Il y a des raisons évidentes pour lesquelles l'investissement dans la propriété d'un immeuble d'habitation n'est privilégié que par la classe aisée. En voici les principales.
Flux de trésorerie stable et diversification : comme un immeuble contient plusieurs appartements, la source de revenus locatifs est diversifiée. Même si certaines pièces sont vacantes, des revenus sont perçus pour d'autres pièces, ce qui signifie que le risque de revenus nuls en raison de l'inoccupation est faible et qu'un revenu locatif stable peut être généré. La demande de logement est également attrayante car elle est moins sujette aux fluctuations extrêmes de l'économie et est soutenue par les besoins de logement des gens, ce qui la rend difficile à fluctuer aussi rapidement que les actions.
Rentabilité élevée et effet de levier : un seul immeuble d'habitation peut générer des revenus totaux et des rendements élevés, car un seul investissement peut générer des loyers pour plusieurs unités. En particulier, les appartements de seconde main dans les zones rurales et suburbaines ont tendance à avoir des rendements en surface plus élevés que les studios dans les centres-villes, ce qui en fait un investissement efficace pour les personnes fortunées disposant de ressources financières importantes. Un autre avantage des personnes fortunées est qu'elles peuvent facilement recourir à des prêts bancaires. En utilisant l'effet de levier de leurs propres fonds avec des prêts, ils peuvent gérer des actifs importants avec de petits fonds personnels et augmenter la vitesse de croissance des actifs. Toutefois, un recours excessif à l'emprunt augmente le risque de détérioration des revenus en cas de hausse des taux d'intérêt, de sorte que l'utilisation des prêts doit être planifiée.
Constituer des actifs à grande échelle avec moins de difficultés : lorsque l'on vise des actifs de plusieurs centaines de millions de yens, il est plus efficace d'acquérir plusieurs propriétés individuelles que d'acheter des dizaines de studios, car cela nécessite moins de transactions. Le processus d'achat d'un immeuble unique n'est pas très différent de celui d'un immeuble en copropriété, notamment en ce qui concerne le contrat d'achat et les procédures de financement, de sorte que l'on peut dire qu'à taille d'actif égale, l'acquisition d'un immeuble unique avec un nombre réduit de transactions prend moins de temps. Par exemple, si vous êtes une personne à hauts revenus, avec un revenu annuel supérieur à 12 millions JPY et des actifs financiers supérieurs à 30 millions JPY, il est plus rapide d'investir dans un seul immeuble d'habitation dès le départ plutôt que d'acheter plus d'unités par petites tranches, et les personnes les plus prospères ont tendance à choisir d'investir dans des immeubles uniques.
La discrétion du propriétaire pour augmenter la valeur de l'actif : contrairement aux condominiums, un appartement dans un immeuble unique vous permet de gérer l'ensemble de l'immeuble à votre guise. Par exemple, le propriétaire peut décider à sa guise de la fixation du loyer, de la rénovation, de l'amélioration des installations communes et du calendrier des réparations importantes. L'avantage est qu'il est facile d'augmenter la valeur de l'actif et la rentabilité du bien à moyen et long terme, car vous pouvez mettre en œuvre des mesures pour augmenter le taux d'occupation et faire des investissements pour augmenter les loyers vous-même. Il s'agit d'un domaine qui dépend des décisions de l'association de gestion dans le cadre de la copropriété, et c'est un point fort propre à la propriété par étage.
C'est pourquoi on dit aussi que "les personnes les plus rentables investissent dans un appartement en propriété par étage". Pour les hommes d'affaires aux revenus élevés et à l'emploi du temps chargé, l'investissement dans un appartement individuel est une option attrayante, car il leur permet de bénéficier de revenus stables et d'avantages fiscaux en toute tranquillité.
Outre les appartements individuels, il existe d'autres formes d'investissement immobilier, telles que l'investissement dans des condominiums (chambres individuelles dans des condominiums) et l'investissement locatif dans des maisons individuelles. Voyons pourquoi les particuliers fortunés préfèrent les appartements en immeuble individuel à ces autres possibilités d'investissement et quels sont leurs avantages par rapport à d'autres méthodes d'investissement.
Différence de rendement : dans de nombreux cas, les rendements des investissements sont généralement plus élevés pour les appartements individuels. Pour un emplacement et un âge similaires, les appartements en immeuble individuel ont tendance à être évalués avec une décote en raison de l'importance de l'investissement total et du nombre limité d'acheteurs, ce qui se traduit par des rendements plus élevés. En revanche, les appartements en copropriété tendent à être très compétitifs et les rendements sont comprimés dans les zones populaires. En outre, l 'impact du risque d'inoccupation peut être considéré comme plus direct que pour les maisons individuelles, dans la mesure où le revenu est nul en cas d'inoccupation.
Différences de liquidité (facilité de vente) : l'avantage d'un logement en copropriété est qu'il est facile de formuler une stratégie de sortie pour le vendre. Comme il y a beaucoup d'acheteurs potentiels et que le financement est facile à obtenir, il est relativement facile de les convertir en liquidités au moment de la vente. La liquidité des appartements en immeuble individuel est plus faible en raison de leur prix plus élevé, ce qui limite le nombre de personnes pouvant les acheter. Il convient toutefois de noter que même un bien immobilier compartimenté ne peut pas être vendu s'il ne peut l'être qu'à un prix inférieur au solde du prêt. En particulier, il existe des exemples de studios nouvellement construits, achetés avec un prêt complet, dont le prix est inférieur au solde du prêt et qui sont "invendables", de sorte qu'une sélection minutieuse des biens est nécessaire dès le moment de l'achat pour garantir une sortie.
Discrétion en matière de gestion et d'exploitation : dans le cas de la copropriété, les décisions relatives à la gestion des parties communes autres que votre propre chambre et aux réparations de l'immeuble sont laissées à l'association de gestion. Avec la copropriété, vous pouvez contrôler la gestion de l'ensemble de l'immeuble à votre guise, ce qui présente l'avantage de vous permettre de mettre en œuvre librement des mesures visant à promouvoir l'occupation et à augmenter la valeur de l'immeuble. Par exemple, les propriétaires peuvent décider de moderniser les installations vieillissantes pour les rendre plus attrayantes, et peuvent prendre des mesures flexibles pour éviter les vacances. C'est un avantage que l'on ne retrouve pas dans les investissements en copropriété, et les propriétés unifamiliales ont l'avantage de permettre aux propriétaires de créer leur propre marge d'amélioration des bénéfices.
Efficacité de l'expansion : les appartements individuels sont également plus efficaces en termes d'augmentation de la taille de votre patrimoine. L'inconvénient des appartements en copropriété est qu'il n'est possible d'augmenter le nombre d'unités qu'une par une et que, pour le même montant d'investissement, il faut beaucoup de temps et d'efforts pour réaliser un grand nombre de transactions. Dans le cas d'un immeuble unique, le nombre de logements peut être augmenté collectivement en un seul achat, ce qui permet aux personnes fortunées, même très occupées, d'élargir leur portefeuille de manière efficace.
Économies d'impôts grâce à l'amortissement :les appartements unifamiliaux, souvent en bois, sont plus avantageux en termes d'économies d'impôts. Les structures en bois (dont la durée de vie légale est de 22 ans) peuvent être amorties sur une période plus courte, ce qui augmente le montant des dépenses enregistrées chaque année et, partant, l'effet de réduction des revenus. D'autre part, la majorité des condominiums sont des structures en béton armé ayant une longue durée de vie utile de 47 ans, et l'amortissement annuel est faible, de sorte que l'effet d'économie d'impôt est limité. Par conséquent, pour les personnes à hauts revenus, un immeuble d'habitation individuel est plus approprié comme mesure fiscale.
Il ressort de ce qui précède que si vous disposez des actifs nécessaires pour bénéficier d'un prêt et que vous envisagez un investissement à long terme, un immeuble d'habitation individuel présente globalement plus d'avantages. D'un autre côté, il est également vrai qu'il est facile de commencer avec une petite somme d'argent et de la revendre rapidement, c'est pourquoi vous devez choisir en fonction de la taille de votre patrimoine et de votre expérience.
Ces dernières années, la méthode consistant à acheter des maisons individuelles d'occasion dans des zones rurales (appelées "maisons en ruine") à un prix réduit, à les rénover et à les louer à des taux de rendement élevés est également devenue populaire parmi les investisseurs privés. Les principales différences avec les appartements unifamiliaux se situent au niveau de l'importance de l'investissement et de l'effort à fournir.
Rendement/rentabilité : les maisons individuelles à louer peuvent avoir des rendements phénoménaux, en fonction du bien. La limite supérieure du rendement est plus élevée que celle d'un immeuble d'habitation. Toutefois, ces biens sont soumis à une forte concurrence et ne sont pas faciles à trouver pour les débutants. En outre, le revenu locatif par unité est faible, de sorte que, même si le rendement est élevé, le montant du bénéfice réalisé tend à se limiter à quelques centaines de milliers de yens par an. D'un autre côté, la différence réside dans le fait qu'un seul immeuble d'habitation dispose d'un grand nombre de logements et d'un flux de trésorerie absolu important, ce qui permet de réaliser plus facilement l'échelle de rendement recherchée par les personnes fortunées.
Temps et efforts requis et difficulté de l'opération : l 'investissement dans les maisons individuelles demande beaucoup d'efforts, de la recherche d'un bien à l'organisation des travaux de rénovation, ce qui s'apparente davantage à une "entreprise" qu'à un investissement immobilier. Les obstacles sont importants pour les débutants, car le marché de la distribution n'est pas très développé et il n'est pas possible de trouver de bonnes maisons en se fiant aux négociants ; les coûts de construction tendent à être relativement élevés si l'échelle est petite et si vous devez travailler seul pour joindre les deux bouts. D'un autre côté, il est facile de recevoir des informations de la part des sociétés immobilières et d'externaliser la gestion d'un seul immeuble d'appartements, ce qui facilite l'entrée sur le marché des personnes ayant un emploi du temps chargé. En fait, dans de nombreux cas, la gestion d'un appartement convient mieux aux employés et aux cadres d'entreprises à hauts revenus que les maisons individuelles.
Liquidité (facilité de vente) : les immeubles locatifs individuels peuvent être vendus non seulement à des fins d'investissement, mais aussi pour répondre à la demande réelle (en tant que logements privés), ce qui permet d'attirer relativement facilement les acheteurs. La faible fourchette de prix permet de les convertir facilement en liquidités et, en général, les maisons individuelles sont très liquides. Toutefois, en raison de l'immaturité du marché, il existe de nombreux cas de "liquidité élevée mais de rendement élevé", ainsi que des opportunités propres aux maisons individuelles , où la demande est élevée et les rendements sont bons. Les appartements individuels sont également assez faciles à vendre, en fonction de leur emplacement, mais les acheteurs se limitent essentiellement aux investisseurs, ce qui les place un peu en retrait par rapport aux maisons individuelles en termes de liquidité. Toutefois, comme nous l'avons mentionné plus haut, les appartements en immeuble individuel sont souvent détenus à long terme dans le cadre d'un héritage, de sorte que la liquidité n'est peut-être pas aussi importante.
Différences en matière d'économies d'impôts : les appartements d'un seul tenant dont la valeur immobilière est plus élevée présentent un avantage en matière d'économies d'impôts, telles que les amortissements. Pour obtenir les mêmes avantages fiscaux, il faut augmenter le nombre de biens dans une maison individuelle, ce qui est inefficace compte tenu de la charge procédurale et administrative de chaque transaction. Pour profiter de l'amortissement, qui est plus efficace pour les revenus élevés, il est plus avantageux de comptabiliser un grand nombre de dépenses à la fois sur un seul bien.
La comparaison ci-dessus permet de dire que l'investissement dans des maisons individuelles convient aux "personnes qui peuvent faire de l'investissement immobilier un hobby ou une activité professionnelle", tandis que l'investissement dans un seul immeuble à appartements convient aux "personnes qui veulent poursuivre des effets de gestion de patrimoine même si elles sont occupées". Pour les personnes fortunées qui disposent déjà de ressources financières suffisantes et qui souhaitent investir de manière efficace, un appartement individuel est probablement mieux adapté.
Si l'investissement dans un appartement individuel présente de nombreux avantages, il comporte bien entendu des risques et des inconvénients dont il faut être conscient. Les principaux avantages et inconvénients sont résumés ci-dessous.
Revenus locatifs stables et importants : comme nous l'avons mentionné plus haut, un bien immobilier unique offre un flux de trésorerie stable grâce aux revenus provenant de l'occupation multiple. Même si une unité est vacante, les revenus locatifs sont perçus par les autres unités, de sorte que le risque de revenus nuls est faible, ce qui est très rassurant. En outre, le loyer mensuel total augmente avec le nombre de logements, ce qui permet de générer plus facilement un revenu non gagné important.
Rentabilité élevée et possibilité d'augmenter la valeur de l'actif : l' achat d'un seul immeuble est un investissement à fort potentiel de rendement et, avec une bonne gestion, le taux de rendement peut être encore augmenté. En concevant la gestion et l'exploitation globales de l'immeuble par le propriétaire, il est possible d'accroître la valeur de l'actif en augmentant le taux d'occupation et les loyers. La possibilité d'augmenter les rendements à long terme en ajoutant de la valeur, par exemple en remodelant ou en ajoutant des installations aux unités vacantes, est une caractéristique attrayante, en fonction de la stratégie.
Économie d' impôt et de succession : les personnes à revenu élevé bénéficient davantage de l'effet d'économie d'impôt de l'amortissement. La forte proportion de bâtiments en bois dans un même immeuble d'habitation permet d 'enregistrer chaque année d'importantes charges d'amortissement, ce qui permet de déduire les revenus fonciers des autres revenus et de réduire ainsi l'impôt sur le revenu et l'impôt sur les résidences. Cet effet est d'autant plus important que le taux d'imposition progressif est élevé et que le contribuable est riche. En outre, comme indiqué plus haut, la valeur imposable des biens immobiliers au titre des droits de succession est nettement inférieure à leur valeur réelle, de sorte que les droits de succession peuvent être réduits par rapport à la détention d'un bien immobilier en espèces. Ainsi, un seul immeuble d'habitation contribue à la préservation du patrimoine non seulement en termes de revenus, mais aussi en termes de charge fiscale.
Actif réel résistant à l'inflation : l'immobilier est un actif réel dont la valeur ne diminue pas en cas d'inflation. Les loyers et les prix de l'immobilier ont tendance à augmenter en même temps que les prix et les coûts de construction, ce qui constitue une protection contre l'inflation. Les revenus locatifs sont relativement faciles à maintenir en valeur réelle même lorsque les actifs financiers se déprécient en raison de l'inflation, et c'est l'une des raisons pour lesquelles les particuliers fortunés détiennent une partie de leurs actifs dans l'immobilier.
Facilité d'extension : un seul bien immobilier présente l'avantage supplémentaire de faciliter l'extension efficace des actifs. Par exemple, pour un investissement de 100 millions de yens, il est plus facile d'acheter un seul bâtiment d'une valeur de 100 millions de yens que d'acheter 10 unités d'une valeur de 10 millions de yens. La possession de plusieurs immeubles peut accroître la source de revenus, ce qui est avantageux pour les personnes fortunées qui souhaitent se constituer un patrimoine rapidement et en peu de temps.
Soutien de spécialistes : un autre avantage de l'investissement dans un seul bien immobilier est qu'il est facile de recevoir le soutien de spécialistes tels que des sociétés immobilières et des sociétés de gestion, depuis la recherche d'un bien jusqu'à sa gestion. Il existe de nombreuses sociétés qui présentent et conseillent des propriétés unifamiliales génératrices de revenus pour les particuliers fortunés, et il existe un système permettant de confier la gestion à des professionnels sans avoir à s'occuper soi-même des détails. Le fait qu'il existe un environnement dans lequel ils peuvent gérer leurs actifs même lorsqu'ils sont occupés est probablement une autre raison pour laquelle les personnes qui réussissent utilisent ce service.
Coûts et investissements initiaux importants : l'investissement initial est inévitablement important, puisque le prix d'un seul appartement varie de plusieurs dizaines à plusieurs centaines de millions de yens. Même les personnes aisées qui peuvent obtenir des prêts auprès d'institutions financières ont besoin d'une grande quantité de liquidités pour l'acompte et les autres dépenses. Outre le prix de l'immobilier, des frais initiaux de plusieurs millions de yens, tels que la taxe d'acquisition immobilière, les droits d'enregistrement et les frais de courtage, sont également encourus au moment de l'achat. Si vous ne planifiez pas bien vos finances et ne maintenez pas le montant de l'emprunt à un niveau raisonnable, vous risquez d'être confronté à la charge des remboursements.
La gestion et l'entretien prennent beaucoup de temps : le propriétaire d'un immeuble unique est responsable de la gestion de l'ensemble de l'immeuble. Les tâches de gestion tendent à être diverses, comme le nettoyage des parties communes, l'inspection des installations et les relations avec les locataires. Même si une société de gestion est externalisée, la prise de décision finale et la prise en charge des coûts incombent au propriétaire, et la complexité augmente avec le nombre de locataires dans plusieurs unités. En particulier, comme le nombre de réparations augmente avec l'âge du bâtiment, il est essentiel de se préparer au risque de délabrement. En général, après 12 à 15 ans d'âge, il est temps de procéder à des réparations majeures telles que la peinture des murs extérieurs et la réparation du toit, qui peuvent coûter plusieurs millions de yens. Il est important d'avoir une approche planifiée de l'entretien en mettant en commun le fonds de réserve pour les réparations à partir du loyer mensuel.
Risque d'inoccupation et fluctuation des revenus : plus le nombre d'unités est élevé, plus la différence de revenus entre le moment où le bien est entièrement occupé et celui où il y a des inoccupations est importante. Par exemple, si deux logements sur dix deviennent vacants, il y a une baisse de 20 % des revenus et, en fonction de l'équilibre des remboursements du prêt, le revenu résiduel peut être considérablement réduit. Il est également important de noter que si la demande locative diminue dans une zone, l'ensemble de l'immeuble sera affecté. Comme les actifs sont concentrés dans certaines zones, il y a un risque que les locaux soient vacants partout et que les revenus locatifs soient inférieurs aux attentes si l'emplacement est mal choisi. Pour éviter cela, il est important de réaliser une étude de marché avant l'achat et de prendre des mesures proactives de prévention de l'inoccupation après l'achat.
Faible liquidité et difficulté de vente : le prix de vente élevé des propriétés individuelles signifie que le nombre d'investisseurs individuels est limité et qu'il est difficile de vendre le bien rapidement et de le convertir en liquidités au moment voulu. Les propriétés situées en banlieue, en particulier, ont tendance à prendre plus de temps pour trouver des acheteurs. L'acheteur doit également avoir une bonne solvabilité pour prendre en charge le financement, il faut donc être prudent avec les stratégies de sortie. La possibilité de ne pas pouvoir faire face à des besoins de financement soudains est un risque spécifique à l'investissement immobilier, qui diffère des actifs liquides tels que les liquidités ou les actions cotées en bourse. Pour faciliter la vente, il est important de maintenir le bien en bon état au quotidien, de conserver un taux d'occupation élevé et de chercher à valoriser l'actif.
Risque financier (taux d'intérêt des emprunts/risque de crédit) : de nombreux investissements dans des maisons individuelles sont soumis au risque de fluctuation des taux d'intérêt car ils reposent sur l'utilisation d'emprunts. Si vous avez contracté un prêt à taux variable, une hausse des taux d'intérêt du marché pourrait augmenter vos remboursements et peser sur vos revenus. Il peut également être difficile d'obtenir un financement supplémentaire ou un refinancement si la situation de crédit personnelle de l'acheteur se détériore. Heureusement, la faiblesse actuelle des taux d'intérêt ne devrait pas poser de problème majeur, mais vous devez envisager un plan de remboursement prévoyant suffisamment de temps et des mesures (comme le passage à des taux d'intérêt fixes) en cas de hausse des taux d'intérêt.
Comme nous l'avons vu plus haut, l'investissement dans un seul immeuble à appartements présente à la fois des avantages et des inconvénients. L'important est de bien les comprendre et de prendre des contre-mesures lors de l'investissement. La clé du succès consiste à maximiser les avantages tout en minimisant les inconvénients grâce à une gestion appropriée des risques et à une gestion systématique des actifs.
Même les personnes fortunées disposant d'un patrimoine important peuvent commettre des erreurs inattendues si elles sont des débutants inexpérimentés en matière d'investissement immobilier. Voici quelques erreurs typiques que les débutants ont tendance à commettre lorsqu'ils investissent dans des appartements individuels et comment les éviter.
Ne pas se fier uniquement aux rendements superficiels : les novices ont tendance à se fier aux rendements élevés des annonces immobilières, mais il est essentiel de ne pas juger les rendements uniquement en surface. Par exemple, même si un vieil appartement en banlieue affiche un "rendement estimé à 15 %", en réalité le salaire net peut être nettement inférieur après déduction des périodes d'inoccupation et des frais d'entretien. La contre-mesure consiste à calculer le rendement réel (rendement net), qui tient compte des taux d'inoccupation et des dépenses, et à effectuer une simulation détaillée des revenus et des dépenses. Le loyer estimé dans les données immobilières peut également être trop optimiste. Il convient donc de vérifier le prix du marché dans les environs et de s'assurer de sa validité. Il est également important de soupçonner que les biens dont les rendements sont extrêmement élevés ont de bonnes raisons (emplacement impopulaire, délabrement, etc.) et de les examiner attentivement.
Ne sous-estimez pas l'importance de l'emplacement : c'est une erreur typique de débutant que d'acheter un bien dans une zone peu demandée "parce que le rendement est élevé". Il n'est pas exagéré de dire que le choix de l'emplacement est d'une importance capitale dans la gestion locative. Les zones où la population diminue rapidement, les zones extrêmement éloignées de la gare la plus proche et les zones où il n'y a pas d'universités, d'entreprises, etc. à proximité pour soutenir la demande augmentent le risque d'inoccupation. En guise de solution, il est essentiel d'étudier soigneusement la démographie environnante, les besoins locatifs et l'état d'occupation des biens immobiliers concurrents avant d'acheter. Utilisez les données statistiques des autorités locales et les sites web des portails immobiliers pour déterminer si la zone devrait continuer à générer une demande locative et s'il y a trop de concurrence. Si l'emplacement pose problème, il faut prendre la décision courageuse de renoncer au bien, même s'il est attrayant en soi.
Négliger les coûts d'entretien et les plans de réparation : les biens immobiliers se détériorent avec le temps et des coûts de réparation sont inévitables. Ce sont les frais de réparation futurs que les débutants ont tendance à négliger dans leur planification des revenus et des dépenses. Le remplacement des climatiseurs et des chauffe-eau, la peinture des murs extérieurs, l'imperméabilisation des toits, la rénovation de la plomberie, etc. peuvent coûter des millions de yens en fonction de l'âge du bien. Si vous estimez naïvement que "revenus locatifs - remboursements du prêt = bénéfices" sans tenir compte de ces coûts, vous risquez de manquer de fonds plus tard en raison de réparations importantes. Une solution consiste à mettre de côté un fonds de réserve pour les réparations à partir de votre trésorerie mensuelle et à planifier les réparations à long terme. Avant même d'acheter, faites réaliser une étude (inspection) du bâtiment par un spécialiste afin de déterminer les zones susceptibles de nécessiter des réparations dans un avenir proche et d'en évaluer le coût. Il est également important de prendre en compte le risque d'inoccupation et de simuler les revenus et les dépenses en supposant un certain taux d'inoccupation plutôt qu'une occupation totale.
Emprunts excessifs et mauvaise planification financière : si les prêts à l'investissement immobilier peuvent avoir un effet de levier, les emprunts excessifs peuvent être dangereux. Une erreur fréquente commise par les débutants est de contracter un prêt complet avec un dépôt jusqu'au dernier de leurs fonds propres, sans laisser de fonds de réserve. Si les fonds disponibles sont insuffisants lorsque les recettes et les dépenses se détériorent en raison de vacances imprévues ou d'une hausse des taux d'intérêt, le risque d'être bloqué pour rembourser le prêt augmente. Pour y faire face, il est important de se procurer des fonds personnels suffisants (environ 20 % du prix du bien plus les fonds de réserve) et de maintenir le montant de l'emprunt à un niveau raisonnable. Il est également important de tenir compte du solde des emprunts existants lors de l'achat d'un nouveau bien, car il est facile de devenir insolvable si l'on contracte des emprunts pour plusieurs biens à la suite. Le maintien d'une situation financière saine facilitera l'obtention de financements supplémentaires à l'avenir.
Erreurs de jugement dues à un manque de connaissances : l' investissement immobilier requiert un large éventail de connaissances dans des domaines tels que le droit, la fiscalité et le financement. Les débutants peuvent laisser au constructeur le soin de procéder sans connaissances suffisantes, pour s'apercevoir plus tard que les termes du contrat sont défavorables. Parmi les exemples d'erreurs, citons le fait de ne pas tenir compte des clauses relatives au risque de réduction des loyers dans les contrats de sous-location (location en bloc) ou de signer un contrat de prêt sans comprendre le type de taux d'intérêt. La meilleure façon d'éviter cela est que les investisseurs soient prêts à poursuivre leurs propres études et à demander conseil à des experts de confiance. Acquérir des connaissances correctes par le biais de séminaires et de livres sur l'investissement immobilier, comme décrit dans la section 3.1, et ne pas hésiter à poser des questions à la société immobilière ou au comptable fiscal si vous ne comprenez pas quelque chose. Il est judicieux de travailler avec un professionnel de la gestion des risques, par exemple, de confier à la société de gestion les parties qui peuvent être externalisées et de vous concentrer sur vos propres décisions stratégiques.
L 'idée fausse qu'il faut commencer par un petit bien : certains débutants sont rebutés par le prix élevé d'un seul immeuble et pensent qu'ils devraient commencer par un petit appartement en copropriété. Cependant, comme nous l'avons mentionné plus haut, les investissements en copropriété sont moins susceptibles de générer un flux de trésorerie et sont désavantageux du point de vue de l'évaluation du prêt, de sorte que vous risquez de trébucher sur le processus d'approbation du prêt si vous essayez de passer à une propriété unique plus tard. En fait, si l'on achète un logement en copropriété à faible rendement avec un prêt complet, les revenus locatifs sont perdus dans le remboursement du prêt, et il y a de nombreux cas où de nouveaux prêts ne sont pas accordés parce que la gestion locative est considérée comme "ne fonctionnant pas bien". Il y a aussi le risque d'être bloqué avec le solde restant et de ne pas pouvoir vendre le logement. Si vous êtes fortuné et que vous avez la capacité d'acheter, c'est un raccourci vers une croissance saine du patrimoine que de choisir un seul appartement dès le départ.
Pour éviter les erreurs susmentionnées, il est essentiel de se préparer à l'avance et de planifier. Une approche prudente de la réussite consiste à prendre le temps d'étudier le marché et le bien sans se précipiter dans l'achat d'un bien, de consulter des experts et d'envisager diverses éventualités dans des simulations. Si vous parvenez à gérer solidement votre premier immeuble, vous serez bien placé pour profiter des atouts du patrimoine pour saisir la prochaine opportunité d'investissement.
Enfin, voici les étapes et stratégies de base permettant aux débutants fortunés de commencer à investir dans un seul appartement. Les étapes suivantes devraient être suivies pour vous aider à éviter de commettre des erreurs la première fois.
Clarifiez vos objectifs d'investissement : tout d'abord, clarifiez la raison pour laquelle vous investissez dans l'immobilier. S'agit-il d'un revenu locatif à court terme, de la constitution d'un patrimoine à long terme, d'une réduction d'impôt ou d'une planification successorale ? La définition des objectifs est importante, car le type de bien immobilier et la politique d'investissement appropriés diffèrent en fonction de vos objectifs. Dans le même temps, tenez compte de votre propre tolérance au risque. Déterminez le montant que vous pouvez vous permettre de perdre en cas de sinistre et établissez un budget d'investissement raisonnable sur la base de vos fonds propres et du montant que vous pouvez emprunter. Même pour les personnes fortunées, assumer des scénarios de risque est une bonne stratégie d'investissement.
Étude de marché et sélection des biens immobiliers : la clé d'un investissement réussi réside dans le choix de la bonne région. Tout d'abord, choisissez une région du pays où la demande locative est forte. En général, il faut viser les zones urbaines où la population augmente, les zones où les universités et les entreprises sont concentrées et où l'on peut s'attendre à un afflux de jeunes, ainsi que les zones qui sont en cours de réaménagement et qui ont du potentiel. Plus précisément, la demande tend à être forte pour les biens situés près des gares des grandes villes,autour des universités et des hôpitaux, dans les zones industrielles et dans les villes où se trouvent les châteaux d'entreprise. Une fois que vous avez délimité la zone, recueillez des informations sur les biens immobiliers productifs à vendre dans cette zone. Utilisez les sites web d'agences immobilières et les services de recherche en vrac pour répertorier les appartements d'occasion (propriétés occupées par leur propriétaire) qui correspondent à vos critères. Outre les indicateurs de base tels que l'âge, la structure, l'aménagement et le rendement, vérifiez que les équipements répondent aux besoins de l'époque. Par exemple, vérifiez si les spécifications sont privilégiées par les locataires, telles que des salles de bains et des toilettes séparées et un accès gratuit à l'internet. Si un bien ancien peut être rénové ou remodelé, tenez compte des coûts avant de prendre une décision d'investissement.
Préparer des simulations de revenus et de dépenses : une fois que vous avez trouvé un bien immobilier potentiel, préparez toujours un plan détaillé de revenus et de dépenses avant d'acheter. L'agence immobilière peut vous aider à faire le calcul si vous la consultez. Estimez un revenu réaliste en soustrayant le taux de vacance et d'arriérés prévu du revenu locatif annuel (dans l'hypothèse d'une occupation complète). Ensuite, tenez compte des frais d'entretien. Calculez les dépenses telles que l'impôt foncier, l'assurance incendie, les frais de gestion (environ 5 % du loyer), les réparations et l'entretien futurs, ainsi que les remboursements d'emprunt. Une fois ces éléments pris en compte, vérifiez que le flux de trésorerie résiduel est positif et que le rendement correspond à votre objectif. Concentrez-vous non seulement sur le rendement de surface, mais aussi sur le rendement du capital investi (RCI) après remboursement du prêt. Si la simulation n'est pas suffisamment bonne, vous risquez de vous retrouver dans une situation où l'investissement n'est pas aussi rentable que prévu après l'exploitation réelle. Soyez suffisamment prudent pour ne pas vous tromper et vérifiez les recettes et les dépenses dans le cadre de plusieurs scénarios.
Sélectionner et approcher les prêteurs : si vous comptez sur un financement pour une grande partie de votre achat, le choix de l'institution financière est crucial. Consultez d'abord votre banque principale ou une banque active dans le domaine du crédit immobilier pour connaître le montant maximum et les conditions d'obtention d'un prêt. Si vous êtes une personne fortunée, plusieurs banques peuvent vous faire concurrence, qu'il s'agisse de mégabanques, de banques régionales ou de banques shinkin. Il convient donc de comparer les taux d'intérêt et les durées de prêt et de choisir l'institution financière qui offre les conditions les plus avantageuses. Les banques régionales et les banques shinkin peuvent offrir une sélection flexible en fonction du projet. À ce stade, il est préférable de disposer d'au moins 10 à 20 % du prix du bien (de préférence 30 %) comme fonds personnels pour les négociations. Présentez à l'institution financière les documents relatifs à la propriété, un plan de revenus et de dépenses et vos propres documents financiers (preuve de revenus et d'actifs) afin de susciter une attitude positive à l'égard du prêt. Plus vos revenus et votre patrimoine sont élevés, plus vous pourrez obtenir un prêt dans de bonnes conditions. Toutefois, il existe de nombreux aspects spécialisés, tels que la négociation des taux d'intérêt et la détermination de l'évaluation des garanties, de sorte qu'il est judicieux de travailler également avec l'agent de crédit d'une société immobilière.
Étude détaillée du bien et contrat de vente : une fois que vous avez choisi le bien que vous souhaitez acheter, vous pouvez demander une offre d'achat et conclure un contrat de vente. Avant de signer le contrat, vous recevrez des explications sur les points importants et confirmerez en détail les droits de propriété (statut de la propriété et des hypothèques), les restrictions légales, l'état des installations, l'historique des réparations, les limites du site, etc. Si certains points ne sont pas clairs, des questions sont posées jusqu'à ce que vous soyez satisfait, et des investigations supplémentaires (par exemple des inspections de bâtiments et des vérifications de limites) sont effectuées si nécessaire. Si la société immobilière est un intermédiaire, elle peut signaler les risques du point de vue de l'acheteur, mais vous devez également lire le contrat et les explications sur les points importants dans tous les détails pour votre propre protection. Lors de la signature du contrat, des points importants tels que le prix d'achat, l'acompte, le calendrier de paiement, l'existence de contrats de prêt spéciaux et le traitement des garanties contre les défauts (responsabilité en cas de non-conformité contractuelle) sont vérifiés. Dans le cas des appartements de seconde main en particulier, il arrive souvent que le bien soit remis en l'état et qu'aucune compensation ne soit prévue si des défauts sont constatés par la suite ; assurez-vous donc de bien comprendre les conditions du contrat. S'il n'y a pas de problème, concluez un contrat de vente avec le vendeur, versez l'acompte et le contrat est conclu.
Remise du bien et préparation de l'exploitation : une fois le contrat d'achat conclu et le financement prêt, le règlement et la remise du bien peuvent avoir lieu. Dès le paiement du solde, le transfert de propriété est enregistré et les clés du bien sont remises. Au moment de la remise, le bien est vérifié sur place pour s'assurer qu'il est remis dans le même état que celui prévu dans le contrat, qu'il n'y a pas de dommages aux équipements ou aux parties communes, et que tous les plans et documents sont en ordre. En même temps, nous démarrons le système de gestion locative. Avant de remettre le bien, il faut choisir une société de gestion fiable et conclure un contrat de gestion. La société de gestion est un allié de poids pour les propriétaires occupés, car elle s'occupe en leur nom du recrutement et de la sélection des locataires, des procédures contractuelles, de la perception des loyers, du traitement des plaintes, du nettoyage et de l'inspection, etc. En règle générale, les frais de gestion s'élèvent à environ 5 % des revenus locatifs, mais il convient de préciser ce qui est inclus dans les frais (s'il s'agit uniquement de la gestion des locataires ou si elle comprend également la gestion de l'immeuble) avant de signer un contrat. Les locataires fortunés peuvent négocier en partant du principe qu'ils se verront confier plusieurs biens immobiliers et peuvent obtenir une aide généreuse. La société de gestion mettra en place un système de patrouilles régulières et de rapports sur les problèmes, et en tant que propriétaire, vous contrôlerez l'ensemble du processus et prendrez les décisions qui s'imposent.
Planification et amélioration de l'exploitation à long terme : une fois que le bien est opérationnel, des contrôles réguliers sont effectués pour s'assurer que les revenus augmentent comme prévu. En cas d'inoccupation ou de dépenses imprévues, il convient d'en analyser les causes et de prendre des mesures dès que possible. Par exemple, s'il n'est pas possible de pourvoir les postes vacants, il faut revoir la fixation des loyers et les conditions de recrutement, ou envisager d'investir dans l'amélioration de l'intérieur. Il est également essentiel d'effectuer des réparations de manière planifiée afin de maintenir et d'améliorer la valeur des actifs. Nous suivons également de près l'évolution des taux d'intérêt et des conditions du marché immobilier, et envisageons de refinancer ou de vendre le bien si nécessaire. En considérant toujours le bien du point de vue d'un gestionnaire et en concevant des moyens d'accroître sa rentabilité, la valeur de l'actif s'améliorera au fil du temps, créant un cercle vertueux qui peut être lié à l'investissement suivant.
Ce qui précède représente le début et le déroulement d'un investissement dans un seul immeuble d'habitation. Les personnes fortunées, en particulier, ont la possibilité de conserver des biens prometteurs grâce à leurs ressources financières et de crédit. Commencez à gérer votre bien de manière stratégique, tout en profitant activement des connaissances des experts. Si vous réussissez votre premier immeuble, vous pourrez bénéficier d'un flux de trésorerie stable et d'avantages fiscaux, tout en envisageant la possibilité de réaliser d'autres investissements immobiliers et d'étendre vos activités à d'autres options de gestion d'actifs. Avec un partenaire de confiance, visez une croissance et une préservation constantes de votre patrimoine en investissant dans un seul immeuble d'habitation.