해야 합니다. 또한, 수리 내역은 반드시 기록으로 보관하여 향후 수리 계획에 참고할 수 있도록 해야 한다.
참고 정보
엘리베이터 점검에 대한 자세한 정보는 아래 공공기관 및 업계 단체의 웹사이트에서 확인할 수 있습니다.
법령 및 가이드라인
1.건축법 - 승강기 점검의 법적 근거가 되는 법률
업계 단체
전문 정보