Au Japon, la culture accorde une grande importance aux "nouvelles constructions". Le mot "nouvelle construction" est omniprésent dans les annonces immobilières, et de nombreux acheteurs de maisons aspirent à des constructions neuves. Cependant, il est surprenant de constater que les super-riches du monde entier font le choix inverse. Pourquoi préfèrent-ils l'occasion à la construction neuve ?
Dans cet article, nous examinons les stratégies d'investissement immobilier des super-riches, dont le revenu annuel du ménage dépasse 100 millions de yens, et les raisons pour lesquelles ils choisissent des biens d'occasion. Tout en décryptant les différences de valeurs immobilières entre le Japon et l'Occident, nous vous montrerons la valeur cachée des biens de seconde main et l'essence de la sélection immobilière telle qu'elle est pratiquée par les personnes fortunées. Nous vous présenterons également le secret du "choix judicieux", dont les acheteurs ordinaires peuvent également s'inspirer.
La valeur des biens immobiliers diffère considérablement entre le Japon et l'Occident. La différence est évidente lorsqu'on examine les données.
| Pays/Région | Part des logements d'occasion en circulation | Part des logements neufs en circulation |
|---|---|---|
| ÉTATS-UNIS (2017) | 82% (2017) | 18% (2017) |
| Royaume-Uni. | 88% | 12% |
| France | 66% | 34% |
| Japon (2013) | 14% France | 86% |
Source : d'après des données du ministère de l'aménagement du territoire, des infrastructures, des transports et du tourisme et d'autres sources.
Alors qu'en Europe et aux États-Unis, plus de 80 % du marché de la distribution de logements est constitué de logements d'occasion, le rapport est inversé au Japon. D'où vient cette différence ?
Les raisons de la préférence pour la construction neuve au Japon sont les suivantes :
D'autre part, en Europe et aux États-Unis, un marché s'est formé dans lequel la valeur des biens usagés est correctement évaluée. Aux États-Unis et au Royaume-Uni en particulier, où la valeur patrimoniale du bâtiment lui-même ne diminue pratiquement pas avec l'âge, il n'est pas rare que des maisons de plus de 100 ans soient vendues à des prix élevés.
Dans les zones aisées, les bâtiments traditionnels ayant une longue histoire sont considérés comme des symboles de statut et peuvent atteindre des prix plus élevés que les bâtiments neufs.
Pourquoi les riches du monde entier, en particulier aux États-Unis, ont-ils tendance à privilégier les biens immobiliers d'occasion ? Six raisons expliquent les choix immobiliers des super-riches
Comme il n'y a pas de transactions passées pour les propriétés nouvellement construites, il est difficile de juger si le prix est approprié ou non. En revanche, pour les biens de seconde main, il est possible de déterminer le prix approprié en se basant sur les prix des transactions passées et sur l'historique des transactions des autres pièces du même immeuble.
L'emplacement est le facteur le plus important pour déterminer la valeur d'un bien immobilier. Les biens de seconde main sont souvent situés dans des endroits privilégiés déjà établis. Les particuliers fortunés connaissent bien le principe immobilier de base selon lequel "90 % de la valeur d'un bien est déterminée par son emplacement", et en choisissant un bien d'occasion bien situé, ils s'assurent de la stabilité future de sa valeur.
Les biens immobiliers de seconde main présentent l'avantage de pouvoir être rénovés après l'achat , ce qui vous permet de personnaliser librement l'espace à votre convenance. Ce "haut degré de liberté" est une raison importante de choisir un bien immobilier pour les ménages de la classe supérieure dont le revenu annuel est supérieur à 30 millions de yens.
Outre les liquidités, les assurances, les actions, les obligations et l'or, les particuliers très fortunés renforcent la sécurité de leur patrimoine en ajoutant à leurs portefeuilles des biens immobiliers, considérés comme à l'abri de l'inflation. En particulier, les condominiums de seconde main situés dans les centres-villes constituent un rempart pour protéger les actifs réels même face à l'inflation.
Au Japon, les biens immobiliers d'occasion ont tendance à être évalués à une valeur inférieure à celle du marché. Cette caractéristique a conduit les personnes fortunées à acheter des biens immobiliers d'occasion pour se prémunir contre les droits de succession.
Les personnes très fortunées choisissent des biens immobiliers dans une perspective de propriété à long terme, plutôt que d'achat et de vente spéculatifs à court terme. De ce point de vue, les caractéristiques d' un bien qui ne perd pas de sa valeur avec le temps sont plus importantes que la valeur d'un bien nouvellement construit.
Lors de l'achat d'un bien immobilier de seconde main, trois facteurs principaux influencent sa valeur patrimoniale. Les particuliers très fortunés choisissent leurs biens en fonction de ces facteurs.
Un bon emplacement est le facteur le plus important pour déterminer la valeur patrimoniale d'un bien immobilier d'occasion. Un bon emplacement est déterminé par les aspects suivants
De fait, les prix des condominiums d'occasion dans le centre de Tokyo varient fortement selon les stations : sur la période de cinq ans allant de 2019 à 2024, les prix des condominiums d'occasion autour de la station Kamiyacho ont grimpé d'un facteur d'environ 3,13 (+213 % d'augmentation). C'est le résultat de la rareté des excellents emplacements et de la demande générée par les personnes fortunées qui les recherchent.
Source : Kenbike.
La force de la marque de la ville dans laquelle un bien immobilier est situé a également un impact significatif sur la valeur de l'actif d'un bien immobilier existant. Les super-riches ont tendance à préférer les quartiers qui comptent un grand nombre de résidents de la même classe d'âge. Ce n'est pas simplement parce qu'ils sont soucieux de leur statut, mais parce qu'ils apprécient le pouvoir d'achat de la région environnante et la stabilité de la valeur des biens immobiliers.
La force de la marque d'une ville a un impact significatif sur la valeur de l'actif d'un condominium d'occasion. La force de la marque signifie que la ville est populaire et jouit d'une bonne image auprès des habitants. Par exemple, une ville avec une zone résidentielle haut de gamme, un beau paysage ou une zone réaménagée a une marque forte et les valeurs immobilières des condominiums d'occasion dans cette zone sont plus susceptibles d'être maintenues". (Source : Aid My Bank )
L'image de marque de l' entreprise de construction (entrepreneur général) ou du promoteur est importante, même pour les biens de seconde main. Les biens construits par des entreprises fiables ont tendance à avoir une conception et une construction de meilleure qualité et sont moins susceptibles de se détériorer avec le temps.
Le statut de l'association de gestion et l'historique des réparations à grande échelle sont également des facteurs importants qui influencent la valeur de l'actif du bien. Les personnes très fortunées choisissent des biens immobiliers dont les frais de gestion et les réserves pour réparations sont appropriés et qui font l'objet d'un entretien régulier.
Les personnes très fortunées qui achètent des biens immobiliers d'occasion entreprennent généralement des rénovations haut de gamme pour personnaliser l'espace à leur goût. Les points de rénovation qu'ils privilégient sont les suivants
Les personnes fortunées préfèrent les plans ouverts qui minimisent les murs et maximisent l'espace de vie. Une restructuration importante de l'agencement, telle que l'intégration de pièces adjacentes pour créer un grand espace LDK, a permis de créer un sentiment d'ouverture et de luxe.
L'utilisation de matériaux naturels tels que le marbre et le bois massif pour renforcer la matérialité de l'ensemble de l'espace est particulièrement importante dans la rénovation des maisons cossues. Ces matériaux, qui allient luxe et chaleur, ne se détériorent pas avec le temps, mais gagnent au contraire en texture, ce qui est également très apprécié. 3.
La qualité de vie est améliorée par l'introduction de produits de marques nationales et étrangères réputées, tels que les cuisines multifonctionnelles, les appareils encastrés, les caves à vin et les cheminées au bioéthanol. En particulier, les produits de marque de luxe tels que "Miele", "GAGGENAU" et "LIEBHERR" font partie du statut des personnes fortunées.
Les designs les plus populaires consistent à unifier l'ensemble de l'intérieur dans des tons discrets tels que les glacis, les monotones et les tons blancs, et à utiliser le marbre et les moulures comme accents. Ces aménagements intérieurs chics ont une beauté intemporelle et universelle et contribuent à maintenir la valeur des biens immobiliers à l'avenir.
| Type de bien | Prix de revient (par m2) |
|---|---|
| Rénovation d'appartements haut de gamme | 350 000 yens ou plus par m2 |
| Maisons individuelles (y compris les dépendances) | 400 000-500 000 yens/m2 |
Des différences culturelles et historiques expliquent l'écart important entre le Japon et l'Occident en ce qui concerne la valeur des biens immobiliers d'occasion.
Au Japon, depuis la période de croissance économique rapide, il est courant de penser qu'"une fois qu'une maison est construite, elle est finie". Cela s'explique par les facteurs suivants
En Occident, en revanche, la valeur des biens immobiliers de seconde main est très appréciée en raison des contextes culturels suivants
Ces différences culturelles se traduisent par des différences dans l'évaluation des biens de seconde main sur le marché immobilier.
Les stratégies d'investissement immobilier des super-riches comprennent des "choix judicieux" qui ne sont pas généralement connus. Elles présentent les caractéristiques suivantes
Les personnes très fortunées accordent plus d'importance à la stabilité à long terme de la valeur des actifs qu'aux gains de valeur à court terme. Ils ont une attitude qui consiste à "attendre qu'un bon bien immobilier se présente" et n'investissent pas de force dans des biens immobiliers nouvellement construits.
Les particuliers très fortunés augmentent la stabilité de leur patrimoine en intégrant des biens immobiliers dans leur portefeuille, au même titre que des actifs financiers. En particulier en période d'inflation, l'immobilier, en tant qu'actif réel, joue un rôle dans la défense du patrimoine.
Les particuliers fortunés tirent le meilleur parti des économies d'impôt réalisées grâce à l'amortissement. Dans certains cas, notamment pour les biens immobiliers d'occasion à l'étranger, il est possible de réaliser des économies d'impôt plus importantes.
Les particuliers très fortunés augmentent la valeur de leurs actifs en effectuant des rénovations planifiées après l'achat d'un bien immobilier. En installant des intérieurs luxueux et des équipements de pointe, leur stratégie consiste à augmenter la valeur du bien en vue d'une revente ou d'une location future.
Nous avons vu pourquoi les super-riches préfèrent les biens immobiliers d'occasion aux constructions neuves, et les acheteurs ordinaires peuvent en tirer de nombreux enseignements.
La valeur d'un bien immobilier dépend davantage de son "emplacement" que de la nouveauté du bâtiment. Un bon emplacement est une valeur qui ne se perd pas avec le temps et qui peut même accroître la rareté. Même les biens de seconde main ont plus de chances de conserver leur valeur s'ils sont bien situés. 2.
Alors qu'il existe peu de données permettant de juger de l'adéquation du prix des biens neufs, il est plus facile de juger du prix approprié des biens de seconde main en se basant sur l'historique des transactions. Le fait qu'il y ait moins d'asymétrie d'information et qu'il y ait plus de place pour la négociation du prix est important pour l'acheteur avisé. 3.
Un autre attrait majeur des biens immobiliers d'occasion est la grande liberté de les adapter à ses propres goûts grâce à la rénovation. Il est possible de créer des espaces uniques qui ne peuvent être réalisés dans une nouvelle construction. En termes de rentabilité, la rénovation d'un bien immobilier d'occasion de qualité peut être un choix plus rationnel que l'achat d'un bâtiment neuf.
Les personnes très fortunées choisissent toujours des biens immobiliers dans une perspective à long terme. L'accent mis sur l'emplacement et la qualité qui conserveront leur valeur à l'avenir, plutôt que sur les tendances à court terme ou la nouveauté de l'immeuble, est une approche qui est également utile aux acheteurs ordinaires.
Lorsque l'on envisage d'acheter un bien immobilier de seconde main, les trois points suivants sont particulièrement importants
S'inspirer des choix immobiliers des super-riches et développer un regard sur la valeur intrinsèque d'un bien, plutôt que d'être obnubilé par la suprématie de la construction neuve, est la première étape d'un investissement immobilier judicieux.
R. Le risque le plus important auquel il faut faire attention lors de l'achat d'un bien immobilier d' occasion est celui des "vices cachés". Même s'il n'y a pas de problèmes en surface, des fuites ou des problèmes structurels peuvent se cacher. Pour éviter cela, il est recommandé de procéder à une inspection professionnelle du logement (enquête sur l'état du bâtiment) afin de vérifier objectivement l'état du bien. Il est également important de vérifier les procès-verbaux et l'historique des réparations de l'association de gestion. Pour les copropriétés, il faut également vérifier le montant du fonds de réserve pour les réparations et le statut de l'association de gestion.
R. Les méthodes d'entretien efficaces pour maintenir la valeur des actifs sont les "inspections périodiques préventives et les réparations appropriées". En particulier dans les zones sujettes à la détérioration, telles que les toits, les murs extérieurs et les systèmes d'alimentation en eau, il est nécessaire d'agir le plus tôt possible avant que les problèmes ne s'aggravent. Dans le cas des copropriétés, il est également important de participer activement à la gestion de l'association de gestion et d'encourager la mise en œuvre de plans de réparation appropriés à grande échelle. La mise à jour régulière des installations pour répondre aux besoins de l'époque peut également contribuer à prévenir une baisse de la valeur des actifs.
R. Les principales différences entre les choix immobiliers des personnes fortunées et ceux de la population générale sont la durée de l'horizon temporel et l'attitude d'investissement vis-à-vis de la qualité. Les personnes fortunées évaluent les biens immobiliers dans une perspective à très long terme (50 ou 100 ans) et sont moins susceptibles d'être influencées par les modes et les tendances à court terme. Ils ont également tendance à investir dans des matériaux et des équipements de haute qualité, sans se soucier des coûts initiaux. La population en général se base souvent sur la période de remboursement du prêt hypothécaire (30-35 ans) et peut donner la priorité à la maîtrise des coûts initiaux. Toutefois, à long terme, les investissements dans l'emplacement et la qualité contribueront à maintenir la valeur des actifs, et il est donc judicieux de choisir de les maximiser dans les limites du budget.
R. Trois facteurs clés permettent d'identifier un bien immobilier d'occasion à potentiel
Il est également important de choisir une zone où la demande se maintiendra à long terme, en tenant compte des changements démographiques et de la diversification des styles de travail.
R. L'astuce pour maximiser la rentabilité des rénovations consiste à "investir massivement dans les domaines directement liés à la valeur des actifs". Plus précisément, il faut se concentrer sur les points suivants
D'autre part, les conceptions trop individualistes et les équipements spéciaux risquent de diviser les goûts lors d'une vente ultérieure. Le choix de matériaux et d'équipements de qualité, tout en étant conscient de leur polyvalence, contribuera à maintenir et à augmenter la valeur des biens immobiliers à long terme.
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