Ces dernières années, les occasions d'entendre le terme "bien à zéro yen" se sont multipliées sur le marché de l'immobilier. Comme le dit le proverbe, "rien n'est plus cher que la gratuité", il existe des risques et des précautions qui ne sont pas visibles à la surface dans un bien immobilier à coût zéro.
En tant qu'INA&Associates, nous avons participé à de nombreuses transactions immobilières au fil des ans et nous pouvons vous dire que les biens à prix zéro peuvent être une option très efficace si vous avez les bonnes connaissances et la bonne préparation. Cependant, se lancer trop facilement peut s'avérer plus coûteux et plus long que prévu.
Cet article fournit une explication détaillée de la réalité des propriétés à zéro yen et de leur utilisation pour ceux qui envisagent d'utiliser des propriétés à bas prix ou desmaisons vacantes, ou qui envisagent de vivre à la campagne ou dedéménager dans une zone rurale. Nous espérons que vous comprendrez mieux le potentiel des propriétés à zéro yen en tant que nouvelle option d'investissement immobilier et en tant que moyen d'améliorer la valeur des actifs grâce à la rénovation.
Un bien à coût zéro est un bien immobilier dont le terrain ou le bâtiment est cédé gratuitement. Officiellement connus sous le nom de "biens à transfert gratuit", ces biens sont négociés à un prix de zéro yen. Il s'agit souvent de biens immobiliers dont les circonstances particulières les rendent difficiles à écouler sur le marché immobilier normal, et qui sont principalement des maisons ou des bâtiments vacants qui ne sont plus utilisés.
De nombreux biens immobiliers à zéro yen sont situés dans des zones rurales éloignées des zones urbaines et sont concentrés dans des régions affectées par le déclin de la population et le dépeuplement. Ces propriétés sont devenues difficiles à entretenir et à gérer pour leurs propriétaires ou sont devenues une charge financière pour eux, ce qui les amène à vouloir les céder, même gratuitement.
Derrière la création de propriétés à zéro yen se cache un grave problème social auquel le Japon est confronté. Tout d'abord, en raison d'un phénomène inverse à celui de l'exode rural, les jeunes continuent d'émigrer vers les zones urbaines, ce qui entraîne une baisse marquée de la demande de vieilles maisons et d' habitations dans les zones rurales.
Selon le Basic Resident Register Population Movement Report du ministère de l'intérieur et des communications, il y a un excès continu de personnes qui s'installent dans la région de Tokyo, et le déclin de la population rurale ne s'arrête pas. En conséquence, un nombre croissant de propriétaires sont incapables d'utiliser les maisons familiales et les terres acquises par héritage.
En outre, en raison de la baisse du taux de natalité et du vieillissement de la population, de plus en plus de personnes âgées s'installent dans des maisons de retraite ou quittent leur domicile habituel pour vivre avec leurs enfants. La combinaison de ces facteurs signifie que le nombre de logements non gérés et vacants continue d'augmenter dans tout le pays.
En outre, la charge financière liée à la propriété, telle que la taxe foncière, la taxe d'urbanisme et les frais d'entretien, est une raison majeure pour choisir la transmission à coût zéro. Pour les héritiers qui vivent loin, en particulier, la gestion et les réparations régulières ne sont pas pratiques, et une situation dans laquelle seules les taxes sont encourues de manière continue est une charge importante.
On trouve des exemples de propriétés à zéro yen dans de nombreuses zones rurales, notamment dans les préfectures de Nagano, Hokkaido et Fukushima. Les sites web spécialisés dans la recherche de logements répertorient de nombreuses maisons en bois datant de plus de 30 ans et situées loin des gares.
Beaucoup de ces propriétés ont des bâtiments qui se détériorent et nécessitent des coûts de rénovation substantiels pour être habitables en l'état. Toutefois, le terrain étant gratuit, le prix peut être inférieur à celui d'un achat immobilier normal, même si les frais de rénovation sont inclus.
Le plus grand avantage d'un bien à coût zéro est la réduction significative des coûts initiaux. Dans le cadre d'un achat immobilier normal, il faut ajouter au prix du bien divers frais représentant environ 7 à 10 % du prix du bien. Par exemple, lors de l'achat d'un bien immobilier de 10 millions de yens, il faut compter entre 700 000 et 1 million de yens pour les frais divers.
Toutefois, dans le cas d'une propriété à coût zéro, le prix de la propriété étant nul, seules les dépenses minimales telles que les frais d'enregistrement et les taxes sont nécessaires. Vous pouvez ainsi utiliser les fonds flottants pour des travaux de rénovation et d' aménagement, ce qui vous permet de créer un cadre de vie à votre goût.
Pour ceux qui envisagent un investissement immobilier en particulier, la possibilité de réduire le montant de l'investissement initial est un avantage majeur. La période d'amortissement pour l'utilisation du bien en tant que bien locatif ou en tant que logement après rénovation peut être raccourcie.
Les propriétés à coût zéro peuvent constituer une option idéale pour ceux qui envisagent de vivre àla campagneou d'y émigrer. Elles attirent l'attention en tant que moyen de réaliser une migration avec une charge financière réduite pour les jeunes qui ont des difficultés à acheter un logement dans les zones urbaines, et pour ceux qui veulent passer leur seconde vie dans les zones rurales après la retraite.
En utilisant des propriétés à 0 yen, il est possible de profiter de ces avantages tout en réduisant la charge financière.
En outre, maintenant que le travail à distance s'est répandu et que les gens peuvent travailler de n'importe où, vivre dans les zones rurales est une option plus réaliste, et en rénovant une propriété à 0 yen pour en faire un espace de travail, vous pouvez créer un environnement de travail idéal.
L'un des principaux avantages de l'acquisition d'une propriété à coût zéro est la possibilité de bénéficier de diverses subventions et aides des autorités locales. De nombreuses municipalités ont mis en place des programmes de soutien aux migrants et à l'utilisation de biens vacants dans le cadre de leurs efforts pour lutter contre le déclin démographique et revitaliser les communautés locales.
| Types de subventions | Montant approximatif de la subvention | Principales conditions |
|---|---|---|
| Subventions à la migration | 500 000 - 2 millions de yens | Obligation de résidence pour une certaine période de temps |
| Aides à la rénovation du logement | 1 million - 5 millions de yens | Résistance aux tremblements de terre, travaux d'isolation, etc. |
| Aides à la création d'entreprise | 1 à 3 millions de yens | Création d'une entreprise dans la communauté |
| Aide à la garde d'enfants | 100 000 - 1 million de yens | En fonction de l'âge et du nombre d'enfants |
Ces subventions peuvent réduire considérablement le coût de la rénovation d'une propriété à coût zéro. Cependant, certaines conditions et procédures sont requises pour demander des subventions, et il est important de se renseigner au préalable auprès des autorités locales.
Un autre avantage majeur du logement à prix zéro est la grande liberté de rénovation qu'il offre. Lors de l'achat normal d'un bien de seconde main, le prix d'achat élevé limite souvent le budget de rénovation. En revanche, dans le cas d'un bien à coût zéro, il n'y a pas de frais d'acquisition, ce qui laisse un budget suffisant pour les rénovations.
Dans le cas de maisons anciennes, il est possible d'introduire des équipements modernes tout en utilisant des techniques de construction traditionnelles pour créer des espaces de vie au charme unique. En outre, des changements d'affectation peuvent être envisagés pour utiliser le bien à d'autres fins que le logement. Par exemple, des cafés, des maisons d'hôtes, des studios et d'autres entreprises qui utilisent les caractéristiques locales peuvent être développés.
En outre, des rénovations respectueuses de l'environnement peuvent être effectuées pour créer un cadre de vie durable. L'installation de systèmes de production d'énergie solaire et l'amélioration de l'isolation peuvent également permettre de réduire à long terme les coûts des services publics.
Le point le plus important à noter lorsqu'on envisage d'acheter un bien immobilier à zéro yen est l'existence de "coûts cachés" qui ne sont pas visibles à la surface. Même si le prix de la propriété est de zéro yen, plusieurs coûts sont encourus avant que la propriété ne puisse être habitée.
Tout d'abord, il y a les coûts liés aux procédures légales, tels que la taxe sur les donations, la taxe sur l'acquisition de biens immobiliers et la taxe d'enregistrement. Ces taxes sont calculées sur la base de la valeur estimée du bien, de sorte que même si le bien est acquis pour zéro yen, une certaine charge fiscale est encourue.
| Type de taxe | Méthode de calcul | Réduction de l'impôt |
|---|---|---|
| Taxe sur les donations | (valeur imposable - 1,1 million ¥) x taux d'imposition | Déduction de base 1,1 million ¥ |
| Taxe sur l'acquisition de biens immobiliers | Valeur imposable x 3 | Réduit pour les maisons neuves et d'occasion |
| Taxe d'enregistrement | 0,4 % de la valeur imposable x 0,4 | Réduction disponible pour les maisons résidentielles |
| Taxe foncière fixe | Valeur imposable x 1,4 | Réduction possible pour les maisons d'habitation |
En outre, selon l'état du bâtiment, des travaux de rénovation importants peuvent être nécessaires. Il n'est pas rare que les immeubles anciens nécessitent des travaux d'une valeur de plusieurs millions de yens : renforcement sismique, réparation des toits et des murs extérieurs, renouvellement des systèmes d'approvisionnement en eau et d'évacuation des eaux usées, etc.
De nombreux logements à prix zéro sont situés dans des endroits peu accessibles par les transports. La majorité des biens se trouvent à 30 minutes ou plus en voiture de la gare la plus proche ou dans des zones où les transports publics sont limités.
De tels emplacements posent diverses contraintes dans la vie quotidienne. Des choses que l'on considère comme acquises dans les zones urbaines, telles que les achats, l'accès aux services médicaux et la scolarisation des enfants, peuvent devenir difficiles. Cela peut avoir un impact significatif sur la qualité de vie, en particulier pour les personnes âgées qui ne peuvent pas conduire ou pour les ménages qui ne possèdent pas de voiture.
En outre, la mauvaise localisation d'un bien immobilier constitue un handicap majeur en cas de vente ultérieure. En raison d'une demande limitée, la possibilité de ne pas pouvoir récupérer les coûts investis dans la rénovation doit également être envisagée.
L'acquisition d'un bien à coût zéro comporte également des risques juridiques. L'un des risques les plus graves concerne les problèmes de sécurité liés à l'âge du bâtiment. Pour les propriétés qui peuvent être désignées comme des bâtiments vacants spécifiés, il existe un risque d'effondrement et d'impact négatif sur la zone environnante.
Dans le cas improbable où le bâtiment s'effondre ou que des membres tombent et causent des dommages à des tiers, vous, en tant que propriétaire, serez responsable des dommages. Pour éviter ces risques, il est essentiel de diagnostiquer le bâtiment avant son acquisition et de l'entretenir correctement après celle-ci.
En outre, de nombreux biens immobiliers à valeur nulle sont transférés dans des conditions où l'ancien propriétaire n'est pas responsable des défauts. Cela signifie que le nouveau propriétaire doit s'occuper de tous les problèmes découverts après l'acquisition, tels que les vices de construction ou la contamination du sol.
La procédure d'acquisition d'un bien à valeur nulle peut être plus complexe que celle d'une transaction immobilière normale. De nombreux biens immobiliers à prix zéro sont des transactions entre particuliers sans société immobilière, de sorte que tout, de la préparation du contrat à la procédure d'enregistrement, doit être effectué par les parties concernées.
Pour les personnes ordinaires qui ne sont pas familiarisées avec les transactions immobilières, ces procédures peuvent représenter une charge importante. Si les procédures présentent des lacunes, celles-ci peuvent entraîner des problèmes ultérieurs. Il est donc important d'envisager de faire appel à un spécialiste, tel qu'un scripteur judiciaire.
Toutefois, le recours à un expert entraîne des coûts qui peuvent contrebalancer les avantages d'une propriété à coût zéro. L'équilibre entre les frais de procédure et les frais d'expertise doit être soigneusement étudié.
Les banques de logements vacants sont le moyen le plus courant et le plus fiable de trouver un logement à prix zéro. Les banques de logements vacants gérées par les autorités locales dans tout le pays organisent systématiquement des informations sur les logements vacants dans la région, dont certains sont proposés à un prix de zéro yen.
L'utilisation d'une banque de logements vacants est relativement simple. Tout d'abord, accédez au site web de l'autorité locale de la région où vous souhaitez déménager et inscrivez-vous à la banque de logements vacants. Une fois inscrit, consultez les informations régulièrement mises à jour sur les biens immobiliers et contactez le représentant de l'administration locale si des biens vous intéressent.
Une version nationale bien connue d'une banque de logements vacants est la banque de logements vacants At Home, un service pratique qui vous permet de rechercher des informations dans plusieurs municipalités à la fois. En affinant votre recherche par région, vous pouvez trouver efficacement les biens qui correspondent à vos besoins.
Il convient de noter que les informations publiées sur le site Web de la banque de logements vacants At Home peuvent ne pas être à jour. Si vous trouvez un bien qui vous intéresse, il est important de contacter les autorités locales dès que possible pour vérifier l'état actuel de la situation.
Ces dernières années, des sites de mise en relation spécialisés dans les biens immobiliers à prix zéro ont vu le jour. Ces sites rassemblent des informations sur les biens à prix zéro provenant de tout le pays et fournissent des informations détaillées et des photos de ces biens.
L'avantage des sites spécialisés est qu'ils sont spécialisés dans les biens à 0 yen, ce qui vous permet de rechercher des biens de manière efficace. En outre, ils fournissent souvent des informations détaillées sur l'état du bien et sur la nécessité éventuelle d'une rénovation, ce qui est utile à titre préliminaire.
Toutefois, ces sites n'agissent pas en tant qu'intermédiaires, de sorte que les négociations et les procédures proprement dites doivent être menées entre les parties concernées. Il est à noter que ces sites ne constituent qu'un lieu de mise en relation et que la sécurité de la transaction relève de votre responsabilité.
De nombreuses municipalités ont mis en place des programmes d'aide à la migration dans le cadre de leurs mesures de lutte contre le déclin démographique, qui peuvent inclure la mise à disposition de biens immobiliers à prix zéro. Ces programmes ne se contentent pas de fournir des biens immobiliers, mais offrent également un soutien complet, y compris une aide à la vie et au travail après la migration.
| Nom de la municipalité | Détails de l'aide | Conditions |
|---|---|---|
| Ville de Komoro, préfecture de Nagano | Logement gratuit + aide à la rénovation | Obligation d'y vivre pendant au moins 5 ans |
| Ville de Yubari, Hokkaido | Terrain fourni gratuitement | Obligation de construire des maisons |
| Ville d'Ounan, préfecture de Shimane | Location gratuite de maisons anciennes | Participation aux activités locales |
| Ville de Kamiyama, préfecture de Tokushima | Aide à la rénovation des logements vacants | Conditions d'entreprenariat et d'emploi |
Ces programmes sont généralement assortis de conditions, telles que l'obligation de vivre dans la région pendant un certain temps et la participation à des activités locales. Toutefois, si vous remplissez ces conditions, vous recevrez une aide non seulement pour l'acquisition d'une propriété, mais aussi pour tous les aspects de votre vie, ce qui augmentera vos chances de vous installer avec succès dans une zone rurale.
La procédure d'acquisition d'une propriété à coût zéro se déroule comme suit
1. confirmation des informations sur le bien et inspection des lieux
Tout d'abord, les informations détaillées sur le bien sont confirmées et, dans la mesure du possible, une visite des lieux est effectuée. Il est important de vérifier directement l'état du bâtiment, de l'environnement et de l'infrastructure.
2. négocier avec le propriétaire
Si vous êtes intéressé par un bien immobilier, négociez avec le propriétaire ou la municipalité intermédiaire. Confirmez en détail les conditions de transfert, les éventuelles restrictions en matière de rénovation et d'utilisation future.
3. rédiger le contrat
Préparez un contrat de transfert, qui, dans le cas des biens à valeur nulle, est généralement un contrat de donation. Le contrat doit préciser les caractéristiques du bien, les conditions de transfert et les responsabilités.
4. diverses procédures et déclarations fiscales
Après la conclusion du contrat, les procédures d'enregistrement sont effectuées. En outre, si une déclaration de donation est requise, une déclaration fiscale est déposée auprès du bureau des impôts.
Les documents suivants sont nécessaires
Compte tenu de la complexité de la procédure, il est fortement recommandé de faire appel à un spécialiste tel qu'un scribe judiciaire ou un scribe administratif. Des frais professionnels sont à prévoir, mais compte tenu de la sécurité de la procédure et du gain de temps, l'investissement en vaut la peine.
Lors de l'utilisation d'un bien à valeur zéro en tant que résidence, la chose la plus importante est de planifier la rénovation. Il est nécessaire d'assurer à la fois la sécurité et le confort dans le cadre d'un budget limité.
Une étude de cas réussie est l'acquisition d'une vieille maison privée dans la préfecture de Nagano, au Japon, et sa rénovation pour créer un environnement de vie moderne. Dans ce cas, la structure de la maison a été renforcée en priorité, puis l'intérieur et les équipements ont été rénovés par étapes.
Il est important de procéder à la rénovation dans l'ordre de priorité suivant
En procédant à la rénovation selon cet ordre de priorité, il est possible d'obtenir un environnement de vie sûr et confortable.
Les biens immobiliers à coût zéro présentent également un grand potentiel pour les entreprises. Comme l'investissement initial peut être maintenu à un faible niveau, il est possible de relever de nouveaux défis commerciaux tout en minimisant les risques.
Dans le cas d'une maison d'hôtes, une vieille maison située dans une zone rurale est rénovée et exploitée en tant qu'établissement d'hébergement pour les touristes des zones urbaines et les personnes qui envisagent de s'installer dans la région. Dans ce cas, la valeur historique du bâtiment est utilisée tout en introduisant des équipements modernes, ce qui permet de créer un établissement d'hébergement prospère au charme unique.
Il y a également de plus en plus d'exemples de cafés et de restaurants qui utilisent le bâtiment comme restaurant. En proposant une cuisine qui utilise de riches ingrédients locaux, ils contribuent à la promotion des attractions locales et à la revitalisation économique.
Lorsque les biens à coût zéro sont utilisés dans une perspective d'investissement immobilier, la principale source de revenus est constituée par les opérations de location après rénovation. Même dans les zones rurales, il est possible de générer un revenu locatif stable grâce à une rénovation et une gestion appropriées.
Les points clés d'un investissement réussi sont les suivants
En particulier, en équipant le bien pour le travail à distance, la gestion locative peut être ciblée sur les migrants des zones urbaines et les résidents de longue durée.
Les propriétés à coût zéro peuvent être une option très efficace si l'on dispose des connaissances et de la préparation adéquates. Cependant, il est important de ne pas se laisser abuser par le terme "zéro yen", mais d'examiner attentivement le coût global et les efforts à fournir.
Principaux avantages :
Principaux inconvénients :
Afin d'utiliser avec succès les propriétés à coût zéro, il est recommandé de suivre les lignes directrices suivantes
1. recherche préalable adéquate
Effectuer une étude approfondie de l'état du bien, de son environnement et des contraintes juridiques. Il est important de visiter le site dans la mesure du possible et de faire diagnostiquer le bâtiment par un professionnel.
2. un chiffrage exhaustif
Il s'agit de calculer un coût global comprenant non seulement les frais d'acquisition du bien, mais aussi les frais de rénovation, les taxes et les frais d'entretien. Il est nécessaire de prévoir une marge dans le budget pour les coûts imprévus.
3. recours à des spécialistes
Il est fortement recommandé de faire appel à des experts pour les procédures juridiques et les diagnostics de construction. Bien que cela entraîne des coûts initiaux, les chances d'éviter des problèmes ultérieurs s'en trouvent accrues.
4. planification de la rénovation par étapes
Au lieu d'effectuer toutes les rénovations en même temps, il est possible de répartir les risques en identifiant les priorités et en procédant par étapes.
Si vous êtes intéressé par une propriété à coût zéro, nous vous recommandons de commencer par les étapes suivantes
INA&Associates propose des services de conseil en matière d'investissement immobilier et demigration rurale; si vous souhaitez discuter plus en détail de l'utilisation de propriétés à 0 yen, n'hésitez pas à nous contacter. Avec les connaissances et la stratégie adéquates, les propriétés à valeur zéro peuvent être un outil puissant pour réaliser votre cadre de vie idéal et atteindre vos objectifs d'investissement.
R1 : Bien que le prix de la propriété soit de zéro yen, il n'est pas totalement gratuit. Des taxes telles que l'impôt sur les donations, l'impôt sur l'acquisition de biens immobiliers et l'impôt sur l'enregistrement seront prélevées. En outre, des frais de demande d'enregistrement auprès des greffiers judiciaires et des frais de rénovation du bâtiment sont également nécessaires. Il est important de calculer à l'avance le coût total, y compris les dépenses autres que le prix de la propriété.
R2 : De nombreux biens immobiliers à valeur nulle ont plus de 30 ans et peuvent être considérablement délabrés. Il n'est pas rare de constater que les toits et les murs extérieurs sont endommagés, que les systèmes d'approvisionnement en eau et d'évacuation des eaux usées sont vétustes et que les termites ont causé des dégâts. Il est donc nécessaire de diagnostiquer le bâtiment avant l'acquisition et d'envisager la possibilité d'effectuer des rénovations importantes après l'acquisition.
R3 : Légalement, c'est possible, mais ce n'est pas pratique : les biens transférés pour une valeur nulle ont une faible valeur marchande et il est difficile de trouver un acheteur sans rénovation. En outre, les régimes municipaux peuvent imposer l'obligation de résider dans le bien pendant une certaine période. L'acquisition en vue d'une revente à court terme n'est pas recommandée.
A4 : Les biens immobiliers à prix zéro dans les zones urbaines sont très rares ; la majorité des biens immobiliers à prix zéro sont concentrés dans des zones rurales sous-peuplées et sont généralement situés dans des endroits mal desservis par les transports. Si vous trouvez un bien à prix zéro dans une zone urbaine, il est fort probable qu'il présente de graves problèmes et qu'il faille l'examiner avec la plus grande attention.
R5 : De nombreuses municipalités ont mis en place des programmes de subvention pour promouvoir la migration et l'utilisation des propriétés vacantes. Vous pouvez peut-être bénéficier de systèmes qui subventionnent une partie des coûts de rénovation ou de subventions pour les migrants. Toutefois, comme il existe des conditions d'application et des restrictions à l'utilisation des subventions, il est important de vérifier au préalable les détails auprès de l'administration locale compétente.