東京都が新たに資金を投じて始めようとしている「アフォーダブル住宅」（低価格住宅）の施策について、ご存じでしょうか。近年、東京の住宅価格や家賃が高騰し、平均的な収入の家庭では適切な住まいを見つけにくい状況です。こうした中、東京都は子育て世帯などが手頃な価格で安心して暮らせる住宅を増やすため、大規模な支援策に乗り出しました。本記事では、アフォーダブル住宅とは何か、そして東京都の新施策の内容や背景、対象となる入居者、他の地域や海外の類似例との比較、さらに今後の予定や課題、関係者の役割について、一般の方にも分かりやすく解説します。アフォーダブル住宅とは何か？
「アフォーダブル住宅」とは、英語の Affordable Housing（手頃な価格の住宅）に由来する言葉で、その名のとおり市場価格よりも低い家賃や価格で利用できる住宅のことです。つまり、中低所得の世帯でも無理なく支払い続けられる価格帯で提供される住宅を指します。日本語では「手頃な価格の住宅」「低価格住宅」などとも説明されます。
東京都はこの「アフォーダブル住宅」を、特に子育て世帯などが手頃な家賃で安心して住める住宅と定義しています。従来、低所得者向けには公営住宅（都営住宅など）が用意されていますが、その入居には厳しい所得制限や高い抽選倍率が伴い、なかなか入居できないケースもありました。一方で、公営住宅の対象にはならない中間所得層でも、現在の東京の住宅事情では住宅費の負担が重く、適切な広さや環境の住まいを確保できないことがあります。アフォーダブル住宅は、こうした「住宅と収入のミスマッチ」に対応するための新しいカテゴリーの住まいと言えます。
具体的には、家賃水準を民間の市場相場の8割程度に抑えた賃貸住宅を想定しています。例えば市場価格が月額10万円の物件であれば、8万円程度で借りられる計算です。東京都議会公明党など推進派は、運用次第では市場の6割程度（同じ10万円の物件なら6万円程度）まで家賃を引き下げることも目指せると提案しています。このように、「アフォーダブル住宅」は適正な居住環境を、より多くの人にとって手の届く負担で提供することを目的とした住宅なのです。
東京都は2025年度から、このアフォーダブル住宅の供給促進策を本格的に開始します。具体的には、官民連携のファンド（基金）を設立し、その仕組みを通じて低廉な賃貸住宅を供給するという新しいスキームです。
東京都がこの事業に拠出する資金は約100億円で、同額程度の資金を民間から募り、合計約200億円規模のファンドを組成する計画です。このファンドを活用し、都内の空き家や中古住宅を取得・改修して活用したり、新たに住宅を建設したりして、市場家賃の8割程度の低家賃で貸し出すことを想定しています。例えば、まず「空き家活用を中心としたファンド」では規模40億円（東京都出資20億円）で約80戸の住宅供給を見込んでおり、他にも「子育て支援を中心としたファンド」、「ひとり親支援を中心としたファンド」といった目的別に複数のファンドが立ち上げられる予定です。
この官民ファンドにより、東京都は民間の資金とノウハウを引き出して住宅供給を促進します。東京都が呼び水となって出資し、民間の投資家や事業者が資金を拠出する形で、公的資金と民間資本の連携による住宅供給モデルを構築します。従来のように都が直接住宅を建てて管理する公営住宅とも、低所得者に現金を給付する家賃補助とも異なる、新たなアプローチとして注目されています。
対象地域は東京都全域が想定されています。特に住宅費が高騰している都市部（23区など）での需要が大きい一方、郊外には活用可能な空き家も存在するため、都心部のニーズと郊外の空き資源の双方に対応する形になる見込みです。2025年度中にファンド運営事業者の公募や具体的スキームの検討が行われ、2026年度中の提供開始（入居開始）を目指しています。現時点で供給戸数の総数は未定ですが、東京都はまずこの取組で低廉住宅供給のノウハウを蓄積し、将来的には行政主導ではなく民間主導で継続的にアフォーダブル住宅が供給される環境を整えたいとしています。
東京都が多額の公費（100億円）を投入してまでこの施策に踏み切った背景には、近年深刻化する住宅を取り巻く課題があります。
まず第一に、住宅価格・家賃の高騰です。東京では近年、建設費や土地価格の上昇を背景に、新築マンションの平均価格が1戸あたり1億円を超える水準にまで急騰しています。賃貸でも物価上昇に伴い家賃相場が上がり続け、「家賃が高すぎて東京では住める家がない」という声も出るほどです。実際、物価も家賃も高騰する中で住まい探しに困る人が少なくなく、特に子育て世帯がより広い住居を求めても予算に合う物件が見つからない現状があります。
このような住宅費負担の重さは、「住まいの貧困」とも呼ばれる社会問題につながっています。収入の多くを家賃にとられ、他の生活費を切り詰めざるを得ない世帯や、狭い住環境に家族で暮らし続けるしかない世帯が増えれば、生活の質が損なわれます。とりわけ若い世代や子育て世代が東京で安定した住まいを確保できないことは、東京から他地域への人口流出にもつながりかねません。事実、近年は住宅コストに耐えられない子育て世帯が都外へ流出する現象も指摘されました。
さらに、こうした住環境の問題は少子化や人口減少と無関係ではありません。高い住宅コストのために結婚や出産を躊躇したり、子どもの数を減らしたりする要因にもなり得ます。東京都が子育て世帯を主な対象にこの施策を打ち出したのは、住宅面から子育て支援・少子化対策につなげる意図もあります。安心して暮らせる住まいが手に入れば、都市部でも子育てを続けやすくなり、仕事と育児の両立もしやすくなるでしょう。
同時に、東京には空き家が増えているという別の課題もあります。利用されず放置された住宅が増えると、防災や治安の面でも問題です。このため東京都は、新たに大規模住宅を建設するだけでなく、既存の空き家や中古住宅の活用にも着目しました。「空き家問題の解決」と「住宅のアフォーダビリティ確保」を同時に目指す狙いがあるのです。
総じて、高騰する住宅費による都市部住民の生活圧迫と、空き家増加という資源の無駄という二面の問題に対応し、誰もが安心して住み続けられる東京を実現するための一策が、このアフォーダブル住宅施策だと言えます。
それでは、このアフォーダブル住宅にはどのような人たちが入居できるのでしょうか。東京都が想定している主な対象は、中間所得層の子育て世帯およびひとり親世帯（シングルマザー・シングルファーザーの家庭）です。つまり、世帯収入は平均的かそれ以下で、大黒柱の収入だけでは今の東京の家賃水準で十分な広さ・環境の住宅を確保するのが難しい家庭が念頭に置かれています。
通常、都営住宅などの公営住宅は低所得者向けに供給されていますが、その収入基準をわずかに超える程度の世帯は公的支援の対象から外れてしまいます。しかし民間賃貸では経済的に苦しい――こうした「狭間」の層が、アフォーダブル住宅の主な入居候補と言えます。また、ひとり親世帯は収入面・住居確保の両面で困難が多いため、特に重点的な支援対象になっています。
さらに東京都議会では、経済的に困窮する若者世代も入居対象に含めるべきだとの意見も出ています。非正規雇用で収入が不安定な若年単身者や、新社会人で家賃負担が重い人なども、場合によっては対象に加える可能性があります。
入居条件の詳細（例えば収入の上限額や世帯人数の要件など）は、2025年度中に策定される予定で、現時点では「未定」とされています。ファンドを通じた事業者提案型の事業であるため、具体的な基準は運営事業者の提案内容にも左右されるようです。しかし、東京都はこの住宅を本当に必要としている層に行き渡らせる考えですから、基本的には「子どもがいる世帯」や「ひとり親であること」といった条件に加え、一定の収入基準以下（高収入の世帯は対象外）であること、東京都内に居住・勤務していること、住宅を必要とする事情があること等が要件となるでしょう。
例えば他の制度では、「小学生以下の子どもがいる世帯」「年収○○万円以下」などの条件が設定されていますが、アフォーダブル住宅でも類似のラインが引かれると考えられます。いずれにせよ、入居希望者の募集・選考は今後具体化していく見込みです。人気が集中すれば抽選や選考になる可能性もありますが、東京都は公平かつ透明な形で本当に必要な人に低廉住宅を提供する仕組みを整えていくことでしょう。
東京都のこの試みは日本では目新しいものですが、他の自治体や海外では類似の施策が存在するのでしょうか。ここでは国内外の例を簡単に見てみます。
日本ではこれまで公営住宅（都営・市営住宅など）や、自治体による家賃補助制度が断片的に存在していました。例えば東京都杉並区では、低所得の若者や子育て世帯が民間賃貸住宅に入居する際に、家賃の一部を一定期間補助する全国初の制度を開始しています（年間最大30万円程度の補助を2年間など）と報じられました。このように自治体単位で家賃負担を軽減する試みは出てきています。
しかし、東京都のように大規模な官民ファンドを組成して住宅そのものを供給するという形は極めて先進的です。日本では民間主導で似た試みも始まっています。名古屋市内では、ある民間企業が母子家庭（母子世帯）向けに市場家賃の7割程度の価格で入居できる住宅を提供し、注目を集めています。これは企業の社会貢献的な事業ですが、東京都の施策と目指すところは共通しており、「収入に見合った家賃の住まい」を増やす先駆的な例と言えます。東京都の関係者も、こうした先進事例を参考にしつつ本施策を展開したい考えです。
今後、東京都の取り組みが軌道に乗れば、他の大都市圏の自治体でも同様のアフォーダブル住宅施策が広がる可能性があります。住宅問題は東京に限らず大阪府や神奈川県など都市部共通の課題であり、全国の都市で注目されている状況です。
海外では「アフォーダブルハウジング（Affordable Housing）」は広く使われている概念で、多くの大都市で政策として組み込まれています。例えば欧米の大都市では、新築のマンションやアパートを建設する際に、その一定割合を中低所得層向けの割安な住宅として確保することを義務付ける施策が一般的です。ニューヨークやロンドン、パリなどでは、ディベロッパーはプロジェクトの一部に低家賃住宅を組み込むことが求められ、都市全体で多様な所得層が居住できるよう工夫されています。
また、近年では民間企業が主体となって住宅問題に取り組む動きも見られます。アメリカ西海岸ではIT企業の急成長により住居費が高騰したため、例えばFacebookを運営するMeta社は約3,800万ドル（約50億円）を拠出して地元のアフォーダブル住宅やホームレス支援プロジェクトを支援しました。さらにAmazon社は2021年に20億ドル（約2,000億円）規模の住宅基金を立ち上げ、シアトル近郊などで2万戸以上の手頃な価格の住宅整備を発表しています。これらは企業が地域の住宅問題に責任を感じ、社会貢献として巨額の資金を投入した例です。背景には、企業が集中する地域での家賃急騰により一般の人々が住めなくなった問題があり、企業が自らの事業による影響を緩和するため住宅支援に乗り出したという経緯があります。
一方、ヨーロッパやアジアの国々では公的な社会住宅（ソーシャルハウジング）が整備されている例もあります。例えばウィーンは市営住宅が有名で、中所得層まで含む幅広い市民に低廉な住宅を提供しています。またシンガポールでは国民の8割以上が政府主導で建設された住宅（HDB）に住んでいるほど、公的住宅が充実しています。日本の東京都の施策は、公営住宅ほどの大規模直接供給ではありませんが、公的資金で民間の力を使って住宅を供給するという点で海外のいくつかのモデルと通じる発想があります。
総じて、東京都のアフォーダブル住宅施策は国内では先駆的な挑戦であり、海外の成功例や課題にも学びながら進められている取り組みと言えるでしょう。
今後のスケジュールとしては、2025年度中に具体的なファンドスキームの設計と運営事業者（ファンドマネージャーや住宅事業者）の選定が行われます。2026年度にはファンドによる住宅取得・改修や新築プロジェクトが動き出し、早ければ2026年度内（令和8年3月まで）に入居開始となる見通しです。実際に都民の方がこの住宅に入れるのは2026年～2027年頃からとなりそうです。その後は、ファンドの運用状況を見つつ、必要なら出資の追加や新たなファンド創設、制度の拡充などが検討されるでしょう。
もっとも、この政策は始まったばかりの「社会実験」的な色彩も強く、課題も多いとされています。まず供給戸数の規模です。200億円規模の事業とはいえ、住宅1戸あたりに必要な費用を考えれば、初期段階で供給できる住戸数は数百戸程度に留まる可能性があります。東京都全体で住宅に困っている人々の数と比べれば、決して十分とは言えません。ある都議は「今回の政策ですべての住宅問題が解決するとは考えていない」と述べ、あくまで第一歩であり今後方向を模索していく段階だと強調しています。
また、民間から十分な協力を得られるかも鍵です。東京都は社会貢献を重視する「インパクト投資家」などの存在に期待しており、利益度外視で協力してくれる企業・投資家の参加が前提となっています。しかし実際には、どれだけの民間資金が集まり、継続的に低家賃住宅を提供できるかは未知数です。ファンドへの出資者には当然一定のリターンも必要ですが、その利回りを低く抑えることで家賃を下げる仕組みのため、収益性と公益性のバランスが難しいところです。東京都は「極論すれば都へのリターン（利益）はゼロでも構わない」とまで述べ、民間にも「儲けではなく社会貢献に共感して投資してほしい」という姿勢です。この理念に賛同するプレーヤーをどれだけ巻き込めるかが成否を分けます。
さらに、事業運営上の不確実性もあります。官民ファンド方式という新たな手法のため、「具体的なスキームは事業者提案によるので未定」と東京都も説明しており、現時点で細部が固まっていません。このため都議会でも、「供給戸数や家賃設定が明確でない」との指摘や「本当にこの方法が最善の住宅支援策と言えるのか」という疑問の声も出ています。つまり、計画通り低廉な家賃で効果的に住宅を供給できる保証はこれから検証が必要なのです。
他にも、「民業圧迫」への懸念も課題として挙げられます。行政が安い家賃の住宅を供給すれば、周辺の民間大家にとって競合となり商売の邪魔になるのではないか、という見方です。これについて東京都は「そこまで大量供給するわけではなく、現状では民業圧迫になるほどではない」としています。むしろ、それくらい供給できるなら望ましいくらいだが、万一影響が出るほどになれば民間との共存策を考えると述べています。実際、供給数が当面は限定的である以上、大きな市場歪みを起こす可能性は低いでしょう。ただ長期的に事業が拡大した場合には、民間賃貸市場との調和も検討課題になるかもしれません。
最後に、入居者の選定や運営の質も課題です。せっかく用意した住宅が公平に本当に必要な人に行き渡るよう、透明で公正な入居者募集・選考が求められます。また、低廉とはいえ家賃を払って住む以上、建物や管理の質にも配慮が必要です。「安かろう悪かろう」では入居者の生活が安定しません。運営事業者には、適切な住宅の質とサポート体制を維持する責任も生じます。東京都も事業を支援する立場から、運営状況のモニタリングや改善指導を行っていくことになるでしょう。
以上のように、今後の課題は多岐にわたりますが、この施策はまず一歩を踏み出すことに意義があります。住宅問題は一朝一夕に解決しませんが、新たなアプローチを試みることで活路が開ける可能性があります。東京都はこの試行を通じて経験を蓄積し、将来的な政策の拡充・改善につなげていく考えです。
このアフォーダブル住宅施策には、様々な関係者（ステークホルダー）が連携します。それぞれの役割と、この政策によって期待される効果を整理してみましょう。
東京都（行政）の役割: 東京都は本事業の発案者・推進者であり、まず資金の投入と制度設計を担います。都の100億円出資は民間資金を呼び込むための呼び水であり、都はファンドの枠組み設定や対象者の大枠決定、広報などを行います。また、必要に応じて都が所有する土地の提供や規制緩和などで事業をサポートする可能性もあります。行政が関与することで、純粋な市場原理では提供されにくい「低家賃の質の良い住宅」の供給を政策誘導していく役割です。都にとっては財政負担がありますが、それによって得られる社会的リターン（都民の生活安定、人口維持等）を重視しています。
民間デベロッパー・投資家の役割: 民間側は資金提供と住宅供給の実務を担います。ファンドに出資する投資家（企業や金融機関、個人富裕層など）は、通常の投資と比べ低いリターンしか得られないかもしれませんが、社会課題の解決に貢献する投資（インパクト投資）として参加します。不動産開発会社や住宅管理会社は、ファンドからの資金を元手に物件を取得・改修・新築し、賃貸運営を行います。民間の持つノウハウ（物件選定力、施工・リフォーム技術、賃貸管理の経験など）が発揮され、効率的かつ入居者にとって快適な住宅提供が期待されます。ある都議は「ファンドという形ではあるが目的は社会課題の解決であり、民間側でも儲けではなく社会貢献に共感いただける方に投資してもらえれば」と述べています。この呼びかけに応じる形で、民間が社会的使命を帯びて参加するのがこのスキームの特徴です。
NPO・地域団体等の役割: 非営利組織や地域の団体も重要な協力者となり得ます。たとえば、ひとり親支援のNPOはシングルマザー世帯のニーズを行政や事業者に伝え、入居者の募集や生活支援で連携するでしょう。地域の自治会や福祉団体も、新しく入ってくる住民のコミュニティへの定着を支援したり、困りごとの相談先になったりできます。行政と企業だけでは見落としがちなきめ細かなサポートを、NPO等が補完することで、入居者が安心して暮らし続ける環境づくりに寄与します。
こうした関係者の協働により、生み出される期待される効果は次のようなものです。
都民への効果（暮らしの安定）： アフォーダブル住宅に入居できた世帯は、家賃負担が軽減されることで経済的なゆとりが生まれます。住宅に過度な支出を割かずに済めば、教育費や食費など他の生活費に回せるお金が増え、生活全体の質が向上します。また、狭すぎる家から適切な広さの住まいに移れれば、子どもものびのび育てられ、プライバシーや衛生面の問題も改善します。何より、住まいが安定することは生活の基盤です。ある関係者は「『住』というのは基本です。住む場所が安定していると心が豊かになる」と述べています。安定した住まいは心身の健康にも良い影響を与え、仕事や子育てに専念できる環境づくりにつながります。
社会全体への効果（少子化対策・地域活性化）： 子育て世帯の住環境が改善すれば、東京で子育てしやすい都市環境が醸成されます。住宅コストが理由で東京から郊外へ転出していた世帯が都内にとどまれば、東京の人口流出抑制にもなりますし、将来的な出生数の下支えにも寄与するかもしれません。若い世代が都市に住み続けられれば労働力の確保にもつながり、都市の活力が維持されます。また、空き家が利活用されることで地域の治安・景観が向上し、地域コミュニティの再生にも効果が期待できます。老朽家屋が改修され人が住むようになれば、防災面でも安全になりますし、周辺の商店街なども人が増える分活気づくでしょう。
行政・政策面の効果（モデルケースの構築）： この取り組み自体が成功すれば、東京都にとっては新たな住宅政策モデルの確立となります。従来の公営住宅だけに頼らない手法で住宅問題にアプローチできることを示せれば、今後の政策の選択肢が広がります。東京都は「今回の施策でノウハウを確立し、将来は民間主導で供給される環境ができれば」と述べています。つまり、行政が恒久的に資金を出し続けなくても、民間が社会的使命としてアフォーダブル住宅市場を形成してくれる状態を目指しているのです。将来的には今回のファンドを通じて成功事例が蓄積され、「ビジネスとしても成り立つアフォーダブル住宅」のモデルが示されれば、全国に波及する可能性があります。
民間企業への効果（CSR・新市場）： 参加する民間企業にとっても、単なるボランティアではなく企業価値の向上につながります。社会課題解決に貢献することで企業のブランド向上やCSR（企業の社会的責任）達成となり、社員の誇りにもなるでしょう。また、将来的にアフォーダブル住宅の供給が軌道に乗れば、新たな不動産ビジネスの市場開拓にもなります。現在は採算度外視でも、規模拡大や効率化でいずれ持続可能な事業モデルに発展する可能性もあります。その意味で、民間にとっても長期的なメリットが皆無ではありません。
総括すると、東京都のアフォーダブル住宅施策は、行政・民間・コミュニティが協力して都市の住宅問題に挑むプロジェクトです。関係者それぞれが自らの役割を果たすことで、単独では実現できなかった成果が期待できます。最終的には、「住まいは生活の基盤」との言葉通り、より多くの都民が安定した住まいを得て安心して暮らせることがゴールです。この挑戦が実を結べば、東京は誰もが暮らし続けられる優しい都市となり、直面する少子高齢化や経済活力低下といった課題の克服にもつながるでしょう。
東京都のアフォーダブル住宅施策は始まったばかりですが、その行方に全国から注目が集まっています。今後の進捗次第では課題も出てくるでしょうが、都は柔軟に改善を図りながら、この新たな住まい支援策を軌道に乗せていく方針です。私たち一般都民にとっても、自分や周囲の人々の暮らしに関わる大切な政策ですので、関心を持って見守りたいですね。必要な情報が公開された際にはぜひチェックしてみてください。一人ひとりが安心して暮らせる住まいを得られる社会に向け、東京都のこの取り組みが今後どのような成果を上げるのか期待されます。