Ces dernières années, l'investissement dans les studios a attiré l'attention comme moyen pour les travailleurs salariés de gagner un revenu supplémentaire et de financer leur retraite. Il est facile de démarrer avec des coûts initiaux faibles, et il est populaire parmi les débutants en matière d'investissement immobilier parce qu'il est annoncé comme "possible même avec un revenu annuel de 100 000 ¥" et "fiscalement avantageux". D'un autre côté, de nombreuses voix s'élèvent sur l'internet et parmi les experts pour dire que l'investissement dans les studios devrait être stoppé et qu'il n'est pas recommandé pour les débutants. En fait, les consultations auprès du Centre national de la consommation montrent une multiplication par 2,5 du nombre de consultations sur l'investissement en copropriété de la part de jeunes d'une vingtaine d'années, passant de 160 pour l'exercice 2013 à 405 pour l'exercice 2018, ce qui indique que de nombreuses personnes ont des regrets après avoir signé un contrat. Cet article explique en détail pourquoi les gens sont invités à "arrêter" d'investir dans des studios et quels sont les risques et les problèmes qui peuvent conduire à un échec (par exemple, risque de vacance, baisse des loyers, augmentation des coûts de réparation, difficulté des stratégies de sortie, etc.) ). Il présente également les différences entre les studios neufs et les studios de seconde main, les problèmes sociaux liés aux contrats de sous-location et à la sollicitation excessive des vendeurs, les cas réels d'échec et les points de vue des experts et des autorités publiques. Il est conseillé aux débutants de bien comprendre les risques et les réalités et de faire preuve de discernement lorsqu'ils investissent.
Bien que l'investissement dans un studio ait l'attrait d'un revenu apparemment facile et stable, les risques typiques suivants existent réellement. Passons en revue les points qui peuvent facilement conduire à l'échec si les débutants se lancent sans bien les comprendre.
Les studios étant de petites propriétés destinées à des personnes seules, ils risquent d'être vacants. En particulier dans les zones où il y a beaucoup d'étudiants et de travailleurs célibataires, les locataires ont tendance à déménager en raison d'événements de la vie tels que l'obtention d'un diplôme et les mutations, et les locataires sont fréquemment remplacés. Par conséquent, lorsqu'un bien immobilier devient vacant, les revenus locatifs cessent jusqu'à ce qu'un nouveau locataire soit trouvé. Les dépenses liées au remboursement du prêt, aux frais de gestion et aux taxes foncières se poursuivent et vous pouvez subir des pertes si la période d'inoccupation se prolonge. En fait, l'inoccupation prolongée est l'une des principales raisons de l'échec d'un investissement immobilier, ce qui indique que le risque d'absence de revenus locatifs est important. Le choix de l'emplacement est important pour réduire le risque d'inoccupation, mais il est difficile pour les débutants d'identifier le bon emplacement et peut être un facteur majeur de détérioration des revenus.
En gestion locative, il est également important de noter que les loyers baissent avec le temps. En général, on estime que les loyers des studios baissent d 'environ 1 % par an, et tendent à baisser progressivement à un rythme d'environ 2,2 % par an de 3 à 10 ans, d'environ 0,9 % de 10 à 20 ans et d'environ 0,7 % après 20 ans. Cela signifie qu'il existe un risque élevé que les loyers continuent à baisser immédiatement après l'achat d'un nouvel immeuble et que les revenus initialement prévus ne soient plus disponibles. Si vos recettes et vos dépenses sont déficitaires, voire légèrement déficitaires au moment de l'achat, elles ne feront qu'empirer avec la baisse des loyers. En particulier, le prix de vente élevé des studios nouvellement construits signifie que le rendement est fixé à un niveau bas dès le départ, de sorte qu'il est facile que les revenus et les dépenses réels, après déduction des remboursements d'emprunt et des charges, deviennent négatifs en raison de l'impact de la baisse des loyers. Le risque de baisse des loyers étant inévitable lorsqu'on détient un bien immobilier pendant une longue période, il n'est pas conseillé de procéder à des simulations optimistes des revenus et des dépenses.
Au fur et à mesure que le bien immobilier vieillit, le bâtiment se détériore et la charge des coûts de réparation et d'entretien augmente en conséquence. Même dans les appartements d'une pièce, des réparations régulières et importantes (par exemple, la réparation des murs extérieurs et le remplacement des équipements) sont inévitables, et le fonds de réserve pour les réparations mensuelles peut être augmenté à l'avenir. Plus le bien est ancien, moins il est compétitif par rapport aux biens plus récents et, dans de nombreux cas, il est nécessaire de remodeler et de moderniser les installations lors du recrutement des locataires. L'augmentation des coûts due à une telle détérioration liée à l'âge peut exercer une pression sur les revenus et réduire de manière significative le rendement supposé. En outre, le coût du remplacement des équipements (chauffe-eau, climatiseurs, etc.) qui ne sont pas tombés en panne au moment de l'achat du bien immobilier augmentera également au fur et à mesure que le bien vieillira. Certains débutants peuvent penser que les frais de réparation ne constituent pas une charge importante parce qu'ils possèdent le bien en unités, mais les frais d'entretien tels que le coût réel des pannes d'équipement, les frais de gestion et les taxes sont certains de survenir même pour les investissements en studio. Par conséquent, il existe de nombreuses histoires d'échec, telles que "cela a coûté plus cher que prévu et a entraîné une perte", et le risque d'augmentation des coûts au fil du temps ne doit pas être sous-estimé.
En matière d'investissement immobilier, il existe des situations où vous devez vendre le bien (sortie) à l'avenir pour réaliser un bénéfice ou réduire vos pertes, mais les appartements en studio présentent le problème d'une faible liquidité, ce qui rend difficile la recherche d'un acheteur lors de la vente. En particulier, les propriétés situées dans les villes régionales et les zones moins populaires font l'objet d'une demande limitée sur le marché et la possibilité de ne pas pouvoir vendre à un prix équitable augmente. Les appartements d'une pièce ne conviennent pas aux familles pour un usage résidentiel et les principaux acheteurs potentiels se limitent aux investisseurs, ce qui les rend plus sensibles aux conditions du marché. En outre, même si vous achetez un bien immobilier neuf, il est considéré comme un bien de seconde main immédiatement après l'achat, et sa valeur d'actif diminuera de manière significative. On dit que le prix d'un studio nouvellement construit "chute de 20 à 30 % au moment où vous l'achetez", et il y a des cas où le solde du prêt dépasse la valeur du bien même si vous voulez le vendre, et vous ne pouvez pas le laisser partir à cause de la situation de découvert du prêt. Un autre risque de l'investissement en studio est qu'il est difficile de formuler une stratégie de sortie et que les fonds peuvent être immobilisés à long terme. La "faible liquidité" est un inconvénient majeur pour les débutants, car ils ne peuvent pas disposer de leurs actifs de manière flexible en cas d'urgence.
En matière d'investissement dans un studio, la situation est différente selon qu'il s'agit d'un "condominium neuf" ou d'un "condominium de seconde main". Chacun a ses propres mérites, mais des problèmes en termes d'efficacité de l'investissement et de risque ont été signalés.
Problèmes liés aux studios nouvellement construits : alors que les propriétés nouvellement construites sont censées disposer des équipements les plus récents et d'une forte demande d'occupation, le prix de l'immobilier est fixé à un niveau supérieur. En raison du profit supplémentaire de la société de vente, le rendement en surface est faible (moyenne d'environ 3-4% pour les nouveaux immeubles dans le centre ville), et si un prêt est contracté pour acheter le bien, il peut ne rester que très peu de recettes nettes dès le départ. En outre, comme indiqué plus haut, la valeur des biens a tendance à s'effondrer immédiatement après l'achat, et il arrive souvent que l'on ne trouve des acheteurs qu'à un prix nettement inférieur au prix d'achat, même lorsqu'on essaie de vendre. Le discours commercial insiste sur le fait que le risque d'inoccupation est faible parce qu'il s'agit d'un bâtiment neuf et que les installations sont garanties, mais les inconvénients en termes de prix sont encore plus importants, et l'efficacité de l'investissement tend à être médiocre, même si l'on suppose que l'on est propriétaire à long terme. Il faut également se méfier des contrats de sous-location "0 an de garantie de loyer" proposés lors de la vente d'immeubles neufs (voir ci-dessous pour plus de détails). Il convient donc de noter que, même si un studio neuf peut sembler attrayant pour les débutants, il s'agit en réalité d'un achat relativement onéreux et susceptible d'échouer.
Problèmes des studios de seconde main : les biens de seconde main semblent avantageux à première vue, car ils sont moins chers que les constructions neuves et semblent avoir des rendements surfaciques plus élevés (environ 4-5% pour les biens de seconde main dans les centres-villes). En fait, certains soulignent que le choix d'un bien d'occasion par rapport à un bien neuf est plus facile à gérer de manière stable car le rythme de baisse des loyers est plus lent. Cependant, même dans le cas des unités de seconde main, le risque de vacance existe toujours, et plus l'immeuble est ancien, plus il y a de chances qu'il y ait un désavantage en termes de défaillance des équipements et de coûts de réparation. En outre, il est difficile d'obtenir des prêts auprès des institutions financières pour les appartements anciens d'une pièce, et il peut être nécessaire de préparer une grande quantité de fonds personnels au moment de l'achat. En outre, les risques immobiliers des copropriétés ayant dépassé un certain âge ne peuvent être ignorés, tels que les problèmes de reconstruction future (nécessité ou non de démolir et d'effectuer des réparations importantes en raison de la vétusté). Il est également important d'évaluer l'état de la gestion du bien, une précaution propre aux biens de seconde main. En fonction de l'historique des réparations et de la gestion de l'association de gestion, des dépenses imprévues peuvent survenir ultérieurement. En général, bien que les studios de seconde main présentent moins d'inconvénients en termes de prix que les immeubles neufs, il existe de nombreux points difficiles à évaluer pour les débutants, tels que les mesures contre le risque d'inoccupation et de délabrement, et les obstacles liés aux conditions de financement.
Dans un cas comme dans l'autre, il est dangereux de se contenter de penser que "le neuf est sûr" ou que "l'occasion est sûre".
Lorsque l'on parle d'investissement dans les studios, il est nécessaire de mentionner les problèmes sociaux liés auxcontrats de sous-location (garantie de loyer) et aux sollicitations de vente excessives. Il s'agit de problèmes dans lesquels les débutants ont tendance à s'impliquer en raison des pratiques du secteur qui les entourent, plutôt que de problèmes liés au programme d'investissement lui-même.
À première vue, les contrats de sous-location du type "la société XX garantit le loyer même si le bien est vacant" peuvent sembler attrayants pour les propriétaires. Il est vrai que cela garantit des revenus locatifs pendant une certaine période et a l'avantage d'éliminer les tracas de la gestion. Cependant, ces dernières années, un certain nombre de problèmes sont apparus en ce qui concerne les réductions de loyer dans ces sous-locations. Il a été rapporté des cas où un loyer garanti plus élevé était proposé au moment de la conclusion du contrat, pour ensuite être unilatéralement invité à le réduire quelques années plus tard au motif que le nombre de logements vacants avait augmenté ou que les loyers du marché avaient baissé, ou, dans le pire des cas, pour que le contrat soit résilié. En effet, le Centre national de la consommation a également signalé des cas d'échec, où le sous-locataire s'est vu dire que les revenus locatifs seraient garantis, alors qu'en réalité la garantie avait une date d'expiration et a été résiliée à mi-parcours du contrat, ce qui a entraîné un déficit dans les recettes et les dépenses. Si la société de sous-location fait faillite ou connaît des difficultés financières, le contrat lui-même, et pas seulement le loyer, devient caduc et le propriétaire risque de perdre soudainement ses revenus. Afin d'éviter cette situation, la "nouvelle loi sur la sous-location" est entrée en vigueur en 2020, obligeant les sous-locataires à expliquer par écrit les risques de fluctuations futures des loyers. L'Agence de la consommation rappelle également que "vous devez signer un contrat après avoir bien compris les détails du contrat et le risque de réduction du loyer". Un contrat de sous-location n'est pas une "garantie d'inoccupation = tranquillité d'esprit", mais une décision réfléchie qui prend en compte les limites et les risques du contenu garanti est nécessaire.
Un autre problème social de l'investissement dans un studio est le démarchage agressif. On ne compte plus les cas malveillants de personnes incitées sans relâche à signer des contrats par téléphone ou en faisant du porte-à-porte, ou les appels de vente qui se prolongent tard dans la nuit. Le ministère de l'aménagement du territoire, des infrastructures, des transports et du tourisme a également émis un avertissement officiel, déclarant que "les plaintes pour télémarketing persistant concernant les ventes de condominiums d'investissement ont augmenté récemment". En vertu de la loi sur les transactions immobilières, il est illégal de faire des déclarations définitives sur des bénéfices futurs incertains (par exemple, "vous gagnerez certainement de l'argent", "capital garanti", etc. Dans la réalité, cependant, les entretiens de vente et les sollicitations qui ignorent la loi sont monnaie courante, et les débutants aux connaissances limitées en sont souvent les victimes. Il y a eu de nombreux cas où des personnes ont été incitées à signer un contrat avec des mots doux tels que "Si vous ne signez pas maintenant, vous perdrez de l'argent" ou "Toute personne ayant un revenu annuel de Fatty Yen peut devenir propriétaire", et où elles ont été incapables de prendre une décision calme sur place et de signer un contrat. Par exemple, dans un cas, un représentant commercial a été convoqué dans un restaurant et a été forcé d'acheter un condominium coûteux sans être autorisé à partir tant qu'un contrat n'avait pas été signé. Bien que ces agents malveillants fassent partie du marché, il est difficile pour les débutants de les identifier. Les contre-mesures consistent à vérifier le numéro de licence de l'agent immobilier et, en cas de sollicitation persistante, à porter plainte auprès des autorités locales ou du ministère de l'aménagement du territoire, des infrastructures et des transports. L'important est de ne pas sauter sur une "offre rentable" trop facilement, mais d'être assez calme pour la ramener chez soi et consulter un spécialiste ou une institution publique. L'Agence de la consommation et le Centre national de la consommation ne cessent également d'inciter les gens à ne pas signer de contrat ou à les consulter s'ils ont le moindre doute. Le plus important pour les débutants est de ne pas se laisser abuser par un discours commercial agressif et de prendre une décision après avoir recueilli eux-mêmes suffisamment d'informations.
L'investissement dans les studios est parfois présenté comme un "revenu stable et non gagné" et un "revenu locatif à long terme et à faible risque". Cependant, le rendement réel (taux de rentabilité) n'est jamais élevé et l'efficacité de l'investissement est discutable.
Tout d'abord, le rendement moyen de la surface (revenu locatif annuel divisé par le prix de l'immobilier) n'est pas très élevé. Dans le centre de Tokyo, le rendement moyen d'un studio nouvellement construit est d'environ 3 à 4 %, et de 4 à 5 % pour un appartement de seconde main. Dans certaines zones rurales, les rendements peuvent être un peu plus élevés, mais cela augmente le risque d'inoccupation. Un rendement de surface d'environ 5 % signifie que même si vous achetez le bien avec vos propres fonds, vous n'obtiendrez qu'un rendement d'investissement de 5 % par an. En outre, il n'est pas rare que le rendement réel (rendement sur la base des revenus) se situe aux alentours de 3 % après déduction des dépenses telles que les fonds de réserve pour la gestion et les réparations, l'impôt foncier et les primes d'assurance contre l'incendie. Ce chiffre n'est pas élevé par rapport à d'autres instruments financiers (dividendes d'actions ou rendement d'obligations d'entreprises, par exemple), et le rendement peut ne pas être proportionnel au risque.
En outre, de nombreux débutants achètent avec un prêt complet (presque zéro fonds propres), auquel cas les intérêts du prêt sont déduits du revenu locatif mensuel. Même dans le contexte actuel de taux d'intérêt bas, des taux d'intérêt de 1 à 2 % sont appliqués, de sorte que si les intérêts du prêt sont déduits du rendement réel, le bénéfice net restant est négligeable. Comme nous l'avons déjà mentionné, la moindre vacance ou la moindre baisse de loyer fait immédiatement basculer l'entreprise dans le rouge. D'autre part, les investisseurs eux-mêmes prennent des dizaines de millions de yens de risque d'endettement, de sorte que l'on peut dire que le risque et le rendement ne sont pas proportionnels.
En outre, il faut se méfier d'une confiance excessive dans l'effet d'économie d'impôt. Les vendeurs affirment parfois que "l'amortissement permet d'économiser des impôts" ou que "l'assurance-vie peut se substituer à l'assurance-vie". Cependant, le fait est que l'effet de réduction de l'impôt sur le revenu (effet d'économie d'impôt) des copropriétés est faible parce que le rapport entre le prix de la construction et le prix du marché n'est pas très élevé et qu'il est difficile d'enregistrer un amortissement important. Même si une perte est enregistrée par le biais de l'amortissement et qu'un remboursement de l'impôt sur le revenu est reçu, il s'agit simplement d'une compensation de la perte par le revenu de l'activité principale, et il s'agit d'un renversement complet du plan initial. En effet, comme nous l'avons déjà mentionné, la rentabilité des investissements dans les studios est si faible que certains investisseurs finissent par "combler le déficit avec un remboursement d'impôt" et le regrettent par la suite. L'Agence des services financiers rappelle également qu'"il est important que les acquéreurs d'immeubles de placement soient conscients du fait qu'il s'agit d'une activité de location de biens immobiliers et qu'ils examinent attentivement la pertinence et les risques des plans de revenus et de dépenses à long terme". Il souligne l'importance de l'efficacité de l'investissement et de la gestion des risques sur la base du bénéfice net, plutôt que de se lancer facilement sur le marché en se concentrant uniquement sur les rendements.
En général, l'investissement studio flat peut être décrit comme un investissement à faible rendement et à risque moyen. Il ne s'agit en aucun cas d'un "investissement solide adapté aux débutants" et tend à être un investissement inefficace s'il est entrepris sans connaître la réalité.
De nombreuses personnes ont échoué dans l' investissement dans les studios. Selon une enquête, environ 40 % des personnes ayant investi dans l'immobilier ont déclaré avoir échoué. Les raisons les plus courantes de l'échec sont que les coûts étaient plus élevés que prévu, que le bien n'a pas pris de valeur, que les logements sont restés vacants et que, dans de nombreux cas, les risques susmentionnés se sont concrétisés. Voici quelques-uns des exemples d'échec les plus courants.
Cas 1 : Regret dû aux dépenses mensuelles : Un investisseur, M. H, a acheté plusieurs studios neufs dans le centre ville par l'intermédiaire d'une connaissance. Il avait un revenu élevé de plus de 20 millions de yens par an et les vendeurs lui ont dit qu'il pourrait couvrir son déficit en économisant des impôts grâce à l'amortissement, ce qu'il a accepté sur le champ et a signé le contrat. Cependant, lorsqu'ils ont ouvert la porte, ils ont constaté que la rentabilité était encore faible et que les seuls revenus locatifs ne suffisaient pas à rembourser le prêt, de sorte qu'ils ont dû débourser (payer de leur poche) plus de 100 000 ¥ chaque mois. M. H. regrette d'avoir cru le vendeur sur parole et a revu le bien pour le remplacer par un investissement à flux de trésorerie positif. Ce cas montre que même les personnes à hauts revenus peuvent subir des pertes sur des investissements dans des studios et illustre les dangers des achats faciles à des fins d'économie d'impôt.
Un autre investisseur, M. K, s'est inquiété du fait que les bénéfices pourraient être trop faibles alors qu'il avait investi beaucoup d'argent, et il a recommencé à rassembler des informations après avoir acheté le bien. Il a été choqué de découvrir que les investissements dans les studios nécessitent plus de dépenses que prévu, que le rendement est trop faible et qu'il n'y a pas de perspective de forte augmentation de la valeur à la sortie. Il était coincé. Il y a de nombreux cas comme celui-ci où les gens pensent que cela n'en vaut pas la peine et envisagent de se retirer du marché.
Un investisseur, M. O, a appris qu'il était possible d'acheter des appartements d'une pièce avec une petite somme d'argent et a acheté d'autres biens immobiliers l'un après l'autre, ce qui lui a valu des centaines de millions de yens d'emprunts au total. Les revenus locatifs disparaissent dans les remboursements de prêts, de sorte que non seulement il ne reste plus d'argent, mais lorsque des logements sont vacants, il n'a d'autre choix que de combler la différence avec ses propres fonds. Même s'il essaie de vendre le bien, il se retrouve avec une dette supplémentaire et ne peut pas le liquider facilement, ce qui en fait un véritable "enfer du crédit immobilier". Cet exemple peut sembler extrême, mais l'achat de plusieurs logements d'une pièce à l'aide d'un prêt est une technique de vente courante, et certaines personnes accumulent les risques sans le savoir.
La leçon à tirer de ces exemples d'échec est qu'une mauvaise compréhension des risques à l'avance et une mauvaise planification des revenus et des dépenses peuvent être fatales. Certains experts indiquent clairement qu'ils ne recommandent pas d'investir dans des studios.
Les autorités publiques appellent également à la prudence. Comme mentionné plus haut, le Centre national de la consommation et l'Agence de la consommation ont signalé le nombre croissant de victimes, principalement parmi les jeunes, et l'Agence des services financiers a également mis en garde contre les emprunts faciles pour investir. En d'autres termes, malgré l'argument de vente selon lequel "l'investissement dans les studios est sûr, même pour les débutants", en réalité, de nombreuses personnes ont connu l'échec et le regret.
Ce qui précède explique les principales raisons pour lesquelles on conseille aux gens de ne pas investir dans des studios. Il existe un large éventail de points que les débutants doivent connaître, durisque de détérioration des revenus et des dépenses, comme le risque de vacance, la baisse des loyers, l'augmentation des coûts de réparation et les difficultés de sortie, aux problèmes respectifs des propriétés neuves et de seconde main, en passant par les mises en garde sociales telles que les contrats de sous-location et les sollicitations malveillantes. Il est vrai que l'investissement en studio semble être une méthode d'investissement attrayante qui peut être lancée avec une petite somme d'argent, mais derrière elle se cache un certain nombre d 'inconvénients tels que ceux mentionnés ici.
L'investissement immobilier n'est pas un moyen facile de gagner de l'argent, et même un petit studio n'est rien d'autre que l'exploitation d'une entreprise appelée "entreprise de location". Si vous commencez par croire le discours de sollicitation sans en être conscient, vous échouerez à un taux élevé. Il est particulièrement important pour les débutants en matière d'investissement immobilier de prendre au sérieux les raisons pour lesquelles on leur dit de ne pas le faire, et de prendre une décision globale qui tienne compte non seulement des avantages, mais aussi des risques et des coûts. Même si vous êtes vraiment intéressé, il est conseillé de s'arrêter et de consulter un expert ou de comparer avec d'autres produits d'investissement. Afin de protéger votre patrimoine, évitez les investissements faciles dans les studios et prenez une décision réfléchie.