Le yen ayant atteint un niveau historiquement bas, les investisseurs étrangers s'intéressent de près au marché immobilier japonais. L'immobilier japonais étant plus que jamais sous-évalué, les capitaux internationaux sont attirés par le marché, ce qui entraîne un changement radical. Mais que signifie cette situation pour les investisseurs japonais ?
Dans cet article, INA&Associates Ltd, en tant qu'expert immobilier, explique pourquoi l'immobilier japonais est si attractif aujourd'hui, l'impact spécifique de la faiblesse du yen sur le marché, et les stratégies d'investissement futures d'un point de vue professionnel facile à comprendre pour le consommateur moyen. La présentation sera facile à comprendre pour le consommateur moyen et fournira un point de vue professionnel.
Pour décrypter le marché, il faut d'abord comprendre à quel point le niveau actuel de dépréciation du yen est attractif pour les investisseurs étrangers. En dollars, l'immobilier japonais est nettement moins cher qu'il y a quelques années.
Évolution du taux de change dollar/yen
| Année | Taux moyen |
|---|---|
| 2021 | 109,75 yens |
| Année 2022 | 131,50 yens |
| 2023 | 140,49 yens |
| 2024 | 151,37 yens |
| Octobre 2025 | Fourchette 150-153 yens |
Source : ecodb, sur la base de données publiées par diverses banques.
Cette fluctuation du taux de change a entraîné une augmentation des acquisitions de biens immobiliers japonais par des investisseurs étrangers. Selon une étude réalisée par le principal fournisseur de services immobiliers JLL, les investissements immobiliers au premier semestre 2025 s'élèveront à 3 193,2 milliards de yens (soit une augmentation de 22 % par rapport à l'année précédente). Le Nihon Keizai Shimbun rapporte également qu'au cours du seul premier semestre 2025, les achats des investisseurs étrangers ont dépassé 1 000 milliards de yens, un record.
Pourquoi choisissent-ils l'immobilier japonais ? La raison n'est pas seulement l'attrait du prix.
Pourquoi les investisseurs étrangers s'intéressent-ils à l'immobilier japonais ?
| La raison | Détails |
|---|---|
| Des prix sous-évalués | Outre la faiblesse du yen, les prix de l'immobilier restent raisonnables par rapport aux grandes villes d'autres pays. |
| Rentabilité stable | Des revenus locatifs stables (gains de revenus) peuvent être attendus à long terme en raison de la stabilité politique et économique. |
| Demande intérieure | On s'attend à une augmentation de la rentabilité des hôtels et des établissements commerciaux en raison de l'augmentation du nombre de touristes. |
| Fiabilité du système juridique | Il n'existe aucune restriction à la propriété immobilière pour les étrangers et les droits de propriété sont légalement protégés. |
| Diversification des risques. | Mouvement d'intégration de l'immobilier dans les portefeuilles en tant que destination d'investissement sûre, par rapport à d'autres régions où les risques géopolitiques sont plus élevés. |
L'afflux d'argent mondial a un impact multiforme sur le marché immobilier japonais dans son ensemble. L'impact est particulièrement sensible dans les centres-villes.
Selon les tendances des prix des terrains au 1er janvier 2025 annoncées par le ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme, les prix des terrains ont augmenté dans tout le pays pendant quatre années consécutives, en particulier dans les zones métropolitaines telles que Tokyo. Cela témoigne de la concentration de la demande des investisseurs étrangers.
D'autre part, la dépréciation du yen affecte également les coûts de construction. Les prix des nouveaux condominiums et immeubles sont en hausse en raison de la flambée des prix des matériaux de construction importés et de l'énergie. Cette tendance stimule également l'intérêt pour le marché de l'occasion, où les prix sont relativement stables.
En outre, la reprise de la demande entrante a stimulé les taux d'occupation des hôtels et des locaux commerciaux, entraînant directement une augmentation de la valeur de ces types d'actifs. En particulier, les biens situés dans les zones touristiques et à proximité des grandes gares deviennent des cibles d'investissement de plus en plus attrayantes en raison de leur potentiel de rentabilité élevé.
Quelles stratégies les investisseurs japonais doivent-ils adopter dans cet environnement de marché ? La faiblesse du yen présente à la fois des avantages et des inconvénients.
Avantages et inconvénients d'un yen faible du point de vue des investisseurs nationaux
| Avantages | Désavantages | |
|---|---|---|
| Valeur des actifs | On peut s'attendre à ce que l'afflux de fonds en provenance de l'étranger augmente la valeur des actifs immobiliers. | Les prix de l'immobilier peuvent augmenter lors de l'achat de nouveaux biens. |
| Protection contre l'inflation | Dans une phase de hausse des prix, l'immobilier, en tant qu'actif physique, résiste à l'inflation. | Dans une phase de hausse des taux d'intérêt, il existe un risque d'augmentation des remboursements de prêts. |
| Rentabilité | Les revenus locatifs devraient augmenter en raison de la demande intérieure et de l'accroissement de l'activité économique. | La concurrence pour l'acquisition de biens immobiliers peut s'intensifier et les rendements peuvent baisser. |
Dans ce contexte, nous recommandons les stratégies d'investissement suivantes
Avoir une perspective à long termeIl est important de sélectionner des biens de qualité dans une perspective de constitution d'actifs à long terme, plutôt que de se laisser influencer par les fluctuations de prix à court terme. Vous devez évaluer le potentiel futur de la zone, y compris les tendances démographiques et les plans de réaménagement.
Ne vous contentez pas d'augmenter les prix (gains en capital), mais privilégiez les biens susceptibles de générer des revenus locatifs stables (gains en termes de revenus). Les résidences (immeubles résidentiels) situées dans les centres-villes où la demande locative est forte sont des options particulièrement intéressantes.
Travailler avec un expertLe marché est en constante évolution et il est essentiel de prendre des décisions basées sur des informations précises. Un professionnel de l'immobilier de confiance est un partenaire et un conseiller objectif, c'est la clé de la réussite.
Cet article a expliqué l'impact de la faiblesse du yen sur le marché immobilier japonais et les stratégies d'investissement futures.
Dans le contexte de la dépréciation historique du yen, l'immobilier japonais attire désormais l'attention en tant que cible d'investissement mondiale. Si l'afflux de fonds en provenance de l'étranger fait grimper les prix de l'immobilier, il offre également de nouvelles opportunités et de nouveaux défis aux investisseurs nationaux.
La clé est d'évaluer calmement les tendances du marché et de formuler une stratégie adaptée à ses propres objectifs d'investissement. La voie la plus sûre pour surmonter les périodes d'incertitude consiste à préserver la valeur des actifs dans une perspective à long terme, plutôt que de rechercher des profits à court terme.
Chez INA&Associates Ltd, nous proposons le meilleur plan d'investissement immobilier pour la situation de chaque client. Si vous souhaitez discuter de la stratégie de votre portefeuille ou d'informations spécifiques sur les biens immobiliers, n'hésitez pas à nous contacter.
Q1 : Est-il jamais trop tard pour commencer à investir dans l'immobilier ?
R1 : Il n'est jamais trop tard. Les prix de l'immobilier sont en hausse, l'assouplissement monétaire se poursuit et les taux d'emprunt restent bas. Si vous sélectionnez des biens immobiliers de qualité dans une perspective à long terme, il existe de nombreuses possibilités de s'assurer des revenus. L'essentiel est d'identifier le bon moment et le bon bien.
Q2 : Existe-t-il des opportunités d'investissement dans l'immobilier régional ?
R2 : Les possibilités d'investissement sont nombreuses. Toutefois, il faut adopter une perspective différente de celle des centres urbains. Il est important d'identifier les zones qui sont moins susceptibles de connaître un déclin démographique, telles que les destinations touristiques où l'on peut s'attendre à une demande entrante et les villes régionales où certaines industries sont concentrées. La sélection des zones devient encore plus importante dans le contexte d'une polarisation croissante.
Q3 : Quels sont les risques en cas d'appréciation du yen ?
R3 : Si le yen s'apprécie, les investisseurs étrangers risquent d'être moins enclins à acheter et le rythme de la hausse des prix de l'immobilier pourrait ralentir. Toutefois, si le bien immobilier est soutenu par une demande locative intérieure stable, l'impact des fluctuations monétaires sur les revenus locatifs est limité. Une stratégie axée sur l'augmentation des revenus constitue une bonne protection contre le risque.
Q4 : Quels sont les facteurs les plus importants dans le choix d'un bien d'investissement ?
A4 : Le point le plus important est l'emplacement. Il convient d'examiner attentivement si le quartier est susceptible de générer une demande locative à l'avenir. La distance par rapport à la gare, l'environnement immédiat et les plans de réaménagement font l'objet d'une évaluation approfondie. En outre, l'état de la gestion de l'immeuble et les plans de réparation à long terme sont également des facteurs de décision importants. Nous fournissons des rapports détaillés sur les biens immobiliers qui couvrent toutes ces informations.
Q5 : De combien de fonds personnels ai-je besoin ?
R5 : Cela dépend du prix du bien et des conditions de financement de l'institution financière, mais en général, on estime que 10 à 20 % du prix du bien sont nécessaires comme fonds personnels. Toutefois, en fonction de vos qualités personnelles et de la rentabilité du bien, vous pourrez peut-être commencer avec moins de fonds personnels. Nous vous recommandons de consulter d'abord nos experts et d'établir un plan financier.