Le choix d'une société de gestion affecte directement la valeur des biens et la rentabilité. Pour les propriétaires d'Osaka, travailler avec la bonne société de gestion est la clé d'une gestion locative stable. En fait, de nombreux propriétaires sont mécontents de la mauvaise qualité de la gestion et de la lenteur des temps de réponse, mais choisissent de maintenir le statu quo en raison de la "lourdeur de la procédure de changement". Pourtant, changer de société de gestion au bon moment est une décision importante qui peut améliorer la rentabilité de votre bien et préserver sa valeur patrimoniale. Cet article explique les signes évidents qu'un changement de société de gestion doit être envisagé, les procédures spécifiques pour une transition en douceur à Osaka, et les considérations juridiques impliquées.
Méfiez-vous s'il faut plus de 48 heures pour répondre aux demandes de renseignements ou de réparation des locataires. Les cas où il faut plus d'une semaine pour répondre à une demande de réparation pour une panne d'équipement, ou lorsque les locataires commencent à se plaindre directement au propriétaire, sont des signes clairs que la qualité du service de la société de gestion est en baisse.
Il ne s'agit pas simplement d'une question d'insatisfaction. La baisse de la satisfaction des locataires entraîne une réduction de la durée moyenne de séjour, et la période d'inoccupation ainsi que les coûts de remise en état encourus à chaque rotation pèsent directement sur le résultat net du propriétaire. D'après les études menées dans le secteur, la principale raison de changer de société de gestion est la lenteur ou la médiocrité des réponses apportées aux locataires.
Une bonne société de gestion disposera d'un système garantissant que la qualité de la réponse du personnel est toujours de haut niveau. En particulier pour les sociétés de gestion qui servent principalement des locataires fortunés, l'attention méticuleuse aux détails est la norme.
Il faut se méfier des cas où un bien immobilier est resté vacant pendant plus de trois mois sans qu'aucune proposition ou mesure efficace n'ait été mise en œuvre pour prévenir la vacance. La période moyenne d'inoccupation des logements locatifs au Japon est estimée à 4-5 mois, mais cette période pourrait être considérablement réduite si des mesures proactives étaient prises par la société de gestion.
En particulier, dans les quartiers populaires de la ville d'Osaka, tels que Kita-ku (Umeda et le quartier de la gare d'Osaka), Chuo-ku (Honmachi et Shinsaibashi) et Nishi-ku (Horie et Amerika-mura), les périodes d'inoccupation peuvent être minimisées grâce à une gestion appropriée et à des activités de recrutement proactives. Si plus de 20 % du nombre total de logements restent vacants, la compétence de la société de gestion doit être remise en question.
Une bonne société de gestion aura une connaissance approfondie des caractéristiques du marché de chaque zone et développera et mettra en œuvre des stratégies de recrutement efficaces adaptées au groupe cible. Il est important d'adopter une approche spécifique à chaque zone, par exemple, la demande des entreprises dans le quartier nord et les propositions orientées vers le design pour les jeunes dans le quartier ouest.
Les arriérés de loyer sont un problème plus préoccupant que l'inoccupation des logements. Des signes tels que la lenteur ou l'absence de signalement de l'apparition d'arriérés, l'envoi de rappels ou la lenteur des procédures judiciaires indiquent un problème d'attitude de la société de gestion.
Si la société ne réagit pas rapidement, les arriérés risquent de faire boule de neige et de devenir irrécouvrables. De nombreux arriérés peuvent être résolus par une action initiale appropriée de la société de gestion, mais si rien n'est fait, des procédures judiciaires et des expulsions forcées sont nécessaires, ce qui entraîne des coûts supplémentaires et une perte de temps pour le propriétaire.
Une société de gestion disposant de plusieurs bureaux et d'une grande expérience dans la gestion d'une base de locataires diversifiée aura accumulé un savoir-faire dans la gestion des arriérés et devrait être en mesure de les traiter rapidement et efficacement.
Des situations telles que des rapports mensuels peu clairs et insuffisamment détaillés, l'absence de ventilation détaillée et d'estimation des réparations et autres dépenses, ainsi que des retards dans la présentation des rapports, constituent de sérieux problèmes pour la crédibilité de la société de gestion.
Derrière des rapports comptables opaques, il est possible que se cachent des activités frauduleuses telles que le gonflement des dépenses de réparation ou des ordres de construction inutiles. La transparence du marché immobilier japonais peut être améliorée d'un point de vue international, et les propriétaires eux-mêmes doivent surveiller de près les détails de la comptabilité.
Une société de gestion disposant d'un nombre raisonnable d'unités gérées (par exemple 200 unités) devrait être en mesure de fournir des rapports détaillés et des explications minutieuses à chaque propriétaire. Une taille ni trop grande ni trop petite a l'avantage d'offrir un certain niveau d'efficacité et de stabilité tout en maintenant la qualité de l'attention individuelle.
Des situations telles que la commande de travaux de réparation coûteux sans obtenir plusieurs devis, des frais excessifs pour des réparations mineures et l'absence d'explications détaillées sur les réparations et les coûts suggèrent que la société de gestion peut délibérément passer des commandes coûteuses à ses affiliés.
Des frais de réparation inappropriés peuvent nuire considérablement aux revenus du propriétaire à long terme. À Osaka en particulier, où de nombreux biens immobiliers sont plus anciens, un bon entretien et un contrôle des coûts de réparation sont essentiels pour maintenir la valeur de l'actif.
Il est important de choisir une société de gestion très transparente lorsqu'elle commande des réparations et des travaux de construction. Idéalement, la société de gestion devrait avoir à cœur les intérêts du propriétaire et obtenir plusieurs devis pour proposer la meilleure option.
Des situations telles que des changements multiples de personnel en l'espace d'un an, le fait que la nouvelle personne en charge ne soit pas au courant de la situation du bien et de son passé, et l'absence de communication formelle ou de transfert adéquat lors d'un changement de personnel, indiquent des problèmes au niveau de la structure interne de la société de gestion.
Les changements fréquents de personnel font qu'il est difficile de se faire une idée précise de la situation du bien et d'établir une relation de confiance avec le propriétaire, ce qui réduit la qualité des relations avec les locataires et de la gestion des vacances. Un transfert inadéquat des responsabilités entraîne la perte d'informations importantes et nuit à la continuité de la gestion.
Les signes d'une absence ou d'une insuffisance de rapports sur l'état des biens immobiliers autres que les rapports mensuels, les réponses vagues ou tardives aux questions et la réticence à faire des suggestions ou à demander des améliorations au propriétaire sont des facteurs clés qui minent la relation de confiance entre le propriétaire et la société de gestion.
Pour les propriétaires, en particulier ceux qui vivent loin, des rapports réguliers et clairs de la société de gestion sont le seul moyen de comprendre l'état de leur propriété, et la qualité du partage de l'information est directement liée à la qualité de la gestion.
Une bonne société de gestion va au-delà du simple rapport et fournit des informations précieuses, notamment une analyse des tendances du marché et des recommandations pour l'avenir. On peut également attendre d'une société de gestion disposant de plusieurs sites qu'elle fournisse des conseils diversifiés sur les comparaisons de marché et les opportunités d'investissement dans différentes régions.
Une augmentation des plaintes concernant le mauvais nettoyage des parties communes, les problèmes de bruit ou d'autres locataires qui ne sont pas traités correctement, ou plusieurs locataires qui font des plaintes similaires concernant des équipements défectueux ou cassés sont des signes clairs que la qualité du service de la société de gestion est en baisse.
Une augmentation des plaintes signifie une baisse de la satisfaction des locataires, ce qui entraîne une augmentation du taux d'expulsion. Sur des marchés tels que celui d'Osaka, où la concurrence est forte, les immeubles dont le niveau de satisfaction est faible auront du mal à trouver des locataires, ce qui entraînera une hausse des taux d'inoccupation et une baisse des loyers.
Des situations telles que l'absence d'avis de renouvellement des contrats de location à durée déterminée au moment opportun, le non-respect des obligations de déclaration en vertu de la loi sur les entreprises de gestion des logements locatifs et la gestion inadéquate des informations personnelles des locataires peuvent créer des problèmes et des risques majeurs à l'avenir.
Par exemple, les retards dans la notification du renouvellement d'un contrat de location à durée déterminée peuvent affecter la validité du contrat et rendre difficile l'exercice des droits des propriétaires.La loi sur les entreprises de gestion des logements locatifs, qui est entrée en vigueur en juin 2021, a créé un système d'enregistrement pour les sociétés de gestion, ce qui accroît encore l'importance du respect de la loi.
Une société de gestion bien informée sur le plan juridique et toujours au fait des derniers changements juridiques peut minimiser ces risques. En particulier, les sociétés de gestion ayant des bureaux dans plusieurs régions, telles que Tokyo, Osaka et Yokohama, peuvent utiliser leurs vastes réseaux pour collecter les dernières informations et y répondre.
Des situations telles que l'absence de proposition de fixation du loyer en fonction des fluctuations du marché locatif environnant, l'absence de réponse à l'évolution des besoins des locataires (par exemple, l'environnement Internet, les boîtes de livraison, etc.
Le marché locatif japonais évolue rapidement en raison de la baisse du taux de natalité, du vieillissement de la population et de l'évolution des modes de travail. Sur le marché d'Osaka, en particulier, il est nécessaire de répondre à des besoins divers, tels que la demande entrante et le soutien aux résidents étrangers. Les sociétés de gestion qui ne peuvent pas s'adapter à ces changements auront du mal à maintenir les taux d'occupation et les niveaux de loyer, ce qui entraînera une baisse de la compétitivité et de la rentabilité de leurs biens immobiliers.
Une société de gestion qui réagit avec souplesse aux changements d'époque et se tient au courant des dernières tendances du marché sera toujours en mesure de faire des propositions efficaces et de maintenir et d'améliorer la compétitivité des biens immobiliers.
La première étape d'un changement de société de gestion consiste à vérifier le contrat en cours. Il convient d'accorder une attention particulière aux points suivants
Après avoir confirmé les détails du contrat, choisissez une nouvelle société de gestion en tenant compte des points suivants
Il est important de mettre l'accent sur l'équilibre entre le contenu du service et des frais peu élevés. Comparez le coût total du service et sélectionnez un service en tenant compte de sa capacité à traiter les offres d'emploi et de sa rapidité de réponse. 2.
La résiliation doit être notifiée par écrit à la société de gestion actuelle dans les délais prévus par le contrat (généralement trois mois à l'avance). La lettre de résiliation doit contenir les informations suivantes
Il est conseillé d'éviter la haute saison (octobre à mars) et de choisir une période relativement confortable pour la remise des clés, par exemple de juin à août. La période de transfert dure généralement environ trois mois.
Il existe trois modes de résiliation
Les documents et clés suivants sont transférés entre la nouvelle et l'ancienne société de gestion :
Documents liés au contrat:
Documents relatifs à la gestion locative:
Documents relatifs à la gestion locative:
Clés et équipement:
Il est recommandé que le propriétaire lui-même soit présent lors de la remise des clés afin de s'assurer que tous les documents et les clés ont été correctement transférés.
Les locataires doivent être informés par écrit au moins un mois à l'avance de tout changement de société de gestion. La notification doit contenir les informations suivantes
En particulier, en cas de changement de bénéficiaire du loyer, il est conseillé d'informer conjointement la nouvelle et l'ancienne société de gestion et le propriétaire afin d'éviter les fraudes. En outre, il convient de conseiller aux locataires de vérifier auprès de l'ancienne société de gestion s'ils ont des doutes, et les notifications doivent être faites par écrit et non uniquement par téléphone ou par courrier électronique.
Si vous faites appel à une société de garantie des loyers, il se peut que vous ne puissiez pas assumer cette responsabilité en cas de changement de société de gestion. Contactez la société de garantie à l'avance pour confirmer si vous pouvez ou non continuer à utiliser cette société et pour connaître les procédures à suivre.
De même, l'assurance incendie peut ne pas être transférée à la suite d'un changement de société de gestion, ce qui peut avoir pour conséquence que les locataires ne souscrivent pas. Travaillez avec la nouvelle société de gestion pour vérifier l'état de la souscription des locataires à l'assurance incendie et encouragez la souscription si nécessaire.
Si le contrat contient une clause de pénalité, celle-ci doit être respectée. S'il n'y a pas de clause dans le contrat, il n'y a en principe pas de pénalité. Toutefois, l'article 651, paragraphe 2, du code civil stipule que si le contrat est résilié à un "moment défavorable", l'entreprise est tenue d'indemniser l'autre partie pour les dommages subis.
L'étendue des dommages est limitée aux dommages directs causés par la résiliation à un moment défavorable, à l'exclusion du manque à gagner. Par exemple, si la résiliation intervient juste après que la société de gestion a dépensé de l'argent en publicité pour recruter des locataires, une indemnisation peut être demandée pour un montant équivalent aux frais de publicité.
Les escroqueries sous couvert de changement de société de gestion se multiplient. Pour la protection du propriétaire et des locataires, il convient de prendre les mesures suivantes
Mesures pour les locataires:
Mesures pour les propriétaires:
Lors d'un changement de société de gestion, il est recommandé de se concentrer sur les cinq facteurs suivants
Une société de gestion de taille appropriée, ni trop grande ni trop petite, offre un certain niveau d'efficacité et de stabilité tout en maintenant la qualité d'un service personnalisé. Dans une grande entreprise, le propriétaire n'est qu'un "client parmi d'autres", alors qu'une entreprise de taille appropriée peut répondre avec soin à la situation et aux besoins individuels de chaque propriétaire.
La gestion immobilière est un service assuré par des "personnes". Les entreprises qui considèrent leurs ressources humaines comme leur atout le plus important et qui assurent une formation continue tendent à offrir un service de meilleure qualité. Vous pouvez juger du degré d'investissement dans les ressources humaines d'une société de gestion en vérifiant les taux de rétention du personnel, le pourcentage de personnel possédant des qualifications professionnelles et l'existence ou non d'un programme de formation continue.
Même à l'intérieur de la ville d'Osaka, chaque quartier a des caractéristiques différentes, il est donc important d'avoir une stratégie de gestion qui comprenne les caractéristiques de chaque zone. Par exemple, il est nécessaire de différencier les services en fonction des caractéristiques régionales, comme les services qui répondent à la demande des entreprises dans les quartiers de Kita et de Chuo, et l'accent mis sur les installations et le design pour les jeunes dans les quartiers de Nishi et de Fukushima. Une société de gestion qui connaît bien la zone devrait être en mesure de proposer la meilleure stratégie pour cette zone.
Les propriétaires fortunés attendent un service attentif et adapté à leurs besoins, plutôt que des services standardisés. La société de gestion idéale doit être méticuleuse dans le traitement des actifs et des informations personnelles, et s'engager à établir des relations de confiance. Choisissez une société qui offre une qualité de service constante et qui accorde de l'importance à la protection de la vie privée et à la sécurité.
La gestion immobilière consiste davantage à maintenir et à accroître la valeur des actifs à long terme qu'à obtenir des résultats à court terme. Il est important de choisir une société de gestion qui adopte une attitude de partenariat à long terme avec le propriétaire, plutôt que de rechercher des gains à court terme. Par exemple, une société qui recherche la croissance et l'enrichissement de toutes les personnes impliquées accordera une valeur égale à sa relation avec les propriétaires.
Changer de société de gestion immobilière peut être une opération ponctuelle et coûteuse, mais si elle est mise en œuvre au bon moment, elle peut contribuer à stabiliser les revenus et à maintenir ou à augmenter la valeur des actifs. Si vous observez plusieurs des dix signes décrits dans cet article, il est temps d'envisager sérieusement de changer de société de gestion. En particulier, la qualité de la réponse des locataires et l'efficacité des mesures de contrôle de l'inoccupation sont les indicateurs les plus importants de la capacité de la société de gestion, et s'il y a le moindre problème à cet égard, il faut immédiatement envisager de changer de société de gestion.
Le marché immobilier d'Osaka devrait continuer à se développer dans la perspective de l'Expo 2025. Pour tirer le meilleur parti de cette opportunité, il est essentiel de travailler avec une société de gestion qui place les intérêts du propriétaire au premier plan et qui comprend les caractéristiques locales. En établissant une relation de coopération avec la bonne société de gestion, vous serez en mesure de maximiser l'attrait de votre investissement immobilier à Osaka.