不動産投資市場は常に変化しています。2025年以降の市場動向を的確に予測し、適切な投資戦略を立てることが、持続可能な資産形成の鍵となります。INAでは、単なる短期的利益追求ではなく、長期的視野に立った資産運用を重視しています。本稿では、2025年以降の人口動態や金利動向を分析し、価格下落局面での戦略、ESG投資やリノベーション需要の影響について考察します。
日本の人口減少は不動産投資において避けられない課題です。しかし、全体の人口減少に反して、世帯数の変化や都市部への人口集中といった現象が見られます。
東京都心部では、株価上昇による求人増加に伴い就業人口が増加しており、単身世帯向け住宅の需要は今後も堅調に推移すると予測されます。不動産投資家として重要なのは、賃貸需要は人口数よりも世帯数の増減に連動する点です。2040年の世帯総数は推計で5075万世帯となる見込みであり、全国一律の人口減少ではなく、エリアごとの需給バランスを見極めることが重要です。
人口減少時代においても、立地や品質にこだわった優良物件への投資は、長期的な価値を維持できると考えられます。単に数値だけを追うのではなく、質の高い物件に投資することで、人口動態の変化にも対応できる投資ポートフォリオを構築できるでしょう。
2024年3月のマイナス金利政策解除以降、日銀は段階的な利上げを実施しています。2025年1月には追加の利上げ（0.25%）が行われ、多くの金融機関では変動金利の指標となる金利が上昇しました。長期金利（10年国債金利）は2019年秋にマイナス0.3%近くまで下落していましたが、その後上昇基調となり、2025年1月には一時13年ぶりとなる1.2%台に達しています。
金利上昇は不動産投資に以下の影響を与えます：
人財投資を重視する当社の観点からは、金利上昇局面においても、短期的な収益性だけでなく、長期的な資産価値に着目することが重要です。急激な金利変動時こそ、冷静な判断と長期的視野に立った投資判断が求められます。
不動産市場には周期的な変動があります。特に金利上昇や社会環境の変化により、価格調整局面を迎えることがあります。このような局面では、短期的な価格下落を恐れるのではなく、むしろ戦略的な買い増しの好機と捉えることが重要です。
価格下落局面での冷静な判断には、以下の点に着目すべきです：
価格下落局面での具体的な買い増し戦略として、以下のアプローチが有効です：
INAの経験では、価格下落局面こそ、真の投資機会が生まれます。失敗を恐れずに行動することで、他の投資家が躊躇する局面で優良物件を取得できる可能性が高まります。
ESG（環境・社会・ガバナンス）への配慮は、不動産投資においても重要性を増しています。日本の不動産ESG投資市場は2021年時点で約12兆円と推計されており、今後も拡大が見込まれます。
ESG不動産投資のメリットは以下の通りです：
日本のESG不動産投資市場には、評価手法の確立や情報開示の標準化など課題も存在しますが、今後の成長が期待される分野です。
リノベーション市場は着実に拡大しています。矢野経済研究所の予測によると、2030年の中古住宅買い取り再販市場は2022年比22.0％増の5万戸に達する見込みです。国土交通省も、リフォーム・リノベーションと中古住宅流通の市場規模を合わせた目標値として、2018年時点の12兆円から2030年には拡大を目指しています。
リノベーション需要が高まる背景には以下の要因があります：
不動産投資の観点からは、リノベーション前提の物件購入が新たな投資戦略として注目されています。適切なリノベーションにより、物件の付加価値を高め、想定家賃を引き上げることが可能です。
2025年以降の不動産投資市場は、これまでの価格上昇トレンドが一服し、より選別的な市場へと移行する可能性があります。このような環境下での投資戦略として、以下のポイントを提案します：
2025年以降の不動産投資市場は、人口動態の変化、金利環境の変動、ESG投資の拡大、リノベーション需要の高まりなど、様々な要因により従来とは異なる様相を呈するでしょう。このような環境下では、短期的な利益追求ではなく、長期的な視点に立った持続可能な投資戦略が求められます。
失敗を恐れず、明確なビジョンを持ち、社会的価値と経済的価値の両立を目指す投資姿勢こそが、2025年以降の不確実な市場環境を乗り越えるための鍵となると私は考えます。