Pour réussir un investissement immobilier, il est très important de choisir le bon bien dans la bonne zone. Les caractéristiques des prix de l'immobilier, de la demande locative et des rendements (retour sur investissement) diffèrent fortement selon les zones, et la stratégie d'investissement à adopter varie également. Pour les débutants, il est important de choisir une zone adaptée à ses objectifs (recherche de plus-values ou recherche de revenus, détention à long terme, etc.) Cet article résume les caractéristiques et les avantages et inconvénients des différentes régions, telles que le centre de Tokyo, les banlieues, la région du Kansai, les villes régionales et les zones de redéveloppement, et explique de manière simple les stratégies d'investissement adaptées à chacune d'entre elles. Enfin, le recours à l'appui de sociétés spécialisées est également abordé afin que les débutants puissent se lancer dans l'investissement immobilier en toute sérénité.
Il existe plusieurs grands types de zones d'investissement immobilier. Nous examinons ici les caractéristiques du marché et les avantages et inconvénients de chaque zone type.
Les biens immobiliers situés dans le centre de Tokyo (par exemple, les principaux quartiers du centre-ville) sont réputés "coûteux mais peu risqués". Le principal attrait est le risque de vacance extrêmement faible en raison de l'afflux continu de population et des besoins locatifs très élevés. Même les biens un peu plus anciens peuvent être compensés par leur bon emplacement, et l'on peut s'attendre à des revenus stables car le marché locatif lui-même est plus élevé que dans les banlieues. En outre, comme la demande est forte, il est facile de trouver des acheteurs lors de la vente, et il est généralement aisé de formuler une stratégie de sortie (fixation d'un bénéfice sur la vente). La valeur des biens immobiliers dans les centres-villes ne risque pas de baisser et il y a de bonnes chances de réaliser des plus-values à l'avenir.
D'un autre côté, le coût initial élevé constitue un obstacle majeur. Les prix des biens immobiliers dans les centres-villes sont extrêmement élevés et, naturellement, le montant de l'emprunt et les fonds personnels sont également importants. Par exemple, on dit que les fonds personnels requis pour un investissement immobilier représentent environ 20 % du prix du bien, mais dans les centres-villes, ce montant est bien plus élevé que dans les zones rurales, ce qui accroît la charge financière et le risque. En outre, plus le prix de l'immobilier est élevé, plus le rendement (taux de rentabilité) tend à être faible. En effet, dans certaines zones rurales, les rendements à la surface peuvent atteindre 15 %, alors que dans les centres-villes, les rendements peuvent n'être que de 3 %. Les taxes (taxe foncière et taxe d'urbanisme) sont également élevées, de sorte que le résidu mensuel tend à être relativement faible. En outre, comme il existe de nombreux biens immobiliers attrayants dans le centre de Tokyo et que la concurrence est féroce, vous devez trouver des moyens d'inciter les gens à choisir votre bien (par exemple, en différenciant vos installations), mais il existe toujours un risque d'être noyé dans la concurrence.
Avantages (centre de Tokyo) :.
Demande locative très élevée et faible risque d'inoccupation.
On peut s'attendre à des niveaux de loyers élevés et à des revenus locatifs stables.
La valeur des biens immobiliers ne risque pas de baisser et il est facile de trouver des acheteurs lors de la vente (il est donc facile de formuler une stratégie de sortie).
Potentiel de plus-values futures en fonction de la zone.
Inconvénients (centre de Tokyo) :.
Prix élevés de l'immobilier, coûts d'investissement initiaux élevés et charge d'autofinancement importante.
Les revenus locatifs sont relativement faibles par rapport au prix de l'immobilier et les rendements tendent à être bas.
Les taxes et les frais d'entretien sont également élevés, ce qui rend difficile l'augmentation des revenus résiduels.
La concurrence pour les biens locatifs est forte, il faut donc faire preuve de créativité pour attirer les locataires.
Les "banlieues" désignent les zones de banlieue situées à environ une heure de train du centre de Tokyo et les zones résidentielles des préfectures voisines (Saitama, Chiba, Kanagawa, etc.). La tendance des biens immobiliers de banlieue est décrite comme "prix bas mais risque élevé". Le plus grand avantage reste que les prix de l'immobilier sont bas, ce qui rend l'achat facile, même avec de petits fonds propres. Le prix d'achat plus bas se traduit naturellement par un rendement surfacique plus élevé, ce qui permet de viser des rendements plus élevés que dans les centres-villes. Par exemple, selon une étude du ministère de l'aménagement du territoire, des infrastructures, des transports et du tourisme, si le niveau de prix des terrains à Tokyo est fixé à 100, l'indice est d'environ 30 dans la préfecture voisine de Saitama et de seulement 8,4 dans la préfecture d'Ibaraki, ce qui montre que même dans la zone métropolitaine, les prix sont nettement inférieurs dans les zones suburbaines situées en dehors de Tokyo. Cela signifie qu'ils peuvent être achetés avec un faible capital et, en fonction du loyer, on peut s'attendre à des rendements élevés. En outre, l'offre de biens locatifs dans les banlieues n'est pas aussi importante qu'en centre-ville, la concurrence est donc moins forte et la différenciation des biens (rénovation, ajout d'équipements) est plus efficace. En termes de financement, il est également souligné que le prix plus bas de l'immobilier abaisse le seuil d'emprunt auprès des institutions financières, ce qui permet de conserver plus facilement ses fonds personnels.
Cependant, investir dans les banlieues comporte le risque d'une baisse future de la demande locative. Dans les zones où la population se concentre dans le centre-ville et s'échappe de la banlieue, les logements vacants risquent de ne pas être occupés et les loyers de devoir être revus à la baisse. On dit que l'équilibre entre l'offre et la demande est facilement rompu dans les banlieues et qu'un cercle vicieux d'inoccupation (inoccupation → détérioration des revenus → réduction des investissements dans l'entretien → nouvelles inoccupations) est susceptible de se produire. En outre, les biens immobiliers situés en banlieue ont tendance à être plus difficiles à vendre que ceux situés dans les centres-villes. Dans certains cas, il est difficile de vendre au prix prévu parce qu'il y a peu d'acheteurs, ce qui complique la formulation d'une stratégie de sortie. Dans les zones où l'on s'attend à ce que la population diminue à l'avenir, il y a un risque élevé que les prix de l'immobilier baissent, et il faut donc veiller à éviter une diminution de la valeur finale de l'actif (perte en capital).
Avantages (banlieues) :.
Les prix de l'immobilier sont bas, ce qui permet de réduire facilement le montant des fonds propres et des emprunts.
Les rendements de surface ont tendance à être plus élevés en raison des prix d'achat plus bas.
Les biens immobiliers ne sont pas aussi nombreux qu'en centre-ville, la concurrence est donc moindre et la différenciation est plus facile.
Il est facile de commencer à investir dans l'immobilier avec des fonds relativement modestes (peu d'obstacles pour les débutants).
Inconvénients (banlieues) :.
Risque élevé d'essoufflement de la demande locative dans certaines zones (les taux d'inoccupation sont susceptibles d'augmenter).
Il est difficile de formuler des stratégies de sortie (il est difficile d'attirer des acheteurs, la vente prend du temps).
Il existe un risque de baisse de la valeur des biens immobiliers et des terrains à l'avenir.
Par rapport aux centres urbains, l'emplacement est moins attrayant, ce qui suscite des inquiétudes quant à la stabilité des revenus à long terme.
La région du Kansai (Osaka, Hyogo, Kyoto, etc.), deuxième région économique du Japon, est également une destination populaire pour les investissements immobiliers. La ville d'Osaka, en particulier, est une grande ville qui compte environ 2,7 millions d'habitants et dont la demande de logements est stable. La région du Kansai se caractérise par des prix de l'immobilier moins élevés et des rendements supérieurs à ceux de la région métropolitaine de Tokyo. Par exemple, selon les données de l'Institut japonais de l'immobilier, le rendement d'un investissement dans une pièce dans le quartier de Jonan à Tokyo est de 4,0 %, alors qu'il est plus élevé à Osaka (4,6 %). Même si le niveau des loyers est inférieur à celui de Tokyo, il est possible d'obtenir des rendements plus élevés parce que les prix de l'immobilier sont encore plus bas. En outre, Osaka a connu ces dernières années de nombreux réaménagements et événements internationaux, avec des projets prometteurs tels que l'Expo Osaka-Kansai de 2025 et le développement à grande échelle de la "Phase 2 d'Umekita" au nord de la gare d'Osaka. En raison de ces facteurs, la tendance est à l'investissement dans la région du Kansai plutôt que dans l'agglomération de Tokyo, où les prix ont trop augmenté. Alors que les prix de l'immobilier ont grimpé en flèche dans la région métropolitaine de Tokyo et que les rendements ont nettement baissé, certaines sociétés signalent qu'il existe de nombreux biens immobiliers dans la région du Kansai dont les rendements surfaciques dépassent les 10 %. On peut dire que les biens immobiliers de la région du Kansai sont intéressants pour obtenir un certain flux de trésorerie tout en maintenant l'investissement initial à un niveau peu élevé.
L'un des inconvénients de l'investissement dans la région du Kansai est que la population commence à diminuer dans certaines zones. La population de la préfecture d'Osaka dans son ensemble est en léger déclin et le risque d'inoccupation peut être un problème pour certains biens immobiliers. La région du Kansai comprend des zones à forte demande locative, telles que le centre d'Osaka et de Kyoto, ainsi que des zones proches des banlieues et des villes régionales. Si la zone est mal choisie, le risque que les logements vacants ne soient pas occupés augmente, il est donc nécessaire d'évaluer les tendances de la demande, même dans la région du Kansai. Certains affirment que la vitesse des augmentations de prix et la liquidité (activité commerciale) sont un peu plus faibles qu'à Tokyo en raison de l'afflux moins important d'investissements étrangers. Le nombre de biens immobiliers n'est pas aussi important que dans l'agglomération de Tokyo, de sorte qu'un réseau d'experts peut s'avérer utile pour trouver des biens correspondant à vos besoins.
Avantages (région du Kansai) :.
Les prix de l'immobilier sont plus bas et les rendements plus élevés que dans l'agglomération de Tokyo.
Osaka et les autres grandes villes ont une population importante et peuvent s'attendre à une demande de location stable.
La valeur des biens immobiliers devrait augmenter en raison des plans de réaménagement et des événements internationaux (par exemple, l'Expo d'Osaka, le développement d'Umekita).
Importance de la constitution d'un portefeuille en dehors de la zone métropolitaine du point de vue de la diversification régionale des investissements.
Inconvénients (région du Kansai) :.
Baisse de la population et risque d'inoccupation dans certaines zones (certaines zones ont une faible demande).
La liquidité et la marge de progression des prix peuvent être limitées car les investisseurs étrangers n'achètent pas autant que dans la région métropolitaine de Tokyo.
La recherche de biens immobiliers correspondant aux conditions souhaitées peut prendre du temps (l'aide de sociétés spécialisées est utile pour obtenir des informations sur les biens immobiliers).
Pour les investisseurs qui ne connaissent pas la région, il est nécessaire de connaître les conventions du marché et les quartiers populaires.
Les grandes villes régionales en dehors de Tokyo et Osaka (Nagoya, Fukuoka, Sapporo, Sendai, Hiroshima, etc.) sont des zones où les prix de l'immobilier sont généralement bas et où il est facile de cibler des biens à haut rendement. Comme les prix de l'immobilier sont bas, les rendements en pourcentage des revenus locatifs ont tendance à être élevés, et les projets avec des rendements en surface de 10 % ou plus ne sont pas rares. L'attrait de l'immobilier régional réside dans le fait que les obstacles à l'investissement sont faibles, car vous pouvez commencer avec des biens immobiliers à des prix raisonnables, même si vous disposez de peu de capital. En outre, comme l'offre de terrains et de biens immobiliers est limitée dans les zones rurales, il y a moins de concurrence pour les biens bien situés, ce qui permet de fixer librement les loyers. Il est plus facile d'obtenir des taux d'occupation élevés si le bien répond aux besoins de la région, et s'il y a peu de biens similaires dans les environs, le propriétaire peut prendre l'initiative de fixer les loyers.
Cependant, l'investissement dans les villes locales présente des inconvénients importants. Le principal inconvénient est l'instabilité de la demande locative. La population est moins nombreuse que dans les zones urbaines et, dans de nombreuses régions, on s'attend à ce qu'elle diminue à long terme en raison du vieillissement de la population et de l'exode des jeunes. Par exemple, si des changements environnementaux se produisent, comme le départ d'entreprises ou la délocalisation d'universités, il y a un risque que la demande diminue soudainement et que les logements vacants ne soient pas occupés. De même, si la demande s'effondre, il y a un risque accru qu'il soit difficile de trouver un endroit où vendre le bien et que les stratégies de sortie deviennent plus difficiles. Il est important de noter qu'une situation dans laquelle un bien est acheté mais ne peut être vendu présente le risque de ne pas pouvoir récupérer les fonds. En outre, les institutions financières des zones rurales sont plus prudentes dans leur politique de prêt et, en fonction du bien, il peut être difficile d'obtenir un prêt. Un autre facteur de risque est que le ratio d'autofinancement tend à être élevé.
Néanmoins, la situation diffère entre les zones rurales , les villes en croissance et les régions en déclin. Ces dernières années, des villes régionales telles que Fukuoka et Sapporo ont vu leur population augmenter et la demande être forte, tandis que d'autres villes présentent un potentiel touristique et commercial. Les investisseurs qui réussissent dans l'immobilier régional étudient attentivement la démographie et la concurrence dans la région et sélectionnent les zones où l'on peut s'attendre à une demande. Par exemple, il est important de choisir des emplacements susceptibles d'attirer des personnes à long terme, comme "près d'une gare dans une capitale préfectorale régionale", "près d'un campus universitaire" ou "dans une zone centrale qui doit être réaménagée". En outre, pour éviter les vacances, vous devez avoir la possibilité de réviser les loyers et d'installer des équipements très prisés.
Avantages (villes régionales) :.
Les prix de l'immobilier sont très bas, vous pouvez donc commencer à investir à partir d'un petit montant.
Le rapport entre les revenus locatifs et le prix d'achat est élevé, ce qui permet de viser des rendements élevés.
S'il n'y a pas d'offre excédentaire, la concurrence est faible et la liberté de fixer les loyers est grande.
Dans certaines villes en croissance, il existe des possibilités d'augmentation du prix des terrains et de croissance de la demande.
Inconvénients (villes régionales) :.
Risque élevé de stagnation ou de baisse de la demande locative (vacances prolongées dues au déclin de la population ou au retrait des entreprises).
Risque élevé de ne pas trouver d'acheteur et les stratégies de sortie peuvent être difficiles.
Difficulté d'obtenir un financement, tendance à dépendre des fonds propres (difficile d'obtenir un effet de levier).
La coopération avec les agences immobilières locales est essentielle pour la gestion des biens et l'acquisition de clients, ce qui accroît l'effort opérationnel dans les zones reculées.
Les zones de redéveloppement sont des zones où des projets de développement à grande échelle sont en cours pour des raisons d'urbanisme ou autres. Lorsque de nouvelles installations commerciales, de nouveaux bureaux et de nouveaux immeubles en copropriété sont construits à la suite d'un réaménagement urbain, la commodité et l'image de la zone environnante sont renouvelées et la valeur des biens immobiliers est susceptible d'augmenter. Par exemple, les récents projets de réaménagement à l'échelle de Tokyo, qui n'arrivent qu'une fois par siècle, comprennent huit grands bâtiments autour de la gare de Shibuya et un grand complexe dans la zone de Toranomon/Azabudai (ouverture d'Azabudai Hills). Ces zones devraient créer de nouveaux emplois et modifier les flux de population, ce qui entraînera une augmentation de la demande locative et une hausse des prix des terrains et des loyers. Si le réaménagement améliore l'accessibilité des transports et des commerces, on peut s'attendre à ce que l'immobilier dans la zone augmente à long terme, ce qui en fait une zone d'intérêt pour les investisseurs. En fait, lorsqu'un réaménagement est annoncé, les prix des terrains, y compris dans les zones environnantes, ont tendance à augmenter avant le réaménagement, et des plus-values peuvent être réalisées si la propriété est acquise à un stade précoce. En outre, le réaménagement rend la ville entière nouvelle et pratique, ce qui convient à une stratégie de propriété à long terme et de revenus stables. Un autre avantage est qu'il peut y avoir plus d'acheteurs (les prochains investisseurs) à l'avenir, ce qui augmente les opportunités de vente.
Toutefois, l'investissement dans les zones de redéveloppement comporte des mises en garde et des risques. Tout d'abord, "le redéveloppement n'est pas nécessairement synonyme de loyers ou de prix plus élevés". Les effets varient en fonction de l'ampleur et de la nature du projet, et il peut arriver que l'attractivité d'une zone ne s'améliore pas autant que prévu. En particulier dans le cas du réaménagement des banlieues (par exemple, la construction de grandes installations commerciales dans les banlieues), si l'afflux de personnes est limité, il se peut qu'il n'y ait pas de changement significatif dans les prix de l'immobilier environnant. Il est également important d'être conscient des hausses de prix et de leurs répercussions dues à des attentes excessives. Lorsque des plans de réaménagement sont annoncés, les investisseurs se précipitent et les prix de l'immobilier ont tendance à être surévalués, mais il existe un risque d'ajustement des prix (baisse) s'il s'avère que les revenus n'augmentent pas autant que prévu après l'achèvement des travaux. En outre, comme le réaménagement prend beaucoup de temps, les loyers peuvent ne pas augmenter autant que prévu pendant la période précédant l'achèvement. Pendant les travaux, l'environnement immédiat peut devenir temporairement incommode, et vous devez vous préparer aux risques d'inoccupation et à la planification des revenus et des dépenses pendant cette période. Enfin, il existe également des incertitudes non nulles , telles que les modifications ou l'annulation des plans eux-mêmes. Il est important de tenir compte de ces risques lorsque l'on investit pour anticiper les avantages de la reconversion.
Avantages (zones de réaménagement) :.
On peut s'attendre à ce que la valeur des biens immobiliers augmente grâce au développement des infrastructures et à la rénovation des villes (plus-values futures attendues).
Possibilité d'augmentation de la demande locative grâce à l'amélioration des installations commerciales et des réseaux de transport.
Tendance à l'augmentation de la valeur des biens immobiliers et à la facilitation de leur vente grâce à l'amélioration de l'image de marque de la ville (attention accrue de la part des investisseurs).
Environnement attrayant pour la propriété à long terme (l'amélioration de l'habitabilité permet une gestion stable).
Inconvénients (zones de redéveloppement) :.
Les prix et les loyers n'augmentent pas toujours comme prévu (les effets du redéveloppement se font au cas par cas).
Risque de surévaluation des prix de l'immobilier en raison de l'information préalable sur le réaménagement (les rendements des investissements peuvent chuter).
La réalisation d'un projet prend du temps, il faut donc du temps pour récupérer l'investissement (il y a également un risque de modification des plans au milieu du projet).
L'offre importante de nouveaux biens immobiliers peut accroître la concurrence et entraîner des vacances temporaires.
Les types de biens immobiliers et les zones appropriées pour l'investissement immobilier dépendent du type de revenus que vous souhaitez obtenir (bénéfices de la vente ou revenus locatifs, à court ou à long terme). D'une manière générale, trois stratégies sont possibles : la recherche de gains en capital, la recherche de revenus et la détention de biens stables à long terme.
Les plus-values sont les gains réalisés lors de la vente d'actifs achetés. En matière d'investissement immobilier, la stratégie de recherche de plus-values est une méthode visant à réaliser des bénéfices en "achetant un bien à bas prix et en le revendant à un prix élevé". Par exemple, les "ventes à court terme" (appelées "flipping"), qui consistent à trouver des biens immobiliers et à les acheter à un prix inférieur à celui du marché, puis à les revendre après avoir ajouté de la valeur grâce à des travaux de rénovation, etc. Une autre méthode consiste à investir à l'avance dans des zones destinées à être réaménagées ou qui devraient se développer à l'avenir, puis à vendre le bien immobilier pour réaliser un bénéfice lorsque les prix des terrains augmentent à moyen ou long terme. Lorsque l'on cherche à réaliser des plus-values, la sélection des biens et le choix du moment sont extrêmement importants. Vous devez être en mesure de recueillir des informations sur les zones susceptibles de prendre de la valeur et d'analyser les tendances du marché.
Les zones qui se prêtent à cette stratégie sont celles où l'on peut s'attendre à une augmentation de la valeur des biens immobiliers, comme le centre de Tokyo, les quartiers centraux des grandes villes et les zones où le redéveloppement est actif. Les terrains situés dans le centre de Tokyo sont rares et susceptibles de conserver ou d'augmenter leur valeur à long terme, ce qui permet d'envisager des ventes rentables d'ici quelques années à dix ans ou plus. En dehors de Tokyo, les villes où l'afflux de population se poursuit et les zones où de grands projets sont en cours de réalisation constituent également de bonnes cibles. Les prix des terrains devraient rester élevés dans des zones telles que les villes d'Osaka et de Fukuoka, qui attirent l'attention en tant que destinations d'investissement où des plus-values peuvent être attendues. Les zones de redéveloppement sont idéales pour les plus-values, mais comme mentionné ci-dessus, elles dépendent en partie de la planification, de sorte qu'une spéculation excessive n'est pas conseillée. Si les tendances de la demande sont mal évaluées, le prix d'un bien immobilier risque de baisser après l'avoir acheté à un prix élevé.
Investir pour réaliser des plus-values présente un aspect à haut risque et à haut rendement. En cas de succès, vous pouvez réaliser un profit important en peu de temps, mais si les conditions du marché se détériorent, vous pouvez subir des pertes importantes. En particulier, l'immobilier n'est pas liquide, et vous devez donc être conscient du risque de ne pas trouver d'acheteur lorsque vous souhaitez vendre. Si vous êtes un débutant à la recherche de gains en capital, il est plus sûr d'investir dans des villes où l'on peut s'attendre à une croissance à moyen ou long terme, plutôt que de vous forcer à viser des transactions à court terme. Par exemple, on peut envisager d'acheter un appartement en copropriété dans un quartier populaire des 23 quartiers de Tokyo et de le vendre lorsque le prix augmentera dans cinq à dix ans. Si vous percevez également des revenus locatifs entre l'achat et la vente, vous pouvez bénéficier d'un gain de revenu en même temps. Il est important, dans le cadre de la gestion des risques , de ne pas négliger les revenus locatifs, même dans l'optique d'une plus-value. La clé du succès est de choisir un bien qui peut être exploité de manière stable jusqu'à sa vente, car il y a un risque de se retrouver bloqué dans le remboursement du prêt si le bien est continuellement inoccupé.
Résumé des points (recherche de plus-values) : stratégie axée sur les plus-values après l'achat. Les zones ayant un potentiel d'avenir comme Tokyo, le centre d'Osaka et les zones de redéveloppement sont appropriées. En revanche, elle est sensible à l'évolution de l'économie et du marché et comporte un niveau de risque élevé. Les débutants ne doivent donc pas se lancer facilement et sélectionner les biens avec soin.
Le gain de revenu fait référence au revenu régulier généré par la possession d'un actif. Dans le cas de l'immobilier, le gain de revenu est le revenu locatif mensuel. Dans une stratégie axée sur le gain de revenu, l'objectif principal est de garantir un revenu locatif stable par le biais de la gestion locative. En d'autres termes, la politique de base consiste à "continuer à louer des biens immobiliers sur une longue période et à accumuler régulièrement des revenus". Dans le cadre d'un investissement axé sur les revenus, l'accent est mis sur la stabilité des revenus et des dépenses au cours de la période de détention, y compris le rendement du bien, le taux d'inoccupation et les coûts d'entretien. Si le flux de trésorerie mensuel est positif et que le taux d'occupation reste élevé sur le long terme, il est possible de réaliser un bénéfice suffisant, même si la vente du bien ne rapporte rien.
Les zones qui se prêtent à cette stratégie sont principalement celles où il est facile de trouver des biens immobiliers à haut rendement, c'est-à-dire les zones suburbaines et les villes régionales mentionnées ci-dessus. On peut s'attendre à des gains de revenus élevés dans les zones où la demande locative est stable pour des prix immobiliers bas. Plus précisément, les quartiers résidentiels des villes désignées par le gouvernement et des capitales préfectorales, autour des universités et des zones industrielles, ainsi que les appartements situés dans les zones suburbaines à une courte distance du centre-ville, constituent un trésor de biens immobiliers à haut rendement. Par exemple, si vous achetez un appartement de seconde main dans une ville régionale et que vous l'exploitez avec un rendement surfacique d'environ 10 %, vous pouvez facilement vous assurer un revenu et des dépenses mensuelles confortables. Les biens immobiliers plus anciens sont également très prisés par les investisseurs à la recherche de revenus, car ils sont moins chers et donc plus susceptibles de générer des rendements élevés. Cependant, les biens anciens ont tendance à avoir des coûts de réparation plus élevés, il est donc nécessaire de déterminer l'équilibre entre les revenus locatifs et les coûts d'entretien.
Les investissements axés sur les revenus sont généralement considérés comme peu risqués et peu rentables. S'il est difficile de générer des profits spectaculaires, il est également facile de générer des revenus stables sur le long terme. Moins sensibles aux fluctuations des prix du marché, les débutants peuvent se sentir rassurés par le fait que, comme les dividendes des actions, "les loyers mensuels s'accumulent régulièrement". Cependant, il est important de noter qu'il existe un risque de vacance et de baisse des loyers. Si vous achetez un bien en vue d'un gain de revenus, mais qu'aucun locataire ne vient le louer, vos revenus seront nuls. En particulier, si vous recherchez un rendement trop élevé et que vous choisissez un bien dont la demande est faible, c'est un véritable échec. Certains experts affirment que les débutants devraient d'abord se concentrer sur des biens qui offrent un gain de revenu stable. Il est donc important de choisir une zone où la demande locative est solide, même pour les biens ruraux, et de vérifier la concurrence environnante et les tendances démographiques futures, même pour les biens suburbains. Choisissez un bien qui puisse résister à une exploitation à long terme en élaborant un plan pour faire face aux vacances en révisant les prix des loyers ou en rénovant le bien même si elles se produisent.
Résumé des points clés (accent sur les gains de revenus) : se concentrer sur des profits réguliers provenant des revenus locatifs mensuels. Choisir de préférence des biens à haut rendement dans les banlieues et les zones rurales. Bien qu'il soit possible de viser des revenus stables et peu risqués, si vous choisissez le mauvais bien, vous risquez de souffrir de l'inoccupation, il est donc essentiel d'évaluer les tendances de la demande et de sélectionner un bien solide.
La détention stable à long terme est une stratégie qui consiste à détenir un bien immobilier pendant une longue période afin de maintenir et d'augmenter les revenus locatifs et la valeur future de l'actif. Elle est similaire à certains égards à la stratégie axée sur les revenus, mais la stratégie de détention à long terme se caractérise par le fait qu'elle met l'accent sur la gestion des actifs de manière à les faire fructifier, plutôt que de se précipiter pour réaliser un profit à la vente. Elle est souvent choisie pour générer des revenus locatifs mensuels en lieu et place d'une pension, ou pour transmettre des actifs aux enfants et aux petits-enfants.
Si l'objectif est de devenir propriétaire à long terme, il est important de choisir une région où l'on peut s'attendre à une demande stable à long terme. Plus précisément, les zones métropolitaines qui sont moins sujettes au déclin de la population constituent une valeur sûre. Les zones telles que le centre de Tokyo et ses banlieues, ainsi que les centres des villes désignées par le gouvernement, devraient rester relativement peuplées à l'avenir, et les besoins locatifs devraient rester importants. Les biens immobiliers situés dans ces zones peuvent avoir des rendements plus faibles, mais ils conviennent à un investissement à long terme car le risque d'inoccupation est réduit. D'ailleurs, certaines personnes qui ont peur de la vacance disent qu'investir dans le centre ville est adapté à ceux qui ont peur de la vacance. En outre, en choisissant un bien plus récent ou un bien de qualité bénéficiant d'une forte notoriété, il est plus facile de maintenir un revenu stable sans devenir obsolète avec le temps. La propriété à long terme exige également un entretien et une rénovation systématiques du bien et des efforts pour maintenir la valeur de l'actif.
Dans le cas d'une gestion stable à long terme, il n'est pas nécessaire de se précipiter pour réaliser des plus-values, ce qui procure un sentiment de sécurité moins sensible à la conjoncture. Même si le marché de l'immobilier se dégrade temporairement, vous pouvez continuer à conserver votre bien et attendre le prochain boom. Toutefois, si vous détenez un bien immobilier à faible rendement pendant une longue période, le rendement du capital investi peut être faible et vous risquez de perdre l'opportunité. C'est pourquoi, même parmi les détenteurs de biens immobiliers à long terme, il existe différentes politiques, comme celle qui consiste à "acheter des biens immobiliers avec de bons rendements, même s'ils se trouvent quelque peu en banlieue, et à les faire fructifier à long terme" et celle qui consiste à "conserver régulièrement des biens immobiliers de premier ordre dans le centre-ville". Dans tous les cas, un plan financier raisonnable est essentiel pour une détention à long terme. Dans la perspective d'un remboursement d'emprunt à long terme, assurez-vous de disposer de fonds suffisants et élaborez un plan de trésorerie capable de résister à la hausse des taux d'intérêt et aux périodes d'inoccupation.
Résumé des points clés (détention stable à long terme) : stratégie d'investissement à partir de la hanche dans des zones solides telles que les zones métropolitaines, dans le but de développer les actifs à long terme. L'accent est mis sur la stabilité des revenus et le maintien de la valeur des actifs, plutôt que d'être influencé par les gains à court terme. C'est une option prometteuse pour les débutants qui veulent commencer en toute sérénité. Dans ce cas, il est recommandé de choisir des biens situés dans les centres-villes ou dans des zones populaires où le risque de vacance est faible.
Même après avoir approfondi votre compréhension de la sélection des zones et des stratégies d'investissement, il se peut que vous ayez encore des inquiétudes au moment d'acheter un bien immobilier. C'est pourquoi les débutants en matière d'investissement immobilier peuvent faire un premier pas plus sûr en recourant à l'aide d'une société immobilière fiable. Les experts connaissent les tendances du marché et le potentiel d'avenir d'une région et peuvent proposer des régions et des biens immobiliers qui répondent aux objectifs de l'investisseur d'un point de vue neutre.
L'INA, par exemple, offre ses services en tant que société immobilière complète, avec des activités de commerce immobilier et de gestion locative dans un large éventail de régions, de la zone métropolitaine de Tokyo (Tokyo, Kanagawa, Chiba et Saitama) à la région du Kansai (Osaka et Kyoto). Ses antécédents sont variés, allant des condominiums de luxe aux maisons individuelles et aux propriétés génératrices de revenus, et sa force réside dans le fait que le client est au centre de ses préoccupations, qu'il bénéficie d'un soutien détaillé et dévoué. Une seule personne s'occupe de tout, de la présentation des biens d'investissement aux contrats, en passant par les conseils en matière de financement et la gestion après l'achat, de sorte que même les débutants peuvent communiquer sans problème. En outre, le système de proposition de biens immobiliers basé sur l'IA nous permet de présenter rapidement les candidats les plus appropriés, y compris les informations accessibles au public, mais aussi les biens privés. Il est également rassurant de savoir que l'INA dispose d'un département spécialisé dans les contrats et les droits, avec des professionnels qui réalisent des expertises immobilières et vérifient les contrats afin de garantir la sécurité des transactions.
L'INA propose également un service de gestion locative après l'achat ("INAA Rental Management"), qui offre un soutien total pour la gestion du bien après l'achat, y compris des services de gestion 24 heures sur 24, des garanties de loyer, des sous-locations et d'autres mécanismes de soutien aux propriétaires, afin de réduire les problèmes de locataires et d'inoccupation auxquels les débutants en matière d'investissement immobilier ont tendance à être confrontés. Cela permet de réduire l'anxiété que les investisseurs immobiliers novices éprouvent souvent à l'égard des locataires et des logements vacants. En outre, un service est également disponible pour vous aider à trouver le prêt le plus approprié en contactant plusieurs institutions financières en votre nom. Ainsi, en choisissant une société qui est un partenaire unique de l'avant-achat à l'après-achat, même les débutants pourront faire progresser leur investissement en toute sécurité tout en approfondissant progressivement leurs connaissances.
Résumé : Le choix d'une zone d'investissement immobilier peut être une décision difficile pour les débutants, mais si vous comparez les caractéristiques de chaque zone avec vos propres objectifs d'investissement, comme décrit dans cet article, vous trouverez naturellement votre orientation. Centre de Tokyo, banlieue, Kansai, zone rurale, réaménagement: chaque zone a ses avantages et ses inconvénients et est compatible avec différentes stratégies d'investissement. Choisissez d'abord une zone après avoir décidé d'un axe : attaquer avec un rendement élevé ou défendre en mettant l'accent sur la stabilité. Toutefois, le marché étant en constante évolution et nécessitant une expertise, en cas de doute, consulter un professionnel de l'immobilier fiable est un raccourci vers le succès. Si vous agissez sur la base d'informations et d'une stratégie correctes avec l'aide d'un professionnel, même les débutants pourront commencer à investir dans l'immobilier en toute sérénité. Assurez-vous d'être bien préparé et de réaliser progressivement votre investissement immobilier idéal.