Aktuelle Entwicklungen im Sanierungsprojekt rund um den Bahnhof Shinagawa

Rendering der abgeschlossenen Neugestaltung des Stadtgebiets des Bahnhofs Shinagawa. Das rot umrandete Gebiet ist die Entwicklungszone, die in den Nordbezirk auf der linken Seite und den Südbezirk auf der rechten Seite unterteilt ist (die Mitte ist der Abschnitt Süd-A und das rechte Ende ist der Abschnitt Süd-B).

Hintergrund der Entwicklung

Das Gebiet um den Bahnhof Shinagawa ist das Tor zum Flughafen Haneda und gewinnt als Verkehrsknotenpunkt, der Städte im Inland und in Übersee miteinander verbindet, zunehmend an Bedeutung, denn es ist geplant, die erste Station der linearen Shinkansen-Linie zu errichten. Die nationale Regierung und die Stadtregierung von Tokio haben dieses Gebiet als Drehscheibe für den internationalen Austausch positioniert, der Japans Wachstum in der Zukunft vorantreiben wird, und fördern die Stadtentwicklung, um die Wettbewerbsfähigkeit durch die Integration des Bahnhofs und der Stadt zu steigern. Vor diesem Hintergrund wurde ein groß angelegtes Sanierungsprojekt auf der Westseite des Bahnhofs Shinagawa mit der vorläufigen Bezeichnung "Shinagawa Station District" geplant. Das Projekt wurde als Stadterneuerungsprojekt in der nationalen strategischen Sonderzone ausgewiesen und soll die städtische Infrastruktur stärken und die internationale Wettbewerbsfähigkeit erhöhen.

Projektübersicht und Pläne

Das Sanierungsprojekt Shinagawa Station District umfasst eine Fläche von 3,3 ha (33 500 m2), die sich westlich des JR-Bahnhofs Shinagawa erstreckt. Das geplante Gelände ist in die nördlichen und südlichen Stadtgebiete (South-a und South-b) unterteilt, in denen jeweils zwei 28-stöckige (ca. 150 m hohe) Hochhäuser und ein neunstöckiges Mittelhochhaus errichtet werden sollen. Die Gesamtfläche des gesamten Projekts beträgt ca. 374 300 m2, was es zu einem der größten Sanierungsprojekte im Zentrum Tokios macht. Die Hauptnutzungen werden Büros sein, daneben werden auch Geschäfte, Hotels und andere Beherbergungseinrichtungen, Bahnhofseinrichtungen, Konferenzsäle und -hallen (Versammlungshallen) nach internationalem Standard, Parkhäuser und andere multifunktionale Komplexe entstehen. Insbesondere das südliche Stadtgebiet wird Einrichtungen zur Unterstützung der geschäftlichen Zusammenarbeit und des geschäftlichen Austauschs (Co-Working-Spaces, Konferenzfunktionen usw.) umfassen und ist als Basis für die Schaffung neuer Werte und Interaktionen positioniert. Andererseits ist im Flachbaugebiet des Nordbezirks zusätzlich zu den Bahnhofseinrichtungen und kommerziellen Einrichtungen, die direkt mit dem Bahnhof Shinagawa verbunden sind, die Entwicklung von Informationsübertragungseinrichtungen geplant, die die Attraktionen verschiedener Regionen Japans sowie die Geschichte und Kultur der Region vermitteln und auch mit dem neuen Bahnhof Shinagawa (vorläufiger Name) auf der Namboku-Linie der Tokioter Metro verbunden sind, der in Zukunft eröffnet werden soll.

Überblick über den Plan nach Bezirken

• Nordbezirk (zuständig für JR East): Grundstücksfläche von ca. 1,47 ha, Gesamtgeschossfläche von ca. 165.000 m2. Ein neues Hochhaus mit 28 oberirdischen und drei unterirdischen Stockwerken, ca. 150 m hoch. Die Hauptnutzung des Gebäudes werden Büros sein, mit Bahnhofseinrichtungen, kommerziellen Einrichtungen und Einrichtungen zur Informationsverbreitung in den unteren Stockwerken.

• South Urban Area (South-a) (zuständig für die Keihin Electric Express Railway): Grundstücksfläche von ca. 1,73 ha, Gesamtgeschossfläche von ca. 201.000 m2. Ein 28-stöckiges Gebäude mit zwei Untergeschossen und einer Höhe von ca. 150 m. Neben Büros sind auch Beherbergungseinrichtungen wie ein Hotel und eine große Halle (Versammlungshalle) geplant. Der neue Bahnhof der Keikyu-Linie wird in dem Gebäude untergebracht, und das Gebäude wird in die Funktionen des Bahnhofs integriert.

• South Block (South-b) (Keihin Electric Express Railway): Grundstücksfläche von ca. 0,15 ha, Gesamtgeschossfläche von ca. 8.300 m2. Es handelt sich um ein mittelgroßes Gebäude mit 9 oberirdischen und 1 unterirdischen Stockwerk und einer Höhe von ca. 47 m, das hauptsächlich Büros, Geschäfte und Parkplätze umfassen wird.

Rolle der beteiligten Unternehmen und Regierungsstellen

Die East Japan Railway Company (JR East) und die Keihin Electric Express Railway Company (Keikyu) werden die beiden Hauptträger dieses Projekts sein und für die Entwicklung des nördlichen bzw. südlichen Blocks verantwortlich sein. Dabei handelt es sich um eine seltene groß angelegte Sanierungskooperation zwischen zwei Bahnbetreibern, und es ist bemerkenswert, dass JR und Keikyu bei der Neugestaltung des Bahnhofsbereichs von Shinagawa zusammenarbeiten. Im Februar 2025 genehmigte das Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (MLIT) das Projekt als ³eexzellenten privatwirtschaftlichen Projektplan zur Stadtsanierung³c, wodurch die genehmigten Entwickler (JR East und Keikyu) finanzielle Unterstützung und steuerliche Anreize von der Organisation zur Förderung der privatwirtschaftlichen Stadtentwicklung erhalten können. Diese Anerkennung bedeutet, dass die Regierung dieses Projekt als einen wichtigen Beitrag zur Stadterneuerung betrachtet, und das Kabinettsbüro und die Stadtregierung von Tokio sind im Rahmen der nationalen strategischen Sonderzonen ebenfalls in den Planungsprozess eingebunden. Die Stadtregierung von Tokio trifft städtebauliche Entscheidungen, führt Umweltverträglichkeitsprüfungen und andere Verfahren durch, während Minato Ward auch als lokale Behörde an der Entwicklung der Umgebung und am Umgang mit Kulturgütern mitwirkt. Darüber hinaus ist die Urban Renaissance Agency (Agentur für städtische Wiederbelebung) für das Projekt zur Neuordnung des Geländes rund um den Bahnhof zuständig, während das Ministerium für Land, Infrastruktur und Verkehr und das Bauamt der Stadtverwaltung von Tokio bei der Entwicklung von Straßen und Plätzen zusammenarbeiten und der öffentliche und der private Sektor bei der Entwicklung der Infrastruktur zusammenarbeiten.

Zeitplan für die Entwicklung

Die Bauzeit ist für jeden Block unterschiedlich, und die Erschließung ist in Etappen geplant. Der Bau des nördlichen Stadtteils wird 2025 beginnen und bis 2030 abgeschlossen sein (Fertigstellung etwa im März 2031). Der Bau des südlichen Stadtviertels (South-a) wird ebenfalls im GJ 2025 beginnen, ist jedoch ein langfristiges Projekt, da es die Verlagerung von Bahnhofsfunktionen und einen stufenweisen Bau umfasst, der bis zum GJ 2036 abgeschlossen sein soll (Fertigstellung etwa im März 2037). Der Bau des Südblocks (South-b) hingegen soll im GJ2030 nach der Fertigstellung der anderen Blöcke beginnen und im GJ2032 abgeschlossen werden. Der Bau des Südblocks wird parallel zur Erneuerung der Gleise des Bahnhofs Shinagawa der Keikyu-Linie durchgeführt, so dass davon ausgegangen wird, dass zunächst der Bau der Bahnanlagen im Südblock und anschließend der Bau des Hochhausabschnitts über dem Bahnhof Priorität haben wird. Die Eröffnung des Linear Central Shinkansen in Shinagawa und der Umstieg auf die Keikyu New Line werden für das Jahr 2027 erwartet, und die vorherige Eröffnung einiger Einrichtungen und die schrittweise Umstellung der Bahnhofsfunktionen werden im Einklang mit diesen Zeitplänen in Betracht gezogen. Die endgültige Fertigstellung des gesamten Bauwerks wird für Mitte bis Ende der 2030er Jahre erwartet, wonach die Stadt schrittweise eröffnet werden soll.

Auswirkungen auf die lokale Wirtschaft und den Immobilienmarkt

Die Neugestaltung des Stadtgebiets um den Bahnhof Shinagawa wird voraussichtlich erhebliche Auswirkungen auf die lokale Wirtschaft und den Immobilienmarkt in der Umgebung haben. Erstens werden während der Bauzeit durch die umfangreichen Bauarbeiten Arbeitsplätze und eine entsprechende Nachfrage geschaffen, und nach der Fertigstellung werden die neuen Büro- und Gewerbeflächen voraussichtlich Unternehmen und Investitionen aus Japan und dem Ausland anziehen und so die lokale Wirtschaft ankurbeln. Shinagawa ist bereits ein beliebtes Gebiet für Unternehmensansiedlungen, da es günstig an mehrere Bahnlinien angebunden ist, und es wird erwartet, dass die hochmodernen Büroflächen, die durch das Projekt entstehen werden, die Nachfrage weiter ankurbeln werden. In der Tat ist festzustellen, dass die Immobilienwerte im Gebiet Shinagawa aufgrund der zu erwartenden Sanierung steigen, und auch die Transaktionspreise für Luxus-Eigentumswohnungen aus zweiter Hand sind in den letzten Jahren gestiegen. Gleichzeitig wird erwartet, dass sich der Wettbewerb aufgrund des sukzessiven Angebots an neuen großen Bürogebäuden in den Stadtzentren von Shinagawa und Toranomon verschärfen wird. Es wird jedoch stark davon ausgegangen, dass das Projekt einen Vorteil bei der Anziehung in- und ausländischer Unternehmen hat, da es die Seltenheit der Qinqiao-Entwicklung an der ersten Station der linearen Shinkansen-Linie und seine hervorragenden Standorteigenschaften mit exzellentem Zugang zum Flughafen nutzt. Experten gehen davon aus, dass sich der Schwerpunkt des Geschäftszentrums Tokio durch die Entwicklung des Clusters um den Bahnhof Shinagawa auch nach Shinagawa verlagern könnte, und es wird erwartet, dass das neue Büroangebot zur Stärkung der internationalen Wettbewerbsfähigkeit Tokios insgesamt beitragen wird.

Zukunftsaussichten

Das Projekt Shinagawa Station District wird in Verbindung mit den zahlreichen Entwicklungsplänen in der Umgebung das Stadtbild in den nächsten 10 Jahren schrittweise erneuern. Es wird erwartet, dass das Shinagawa Station District Projekt in den frühen 2030er Jahren zur Entwicklung der Stadt beitragen wird. Neben den Auswirkungen der Eröffnung der linearen zentralen Shinkansen-Linie wird auch die Verlängerung der Namboku-Linie der Tokioter Metro bis zum Bahnhof Shinagawa (die Eröffnung eines neuen Bahnhofs ist geplant) erwartet, wodurch das Eisenbahnnetz weiter verbessert wird. Mit diesen Infrastrukturverbesserungen und der Fertigstellung von Sanierungsgebäuden wird Shinagawa als "Knotenpunkt des internationalen Austauschs, an dem der Bahnhof und die Stadt nahtlos miteinander verbunden sind", wiedergeboren werden. Es wird erwartet, dass sich Shinagawa in Zukunft zu einem städtischen Knotenpunkt entwickelt, der viele Menschen aus Japan und dem Ausland sowohl aus geschäftlichen als auch aus touristischen Gründen anzieht und Tokio als neues "Gesicht" der Stadt mit einer Größe und Funktionalität anführt, die mit anderen städtischen Unterzentren wie Marunouchi und Shinjuku vergleichbar ist. Die Verwaltung und die Projektentwickler beabsichtigen, eine nachhaltige Stadtentwicklung mit der Aufwertung der Region zu verbinden und dabei die Erhaltung und Nutzung von Kulturgütern wie dem ehemaligen Takanawa Chikkyo Embankment (einem historischen Standort ehemaliger Eisenbahnanlagen) gebührend zu berücksichtigen. Auch wenn es in Zukunft zu Anpassungen des Plans kommen kann, da die Ausgrabungen fortschreiten und sich die sozialen Bedingungen ändern, macht die Neugestaltung des Bahnhofsviertels Shinagawa als ein Projekt, das die städtische Struktur Tokios erheblich verändern wird, stetige Fortschritte und wird von Fachleuten mit großem Interesse an Stadtentwicklung und Immobilien genau beobachtet.