在保护资产的同时稳步增加资产——这是富裕阶层进行房地产投资的本质。 然而，如果出口策略选择不当，也可能造成巨大的损失。本文将为希望进行资产运营的高净值人士全面介绍「成功起步的关键要点」，并系统地解释从目标设定到物业管理流程。INA&Associates株式会社将结合积累的实践经验和独特的人脉网络，为您提供提高长期资产价值的最佳方案。
1. 富裕阶层开始房地产投资的优势和背景
对于富裕阶层来说，房地产投资是资产运用的有力选择。一般来说，富裕阶层往往积极进行房地产投资。其背景如下。
- 资产价值稳定：房地产的价格波动不像股票那样剧烈，价值突然归零的风险较低。例如，在2008年的雷曼危机中，股票价格暴跌了一半以上，而住宅房地产的租金平均只下跌了5%左右。因此，房地产被定位为中风险、中回报的资产，对于拥有大量现金资产的富裕阶层来说，是一种可以放心持有的财产。
- 稳定的收入和资本收益：房地产投资不仅可以获得每月的租金收入，还可以期待未来出售房产时的升值收益（资本收益）。股票投资也有股息和出售收益，但房地产租金和资产价值波动较小，在稳定的情况下可以追求两种收益，因此受到富裕阶层的青睐。
- 投资组合的分散效应：富裕阶层往往拥有股票、债券等多种资产，将房地产纳入投资组合，可以实现不同资产类别的分散投资。俗话说「不要把鸡蛋放在一个篮子里」，将房地产这种实物资产纳入投资组合，可以分散整个资产的风险。
- 对冲通货膨胀：房地产是实物资产，具有抗通货膨胀的特点。即使物价上涨，房地产价值和租金也容易上涨，有可能抵消通货膨胀导致的货币价值下降。
- 税收优惠：对富裕阶层来说，最大的好处是节税。通过房地产投资，可以计提折旧费，与其他收入进行损益相抵，减轻所得税和居民税的负担。 特别是高收入人群每年的税收负担较重，通过租赁经营获得的折旧来节税，以及通过压缩遗产税评估额来节税，这些房地产的优势不容忽视。但是，税收制度可能会发生变化，近年来，从 2024 年开始，将对高价公寓的遗产税评估进行重新审议（即抑制「公寓节税」的新规则），因此，随时掌握最新制度非常重要。
- 有利的融資條件和槓桿效應：資金雄厚的富裕階層在金融機構的信譽較高，容易獲得優惠的融資條件。除了自有資金外，通過巧妙利用銀行融資，即使是在大型投資項目中，也可以發揮槓桿效應，提高股本收益率。在保留手頭資金的同時擴大資產是富裕階層進行房地產投資的一個重要原因。
- 获得优质投资信息：据说富裕阶层更容易从房地产中介和人脉中获得有前景的未公开房产信息。由于资金实力雄厚，他们更有机会获得具有竞争力的房产信息，从一开始就处于有利的投资地位。
以上可以看出，富裕阶层开始房地产投资的背景是稳定的资产形成、节税和遗产继承对策，以及其他资产所不具备的优势。正是因为拥有充足的资产，才能以有利的条件开始房地产投资，并轻松地实现资产的有效增长，因此房地产对富裕阶层而言是一个极具吸引力的投资对象。
2. 初学者应掌握的房地产投资基本步骤
即使对房地产投资的优势感到兴趣，初学者也往往不知道从何下手。下面我们将按顺序介绍房地产投资初学者应采取的基本步骤。通过充分理解这些步骤，您可以减少不安，充满信心地迈出第一步。
2-1. 设定目标和事先学习
首先，明确开始房地产投资的目的。每个人都有不同的动机，比如为养老准备资金、进一步增加资产、确保稳定收入等。根据目的，合适的投资方法和房产类型也会不同。例如，「希望获得每月稳定的收入」和「希望长期资产增值」的战略就会不同。
在确定目的的同时，了解自己的风险承受能力也很重要。是愿意承担一些风险来积极追求回报，还是注重稳定、避免重大损失——这也会影响您选择的房产类型。风险承受能力较高的人可以考虑购买二手公寓或地方高收益率房产等进攻型投资，风险承受能力较低的人则可以考虑购买市中心的区分公寓等稳健型房产进行稳健运营。
确定目标后，接下来是学习房地产投资基础知识的阶段。通过房地产投资相关的书籍、专业网站、研讨会等收集信息，学习机制、专业术语、风险因素等基本知识。至少要掌握收益率的计算方法（表面收益率与实际收益率的区别）、贷款机制、租赁经营的相关法律（租赁合同和借地借家法基础）等知识。 掌握知识可以防止自己成为「冤大头」。因为初学者如果什么都不懂就完全依赖中介，很容易买到不利的房产或签订错误的合同。
2-2. 资金计划与贷款准备
接下來，制定自己的投資預算和資金計劃。考慮一下自己有多少資金，以及可以從金融機構獲得多少額外的貸款。雖然有時會看到「零資金也可以開始房地產投資」的廣告，但即使是有錢人，輕易地依靠全額貸款也是有風險的。重要的是，要平衡自有資金的比例和貸款額，制定合理的還款計劃。
具體來說，首先計算「可投資的資金有多少」、「每月的貸款還款額在多少範圍內」。然後諮詢房地產公司或銀行，接受貸款預審（預先批准）。如果金融機構給出了可貸款的參考金額，就可以自然地確定可購買的房產價格範圍。
还要对贷款利率类型（固定利率还是浮动利率）、还款期限、本金和利息等额还款还是本金等额还款等条件进行模拟计算。考虑到利率上升的风险，进行压力测试（将来利率上升时能否承受还款压力）会更安心。此外，富裕阶层的优势在于容易获得低利率的长期贷款，因此，向多家金融机构咨询，寻找最优惠的条件也是不错的选择。
2-3. 投资物业的选择和实地调查
资金准备就绪后，就到了寻找物业的阶段。首先，通过房地产投资网站和信息杂志等了解市场上的物业，掌握价格范围和收益率的行情。同时，筛选出符合自己投资方针的物业类型。例如
- 是购买市中心的几套公寓，还是在地方购买一栋公寓楼进行运营
- 是选择新建物业，追求低维护成本，还是选择二手物业，追求高收益率
- 是住宅还是商业，是在国内还是国外，等等。
这些选项各有优缺点，需要根据自己的目的进行选择。对于初学者来说，通常是从国内住宅物业（公寓、公寓楼）入手比较容易获得贷款。
虽然可以在网上收集大量房产信息，但好的房产往往不会公开，而是在水面下进行交易。因此，向可靠的房地产公司或代理商传达自己的条件，让他们介绍房产也是有效的方法。
找到感兴趣的房产后，一定要进行实地考察（内看）和尽职调查。 实地考察周边环境（距离车站的距离、商业设施、学校、医院等）、建筑状况（公共区域的管理情况、建筑结构、建筑年限）、房间内部状况（设备陈旧程度、是否需要装修）等。此外，在政府机关调查法律限制，并通过抗震性、灾害地图确认灾害风险也很重要。
在此阶段，还要具体制定收支模拟计划。调查该房产的租金行情，计算满租情况下的租金，然后根据空房率为×%、租金下降×%等假设情况计算收益。还要预计每年的固定资产税、管理费、维修费、火灾保险费等费用，检查最坏情况下是否会出现赤字。为了避免失败，进行这种详细的模拟计算是必不可少的。
2-4. 売買契約的推进方法
确定要购买的房产后，向卖方（或中介公司）提出购买申请，进入价格和条件的谈判。价格谈判和合同条件的调整通常由专业中介公司进行，但对于面向富裕阶层的高价房产，也有直接与卖方谈判的情况。无论哪种情况，在房地产公司的协助下推进会比较放心。
条件确定后，经过重要事项说明，即可签订买卖合同。合同内容涉及许多法律术语，难以理解，但为了避免日后出现纠纷，请仔细阅读每一条款。特别是房产的权利关系（是否有抵押权等）和房产状况（是否有隐藏瑕疵、是否已告知事项等）等重要事项，如有不明之处，请咨询专家，以明确了解。
如果公司值得信赖，合同相关手续会由专门部门进行审查，确保安全。例如，INA&Associates拥有专业的调查团队，对房产的权利关系和缺陷进行彻底调查，并由专业工作人员负责合同书的制作和审查，为客户的重要资产提供保护。在合同阶段有这样的合作伙伴，能够做好风险管理，让人感到放心。
在签订合同时需要支付定金，然后在结算日支付剩余款项，并办理房产交接和所有权转移登记。房地产交易金额巨大，法律程序复杂，因此必须谨慎行事，确保整个流程顺利进行。
2-5. 购买后的房产管理
在接收房产并成为业主后，将进入租赁经营（房产管理）阶段。从招租开始，与租户签订租赁合同、每月管理租金、维护管理建筑、退租时恢复原状等，需要做的工作多种多样。
对于初学者来说，通常会将房产管理委托给专业的管理公司。 管理委託費約為租金的數%，但管理公司會代為處理租戶應對、24小時緊急應對、投訴處理、租金拖欠催收等事務，對於忙於本業的富裕層來說，是一項有益的服務。選擇可靠的管理公司時，應確認其管理實績、招租能力（空房時能否迅速找到租戶）、報告體制是否明確、手續費是否合理等。
在物業管理方面，定期的建築物檢查和維護計劃也是必不可少的。如果忽視空調、供水排水設備的檢查、每隔幾年進行的外牆塗裝和屋頂防水等計劃性維修，資產價值就會下降，租金也可能下降。從長遠的角度來看，維持建築物的狀態，為租戶提供舒適的居住環境，才能實現穩定的經營。
此外，還要為出租經營中的各種風險做好準備。 如果空房持续，则需要采取调整租金、加强广告宣传、通过装修提高附加值等措施。为了应对灾害风险，加入火灾保险和地震保险，准备维修储备金以备不测，这些准备也很重要。购买后，定期监测收支，根据需要调整战略，才能长期实现收益最大化。
3. 避免房地產投資失敗的要點
按照上述步驟，您就可以掌握房地產投資的整體情況，但要真正取得成功，還需要注意一些重要要點。以下是特別容易讓富裕層的新手犯錯的地方，請多加注意。
- 選址為重中之重： 房地產的成敗取決於選址，因此選址至關重要。 从长期来看，资产价值能够保持或提高的角度出发，选择租赁需求高、人口持续流入、距离车站近、周边环境良好的地区。即使房产价格较低、收益率较高，但需求不足的地区空房风险也会很高。对于初学者来说，从有业绩的城市地区、靠近车站的房产开始考虑比较稳妥。
- 不要被收益率迷惑，要彻底进行收支模拟：仅凭表面收益率为○%这个数字就轻率做出决定是很危险的。必须扣除贷款偿还和各种费用，以实际收益率为判断依据，并考虑未来租金下降和维修费用，进行收支模拟。在购买之前，制定多种详细的收支计划，确认即使在最坏的情况下也能承受，这样可以大大降低失败的风险。
- 考虑退出策略：作为投资，考虑退出（目标）也很重要，比如最终出售以实现收益，或者为继承做准备。在购买之前，就要考虑「这个房产在×年后能卖到××万日元以上吗？」「继承时如何分配？」等情况。 市場環境會發生變化，事情未必會按照預期發展，但意識到出口，可以抑制過度高價購買，使長期戰略不易偏離。
- 建立租賃管理體制：購買不是最終目標，重要的是讓隨後的租賃經營走上正軌。特別是當運營多處房產時，管理工作也會增加，因此要建立體制，與可信賴的租賃管理公司合作，或者將工作委託給家人或可信賴的員工。 管理不善会导致租户满意度下降、退租增加，以及因投诉未得到处理而导致声誉下降，最终可能导致收益下降和资产价值下跌。事先确定定期联系和报告体制，以及发生问题时的迅速应对措施，可以让您高枕无忧。
- 不要被知识不足所利用： 遺憾的是，一些房地產公司會對新手進行有利的解釋，強迫他們簽約。此外，富裕階層容易成為騙子的目標，尤其是房地產知識缺乏的富裕階層更容易成為騙子的目標。請充分注意可疑的投資話術和「現在就投資」「一定能賺錢」等誘人的話，要求對方解釋清楚，直到自己完全理解為止。 作為防禦措施，自己努力學習，積累知識非常重要。有不懂的地方要向專家諮詢，不要含糊其詞地繼續進行。
掌握以上要點，就可以避免重大失誤，進行穩健的房地產投資。特別是富裕階層，每筆投資規模往往較大，因此要謹慎做出每個判斷，徹底進行風險管理。
4. 可靠的專業合作夥伴的重要性及選擇方法
在成功进行房地产投资方面，找到可信赖的专业人员或合作伙伴非常重要。正如上面所指出的，与优秀的房地产公司和金融机构合作，投资成功率会大大提高。房地产是一个需要专业知识的高级领域，通过获得经验丰富的专业人员的建议，即使是初学者也能轻松做出准确的判断。
優秀的合作伙伴應具備以下條件。
- 以客戶為本，重視信任關係：一些房地產公司會優先考慮自己的利益，強行推銷產品，但值得信賴的公司會以客戶為先，最重視建立長期的信任關係。對於富裕客戶而言，與其進行短期買賣，不如選擇能夠通過長期合作提出整個資產優化方案的合作伙伴。
- 专业团队提供的综合实力：除了销售人员之外，还有法律、税务专家、房产调查专家等团队提供支持的公司更让人放心。例如，如果公司有专门部门负责合同签订时的法律审查和房产调查，就能发现个人难以发现的瑕疵，提高安全性。 INA&Associates株式会社是一家面向富裕阶层的综合房地产公司，以通过专门部门进行彻底调查和合同支持来保护客户的重要资产为宗旨。
- 技术与人力提案能力的融合：最近，房地产领域也引入了利用人工智能进行房产提案等技术。INA&Associates利用人工智能快速列出符合客户要求条件的房产，然后由专职负责人提出包括非公开信息在内的最佳方案，实现了数据利用与定制提案的融合。能够利用最新技术，同时提供细致周到的服务的公司值得信赖。
- 对富裕客户细致周到的服务：富裕客户要求高水准的服务。应选择能够根据每个人情况提供灵活的方案、迅速且严格保密的服务，以及细致周到、沟通优质的公司。正如上文所述，房地产业务的核心是人与人的信任关系，即使数字化不断发展，人的细致和应对能力仍然不可或缺。与负责人相投，能够建立可以随时咨询的关系也是重要的一点。
- 提供可持续的价值：除了眼前的利益，能够长期提高客户资产价值的合作伙伴也很重要。例如，在购买房产后，能够提供租赁经营和出售方面的后续服务，并根据市场变化提供建议的公司值得信赖。能够随时提供最新信息，与客户一起努力发展资产的负责人会让人感到放心。 如果公司以SDGs和社会责任为理念，以可持续增长为目标，则往往更倾向于支持稳健的资产形成，而不是短期投机。
具体来说，INA&Associates株式会社以「将人才视为企业财富」为理念，注重人才培养，努力提高每位员工的专业能力，以提升客户满意度。 此外，在引进最新技术的同时，重视人与人之间的信任关系，以为富裕客户提供周到且持续的价值为经营理念。与这样的合作伙伴合作，即使是初学者也能利用高度的专业知识和网络，最终大大降低房地产投资的失败风险。
選擇合作夥伴對房地產投資的成敗至關重要，這一點毫不為過。請參考業績、口碑、負責人的為人等，尋找符合您目的、值得信賴的專業人士。
5. 總結：開始失敗的房地產投資，保護並增加資產
我們為富裕層的新手詳細介紹了房地產投資的開始方法，包括優點、具體步驟和注意事項。本文的要點總結如下。
- 富裕阶层进行房地产投资的魅力包括通过稳定的资产运营获得不劳而获的收入、扩大资产、享受税收优惠等。他们还具有利用资金实力以有利条件开始投资的优势。
- 初学者首先应该做的是制定计划和学习。在确定目标并掌握知识的基础上，按照资金计划→选择房产→签订合同→运营管理的基本流程进行，就不会走大错。
- 按照上述步骤，一步一步地稳步前进。
- 避免失败的关键点包括：地理位置、收益率、退出策略、管理体制和知识储备。特别是富裕阶层的新手容易成为诈骗和不良商家的目标，因此需要充分注意并提高自我保护意识。不要着急，谨慎判断，努力分散和降低风险。
- 可靠的专业合作伙伴是成功之道的捷径。借助房地产专业人士的力量，您可以获得自己无法获得的有益信息和准确的判断依据。以人与人之间的信任为基础的长期合作，最终会带来丰厚的回报。
最後，房地產投資是一場持久戰。不要一蹴而就，而是要沉下心來，著眼長遠，努力培養資產。幸運的是，富裕階層的人都有資金上的余裕，因此，制定有余裕的計劃，就能建立能夠抵禦經濟波動的堅固投資組合。希望您參考本文，通過成功的房地產投資保護重要的資產，並使其進一步發展。
