賃貸オーナーの皆様、こんな経験はありませんか？ 「深夜に入居者から『敷地内に見知らぬ人がうろついている』と不安な電話が入った」「駐車場で不審な行動をする人物を目撃したという報告があったが、どう対応すべきか分からなかった」「管理物件の郵便ポストが荒らされ、入居者から対策を求められた」。
自主管理でアパートやマンションを運営されているオーナー様にとって、敷地内への不審者侵入 は最も対応に苦慮するトラブルの一つです。警察庁の統計によれば、賃貸住宅で発生する犯罪の多くは侵入窃盗による被害であり、深刻な事態に発展するケースも少なくありません。
本記事では、マンション・アパートの敷地内に不審者が侵入するというINA&Associatesに寄せられた事例を中心に、自主管理オーナーが直面する課題と、管理会社委託によって得られるセキュリティ対策のメリットについて解説いたします。入居者の安全を守る責任を果たしながら、安心の賃貸経営を実現するためのポイントをご紹介します。
東京都内のアパート（全12室）を自主管理する佐藤さん（50代・会社員）の事例
ある夏の夜11時半、佐藤さんの携帯電話が鳴りました。入居者の女性からの緊急連絡で、「駐車場に見知らぬ男性がいて、各部屋の窓をのぞき込んでいる」とのこと。すぐに現地に向かいたいものの、自宅から物件まで車で40分の距離があります。
佐藤さんは警察への通報を勧め、自身も急いで物件へ駆けつけましたが、到着時には不審者の姿はなく、すでに複数の入居者が不安になって外に出ていました。警察も臨場しましたが、証拠や目撃情報が乏しく、特定には至りませんでした。
この夜以降、入居者からは「夜間の防犯対策をしてほしい」「防犯カメラを設置してほしい」との要望が相次ぎました。急遽、防犯カメラの見積もりを取り寄せましたが、適切な設置場所や台数の判断に悩み、結局対応が遅れたことで、3ヶ月以内に2名の入居者が「セキュリティ面での不安」を理由に退去してしまいました。
神奈川県の中古マンション1棟（20戸）を所有する田中さん（60代・自営業）の事例
田中さんの管理するマンションでは、「管理会社の者です」と言って各部屋を訪問する不審者が現れました。実は田中さんはオーナー自身で自主管理を行っており、管理会社は入れていなかったのです。不審に思った入居者が田中さんに確認の連絡をしたことで発覚しましたが、すでに数名の入居者が「設備点検のため」と言われて部屋に通してしまっていました。
幸い犯罪被害には至らなかったものの、入居者からは「なぜ不審者の侵入を防げなかったのか」「オートロックではないのか」と厳しい指摘が相次ぎました。田中さんは急遽、全入居者に注意喚起の文書を配布し、不審者情報を共有しましたが、「管理体制への不信感」から複数の入居者との関係が悪化し、結果的に退去につながるケースも出てきました。
対応の過程で、田中さんは「単身女性の多い物件では特に、オーナーとして安全配慮義務を果たせているか」という不安を感じ、精神的な負担も大きくなりました。
大阪府で築15年のアパート2棟（計16室）を所有する山本さん（55代・会社役員）の事例
山本さんのアパートでは、大規模修繕工事のための足場が設置されている期間中、その足場を利用して空き巣が侵入するという被害が発生しました。工事期間中は一時的に防犯カメラを撤去していたこともあり、犯人の特定には至りませんでした。
被害に遭った入居者からは「工事中のセキュリティ対策が不十分だった」と強い抗議を受け、さらには「安全な住環境を提供する義務違反」として家賃減額を要求されました。
この事例では、工事中の一時的なセキュリティ低下に対する対策が不足していたことと、万が一の事態に備えたリスク管理の難しさが浮き彫りになりました。
自主管理では、不審者侵入などのセキュリティ問題に対応する際に、以下のようなリスクと限界が存在します。
賃貸物件のオーナーには「安全配慮義務」があり、入居者が安心して暮らせる環境を提供する責任があります。しかし、不審者が侵入した際の対応については、どこまでがオーナーの責任範囲なのか、判断が難しい場面が多々あります。
例えば、「不審者情報を知っていながら適切な対策を取らなかった」と判断された場合、オーナーが法的責任を問われるケースもあります。また、不審者と思われる人物への対応が不適切だった場合（例：誤認による無実の人への対応）、別のトラブルに発展する可能性もあります。
自主管理オーナーにとって、こうした法的判断を適切に行うのは極めて困難です。
不審者の侵入は、深夜や早朝など予期せぬ時間帯に発生することが少なくありません。自主管理の場合、そうした緊急連絡はすべてオーナー自身が受け、対応する必要があります。
| 時間帯 | 自主管理での対応 | 管理会社委託での対応 |
|---|---|---|
| 日中（平日） | オーナーが仕事中でも対応が必要 | 管理会社のスタッフが即時対応 |
| 夜間・深夜 | オーナー自身が現地確認または警察と連携 | 24時間対応の警備システムや提携警備会社が対応 |
| 休日・長期休暇中 | 休暇中でも緊急対応が必要 | 管理会社の休日当番制で対応 |
この「いつ来るか分からない緊急対応」への精神的負担は計り知れず、オーナー自身の生活の質を著しく低下させる要因となります。
効果的な防犯対策を講じるためには、犯罪心理や最新のセキュリティ技術に関する専門知識が必要です。しかし、多くの自主管理オーナーにとって、こうした専門知識を習得し、常に最新の情報を取り入れることは容易ではありません。
例えば、防犯カメラの設置一つをとっても、「どのような場所に」「どのような性能の機器を」「何台設置するのが最適か」という判断は専門家でないと難しいものです。また、オートロックシステムや警報装置についても、費用対効果を考慮した最適な選択をするのは容易ではありません。
不審者情報を入居者に共有する際、どの程度の情報をどのようなタイミングで共有すべきかという判断も重要です。過度に不安をあおるような伝え方は避けるべきですが、必要な情報を適切に伝えなければ防犯効果は期待できません。
また、不審者による被害が実際に発生した場合、被害者への対応や他の入居者への情報共有、再発防止策の説明など、非常にデリケートな対応が求められます。こうした危機管理コミュニケーションは、経験と専門知識なしには適切に行うことが困難です。
管理会社に委託することで、不審者侵入などのセキュリティ問題に対して、以下のような具体的なメリットが得られます。
管理会社の最大のメリットの一つが、24時間365日の対応体制 です。入居者からの不審者情報や緊急通報に対して、昼夜を問わず迅速に対応できます。
多くの管理会社では、以下のような体制を整えています：
例えば、深夜に不審者情報が入った場合、管理会社のコールセンターが一次対応し、状況に応じて提携警備会社のスタッフが現地確認を行います。必要に応じて警察への通報も代行してくれるため、オーナー自身が夜中に慌てて対応する必要がなくなります。
管理会社には防犯やセキュリティに関する専門知識を持ったスタッフが在籍しており、物件の特性や周辺環境に合わせた 最適なセキュリティ対策 を提案・実施します。
具体的には以下のようなサポートが期待できます：
特に防犯カメラの設置については、プライバシーへの配慮と防犯効果のバランス、費用対効果など、専門的な判断が必要です。管理会社は多くの物件での実績に基づき、適切な提案を行うことができます。
不審者情報の収集・分析・共有は、防犯対策の要です。管理会社は以下のような形で情報管理を行います：
また、実際に不審者が目撃された場合の入居者対応も、経験豊富な管理会社スタッフが担当します。パニックを防ぎながらも必要な情報を収集し、適切な対応策を講じることで、入居者の安心感を高めることができます。
不審者侵入による被害が発生した場合、その対応と責任の所在について明確な判断が求められます。管理会社委託の場合、以下のようなリスク管理体制が整っています：
特に重要なのは、オーナーの「安全配慮義務」の範囲内で適切に対応しているという証明ができることです。管理会社は適切な対応記録を残し、万が一の法的トラブルの際にも適切に対応できるよう体制を整えています。
適切なセキュリティ対策は、入居者満足度を高め、物件の競争力を向上させる重要な要素です。管理会社委託によって得られる効果は：
実際に、防犯カメラやオートロックなどのセキュリティ設備が整った物件は、同条件の物件と比較して5〜10%程度高い家賃設定が可能というデータもあります。
不審者対応やセキュリティ対策を重視する場合、以下のポイントを押さえて管理会社を選ぶことが重要です。
管理会社のセキュリティ対応能力を見極めるポイントは：
特に重要なのは、夜間や休日の対応体制です。単に「24時間対応可能」と言うだけでなく、具体的にどのような人員体制で、どのように対応するのかを確認しましょう。
管理会社の提案する防犯設備が適切かどうかを判断するポイント：
相見積もりを取る際は、単に価格だけでなく、提案内容の質や具体性も比較しましょう。「なぜその設備が必要なのか」「どのような効果が期待できるのか」を明確に説明できる管理会社を選ぶことが重要です。
セキュリティ問題は入居者の不安に直結します。入居者とのコミュニケーション能力を見極めるポイント：
実際の管理物件の入居者満足度や口コミも参考になります。セキュリティ面での対応が評価されている管理会社は、入居者との信頼関係も構築できている可能性が高いでしょう物件管理不審者通報対応。
管理会社の費用体系を確認する際のポイント：
| 費用項目 | 確認すべきポイント |
|---|---|
| 基本管理料 | セキュリティ対応が含まれているか |
| 緊急対応費 | 時間外対応の追加費用の有無 |
| 設備導入費 | 防犯設備の導入時の費用負担割合 |
| メンテナンス費 | 定期点検や保守費用の明確化 |
重要なのは「追加費用」の有無と範囲です。基本料金は安くても、緊急対応のたびに追加費用が発生する場合は総額で比較する必要があります賃貸マンション防犯カメラ費用。
賃貸物件の敷地内に不審者が侵入するというセキュリティ問題は、自主管理オーナーにとって大きな負担となります。24時間対応の難しさ、専門知識の不足、入居者対応の複雑さなど、多くの課題に直面せざるを得ません。
管理会社への委託は、こうした課題を解決するための効果的な選択肢です。専門的な知識と経験を持つスタッフによる24時間体制の対応、適切なセキュリティ設備の提案と導入、入居者とのコミュニケーション、リスク管理など、総合的なセキュリティ体制を構築することができます。
単にコスト面だけを考えれば自主管理が有利に思えるかもしれませんが、入居者の安全を守るという責任 と、それによって得られる 物件の価値向上 を考えると、管理会社委託によるプロフェッショナルな管理は十分な価値があるといえるでしょう。
特に近年は、セキュリティへの入居者の意識が高まっており、安全対策が充実していることが入居者獲得や契約更新の大きなポイントとなっています。長期的な視点で賃貸経営の安定と資産価値の維持・向上を考えるなら、セキュリティ対策を含めた総合的な管理体制の構築は不可欠です。
A: オーナーには「安全配慮義務」があり、入居者が安心して生活できる環境を提供する責任があります。不審者侵入自体がすぐに法的責任に発展するわけではありませんが、以下のような場合には責任を問われる可能性があります：
管理会社に委託していれば、適切なセキュリティ対策の提案と実施、事故発生時の適切な対応記録などが残り、オーナーの安全配慮義務を果たしていることの証明の一助になる可能性があります。
A: 防犯カメラ設置には確かにプライバシーへの配慮が必要です。以下のポイントを押さえれば、防犯効果を最大化しながらプライバシー問題を最小限に抑えられます：
管理会社は多くの物件での設置実績があり、プライバシーと防犯のバランスを考慮した適切な提案が可能です。
A: 物件の規模に関わらず、セキュリティ問題は発生します。特に以下のような状況では、小規模物件でも24時間対応の重要性が高まります：
小規模物件向けには、低コストで導入できる24時間サポートサービスもあります。警備会社との提携や複数物件の一括管理などにより、コストパフォーマンスの高いセキュリティ対策が可能です。
A: 大規模修繕中は足場の設置などにより、通常時よりもセキュリティリスクが高まります。以下の対策が効果的です：
A: セキュリティ対策の費用は物件の規模や立地によって異なりますが、一般的な目安は以下の通りです：
管理会社委託の場合、基本管理料に含まれるセキュリティサービスもあるため、総合的なコストパフォーマンスで判断することをお勧めします。また、セキュリティ対策は家賃アップや空室率低下につながるため、投資対効果の視点で考えることが重要です。
賃貸物件のセキュリティ対策、特に不審者対応は、オーナー様にとって大きな課題です。INA&Associates株式会社では無料相談を承っております。お気軽にお問い合わせください。