Avances del Proyecto de Reurbanización de la Estación de Shinagawa

Representación de la remodelación de la zona urbana de la estación de Shinagawa. El área enmarcada en rojo es la zona de desarrollo, dividida en el Distrito Norte a la izquierda y el Distrito Sur a la derecha (el centro es la sección Sur-A y el extremo derecho es la sección Sur-B).

Antecedentes del desarrollo

La zona que rodea la estación de Shinagawa es la puerta de entrada al aeropuerto de Haneda y está adquiriendo cada vez más importancia como nodo de transporte que enlaza ciudades nacionales y extranjeras, con planes para instalar la primera estación de la Línea Central de Shinkansen. El gobierno nacional y el gobierno metropolitano de Tokio han posicionado esta zona como un centro de intercambio internacional que impulsará el crecimiento de Japón en el futuro, y están promoviendo el desarrollo urbano para aumentar la competitividad mediante la integración de la estación y la ciudad. En este contexto, se ha planificado un proyecto de reurbanización a gran escala en el lado oeste de la estación de Shinagawa, denominado provisionalmente Distrito de la Estación de Shinagawa. El proyecto ha sido designado como proyecto de regeneración urbana en la Zona Especial Estratégica Nacional y pretende reforzar la infraestructura urbana y aumentar la competitividad internacional.

Visión general y planes del proyecto

El proyecto de remodelación del distrito de la estación de Shinagawa abarca un terreno de 3,3 ha (33.500 m2) que se extiende al oeste de la estación JR de Shinagawa. El terreno previsto se divide en las zonas urbanas Norte y Sur (Sur-a y Sur-b), en las que está previsto construir dos edificios de gran altura de 28 plantas (aproximadamente 150 m de altura) y un edificio de mediana altura de nueve plantas, respectivamente. La superficie total de todo el proyecto es de unos 374.300 m2, lo que lo convierte en uno de los mayores proyectos de reurbanización del centro de Tokio. Los usos principales serán oficinas, con tiendas comerciales, hoteles y otras instalaciones de alojamiento, instalaciones de estación, salas y salones de conferencias de nivel internacional (salones de actos), aparcamientos y otros complejos multifuncionales que se introducirán. En particular, el Área Urbana Sur incluirá instalaciones de apoyo a la colaboración empresarial e instalaciones de intercambio empresarial (espacios de co-working, funciones de conferencia, etc.) y se posiciona como base para la creación de nuevo valor e interacción. Por otro lado, en la zona de baja altura del Distrito Norte, además de las instalaciones de la estación y las instalaciones comerciales conectadas directamente con la Estación de Shinagawa, está previsto desarrollar instalaciones de transmisión de información que transmitirán las atracciones de diversas regiones de Japón y la historia y cultura de la región, y que también estarán conectadas con la nueva Estación de Shinagawa (nombre provisional) de la Línea Namboku del Metro de Tokio, cuya apertura está prevista en el futuro.

Esquema del plan por distritos

• Distrito Norte (a cargo de JR East): superficie del solar de aproximadamente 1,47 ha, superficie total de suelo de aproximadamente 165.000 m2. Un nuevo rascacielos de 28 plantas sobre rasante y tres plantas bajo rasante, de unos 150 m de altura. El uso principal del edificio será el de oficinas, con instalaciones de la estación, instalaciones comerciales e instalaciones de difusión de información en las plantas inferiores.

• Área Urbana Sur (Sur-a) (a cargo de Keihin Electric Express Railway): superficie del solar de aproximadamente 1,73 ha, superficie total de suelo de aproximadamente 201.000 m2. Edificio de 28 plantas con dos sótanos y una altura aproximada de 150 m. Además de oficinas, también se han previsto instalaciones de alojamiento como un hotel y un gran vestíbulo (salón de actos). La nueva estación de la línea Keikyu se alojará dentro del edificio y la estructura se integrará con las funciones de la estación.

• Bloque Sur (Sur-b) (Ferrocarril Expreso Eléctrico Keihin): superficie del solar de aprox. 0,15 ha, superficie total de suelo de aprox. 8.300 m2. Será un edificio de tamaño medio con 9 plantas sobre rasante y 1 bajo rasante, de aproximadamente 47 m de altura, y constará principalmente de oficinas, tiendas y aparcamiento.

Funciones de las empresas y organismos públicos participantes

East Japan Railway Company (JR East) y Keihin Electric Express Railway Company (Keikyu) serán los dos principales patrocinadores de este proyecto, responsables del desarrollo de los bloques norte y sur, respectivamente. Se trata de una rara colaboración de reurbanización a gran escala entre dos operadores ferroviarios, y cabe destacar que JR y Keikyu están trabajando juntas para reorganizar la zona de la estación de Shinagawa. En febrero de 2025, el Ministerio de Territorio, Infraestructuras, Transporte y Turismo (MLIT) aprobó el proyecto como "excelente plan de proyecto de reurbanización urbana del sector privado", lo que permite a los promotores aprobados (JR East y Keikyu) recibir apoyo financiero e incentivos fiscales de la Organización de Promoción del Desarrollo Urbano del Sector Privado. Esta acreditación significa que el Gobierno considera que este desarrollo es un proyecto importante que contribuye a la regeneración urbana, y la Oficina del Gabinete y el Gobierno Metropolitano de Tokio también participan en el proceso de planificación en el marco de las Zonas Especiales Estratégicas Nacionales. El Gobierno Metropolitano de Tokio está llevando a cabo decisiones de planificación urbana, evaluaciones medioambientales y otros procedimientos, mientras que Minato Ward también está cooperando como autoridad local en el desarrollo del área circundante y en la gestión de los bienes culturales. Además, la Agencia de Renacimiento Urbano se encarga del proyecto de reajuste del terreno alrededor de la estación, mientras que el Ministerio de Territorio, Infraestructuras y Transporte y la Oficina de Construcción del Gobierno Metropolitano de Tokio colaboran en el desarrollo de carreteras y plazas, y los sectores público y privado colaboran en el desarrollo de las infraestructuras.

Calendario de obras

El periodo de construcción difiere para cada bloque, y el desarrollo está previsto por fases. La construcción comenzará en 2025 en el Distrito Norte, y concluirá en 2030 (finalización en torno a marzo de 2031). La construcción del Área Urbana Sur (Sur-a) también comenzará en el año fiscal 2025, pero será un proyecto a largo plazo, ya que implica la reubicación de las funciones de la estación y la construcción por fases, con un calendario de finalización para el año fiscal 2036 (finalización alrededor de marzo de 2037). Por otro lado, está previsto que la construcción del Bloque Sur (Sur-b ) comience en el AF2030, tras la finalización de los demás bloques, y que concluya en el AF2032. La construcción del Bloque Sur se llevará a cabo en paralelo a la sustitución de las vías de la Estación Shinagawa de la Línea Keikyu, por lo que se cree que se dará prioridad en primer lugar a la construcción de las instalaciones ferroviarias del Bloque Sur, seguida de la construcción de la sección de rascacielos sobre la estación. La inauguración del Shinkansen Central Lineal en Shinagawa y el cambio a la Nueva Línea Keikyu se esperan en torno a 2027, y la apertura previa de algunas instalaciones y el cambio gradual de las funciones de la estación se considerarán en consonancia con estos plazos. La finalización definitiva de toda la construcción está prevista para mediados o finales de la década de 2030, tras lo cual se procederá a la apertura secuencial de la ciudad.

Impacto en la economía local y el mercado inmobiliario

Se espera que la remodelación de la zona urbana de la estación de Shinagawa tenga un impacto significativo en la economía local y en el mercado inmobiliario de los alrededores. En primer lugar, durante el periodo de construcción, se espera que la construcción a gran escala genere empleo y demanda relacionada, y una vez finalizada, se espera que el nuevo espacio comercial y de oficinas atraiga a empresas e inversiones de Japón y del extranjero, estimulando así la economía local. Shinagawa ya es una zona popular para ubicar empresas debido a su cómodo acceso a múltiples líneas, y se espera que el espacio de oficinas de última generación que proporcionará el proyecto estimule aún más esta demanda. De hecho, se ha observado que el valor de la propiedad en la zona de Shinagawa está en alza debido a las expectativas de reurbanización, y los precios de transacción de los condominios de lujo de segunda mano también han subido en los últimos años. Al mismo tiempo, se espera que la competencia se intensifique debido a la sucesiva oferta de nuevos grandes edificios de oficinas en los centros urbanos de Shinagawa y Toranomon. Sin embargo, se cree firmemente que el proyecto tiene ventaja para atraer a empresas nacionales y extranjeras, aprovechando la rareza de la urbanización de Qinqiao en la primera estación de la Línea Lineal del Shinkansen y sus excelentes características de ubicación con excelentes accesos al aeropuerto. Los expertos creen que el grupo de reurbanización en torno a la estación de Shinagawa podría desplazar significativamente el centro de gravedad de Tokio como centro de negocios también hacia Shinagawa, y se espera que la nueva oferta de oficinas contribuya a reforzar la competitividad internacional de Tokio en su conjunto.

Perspectivas de futuro

El proyecto del Distrito de la Estación de Shinagawa, en combinación con los múltiples planes de desarrollo de la zona circundante, renovará gradualmente el paisaje urbano en los próximos 10 años. Se espera que el proyecto del Distrito de la Estación de Shinagawa contribuya al desarrollo de la ciudad a principios de la década de 2030. Además de los efectos de la apertura de la Línea Central Lineal del Shinkansen, también se espera que se haga realidad la ampliación de la Línea Namboku del Metro de Tokio hasta la estación de Shinagawa (nueva estación cuya apertura está prevista), lo que mejorará aún más la red ferroviaria. Con estas mejoras de las infraestructuras y la finalización de la remodelación de los edificios, Shinagawa renacerá como un "centro de intercambio internacional en el que la estación y la ciudad están perfectamente conectadas". En el futuro, se espera que Shinagawa se convierta en un centro urbano que atraiga a mucha gente de Japón y del extranjero tanto por negocios como por turismo, y que lidere Tokio como nueva "cara" de la ciudad con una escala y funcionalidad comparables a las de otros subcentros urbanos como Marunouchi y Shinjuku. La administración y los promotores pretenden combinar el desarrollo urbano sostenible con la mejora del valor regional, al tiempo que prestan la debida atención a la conservación y utilización de bienes culturales como el antiguo Takanawa Chikkyo Embankment (un lugar histórico de antiguas instalaciones ferroviarias). Aunque es posible que en el futuro se introduzcan ajustes en el plan a medida que avancen las excavaciones y cambien las condiciones sociales, la remodelación del distrito de la estación de Shinagawa avanza con paso firme como un proyecto que cambiará significativamente la estructura urbana de Tokio, y está siendo seguido muy de cerca por los profesionales con gran interés en el desarrollo urbano y el sector inmobiliario.