不動産売却の基礎知識まとめ

不動産売却は、多くの方にとって人生で数回しか経験しない重要な取引です。マイホームの住み替え、相続した物件の処分、投資用不動産の売却など、様々な理由で不動産売却を検討される方がいらっしゃいます。

INA&Associatesとして、これまで数多くの不動産売却をサポートしてまいりました。その経験から申し上げますと、不動産売却の成功は適切な知識と準備にかかっています。売却の流れや手順を理解し、費用や税金について事前に把握しておくことで、より良い条件での売却が実現できます。

本記事では、不動産売却の基礎知識について、初めて売却を検討される方にも分かりやすく解説いたします。売却の流れから費用、査定方法、媒介契約の選び方まで、実務に即した内容をお届けします。これらの知識を身につけることで、安心して不動産売却に臨んでいただけるでしょう。

不動産売却の基本的な流れと手順

不動産売却は複数のステップを経て進行します。一般的に、不動産売却にかかる期間は5～6か月程度とされており、各段階で適切な対応を行うことが成功の鍵となります。

1. 相場調査と市場分析

不動産売却の第一歩は、所有する物件の相場を把握することです。相場を知ることで、適正な売却価格の設定が可能になり、売却戦略を立てる基盤となります。

相場調査には、国土交通省が提供する「不動産情報ライブラリ」や、不動産流通機構の「レインズ・マーケット・インフォメーション」を活用します。これらのサイトでは、実際の取引価格や成約事例を確認できるため、より正確な相場把握が可能です。

また、近隣の類似物件の販売状況や、地域の開発計画なども価格に影響を与える要因として考慮する必要があります。INA&Associatesでは、これらの情報を総合的に分析し、お客様に最適な売却戦略をご提案しております。

2. 不動産会社への査定依頼

相場を把握した後は、複数の不動産会社に査定を依頼します。査定は基本的に無料で実施されており、売却を検討している段階での依頼も可能です。

査定方法には、机上査定（簡易査定）と訪問査定（詳細査定）の2種類があります。机上査定は物件の基本情報をもとに算出される概算価格で、短期間で結果を得られます。一方、訪問査定は実際に物件を確認して行う詳細な査定で、より正確な価格算出が可能です。

売却の意志が固まっている場合は、訪問査定を選択することをお勧めします。査定時には、物件の状態だけでなく、周辺環境や法的制約なども総合的に評価されるため、より実情に即した査定額を得ることができます。

3. 物件調査と価格決定

不動産会社による物件調査では、土地の境界確認、建物の構造や設備の状況、権利関係の確認などが行われます。この調査結果をもとに、最終的な売却価格が決定されます。

物件調査では、売主様からのヒアリングも重要な要素となります。物件の履歴や近隣との関係、設備の不具合など、書面では確認できない情報も価格に影響を与える可能性があります。正確な情報提供により、適正な価格設定が可能になります。

4. 媒介契約の締結

査定結果と不動産会社の対応を比較検討し、売却を依頼する会社を決定した後、媒介契約を締結します。媒介契約には、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類があり、それぞれ特徴が異なります。

専属専任媒介契約は1社のみとの契約で、最も積極的な売却活動が期待できます。専任媒介契約も1社のみとの契約ですが、売主様自身が買主を見つけることも可能です。一般媒介契約は複数の会社と契約でき、幅広い販路を確保できる一方、各社の積極性は相対的に低くなる傾向があります。

5. 売却活動の開始

媒介契約締結後、不動産会社による本格的な売却活動が開始されます。インターネット広告、新聞折込チラシ、店頭掲示など、様々な媒体を通じて物件情報が発信されます。

また、不動産流通機構（レインズ）への登録により、業界全体に物件情報が共有され、より多くの購入希望者にアプローチすることが可能になります。専属専任媒介契約では5日以内、専任媒介契約では7日以内にレインズへの登録が義務付けられています。

6. 内覧対応と条件交渉

購入希望者が現れると、内覧の対応が必要になります。内覧は購入決定に大きく影響するため、物件の魅力を最大限に伝えることが重要です。

内覧時には、物件の清掃や整理整頓はもちろん、照明を明るくし、換気を行うなど、良い印象を与える工夫が必要です。また、購入希望者からの質問には正確に答え、物件の特徴や周辺環境の利便性を適切にアピールすることが大切です。

購入希望者から買付証明書（購入申込書）が提出されると、価格や引渡し時期などの条件交渉が行われます。この段階では、不動産会社が仲介役となり、双方にとって最適な条件での合意を目指します。

7. 売買契約と決済・引渡し

条件が合意に達すると、売買契約の締結となります。契約時には、重要事項説明書の説明を受け、売買契約書に署名・押印します。この時点で、買主から手付金（通常は売買代金の5～10％）を受領します。

契約締結から決済・引渡しまでの期間は、通常1～2か月程度です。この間に、買主の住宅ローン審査や、売主の抵当権抹消手続きなどが行われます。

決済当日は、残代金の受領と同時に、物件の引渡しと所有権移転登記が行われます。司法書士が立ち会い、必要な書類の確認と登記手続きを行うため、安全で確実な取引が実現されます。

不動産売却にかかる費用と税金

不動産売却には様々な費用が発生します。一般的に、売却にかかる費用は売却価格の4～6％程度とされており、事前に把握しておくことで資金計画を立てることができます。

仲介手数料

不動産売却における最も大きな費用が仲介手数料です。仲介手数料は成功報酬として、売買契約が成立した際に不動産会社に支払います。

仲介手数料の上限は法律で定められており、売却価格の3％＋6万円＋消費税となります。例えば、4,000万円で売却した場合の仲介手数料は、（4,000万円×3％＋6万円）×1.1＝138.6万円となります。

仲介手数料の支払いは、通常、売買契約時に半額、決済・引渡し時に残額を支払う方法が一般的です。ただし、不動産会社によって支払い条件が異なる場合があるため、媒介契約締結時に確認することが重要です。

印紙税

売買契約書には印紙税が課税されます。印紙税額は売買代金に応じて決定され、契約書に収入印紙を貼付することで納税します。

2027年3月31日までの軽減措置により、不動産売買契約書の印紙税は以下のように軽減されています。売買代金が1,000万円超5,000万円以下の場合は1万円、5,000万円超1億円以下の場合は3万円となります。

なお、売買契約書は売主・買主それぞれが保管するため、双方が印紙税を負担することになります。

登記費用

不動産売却時には、抵当権抹消登記や住所変更登記などが必要になる場合があります。これらの登記手続きには、登録免許税と司法書士への報酬が必要です。

抵当権抹消登記の登録免許税は、不動産1個につき1,000円です。司法書士への報酬は事務所によって異なりますが、一般的に1～3万円程度となります。

住所変更登記が必要な場合は、不動産1個につき1,000円の登録免許税と、司法書士報酬が別途必要になります。

譲渡所得税

不動産売却により利益が生じた場合、譲渡所得税が課税されます。譲渡所得は、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いて計算されます。

譲渡所得税の税率は、所有期間によって異なります。所有期間が5年以下の短期譲渡所得の場合は39.63％（所得税30％、住民税9％、復興特別所得税0.63％）、5年超の長期譲渡所得の場合は20.315％（所得税15％、住民税5％、復興特別所得税0.315％）となります。

ただし、居住用財産の売却については、3,000万円の特別控除や軽減税率の特例などがあり、多くの場合で税負担を軽減することができます。

その他の費用

上記以外にも、以下のような費用が発生する場合があります。

測量費用は、境界が不明確な場合や買主から測量を求められた場合に必要となり、一般的に30～80万円程度かかります。

建物の解体が必要な場合は、解体費用として100～300万円程度が必要になることがあります。

引越し費用や仮住まい費用、ハウスクリーニング費用なども、状況に応じて発生する可能性があります。

査定と相場の調べ方

不動産売却において、適正な価格設定は成功の重要な要素です。正確な査定と相場把握により、適切な売却戦略を立てることができます。

査定方法の種類と特徴

不動産査定には、机上査定（簡易査定）と訪問査定（詳細査定）の2つの方法があります。それぞれの特徴を理解し、目的に応じて適切な方法を選択することが重要です。

机上査定は、物件の基本情報（所在地、面積、築年数など）をもとに、過去の取引事例や市場動向を参考にして算出される概算価格です。現地を確認せずに行うため、短期間で結果を得ることができ、売却を検討している初期段階での価格把握に適しています。

一方、訪問査定は、実際に物件を確認して行う詳細な査定です。建物の状態、日当たり、眺望、周辺環境などを総合的に評価するため、より正確な査定額を算出することができます。売却の意志が固まっている場合は、訪問査定を選択することをお勧めします。

相場調査の方法とポイント

自分で相場を調べる方法として、公的な情報サイトの活用があります。国土交通省の「不動産情報ライブラリ」では、実際の取引価格を地図上で確認でき、おおまかな相場把握が可能です。

不動産流通機構の「レインズ・マーケット・インフォメーション」では、より詳細な検索条件を設定して、類似物件の成約事例を確認できます。築年数、駅からの距離、成約時期などの条件を絞り込むことで、所有物件により近い条件での相場を把握することができます。

また、不動産ポータルサイトで現在販売中の類似物件を確認することも有効です。ただし、これらは売出価格であり、実際の成約価格とは異なる可能性があることに注意が必要です。

査定額の妥当性を判断するポイント

複数の不動産会社から査定を受けた場合、査定額にばらつきが生じることがあります。この場合、査定額の妥当性を判断するためのポイントを理解しておくことが重要です。

まず、査定の根拠が明確に説明されているかを確認します。類似物件の取引事例、市場動向、物件の特徴などを具体的に示して査定額を算出している会社は、信頼性が高いと考えられます。

また、極端に高い査定額や低い査定額を提示する会社については、その理由を詳しく確認する必要があります。高すぎる査定額は媒介契約獲得のための戦略である可能性があり、低すぎる査定額は早期売却を目的としている可能性があります。

査定時に準備すべき書類

正確な査定を受けるためには、必要な書類を事前に準備しておくことが重要です。これらの書類により、物件の詳細な情報を不動産会社に提供することができます。

土地・建物の登記事項証明書（登記簿謄本）は、物件の基本情報や権利関係を確認するために必要です。固定資産税納税通知書は、固定資産税評価額を確認するために使用されます。

建物については、建築確認済証や検査済証、設計図書などがあると、より詳細な査定が可能になります。マンションの場合は、管理規約や重要事項に関する調査報告書なども有用です。

また、過去のリフォーム履歴や設備の交換履歴、近隣との境界に関する資料なども、査定の精度向上に役立ちます。

査定結果の活用方法

査定結果は、売却価格の設定だけでなく、売却戦略の立案にも活用できます。査定額が相場より高い場合は、物件の特徴や魅力を最大限にアピールする戦略が有効です。

一方、査定額が相場より低い場合は、その理由を分析し、改善可能な点があれば対策を講じることが重要です。例えば、清掃やリフォーム、ステージングなどにより、物件の印象を向上させることができます。

また、複数の査定結果を比較することで、不動産会社の特徴や得意分野を把握することができます。査定額だけでなく、提案内容や対応の質も含めて総合的に判断し、最適な不動産会社を選択することが成功への道筋となります。

媒介契約の種類と選び方

不動産売却において、媒介契約の選択は売却活動の方向性を決定する重要な要素です。3つの媒介契約それぞれに特徴があり、売主様の状況や希望に応じて最適な選択を行うことが重要です。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、1社の不動産会社のみと契約を結ぶ形態です。売主様は他の不動産会社に重ねて依頼することができず、また、売主様自身が買主を見つけた場合でも、必ず契約した不動産会社を通じて取引を行う必要があります。

この契約形態の最大のメリットは、不動産会社の積極的な売却活動が期待できることです。他社との競合がないため、広告費用や営業活動に積極的に投資し、早期売却を目指します。また、レインズへの登録義務が5日以内と最も短く、売主様への報告義務も1週間に1回以上と頻繁に設定されています。

一方、デメリットとしては、売主様の選択肢が限定されることが挙げられます。万が一、契約した不動産会社の対応に不満がある場合でも、契約期間中は他社に変更することができません。

専任媒介契約

専任媒介契約も1社のみとの契約ですが、売主様自身が買主を見つけた場合は、不動産会社を通さずに直接取引することが可能です。この点が専属専任媒介契約との大きな違いです。

専任媒介契約では、レインズへの登録義務が7日以内、売主様への報告義務が2週間に1回以上と設定されており、専属専任媒介契約に次いで手厚いサポートが期待できます。

不動産会社にとっては、売主様が自分で買主を見つける可能性があるため、専属専任媒介契約ほどの積極性は期待できない場合もありますが、それでも1社専任であることから、一定の営業活動は期待できます。

一般媒介契約

一般媒介契約は、複数の不動産会社と同時に契約を結ぶことができる形態です。より多くの不動産会社に売却を依頼することで、幅広い販路を確保し、多くの購入希望者にアプローチすることが可能になります。

一般媒介契約には、明示型と非明示型があります。明示型は、他にどの不動産会社と契約しているかを明示する必要があり、非明示型は明示する義務がありません。

一般媒介契約のメリットは、複数の不動産会社のネットワークを活用できることです。各社が持つ顧客層や得意エリアが異なるため、より多くの購入希望者に物件情報を届けることができます。

しかし、デメリットとして、各不動産会社の積極性が相対的に低くなる傾向があります。他社でも同じ物件を扱っているため、広告費用や営業活動への投資が控えめになる可能性があります。また、レインズへの登録義務や報告義務がないため、売却活動の進捗が把握しにくい場合があります。

契約期間と更新

すべての媒介契約において、契約期間が定められており、契約期間満了後は、売主様の意思により更新するかどうかを決定できます。

契約期間中であっても、正当な理由がある場合は契約を解除することが可能です。ただし、不動産会社が既に行った営業活動に対する費用を請求される場合があるため、契約解除の条件については事前に確認しておくことが重要です。

媒介契約選択のポイント

媒介契約の選択は、物件の特性や売主様の状況によって決定すべきです。人気エリアの物件や、特徴的な魅力がある物件の場合は、一般媒介契約により多くの不動産会社に依頼することで、より良い条件での売却が期待できます。

一方、売却が困難と予想される物件や、早期売却を希望する場合は、専属専任媒介契約や専任媒介契約により、1社に集中的な営業活動を依頼することが効果的です。

また、不動産会社の実績や対応力も重要な判断要素です。信頼できる不動産会社が見つかった場合は、専任系の契約により密接な関係を築くことで、より良い結果を得ることができます。

媒介契約締結時の注意点

媒介契約を締結する際は、契約内容を十分に確認することが重要です。仲介手数料の額や支払い条件、契約期間、解除条件などを明確に把握しておく必要があります。

また、売却活動の内容についても事前に確認しておくことが大切です。どのような広告媒体を使用するか、内覧の対応方法、価格交渉の進め方などについて、不動産会社と十分に話し合っておくことで、スムーズな売却活動が実現できます。

さらに、売却活動の報告方法や頻度についても確認しておくことをお勧めします。定期的な報告により、売却活動の進捗を把握し、必要に応じて戦略の見直しを行うことができます。

まとめ

不動産売却は複雑なプロセスですが、適切な知識と準備により、成功に導くことができます。本記事でご紹介した基礎知識を活用し、計画的に売却活動を進めることが重要です。

不動産売却成功のポイントは以下の通りです。

まず、相場の正確な把握から始めることです。複数の情報源を活用し、所有物件の適正価格を理解することで、現実的な売却戦略を立てることができます。

次に、複数の不動産会社に査定を依頼し、査定額だけでなく、提案内容や対応の質も含めて総合的に判断することです。信頼できるパートナーを見つけることが、売却成功の鍵となります。

媒介契約の選択においては、物件の特性や売主様の状況を考慮し、最適な契約形態を選択することが重要です。契約内容を十分に理解し、不動産会社との密接なコミュニケーションを維持することで、効果的な売却活動が実現できます。

費用面では、仲介手数料、税金、その他の諸費用を事前に把握し、資金計画を立てることが必要です。特に譲渡所得税については、特別控除などの優遇措置を活用することで、税負担を軽減できる可能性があります。

売却活動中は、内覧対応に力を入れ、物件の魅力を最大限にアピールすることが大切です。清掃や整理整頓はもちろん、購入希望者の質問に適切に答えることで、良い印象を与えることができます。

次のアクションとして、まずは所有物件の相場調査から始めることをお勧めします。その後、信頼できる不動産会社を見つけ、詳細な査定を受けることで、具体的な売却計画を立てることができます。

不動産売却は人生における重要な決断の一つです。十分な準備と適切なサポートにより、満足のいく結果を得ることができるでしょう。

よくある質問