そこで本記事では、賃貸管理会社の選び方について初心者オーナー向けにチェックリスト形式で解説します。管理会社選びで失敗しないために押さえるべきポイントを体系的に整理し、比較検討時の注意点や質問すべき事項も具体的に紹介します。大切な資産である物件を安心して任せられるパートナーを見つけるために、ぜひ参考にしてください。
賃貸管理会社を選ぶ際に押さえておきたいチェックポイントを順に見ていきます。管理会社の比較にあたっては、複数社から話を聞きサービス内容や実績を見極めることが重要です。以下のリストを活用しながら、各社を評価してみましょう。
まず、ご自身が管理会社にどこまで業務を委託したいかを整理しましょう。賃貸管理業務には、入居者募集・契約手続き・家賃集金・クレーム対応・建物清掃・設備点検や修繕手配・退去時の原状回復・解約精算など多岐にわたる業務が含まれます。初心者のオーナーがこれらを全て自分で行う（自主管理）のは難しいため、一般的には不動産管理のプロに管理委託するのが現実的です。
管理会社によって委託できる範囲やサービス内容は異なります。例えば、基本プランでは家賃集金と入居者対応のみ請け負い、物件の清掃や定期点検は別料金という会社もあります。管理業務の範囲を事前に確認し、ご自身が必要とするサービスをすべてカバーできる会社か見極めましょう。必要に応じて見積もり時に「どこまで対応してもらえるか」を質問し、各社のサービスを比較してください。
ポイント: 業務範囲が広ければ手間を任せられますが、その分管理料が高くなる傾向があります。逆に管理料が安すぎる場合、サービス内容が限定的だったり質が低下したりするリスクがあるため注意しましょう。
管理会社選びでは必ず複数社を比較検討してください。一社だけではその会社の良し悪しを判断しづらく、相場感も掴めません。それぞれ得意分野や弱みがあるため、2～3社以上から話を聞き、管理手数料やサービス内容のバランスを見比べることが重要です。このとき、管理手数料の安さだけで決めないように注意しましょう。管理料が不当に安い会社は、広告や管理に十分なコストをかけていない可能性が指摘されています。その結果、入居者募集に力を入れず空室が埋まらない、クレーム対応が疎かになるなど、本末転倒な事態にもなりかねません。
各社から提案書や見積もりをもらったら、チェックリストに沿って以下の項目を比較しましょう（後述の表も参考にしてください）。比較ポイントは、手数料など費用面だけでなく、入居者募集力・管理実績・対応品質など多岐にわたります。総合的に判断し、信頼できる一社を選ぶことが失敗しないコツです。
賃貸管理会社には、全国展開する大手不動産会社系から、物件所在地で長年実績を持つ地元の中小企業まで様々あります。「大手だから安心」とは一概に言えず、それぞれメリット・デメリットがあります。大手は知名度や広告ネットワークの広さから集客力が高い傾向があります。一方、地場の管理会社は担当エリアに密着しており、役所の動きや地域の細かな情報まで把握している場合が多いです。賃貸管理では、地域の事情に精通した地元企業の方が物件と入居者に近く、長期的な経営には向いているとも言われます。
ポイント: 管理会社探しの際は、大手と中小の両方を視野に入れ、物件エリアに詳しく得意分野がマッチする会社を選ぶことが重要です。例えばマンション一棟をお持ちならマンション管理を得意とする会社、アパートならアパート専門の会社を選ぶことで、適切な提案やきめ細かな対応が期待できます。
また、管理実績も質を測る指標となります。候補会社が過去にどんな物件を管理してきたかを確認し、規模感や得意な物件タイプを把握しましょう。会社概要や提案資料で「管理戸数○○戸」「○○年創業」などの情報をチェックし、経験豊富で信頼できるか判断すると良いでしょう。
空室をいかに早く埋めるかは賃貸経営の収益に直結するため、管理会社の集客力（入居者募集力）は極めて重要です。具体的には、以下の点を確認しましょう。
入居率（空室率）: 候補会社が管理する物件群の平均入居率を尋ねてみてください。入居率とは全管理物件のうち賃貸中の部屋の割合で、募集力の指標になります。即答できない場合は入居者募集に注力していない恐れがありますし、極端に高すぎる数字を出す場合も信用できるか慎重に見極めましょう。自社サイト上で入居率を公開している会社であれば、自社管理に自信があると判断できます。なお、目安として95%以上の入居率を維持している会社は優秀とされています。
広告媒体とネット集客: 現在、入居希望者のほとんどはインターネット経由で物件を探します。そのため、管理会社が主要な不動産ポータルサイト（例えばSUUMOやアットホーム等）に物件情報を迅速に掲載してくれるか、写真や間取り図を充実させているかといったネット広告の取り組み状況を確認しましょう。自社ホームページやSNSでの情報発信力も参考になります。
空室対策の提案力: 空室が出た際の対策について各社のアプローチを比較してください。例えば「敷金・礼金ゼロ」や「フリーレント○ヶ月」など一般的な施策だけでなく、独自の工夫や提案を持っている会社だと心強いです。空室の原因分析を的確に行い、必要に応じてリフォームや設備追加などオーナー目線で提案してくれる管理会社は、長期的に高い入居率を維持しやすいでしょう。
管理会社に支払う管理手数料（管理委託料）は収支に影響するため、適正水準を把握して比較する必要があります。賃貸管理手数料の相場は家賃の5％前後と言われています。法律上の上限はなく会社ごとに自由に設定できるため、実際には3〜10％程度と幅があります。一般的な管理業務一式の委託で5％程度が目安で、家賃集金のみ等の限定的な契約なら3％前後、逆に空室保証付きのサブリース契約では10〜20％と高くなることもあります。
重要なのは、手数料の額だけでなく対応業務の範囲や質を考慮して総合判断することです。極端に安い手数料を掲げる会社はどこかで収益を確保する必要があるため、例えば入居者募集に消極的であったり、別途の費用請求が多かったりする可能性があります。逆に手数料が高めでも、入居率向上や高品質なサービスで十分に元が取れる場合もあります。
費用面で比較する際は、月額管理料以外にかかる費用も確認しましょう。新規入居者募集時の広告料（客付け費用）として家賃○ヶ月分をオーナーが負担するケースや、契約更新時の更新手数料、退去時の清算事務手数料、24時間緊急対応サービス料など、会社によって料金体系は様々です。提案を受ける際に「年間でどの程度の費用が発生するか」を具体的に質問し、管理コスト全体で比較検討することが大切です。
ポイント: 管理契約前には見積書や重要事項説明書を入手し、料金項目と金額を細かくチェックしましょう。特に原状回復費用の負担範囲についても確認が必要です。例えば退去時のハウスクリーニング費用や修繕費の算定基準が不明瞭だと、あとで高額請求されるリスクがあります。候補会社に「当物件で退去時にかかる原状回復費の目安」を聞いてみるのも有効です。回答内容を比較すれば、その会社の費用感やオーナー負担への配慮が見えてきます。
物件を任せる以上、管理会社には単に募集するだけでなく入居者満足度を維持する管理を期待したいものです。入居者対応や建物管理体制の質は、実際に任せてみないと完全には分かりづらいですが、事前に以下のポイントを確認すると判断材料になります。
入居者審査の基準: 質の悪い入居者を入れてしまうと家賃滞納や近隣トラブルに発展し、結果的に他の入居者の退去を招く恐れがあります。そこで、候補の管理会社に入居希望者の審査基準を尋ねましょう。例えば収入要件や連帯保証人の有無、保証会社利用の有無など、具体的にどのような基準で選別しているかを聞くことで、管理会社のスタンスが見えてきます。厳しすぎる審査は空室期間を延ばす可能性がありますが、甘すぎる審査はリスクです。バランスの取れた基準を設け、トラブル防止に努めている会社が望ましいでしょう。
クレーム・トラブル対応: 入居者からの騒音・設備不良などのクレームや、滞納発生時の督促対応など、トラブル対応力も重要な要素です。24時間対応の緊急連絡先があるか、地元の修繕業者ネットワークを持っているかなど、迅速に問題解決できる体制を整えているか確認しましょう。過去の事例としてどんなクレームにどう対処したかを聞いてみるのも一つです。誠実で迅速な対応ができる会社であれば、入居者からの信頼も得られ、結果的に長期入居につながります。
建物維持管理: 建物の定期清掃や法定点検（消防設備点検など）の実施状況も確認ポイントです。共用部が常に清潔に保たれていれば、物件の印象が良くなり入居者の満足度向上や空室発生の抑制につながります。現地見学が可能なら、候補会社が管理する近隣物件を見せてもらい、管理の行き届き具合を自分の目で確かめるのも有効です。「既存管理物件の清掃状況や設備メンテ状況が良好か」は、その会社の管理品質を示すバロメーターとなります。
最後に、実際に窓口となる担当者の人柄や能力も重要な判断基準です。賃貸経営は長期にわたる事業ですから、管理を任せれば担当者とも長い付き合いになります。担当者次第で管理状況が大きく変わることも珍しくありません。
初回の打ち合わせや問い合わせ対応の段階で、以下をチェックしましょう。
コミュニケーションの迅速さ: 質問や連絡に対する回答が遅すぎないか、メールや電話のレスポンスはスピーディーかを確認します。例えば「問い合わせに対し翌営業日までに返答がある」くらいがひとつの目安です。連絡がつきにくい担当者だと、緊急時に困る可能性があります。
説明の分かりやすさ・誠実さ: 質問に対して的確に答えてくれるか、不明点を丁寧に教えてくれるかを見ます。専門用語をかみ砕いて説明できるか、曖昧な点は後で調べて報告すると約束し実行してくれるか、といった姿勢から信頼性を判断しましょう。
ビジネスマナー: 名刺や書類の受け渡し、言葉遣いなど基本的なマナーも大切です。初対面時にメモをしっかり取っているか、こちらの話をきちんと聞き要望を理解しようとしているか、といった点もチェックします。契約後もオーナーとの約束を守り、報告連絡相談を怠らない担当者であれば安心して任せられるでしょう。
もし担当者に不安を感じる場合は、会社自体の評判が良くても契約を再考することをおすすめします。「人を見て会社を判断する」のも、一つの有効な手段です。
以上のポイントを踏まえ、候補の管理会社を評価する際に役立つチェックリストを簡単にまとめました。各項目について候補ごとにメモを取り、総合評価しましょう。
| チェック項目 | 確認ポイント・着眼点 |
|---|---|
| 業務範囲とサービス内容 | 委託できる範囲は十分か（入居者募集、集金、清掃、修繕手配など）別途オプション費用が必要な業務は？ |
| 管理実績・信頼性 | 管理戸数や年数は十分か（経験豊富か）管理物件の種類やエリアは自物件と合っているか |
| 地域知識・得意分野 | 地元エリアの情報に精通しているか物件種別（マンション/アパート）に強みがあるか |
| 入居者募集力（集客力） | 入居率は高い水準か空室時の募集媒体（ネット掲載状況、広告戦略）は万全か |
| 空室対策の提案力 | 一般的施策以外の独自の空室対策アイデアがあるか物件の課題に応じた提案力は？ |
| 管理手数料（費用面） | 手数料率は適正範囲内か（○％）安すぎる場合サービス低下リスクは？その他費用（募集時・更新時など）は明確か |
| 入居者審査・対応 | 入居審査基準は適切かクレームや滞納への対応方針は安心できるか |
| 建物管理・修繕体制 | 定期清掃や点検の頻度は十分か緊急時の連絡体制や地元業者ネットワークは整備されているか |
| 担当者の信頼性 | 連絡レスポンスは早いか説明が分かりやすく誠実か、印象・相性は良いか |
| 契約条件 | 管理契約の内容（期間や更新、自動継続の有無）解約条件や手続き（解約予告◯ヶ月前など）は妥当か |
| 賃貸管理業者の登録 | ※200戸以上管理なら国土交通大臣への賃貸住宅管理業者登録が必須登録番号の有無を確認（信頼指標） |
各項目で総合的に評価し、トータルで最もバランスが良く信頼できる会社を選びましょう。疑問点は契約前にすべて確認し、納得してから契約締結することが大切です。
相続物件を賃貸に出すにあたり、賃貸管理会社選びは賃貸経営の成否を握る重要なステップです。以上のチェックリストに沿って各社を丁寧に比較すれば、管理会社選びで大きな失敗を避けられるでしょう。主なポイントは、業務内容や費用の違いだけでなく、会社の実績や担当者の対応など「見えにくい部分」まで含めて総合判断することです。
振り返りになる要点をまとめます。
委託範囲の確認: 自分が必要とする業務を全て任せられるか、業務範囲と費用をチェック
複数社比較: 複数の候補から提案を取り寄せ、サービス内容・手数料・実績を総合比較
会社の専門性: 地域密着か大手か、得意分野や管理実績が自物件に合致する会社を選定
集客力と入居率: 空室を早期に埋める力があるか、入居率など客観的な数値や広告手法で見極め
費用と契約条件: 管理手数料の相場（約5%）を踏まえつつ、安さだけでなくサービス内容やその他費用も確認
対応品質: 入居者対応やトラブル対応の体制、担当者のレスポンスや信頼性を重視
読者の皆様も、本記事のポイントをチェックリストとして活用しながら、自信を持って管理会社を選んでいただければ幸いです。焦らず慎重に比較検討することで、物件にとって最良のパートナーが見つかるでしょう。さっそく次のアクションとして、気になる管理会社に問い合わせをして具体的な提案を取り寄せ、実際にサービス内容や担当者の雰囲気を確かめてみましょう。適切な管理会社に運営を任せれば、初心者オーナーの方でも安心して賃貸経営をスタートできます。
未来の安定収入への第一歩として、本記事のチェックリストを片手に信頼できる管理会社を見極め、賃貸経営の成功へ踏み出してください。
Q1. 管理会社に委託せず、自分で賃貸管理（自主管理）することはできますか？
A. 物件オーナー自身が入居者対応や建物管理を行うことも可能です。ただし賃貸管理の仕事内容は多岐にわたり、専門知識や労力を要します。具体的には入居者募集の広告掲載、内見対応、契約書作成、家賃の集金・督促、設備トラブル時の業者手配、退去時の清算などを全てオーナー自身で行う必要があります。初めて賃貸経営を行う方や、本業で忙しい方、物件から遠方に住んでいる方には負担が大きいでしょう。管理会社に委託すれば手数料はかかるものの、面倒な業務を一任できるため、結果的に安定した運営と時間節約につながります。まずは小規模で自主管理に挑戦してみて、難しさを感じたらプロへの委託を検討するのも一つの方法です。
Q2. 賃貸管理会社に支払う管理手数料の相場はどれくらいですか？
A. 一般的な管理手数料の相場は家賃の5％前後と言われます。例えば月額家賃10万円であれば月5,000円程度が目安です。ただし法律で上限が決まっているわけではなく、実際の手数料率は3〜10％程度と会社によって幅があります。また、手数料率だけでなく業務範囲によって費用感が変わる点に注意が必要です。基本業務のみ委託する契約なのか、24時間対応や建物点検まで含むのかで適正な手数料率も異なります。手数料が相場より安い場合はサービス範囲を、高い場合は提供されるサービスの質や量を確認しましょう。また新規客付け時の広告料（例：家賃の1ヶ月分）など別途費用が発生することも多いので、契約前に年間トータルでの費用見積もりをもらうと安心です。
Q3. サブリース契約とは何ですか？メリット・デメリットは？
A. サブリース契約とは、いわゆる「一括借上げ」とも呼ばれる方式で、サブリース業者（不動産会社）が物件を一括して借り上げ、オーナーに一定の保証賃料を支払い続ける契約です。オーナーは空室の有無に関わらず毎月決まった額の家賃収入を得られるメリットがあります。また入居者との直接契約・対応はサブリース業者が行うため、管理の手間が大幅に減る利点もあります。
一方デメリットとして、賃料が相場より低めに設定されること、契約期間中でも業者が保証賃料の見直し（減額）を求めてくる可能性があることが挙げられます。実際、過去には「○○年家賃固定」と謳いながら後に減額されたケースや、契約時にリスク説明が不十分でトラブルになった事例が多発しました。そのため2020年に法律が改正され、サブリース契約前には賃料減額リスク等の重要事項説明が義務化されています。サブリースは初心者でも空室リスクを抑えられる反面、長期的な収益性は通常の賃貸委託より下がりやすいので、メリット・デメリットを理解した上で契約することが大切です。迷った場合は通常の管理委託契約から始め、実績が安定してからサブリースを検討するのも良いでしょう。
Q4. 賃貸管理会社との契約期間は？途中で管理会社を変更することはできますか？
A. 管理会社との契約期間は会社や契約内容によりますが、1〜2年程度で自動更新となるケースが一般的です。契約形態には普通借契約に準じたものや業務委託契約など様々ですが、いずれも契約書に期間と更新方法が記載されています。基本的に途中解約も可能ですが、解約する場合は○ヶ月前までに書面通知といった条件が付いていることが多いです。違約金が発生するケースは少ないものの、サブリース契約の場合は長期契約となり途中解約に制限がある場合もあります。契約前に解約条件（解約したいときはどうすればよいか）を確認し、不安があれば担当者に尋ねましょう。
万一、契約後にサービスに不満が出たりトラブルが続いたりする場合は、管理会社の変更（乗り換え）も選択肢です。管理会社変更時は現管理会社との契約解除と、新しい管理会社への引き継ぎ手続きが必要ですが、物件オーナーにはその権利があります。むしろ合わない管理会社に我慢して任せ続ける方が機会損失になるため、信頼できる会社に切り替えることも検討してください。ただし、変更前後で入居者への周知や敷金の引継など実務が発生するので、トラブルが深刻になる前に早めに動くのがベターです。
Q5. 大手の管理会社と地元密着の管理会社、どちらを選ぶべきでしょうか？
A. 一概にどちらが優れているとは言えません。それぞれにメリットがあるため、物件の所在地やオーナー様の方針によって適した選択が異なります。大手管理会社は全国規模の広告網やブランド力があり、集客面で有利な場合が多いです。また組織体制が整っており、契約書類やシステムが標準化されていて安心感があります。反面、物件数が膨大なため一件一件に割ける時間が限られ、画一的な対応になりがちとの指摘もあります。
一方、地域密着型の管理会社は担当エリアの細かな情報まで熟知しており、地元の入居希望者ニーズに合わせた柔軟な対応が期待できます。物件とオーナーに近い存在として20〜30年スパンの長期経営にも親身に寄り添ってくれるケースが多いです。ただし会社規模が小さい分、人員や広告予算が限られるため、募集力で大手に劣る場合もあります。
結論として、大手・地元それぞれの候補から話を聞いてみて、物件との相性や担当者の質で判断するのがおすすめです。にもあるように、大手だけにこだわらず幅広く比較することが大切です。例えば都心のマンションで早期に空室を埋めたいなら大手系、地方で長く寄り添った管理を望むなら地元系、といった具合に物件の状況に合わせて選ぶと良いでしょう。最終的には提供サービスと費用のバランス、そして信頼感で総合判断してください。