Ces dernières années, l'achat d'appartements-terrasses à Tokyo par de riches étrangers a considérablement augmenté sur le marché de l'immobilier haut de gamme à Tokyo : selon les statistiques de 2024, le prix moyen d'un nouvel appartement en copropriété dans les 23 quartiers de Tokyo a atteint 111,81 millions de yens, et les investissements immobiliers étrangers dans les appartements-terrasses, en particulier dans le centre de Tokyo, ont augmenté.
Derrière ce phénomène, il y a plusieurs "raisons cachées" qui vont au-delà des simples objectifs d'investissement. Plusieurs facteurs se combinent, notamment le sentiment d'accessibilité financière dû à la faiblesse du yen, la stabilité politique du Japon et les changements dans les stratégies d'investissement des particuliers fortunés.
En tant qu'INA&Associates K.K., nous avons observé de près les tendances de nombreux investisseurs étrangers et nous fournirons à l'avenir une explication détaillée de la vérité derrière ce phénomène et de son impact sur le marché immobilier de Tokyo.
La présence de riches étrangers sur le marché de l'immobilier de luxe à Tokyo augmente d'année en année : en 2024, les investissements immobiliers étrangers au Japon augmenteront de 70 % d'une année sur l'autre, les investissements dans les condominiums de luxe du centre-ville jouant un rôle central dans cette augmentation.
La hausse des prix des appartements de luxe est particulièrement remarquable. Les prix des propriétés de premier ordre (5 % de propriétés de luxe) dans les trois quartiers centraux de Tokyo (Chiyoda, Chuo et Minato) ont augmenté de plus de 50 % au cours des cinq années précédant juin 2024. Cette hausse des prix est due à la présence de riches investisseurs étrangers qui achètent en masse et en liquide.
Parmi les investisseurs étrangers fortunés, les investisseurs de la Grande Chine (Chine continentale, Hong Kong, Taïwan et Singapour) sont les principaux acteurs du marché des appartements de luxe à Tokyo. Beaucoup d'entre eux achètent des biens immobiliers avec un budget de 300 à 500 millions de yens en espèces et ont rarement recours à des prêts.
En mai 2025, un appartement de luxe à Harajuku, Shibuya-ku, développé par la société suédoise de capital-investissement EQT, a été vendu pour environ 9,5 milliards de yens, atteignant un prix record de plus de 50 millions de yens par tsubo. Il a atteint un prix record de plus de 50 millions de yens par tsubo.
Les régions suivantes du marché immobilier de Tokyo intéressent particulièrement les investisseurs étrangers fortunés :
| Région | Caractéristiques | Investissement moyen | Principaux groupes d'investisseurs |
|---|---|---|---|
| Quartier de Minato (Akasaka, Roppongi, Aoyama) | Puissance de la marque internationale, quartier des ambassades | 300-800 millions de yens | Grande Chine, Occidentaux |
| Quartier de Shibuya (Hiroo, Ebisu, Daikanyama) | Quartiers résidentiels de luxe, attractions culturelles | 200-600 millions de yens | Grande Chine, Coréens |
| Quartier de Chiyoda (Bancho, Kasumigaseki) | Centre politique et économique | 4 à 1 milliard de yens | Européen, américain, moyen-oriental |
| Quartier de Chuo (Ginza, Nihonbashi) | Centre commercial et financier | 200-500 millions de yens | Grande Chine, Asie du Sud-Est |
Dans ces quartiers, les vastes appartements-terrasses de plus de 120 m² sont particulièrement populaires et devraient maintenir et augmenter la valeur des biens en raison de leur rareté.
La forte dépréciation du yen depuis 2022 a été un important moteur pour les investissements immobiliers étrangers. Les prix de l'immobilier japonais exprimés en dollars ont considérablement baissé, créant une situation de "vente à prix cassés" pour les investisseurs étrangers.
En fait, 87,5 % des personnes interrogées dans le cadre d'une enquête menée auprès de personnes fortunées en Chine élargie ont déclaré que le moment était venu d'acheter, et les investissements qui tirent parti des avantages liés au taux de change sont de plus en plus actifs. En particulier, pour les investisseurs détenant des devises fortes telles que le dollar américain et le dollar de Hong Kong, l'acquisition d'actifs libellés en yens constitue une opportunité d'investissement extrêmement attrayante.
Les rendements supposés des penthouses à Tokyo sont estimés à environ 3,5 % à 4 %, ce qui est élevé par rapport aux rendements d'un peu moins de 2 % dans les grandes villes chinoises et aux rendements dans les grandes villes européennes et américaines.
| Ville | Rendement théorique | Stabilité politique | Liquidité |
|---|---|---|---|
| Tokyo | 3.5-4.0 | Extrêmement élevé | Élevée |
| Hong Kong | 2.0-2.5 | Instable | Très élevé |
| Singapour | 2.5-3.0% | Élevée | Moyenne |
| New York | 2.0-3.0 | Élevée | Extrêmement élevé |
| Londres | 2.5-3.5 | Modéré | Élevée |
Outre cet avantage en termes de rendement, la stabilité du marché locatif japonais (faibles taux d'inoccupation et loyers stables) est également un facteur important dans les stratégies d'investissement des personnes fortunées à la recherche d'un investissement à long terme.
La stabilité politique et le bon ordre social du Japon sont des facteurs de décision d'investissement extrêmement importants pour les HNWI à l'étranger. En particulier, l'immobilier japonais est très apprécié en tant qu'"actif sûr" face aux risques géopolitiques croissants.
Les avantages institutionnels du Japon, tels que la sécurité publique, la transparence du système juridique et la protection des droits de propriété, sont difficiles à trouver dans d'autres pays. Ces facteurs font des maisons de luxe à Tokyo plus qu'un simple objectif d'investissement, mais aussi une "base d'urgence".
L'incertitude qui règne sur le marché immobilier chinois et les frictions croissantes avec la Chine dans les pays occidentaux ont incité les riches résidents de la Grande Chine à diversifier leurs actifs sur le plan géographique. L'investissement immobilier japonais est considéré comme un élément important de cette stratégie de diversification des actifs.
La diversification dans des actifs libellés en yens offre les avantages combinés de la réduction du risque de change et de l'assurance d'un lieu où s'installer à l'avenir. En particulier, les investissements sont de plus en plus réalisés dans une perspective à long terme, en tenant compte de l'environnement éducatif des enfants et du cadre de vie des générations plus âgées.
À la suite de la catastrophe de Corona, les valeurs des riches expatriés en matière de logement ont considérablement changé. En raison de l'augmentation du temps passé à la maison, l'accent est mis davantage sur les facteurs qualitatifs du logement tels que l'espace, le confort et l'intimité.
Tokyo Penthouse offre un cadre de vie idéal pour répondre à ces besoins, avec des unités spacieuses de plus de 120 m², de grandes terrasses, une insonorisation et des fonctions de bureau à domicile pour répondre au style de vie de la classe aisée.
La grande qualité des infrastructures japonaises (médicales, éducatives, commerciales et de transport) constitue également un attrait majeur pour les résidents actuels. En particulier, l'accès facile aux écoles internationales et aux installations médicales de pointe est un facteur important pour les familles aisées qui cherchent une résidence familiale à long terme.
L'offre d'appartements en attique dans les centres-villes est extrêmement limitée, et cette rareté favorise le maintien et l'augmentation de la valeur des actifs. En particulier, l'équilibre entre l'offre et la demande reste favorable aux investisseurs, car l'offre de penthouses au dernier étage est limitée à une ou plusieurs unités dans chaque immeuble, même lorsque de nouvelles offres sont générées par des réaménagements à grande échelle.
En outre, les attentes concernant l'amélioration du statut international du Japon, telles que l'exposition Osaka-Kansai en 2025 et le futur concept de Tokyo comme centre financier international, influencent également les décisions d'investissement. Ces facteurs ont conduit à une évaluation du potentiel de croissance à long terme du marché immobilier de Tokyo.
La caractéristique la plus significative de l'investissement dans les appartements deluxeà Tokyo par de riches investisseurs étrangers est l'écrasante majorité des achats en espèces. Les prêts sont rarement utilisés, ce qui évite le risque de hausse des taux d'intérêt et permet des transactions rapides.
Cet achat au comptant est dû à l'abondance des liquidités des riches investisseurs étrangers, ainsi qu'aux restrictions sur les prêts étrangers dans les institutions financières japonaises. Toutefois, les achats au comptant ont également l'avantage d'accroître le pouvoir de négociation et de permettre l'acquisition à de meilleures conditions.
La période d'investissement dans les stratégies d'investissement pour les personnes fortunées est généralement une période de détention à long terme, de cinq à dix ans ou plus, plutôt qu'une période de revente à court terme. Les raisons en sont les suivantes
1. assurer un revenu stable : flux de trésorerie stable provenant des revenus locatifs
(2) Augmentation de la valeur des actifs: on s'attend à une appréciation des prix à long terme en raison du statut international croissant de Tokyo.
3. compatibilité avec la demande réelle: combinaison de l'investissement et de l'utilisation résidentielle réelle
4. avantages fiscaux: réduction des droits de mutation en raison de la propriété à long terme.
Diverses stratégies de sortie sont envisagées, notamment la vente en fonction des conditions du marché, l'héritage à la génération suivante et la poursuite de la détention par le biais de la constitution en société.
L'analyse des tendances des investisseurs internationaux montre une nette évolution des facteurs privilégiés au moment de l'achat :
| Facteurs d'importance | Degré d'importance | Conditions spécifiques |
|---|---|---|
| Emplacement/zone | Le plus important | 3 quartiers du centre ville, à moins de 5 minutes à pied d'une gare |
| Qualité du bâtiment | Important | Promoteur réputé, nouvelle construction |
| Zone exclusive | Important | Plus de 120 m², Penthouse |
| Vue / Direction | Important | Orientation sud, vue sur le centre ville |
| Equipements/Spécifications | Moyen | Installations de pointe, sécurité |
| Système de gestion | Moyen | Concierge 24 heures sur 24 |
Le fait de se trouver dans une "zone de marque" est particulièrement important en termes de valeur d'investissement et de statut, et les propriétés situées dans les centres-villes de premier ordre ont tendance à être choisies, même si elles sont légèrement plus chères.
Il est extrêmement important de comprendre les aspects fiscaux de l'investissement immobilier étranger. Au Japon, il existe peu de restrictions légales à l'achat et à la détention de biens immobiliers par des étrangers, mais le traitement fiscal doit faire l'objet d'une attention particulière.
Impôt sur les revenus immobiliers des non-résidents:
- Retenue à la source de 20 % sur les revenus locatifs.
- Possibilité d'ajuster le montant de l'impôt en remplissant une déclaration d'impôt.
- Obligation de désigner un gestionnaire fiscal
Impôt sur les revenus de transfert:
- Transferts à court terme (jusqu'à 5 ans) : 39,63 %.
- Transmissions à long terme (plus de 5 ans) : 20,315 %.
- Déduction possible des frais d'acquisition et de transmission.
Les procédures d'achat de biens immobiliers japonais par des ressortissants étrangers fortunés sont fondamentalement les mêmes que pour les ressortissants japonais, mais les documents supplémentaires suivants sont requis :
1. un certificat de résidence pour les ressortissants étrangers (dans le cas des résidents japonais)
2. certificat d'empreinte de sceau (délivré par le consulat du pays d'origine)
3. déclaration sous serment (pour les non-résidents)
4. notification préalable conformément à la loi sur l'arpentage des terres importantes (pour les zones concernées).
La complexité de ces procédures rend indispensable la collaboration avec une agence immobilière, un comptable fiscaliste ou un scripte judiciaire spécialisé.
Le bombardement immobilier par deriches acheteurs étrangers a eu un impact significatif sur la formation des prix sur le marché de l'immobilier haut de gamme de Tokyo. La forte compétitivité des achats au comptant et la faible sensibilité aux prix ont exercé une pression à la hausse sur les prix du marché.
En particulier, les propriétés en attique sont de plus en plus vendues à des niveaux qui dépassent les perceptions traditionnelles de prix des Japonais fortunés, ce qui pousse à la hausse le niveau de prix du marché dans son ensemble.
Pour répondre à cette tendance des investisseurs étrangers, les promoteurs multiplient les initiatives suivantes
1. introduction d' installations répondant à des spécifications internationales: installations et spécifications répondant aux besoins des investisseurs étrangers fortunés
2. services multilingues: soutien multilingue de la vente au service après-vente
3. augmentation de l'offre de grandes unités: fournir de manière proactive de grandes unités de plus de 120 m2
4. renforcement du pouvoir de la marque: partenariat avec des marques de renommée internationale.
La présence de riches investisseurs étrangers sur le marché immobilier de Tokyo devrait continuer à se développer. Les facteurs suivants peuvent être cités pour expliquer cette évolution
Facteurs à court terme (1-2 ans):
- Poursuite de la dépréciation du yen
- Instabilité du marché immobilier chinois
- Poursuite de la politique d'assouplissement monétaire au Japon
Facteurs à moyen et long terme (3-10 ans):
- Transformation de Tokyo en centre financier international
- Reprise complète de la demande intérieure
- Stabilité relative du Japon dans la région asiatique
Toutefois, les facteurs de risque suivants doivent également être pris en compte
1. hausse des taux d'intérêt: modification des conditions du marché en raison de changements dans la politique de la BOJ
(2) Durcissement de la réglementation: introduction possible de restrictions sur les investissements étrangers.
3) Risque géopolitique: détérioration du sentiment d'investissement en raison de changements dans les conditions internationales.
Le phénomène du "bombardement" des appartements de Tokyo par de riches investisseurs étrangers n'est pas simplement un boom de l'investissement, mais une tendance à long terme fondée sur de multiples facteurs structurels. Diverses "raisons cachées", telles que les opportunités d'investissement liées à la faiblesse du yen, la stabilité politique, les rendements élevés, les besoins de diversification des actifs et l'évolution des modes de vie, agissent de concert.
Ce phénomène accélère l'internationalisation du marché immobilier de Tokyo et entraîne des changements significatifs dans le mécanisme de formation des prix. Bien que l'on s'attende à une croissance continue à l'avenir, il est important de gérer les risques de manière appropriée et de suivre de près les tendances du marché.
INA&Associates fournit des informations actualisées sur le marché et un soutien professionnel aux investisseurs au Japon et à l'étranger. INA&Associates offre des informations actualisées sur le marché et un soutien professionnel aux investisseurs japonais et étrangers.
R1 : Oui, il existe peu de restrictions légales à l'achat de biens immobiliers par des étrangers au Japon. Toutefois, il convient de prêter attention aux domaines pour lesquels une notification préalable est requise en vertu de la loi sur les études foncières importantes et du traitement fiscal. La procédure d'achat est fondamentalement la même que pour les ressortissants japonais, mais il est conseillé de demander l'aide d'un professionnel pour la préparation de documents supplémentaires et la désignation d'un agent fiscal.
R2 : Le rendement attendu d'un penthouse à Tokyo est de l'ordre de 3,5 à 4 %. C'est plus élevé que dans les grandes villes de Chine (moins de 2 %) et que dans les grandes villes d'Europe et des États-Unis. Cependant, il est important d'effectuer des simulations détaillées des revenus et des dépenses pour chaque propriété, car cela varie en fonction de l'emplacement, de la qualité de la propriété et des conditions du marché.
R3 : Le montant standard des divers frais liés à l'achat d'un bien immobilier se situe entre 7 % et 10 % du prix du bien. Il s'agit principalement de la taxe d'enregistrement et de licence, de la taxe d'acquisition immobilière, du droit de timbre, des frais de notaire et des frais d'agence. Dans le cas des étrangers, des frais supplémentaires peuvent être encourus, tels que les honoraires de l'administrateur fiscal et les frais de traduction.
R4 : Pour les expatriés fortunés, il est courant de confier la gestion de leur bien à une société de gestion professionnelle. INA&Associates propose également des services de gestion aux investisseurs internationaux.
R5 : L'impôt sur les transferts est prélevé sur la vente de la propriété. Le taux d'imposition est de 39,63 % si la période de détention est inférieure ou égale à cinq ans, et de 20,315 % si la période de détention est supérieure à cinq ans. L'impact des fluctuations des taux de change doit également être pris en compte. Une approche stratégique est nécessaire pour déterminer le moment de la vente, en tenant compte à la fois de l'évolution du marché et des aspects fiscaux.