L'investissement immobilier est un investissement dans des actifs tangibles qui joue un rôle important tant dans la constitution que dans la préservation du patrimoine à long terme. Dans le domaine de la gestion de patrimoine des personnes fortunées, l'accent est de plus en plus mis sur la préservation du patrimoine plutôt que sur son accroissement, ce qui nécessite une perspective et une stratégie différentes de celles des investisseurs ordinaires. Les biens immobiliers, qui sont des actifs tangibles, sont résistants à l'inflation et ont tendance à voir leur valeur et leurs loyers augmenter en phase d'inflation, suivant ainsi la hausse des prix.De plus, l'immobilier évolue selon des facteurs différents de ceux des actions et des obligations, ce qui en fait un moyen efficace de diversifier les risques d'un portefeuille et de jouer un rôle de couverture en période d'instabilité des marchés financiers.
L'une des principales raisons pour lesquelles les personnes fortunées s'intéressent à l'investissement immobilier est la stabilité des revenus (revenus). Les loyers générés par l'immobilier sont peu sensibles aux fluctuations économiques et constituent une source de revenus stable à long terme. Si le bien est bien situé et très demandé, le risque de vacance est faible et il constitue une source de revenus continue. En outre, l'investissement immobilier permet de recourir à l'effet de levier (utilisation de capitaux propres) et, grâce aux prêts bancaires, d'investir à une échelle supérieure à celle des fonds propres.En utilisant le levier financier de manière appropriée, il est possible d'augmenter le rendement des capitaux propres (CCR) et d'accélérer la croissance du patrimoine. Les personnes fortunées ont généralement une bonne solvabilité, ce qui leur permet d'obtenir plus facilement des conditions de prêt avantageuses, telles que des durées de prêt longues et des taux d'intérêt bas. De plus, l'investissement immobilier présente également des avantages fiscaux, qui peuvent contribuer à réduire la charge fiscale si les biens sont gérés de manière appropriée.
D'un autre côté, l'investissement immobilier présente également la caractéristique d'une faible liquidité (il ne peut pas être converti rapidement en espèces). Contrairement aux actions, les biens immobiliers ne peuvent pas être achetés et vendus quotidiennement, et leur vente nécessite du temps et des formalités. Afin de se prémunir contre ce risque de liquidité, il est indispensable de définir clairement une stratégie de sortie dès la phase de planification de l'investissement. La stratégie de sortie consiste à déterminer à quel moment et de quelle manière vendre (ou céder) le bien immobilier investi afin de déterminer le résultat final de l'investissement.Dans le domaine de l'investissement immobilier, si la vente, qui constitue la sortie, échoue, cela peut avoir un impact considérable, à tel point que les bénéfices accumulés jusqu'alors grâce aux loyers (gains de revenu) peuvent être réduits à néant en une seule fois. En d'autres termes, le succès ou l'échec d'un investissement se détermine lors de la sortie finale. Dans cet article, nous allons vous expliquer les différentes étapes de l'investissement immobilier, des bases à la pratique, en mettant l'accent sur la stratégie de sortie.
Commençons par comprendre le mécanisme de base de l'investissement immobilier. Les rendements de l'investissement immobilier se divisent en deux grandes catégories. La première est le bénéfice provenant des revenus locatifs, appelé « gain en capital », et la seconde est le bénéfice réalisé lors de la vente, appelé « gain en capital ». Le gain en capital correspond à la différence entre les revenus locatifs mensuels provenant de la location et les frais et intérêts d'emprunt. Si le bien immobilier est vendu à un prix supérieur à son prix d'achat, la différence constitue le gain en capital.Le résultat final de l'investissement est évalué en additionnant les gains cumulés et les gains en capital, mais comme nous le verrons plus loin, ce bénéfice total peut varier considérablement en fonction de la stratégie de sortie. Même si les revenus locatifs sont réguliers pendant la durée de l'investissement, cela n'a aucun sens si la vente entraîne une perte importante. Il est donc important d'élaborer une stratégie visant à maximiser le bénéfice total, c'est-à-dire la somme des revenus locatifs et des gains en capital, en tenant compte de la vente avant même l'achat.
Il existe différents types de biens immobiliers pouvant faire l'objet d'un investissement, mais les investisseurs fortunés particuliers s'intéressent principalement aux biens immobiliers résidentiels (appartements et maisons individuels destinés à la location). Il existe également des investissements dans des immeubles de bureaux, des centres commerciaux, des centres logistiques, des hôtels et autres biens immobiliers à usage commercial, ainsi que des investissements indirects via des sociétés immobilières spécialisées ou des REIT (fonds de placement immobilier). Cependant, cet article se concentre principalement sur les biens immobiliers locatifs détenus directement.Les biens immobiliers locatifs peuvent être classés en plusieurs catégories : « immeubles entiers (appartements, immeubles collectifs) », « copropriétés (appartements dans un immeuble collectif) », « biens neufs » et « biens anciens ». Chacune de ces catégories présente des caractéristiques différentes, notamment en termes de rendement (niveau), de gestion et d'investissement initial. Par exemple, les immeubles entiers nécessitent un investissement initial important, mais ils présentent l'avantage de permettre la propriété du terrain et la prise de décision globale en matière de gestion.En revanche, l'investissement dans des appartements en copropriété peut se faire avec un capital relativement modeste, mais la politique de gestion de l'ensemble du bâtiment dépend de la copropriété et les mesures que vous pouvez prendre pour augmenter la valeur de votre bien sont limitées. De plus, les immeubles neufs sont récents et équipés des dernières installations, et ne nécessitent pas de travaux de rénovation importants dans un avenaiLes biens immobiliers d'occasion ont tendance à être moins chers et à offrir un rendement plus élevé, mais il faut tenir compte du risque de détérioration due à l'âge et de l'augmentation des coûts de réparation. Comme nous le verrons plus loin, les points à prendre en compte dans la stratégie de sortie diffèrent selon qu'il s'agit d'un bien immobilier neuf ou d'occasion.
Il est également important de comprendre les risques inhérents à l'investissement immobilier. Les principaux risques sont les suivants.
Comme nous l'avons vu, l'investissement immobilier offre des revenus stables, mais comporte également divers facteurs de risque. Cependant, la plupart d'entre eux peuvent être contrôlés grâce à des recherches préalables, une planification minutieuse et une gestion appropriée. Dans les chapitres suivants, nous expliquerons étape par étape les points à prendre en compte par les investisseurs fortunés à chaque étape de l'investissement immobilier, en mettant particulièrement l'accent sur la stratégie de sortie.
La première étape dans la sélection des biens à investir consiste à analyser le marché et à évaluer l'emplacement. La valeur et la rentabilité d'un bien immobilier dépendent en grande partie de son emplacement. Les investisseurs fortunés ont le choix entre un large éventail de biens, allant des emplacements de premier choix dans les centres-villes aux villes de province, chacun présentant des avantages et des inconvénients.En général, les biens immobiliers situés en zone urbaine et bien implantés bénéficient d'une forte demande locative et d'un faible risque de vacance. De plus, leur valeur patrimoniale est facile à maintenir, ce qui leur confère une grande liquidité et facilite la recherche d'un acheteur en cas de vente. La facilité d'élaboration d'une stratégie de sortie offre une sécurité pour l'avenir en cas de vente ultérieure.En revanche, les biens immobiliers situés en centre-ville ont tendance à être plus chers à l'achat et à offrir un rendement brut (revenu locatif annuel divisé par le prix du bien) plus faible. La valeur de l'actif et le rendement sont deux éléments qui s'équilibrent, il est donc nécessaire d'étudier le rapport entre les deux en fonction de l'objectif de l'investissement.
En revanche, les biens immobiliers situés en province ou en banlieue ont tendance à être moins chers à l'achat et à offrir un rendement brut plus élevé que ceux situés en centre-ville. Ils permettent parfois d'acquérir un plus grand nombre de logements pour un budget identique, ce qui les rend adaptés aux investissements axés sur les flux de trésorerie. Cependant, dans les zones où la demande locative est limitée, le risque de vacance et de baisse des loyers est plus élevé, ce qui peut entraîner une stagnation de la valeur des actifs à l'avenir. Du point de vue de la stratégie de sortie, il convient de noter que le nombre d'acheteurs potentiels est limité pour les biens immobiliers situés en province ou en banlieue.En particulier pour les biens immobiliers de grande valeur, le nombre d'investisseurs potentiels est réduit, ce qui augmente le risque que la vente prenne du temps ou que le prix souhaité ne puisse être obtenu. Lorsque le prix d'un bien immobilier est extrêmement élevé, il est possible que celui-ci dépasse le plafond de crédit des investisseurs individuels et ne trouve pas d'acheteur. Même pour les investisseurs fortunés, il est donc préférable de diversifier les investissements et de constituer un portefeuille en tenant compte de la stratégie de sortie.
Lors du choix d'une zone d'investissement, il est également nécessaire de tenir compte des tendances démographiques futures et des plans de développement de la région.Du point de vue des prévisions de la demande locative, il est indispensable d'étudier l'évolution démographique et la composition des ménages dans la région où se trouve le bien immobilier, ainsi que le potentiel de croissance économique. Par exemple, dans les régions où la population est en déclin ou où le vieillissement est rapide, on peut s'attendre à une baisse de la demande locative à long terme. À l'inverse, les régions où des projets de réaménagement ou d'amélioration des infrastructures sont en cours, ou celles où de nouvelles gares sont prévues, pourraient connaître une augmentation de la demande à l'avenir.Une analyse du marché axée sur l'avenir permet de privilégier les biens immobiliers offrant un rendement modéré mais une demande stable à long terme plutôt que ceux dont le rendement est élevé aujourd'hui mais dont la demande risque de diminuer à l'avenir. Il est également important de vérifier si la zone d'achat est susceptible de connaître une croissance démographique et si l'offre et la demande sont équilibrées afin d'élaborer une stratégie de sortie.
Il est toutefois difficile pour un particulier d'étudier en détail les tendances démographiques et le potentiel d'une région. Si vous disposez d'un patrimoine important, il peut être utile de faire appel à un consultant immobilier ou à une équipe d'experts afin d'obtenir diverses données statistiques et des rapports sur le marché. En participant à des séminaires organisés par des organismes spécialisés et en élargissant vos sources d'information sur le marché, vous serez en mesure de prévoir la demande avec plus de précision et de sélectionner les zones les plus prometteuses.
Une fois la zone ciblée, passez à la sélection du type de bien immobilier et des biens individuels. À ce stade, il convient de répertorier les éléments à prendre en compte en fonction des caractéristiques du bien immobilier à investir, telles que sa structure, sa taille, son état (neuf ou ancien).
Comme indiqué ci-dessus, les points à prendre en compte et le profil de risque varient en fonction du type et des caractéristiques du bien immobilier. La stratégie des investisseurs fortunés consiste à choisir le type de bien immobilier le mieux adapté à leur objectif d'investissement (priorité à la rentabilité ou à la préservation du patrimoine). Par exemple, si l'on souhaite à la fois une rentabilité stable et la préservation de la valeur du patrimoine, un immeuble ancien de qualité situé en centre-ville peut être une option intéressante.À l'inverse, si vous souhaitez obtenir un rendement élevé même si la valeur de votre patrimoine fluctue légèrement, vous pouvez envisager une stratégie de diversification en investissant dans plusieurs appartements anciens situés en province. À ce stade, il est important de définir un scénario détaillé jusqu'à la vente finale du bien avant de prendre une décision d'achat. Les investisseurs qui achètent un bien en ayant déjà réfléchi à la sortie sont ceux qui ne se trompent pas. En intégrant une stratégie de sortie dès la sélection du bien, vous augmentez considérablement vos chances de réussite.
Une fois que vous avez sélectionné le bien immobilier approprié, vous devez ensuite élaborer un plan de financement de votre investissement. Les personnes fortunées disposent souvent de fonds propres importants, mais cela ne signifie pas pour autant que le financement intégral par fonds propres soit nécessairement la meilleure solution. Dans le domaine de l'investissement immobilier, le recours judicieux à des prêts bancaires permet de bénéficier d'un effet de levier et d'obtenir un rendement élevé avec un capital propre réduit. Nous expliquons ci-dessous les stratégies de financement et les points importants à prendre en compte par les investisseurs fortunés en matière d'utilisation de leurs fonds propres.
Les prêts destinés aux personnes fortunées présentent plusieurs caractéristiques. Tout d'abord, leur solvabilité élevée leur permet d'obtenir plus facilement des prêts à des conditions plus avantageuses que les investisseurs ordinaires. Concrètement, cela se traduit par des taux d'intérêt bas, des durées de prêt longues et, dans certains cas, l'acceptation d'un ratio prêt/valeur (LTV) plus élevé que la normale.Pour les institutions financières, les clients fortunés présentent un faible risque de crédit et disposent d'un patrimoine important, ce qui en fait des clients commerciaux de choix. C'est pourquoi elles leur proposent parfois des services très avantageux, tels que des produits de crédit destinés aux particuliers fortunés ou des prêts immobiliers dans le cadre de leur activité de banque privée. Du point de vue des investisseurs, cette solvabilité est un levier qui leur permet d'obtenir des financements avantageux, ce qui est essentiel pour améliorer la rentabilité de leurs investissements.
Dans le cas d'un investissement immobilier à effet de levier, le rendement du capital propre (CCR : Cash on Cash Return) peut être considérablement amélioré par rapport à un achat uniquement avec des fonds propres. Par exemple, si vous achetez un bien immobilier d'une valeur de 100 millions de yens avec 100 millions de yens de fonds propres et que vous réalisez un bénéfice net de 5 % (5 millions de yens) par an, le rendement du capital propre est de 5 %.Toutefois, si le même bien immobilier est acheté avec 50 millions de yens de fonds propres et 50 millions de yens de prêt, et que le bénéfice net après déduction des intérêts est de 3 millions de yens par an, le bénéfice sur les fonds propres de 50 millions de yens est de 3 millions de yens par an, et le CCR est de 6 % (chiffres donnés à titre d'exemple). Ainsi, le recours au financement permet d'augmenter le rendement par unité de fonds propres et de diversifier les investissements dans un plus grand nombre de biens immobiliers.
Toutefois, il convient d'être prudent dans l'utilisation des prêts. En effet, un effet de levier excessif amplifie les risques. Si les remboursements mensuels deviennent trop lourds, les liquidités disponibles peuvent s'épuiser et devoir être compensées par les revenus de l'activité principale. Les prêts intégralement financés (prêts à 100 %, sans apport personnel) sont parfois proposés par les établissements financiers aux personnes fortunées, mais ils doivent être envisagés avec prudence en termes de stratégie de sortie.Si vous achetez un bien immobilier avec un prêt intégral, sans apport personnel, vous devrez rembourser la totalité du solde restant dû lors de la vente. Si le prix du bien immobilier n'augmente pas comme prévu et que le prix de vente est inférieur au solde restant dû, vous ne pourrez pas vendre le bien immobilier sans combler la différence avec vos fonds propres.Il s'agit là d'une situation très dangereuse qui vous empêche de bouger en termes de stratégie de sortie. En réalité, il existe des cas où des personnes ayant acheté un appartement neuf avec un prêt intégral ont dû, quelques années plus tard, renoncer à leur projet de déménagement en raison d'une mutation professionnelle, etc. et ont dû conserver leur bien à contrecœur, car le solde du prêt était supérieur à la valeur du bien. Comme vous pouvez le constater, le crédit peut être une arme ou un piège selon la manière dont vous l'utilisez, et même les personnes fortunées doivent donc élaborer des plans prudents.
Pour les investisseurs fortunés, le fait de disposer de liquidités abondantes (fonds propres) constitue en soi une arme. L'important est de concevoir une stratégie permettant d'investir efficacement ces fonds propres. Même si l'on utilise l'effet de levier, si les fonds propres investis sont trop faibles, il existe un risque de se retrouver dans une situation où l'on ne peut plus bouger, comme mentionné précédemment.À l'inverse, plus vous investissez de fonds propres, moins vous risquez de vous retrouver avec une dette supérieure à la valeur de votre bien au moment de la vente, ce qui vous donne une plus grande liberté quant au moment et au prix de la vente. Le ratio de fonds propres idéal (c'est-à-dire la part du capital initial) varie en fonction de la politique et de la situation financière de chaque investisseur, mais en général, 20 à 30 % du prix du bien sont investis en fonds propres et le reste est financé par un emprunt.En investissant une certaine somme de fonds propres, vous réduisez le risque de vous retrouver avec un solde débiteur (surendettement) même en cas de baisse temporaire du prix du marché. Vous pouvez ainsi réagir avec souplesse en attendant que le marché se redresse avant de vendre.
Certains particuliers fortunés créent une société de gestion de patrimoine et contractent des emprunts au nom de celle-ci afin de bénéficier d'avantages fiscaux supplémentaires et d'une meilleure gestion de leur patrimoine.Le recours à un montage fiscal permet de bénéficier d'un taux d'imposition effectif inférieur à celui des particuliers à revenus élevés sur les revenus locatifs, et de mettre en place une planification fiscale sophistiquée, comme le contrôle de la valeur des actions à des fins successorales. Toutefois, lorsque l'emprunt est contracté par une société, les établissements financiers accordent une grande importance à la solvabilité de la société elle-même, ce qui peut se traduire par des conditions de prêt plus strictes au moment de la création de la société. Dans tous les cas, le ratio de fonds propres et le montage financier doivent être examinés dans le cadre d'un plan de répartition des actifs à long terme (allocation d'actifs).Les personnes fortunées ont généralement diversifié leurs placements dans différentes classes d'actifs, telles que les actions, les obligations, les hedge funds, les dépôts bancaires et les investissements dans des entreprises, en plus de l'immobilier. L'immobilier offre des avantages tels que l'effet de levier, la stabilité des revenus et des avantages fiscaux, mais il présente également des inconvénients tels que la faible liquidité et le risque de concentration. Il est donc important d'optimiser la part des fonds propres allouée à l'immobilier et le niveau d'endettement en tenant compte de l'équilibre avec les autres classes d'actifs.
Enfin, il ne faut pas oublier les tendances des taux d'intérêt et les risques de change dans la stratégie de financement. Les taux d'intérêt des prêts varient en fonction de la situation financière nationale et internationale. Il est nécessaire de faire preuve de souplesse en contractant des emprunts à long terme à taux fixe pendant les périodes de taux bas et en envisageant des remboursements anticipés ou des négociations de taux pendant les périodes de taux élevés.De plus, lorsque vous investissez dans l'immobilier à l'étranger, les fluctuations des taux de change ont une incidence sur la charge de remboursement réelle et la valeur des actifs. Il convient donc de prendre des mesures de couverture du risque de change. Pour les investisseurs fortunés, le financement n'est pas un simple moyen, mais un élément stratégique qui influe sur le rendement et le risque des investissements. Il convient de rechercher des conditions de prêt avantageuses tout en recourant à un effet de levier raisonnable, afin de construire une structure financière stable et efficace.
La gestion stable des biens immobiliers achetés et le maintien et l'amélioration de leur valeur sont déterminants pour la réussite d'un investissement immobilier. La qualité de la gestion immobilière (property management) a bien sûr un impact direct sur les flux de trésorerie, mais elle influence également de manière significative le prix de vente futur. Même les investisseurs fortunés ne peuvent donc pas négliger cette phase. Nous expliquons ici les points importants de la gestion locative et les mesures visant à augmenter la valeur des biens immobiliers.
Dans le domaine de l'investissement immobilier, la gestion immobilière (PM) désigne l'ensemble des activités liées à la location d'un bien immobilier. Elle comprend notamment la recherche de locataires, la gestion des contrats, le recouvrement des loyers, le traitement des réclamations, le règlement des départs et l'entretien des équipements du bâtiment. Les propriétaires fortunés préfèrent généralement confier ces tâches à une société de gestion immobilière ou à un gestionnaire immobilier de confiance plutôt que de s'en charger eux-mêmes.En s'associant à une société de PM compétente, vous pouvez espérer une amélioration de la capacité à trouver des locataires, une réponse rapide aux problèmes et un entretien planifié, ce qui se traduira par une réduction de la durée des périodes d'inoccupation et une maximisation des revenus locatifs.
Dans la gestion locative, il est particulièrement important de maintenir un taux d'occupation élevé. Non seulement les périodes d'inoccupation entraînent une perte de revenus, mais elles détériorent également les performances de la propriété, ce qui nuit à son évaluation par les acheteurs potentiels. Visez une occupation constante et mettez en place un système permettant de trouver rapidement des locataires à un loyer approprié.Concrètement, vous pouvez par exemple suivre les tendances du marché locatif local afin de revoir votre politique de loyers, mener des campagnes publicitaires intensives pendant les périodes de forte demande et répondre avec soin aux demandes de visite. Pour les biens destinés à une clientèle aisée, il peut être judicieux de faire appel à une agence immobilière spécialisée dans ce type de marché. Par exemple, pour un appartement haut de gamme en centre-ville, il sera nécessaire de mettre en place une stratégie de location ciblée, en collaboration avec une agence spécialisée dans les expatriés travaillant pour des entreprises étrangères.
De plus, l'amélioration de la satisfaction des locataires est également essentielle à la stabilité à long terme de la gestion. Les locataires de biens immobiliers à loyer élevé exigent un niveau de service élevé. En réagissant rapidement aux problèmes liés aux équipements et en veillant à la propreté et à l'esthétique des parties communes, vous pouvez espérer prolonger la durée de location et augmenter le nombre de renouvellements de bail. Pour les investisseurs fortunés, il est important de confier les tâches administratives détaillées à des spécialistes, tout en recevant des rapports réguliers afin de connaître l'état des biens immobiliers et les chiffres de gestion.Collaborez avec une équipe de professionnels de confiance (société de gestion immobilière, comptable, agence immobilière, etc.) afin de maintenir la valeur et la rentabilité de votre patrimoine.
Dans le domaine de l'investissement immobilier, investir au bon moment pour augmenter la valeur d'un bien peut générer des rendements importants. Les mesures de valorisation visées ici consistent à augmenter la rentabilité et la valeur marchande d'un bien immobilier grâce à des travaux de rénovation, des investissements dans des équipements ou des améliorations apportées à la gestion.
Lors de la mise en œuvre de mesures visant à augmenter la valeur des biens immobiliers, il convient également de veiller à leur cohérence avec la stratégie de sortie. Par exemple, dans le cas d'une rénovation à grande échelle, il faut examiner le rapport entre la période nécessaire pour récupérer les coûts et la durée prévue de détention. En effet, il serait inutile d'investir des sommes importantes si l'on ne peut pas les récupérer alors que l'on prévoit de vendre dans un avenir proche. D'autre part, il existe également des stratégies consistant à effectuer des rénovations simples ou du home staging juste avant la vente, en gardant à l'esprit la sortie, afin de rendre le bien plus attrayant et de le vendre à un prix plus élevé.Pour donner une bonne impression aux acheteurs potentiels et conclure rapidement la vente à un prix élevé, il est très rentable de changer le papier peint, d'améliorer l'éclairage et de nettoyer soigneusement le bien. Ces mesures d'amélioration de la valeur en vue de la sortie constituent une mission importante pour les investisseurs fortunés lors de la phase de gestion, afin de maximiser le rendement final.
Nous arrivons enfin à la dernière étape de l'investissement immobilier, la stratégie de sortie. La stratégie de sortie consiste à planifier quand et comment céder les biens immobiliers détenus afin de récupérer le retour sur investissement. Tout comme pour les investissements en bourse, le moment de la vente est un facteur déterminant pour le résultat de l'investissement. Il en va de même pour l'investissement immobilier. En effet, les biens immobiliers ont une faible liquidité et leur prix peut varier considérablement en fonction du moment de la vente. Il est donc important de définir à l'avance une stratégie de sortie afin d'éviter tout risque de regret au dernier moment.Dans ce chapitre, nous détaillerons les principaux éléments à prendre en compte pour élaborer une stratégie de sortie (moment de la vente, acheteur, méthode de vente, mesures visant à maximiser les bénéfices).
Tout d'abord, il est important de souligner que dans l'investissement immobilier, il est essentiel de penser à la sortie dès l'achat. De nombreux investisseurs se laissent aveugler par le rendement (la rentabilité) à court terme lors de l'achat d'un bien immobilier et ne réfléchissent pas à la manière dont ils vont le céder dans 5 ou 10 ans.Cependant, même un bien immobilier très rentable ne sera considéré comme une réussite que s'il est vendu de manière appropriée. Le succès de la vente est d'autant plus important que l'échec à la sortie peut annuler tous les bénéfices réalisés pendant la période de détention. À l'inverse, un investissement planifié dès l'achat réduit considérablement le risque d'échec. Par exemple, « acheter un bien facile à revendre à un prix élevé » est un élément qui ne peut être modifié après l'achat. Même si vous vous efforcez de bien gérer votre bien après l'achat, vous ne pourrez pas vendre à un prix élevé un bien qui a peu de valeur sur le marché.
C'est pourquoi il est important de choisir un bien immobilier en se demandant dès l'achat s'il pourra être revendu à un prix élevé à l'avenir. En résumé, une stratégie de sortie consiste à vendre un bien immobilier à un prix élevé et sans difficulté. Si la vente ne se passe pas bien, même si les revenus locatifs sont élevés pendant la période de gestion, une seule erreur peut entraîner des pertes.
Dans le cas des investisseurs fortunés, en particulier, la taille de leur portefeuille est importante et le montant de chaque transaction est énorme, de sorte que la qualité de la stratégie de sortie a un impact considérable sur l'ensemble du portefeuille. Heureusement, les investisseurs fortunés disposent d'une marge de manœuvre financière et d'une durée d'exploitation relativement importante, ce qui leur permet de vendre au moment où ils le souhaitent. Il s'agit là d'un avantage considérable, qui leur permet de choisir le moment de la vente en fonction de la situation du marché. Dans les sections suivantes, nous examinerons plus en détail le moment de la vente et la stratégie de vente.
Pour déterminer le moment opportun pour vendre un bien immobilier, il est nécessaire de prendre en compte à la fois le contexte économique et les facteurs propres au bien. Le contexte économique comprend notamment les tendances économiques, la situation du marché immobilier, les taux d'intérêt et les changements de politique (fiscalité). Les facteurs propres au bien sont quant à eux l'âge du bâtiment, l'évolution du niveau des loyers, la durée restante de l'amortissement, le solde du prêt et les changements dans l'environnement immédiat. Examinons quelques-uns des principaux critères à prendre en compte.
Vient ensuite la stratégie consistant à déterminer à qui et comment vendre. Il existe principalement les options suivantes pour vendre un bien immobilier.
Lorsqu'on réfléchit à l'acheteur (destinataire de la sortie), il est important de garder à l'esprit que le type de bien immobilier détermine le type d'acheteur. Les petits biens immobiliers résidentiels s'adressent aux investisseurs individuels et aux utilisateurs finaux ayant un besoin réel. En revanche, les grands biens immobiliers tels que les immeubles d'habitation ou les immeubles commerciaux s'adressent plutôt aux investisseurs institutionnels, aux fonds ou aux REIT. Les acheteurs accordent chacun de l'importance à des critères différents. Pour les acheteurs individuels ayant un besoin réel, l'emplacement, l'attrait du bien et la possibilité d'obtenir un prêt hypothécaire sont des critères essentiels.Pour les investisseurs, ce sont le rendement, la situation des locataires et la facilité d'obtention d'un prêt qui priment. Il convient donc de réfléchir à la meilleure destination finale pour son bien et d'adapter en conséquence sa stratégie de gestion et la mise en valeur du bien lors de la vente.
Par exemple, dans le cas d'une vente à un investisseur en tant que bien immobilier de rapport, il est important de maintenir des indicateurs satisfaisants pour le prochain investisseur. Concrètement, il s'agit de maintenir un taux d'occupation élevé et des loyers raisonnables afin de garantir des revenus stables, et de vendre le bien en donnant l'impression qu'il sera rapidement rentable. En effet, pour convaincre le prochain investisseur d'acheter le bien, il est efficace d'atteindre un taux d'occupation maximal et de générer un rendement élevé. Il est également important que le bien soit facilement finançable.Les biens immobiliers faciles à évaluer en garantie par les institutions financières (par exemple, les biens récents, ceux dont la valeur foncière est élevée, ceux dont les revenus sont stables, etc.) sont plus faciles à vendre, car les acheteurs peuvent obtenir plus facilement un prêt. Le prix du bien immobilier est également un facteur important, car les biens immobiliers extrêmement chers ne peuvent être achetés que par un nombre limité de personnes. Les biens immobiliers dont le prix se situe dans la fourchette des prêts accordés aux particuliers constituent une stratégie de sortie plus sûre.
D'autre part, il existe également le cas de la « vente en terrain nu ». Il s'agit de démolir les bâtiments anciens et de vendre le terrain. Cette stratégie est possible pour les maisons individuelles et les immeubles, et la vente en terrain nu peut parfois permettre d'obtenir un prix plus élevé, en particulier pour les biens dont la valeur foncière est élevée (valeur de l'emplacement). Même dans le cas de constructions illégales ou de bâtiments anciens dont la valeur est pratiquement nulle, il est plus facile de trouver un acheteur en vendant le terrain en terrain nu.Toutefois, il faut tenir compte du coût de démolition et du fait que le statut de terrain à bâtir entraîne la perte de l'abattement fiscal sur la taxe foncière, ce qui augmente la charge fiscale. Il convient donc de réduire autant que possible le délai entre la démolition et la vente.
La « vente pour usage personnel » est également une option envisageable. Par exemple, si vous louez un appartement familial, vous pouvez envisager de le vendre à une personne souhaitant s'y installer. Dans ce cas, comme il s'agit d'un bien destiné à un usage réel plutôt qu'à la location, il convient de tenir compte du marché immobilier local et des possibilités de réduction d'impôt sur les prêts immobiliers. Afin de rendre le bien attractif pour les acheteurs finaux, il peut être judicieux de le rénover avant la vente et de le présenter comme un appartement témoin.
Comme vous pouvez le constater, les préparatifs à effectuer varient en fonction de l'acheteur. Si vous vendez à un investisseur fortuné, vous disposez probablement d'un réseau solide d'agences immobilières. Nous vous recommandons donc de consulter rapidement un agent de confiance pour élaborer votre stratégie de vente. Demandez-lui de vous conseiller sur la meilleure façon de vendre votre bien en fonction de son profil d'acheteur type, afin de définir la stratégie de sortie la plus adaptée.
L'objectif final de la stratégie de sortie est de maximiser le gain en capital (bénéfice de la vente). Il n'est pas exagéré de dire que tout ce qui a été mentionné jusqu'à présent, à savoir le choix du moment opportun, l'identification des acheteurs potentiels et les efforts déployés lors de la phase d'exploitation, vise à obtenir le plus grand gain en capital possible. Enfin, nous allons passer en revue les mesures concrètes qui peuvent être prises pour maximiser le bénéfice de la vente.
Voilà qui résume l'essentiel de la stratégie de sortie.En résumé, une stratégie de sortie idéale consiste à vendre au bon moment, au bon acheteur et en étant parfaitement préparé. Pour y parvenir, il est nécessaire d'avoir toujours à l'esprit la sortie dès le début de l'investissement et d'adopter une attitude proactive dans la gestion du bien immobilier.
Pour finir, nous vous présentons des études de cas illustrant des exemples de réussite et d'échec d'investissements immobiliers réalisés par des personnes fortunées. Ces exemples concrets vous permettront de mieux comprendre l'importance d'une stratégie de sortie.
Un investisseur fortuné a acheté au début des années 2010 un immeuble ancien en béton armé situé dans une banlieue résidentielle. Bien que construit il y a plus de 30 ans, l'immeuble était situé dans un quartier résidentiel de Funabashi, dans la préfecture de Chiba, et offrait un rendement brut élevé d'environ 7,5 % au moment de l'achat.Le prix d'achat s'élevait à environ 350 millions de yens, financé en partie par des fonds propres et en partie par un prêt à long terme. L'investisseur a géré ce bien avec soin, parallèlement à son activité principale, et a maintenu une gestion stable avec un taux d'occupation de près de 95 %. De plus, bien qu'il s'agisse d'un immeuble ancien, sa construction en béton armé lui conférait une grande durabilité, et des travaux de rénovation importants ont été réalisés à un stade précoce afin de maintenir la valeur du bien.
Dix ans après l'achat, le propriétaire a décidé de vendre le bien à l'occasion de la succession de son entreprise. À cette époque, le marché immobilier était dans une phase de hausse à long terme et le regard des investisseurs sur les appartements d'occasion commençait à changer. L'idée que « même s'ils sont anciens et situés en périphérie, les biens immobiliers présentent un intérêt pour l'investissement tant qu'ils génèrent des revenus » s'est répandue, et il est devenu possible de vendre le bien à un prix supérieur à celui de l'achat.Le propriétaire a confié la vente à une agence immobilière de confiance et a finalement conclu la vente pour environ 400 millions de yens. Il a ainsi réalisé une plus-value d'environ 50 millions de yens, ce qui, ajouté aux bénéfices cumulés sur 10 ans, lui a permis de dégager un bénéfice important.
La réussite de cet exemple réside dans la combinaison d'un contexte économique favorable et d'un plan de sortie minutieux. Dès l'achat, le propriétaire avait prévu de conserver le bien pendant environ 10 ans avant de le revendre, et il a géré celui-ci de manière à maintenir et à augmenter sa valeur pendant cette période. Il a également su saisir l'opportunité offerte par la reprise du marché au moment où le cycle d'amortissement arrivait à son terme.Il s'agit là d'un excellent exemple de la manière dont il est possible de saisir le moment opportun pour acheter et vendre, et de réaliser à la fois des gains en capital et des revenus. Grâce au produit de la vente, cet investisseur a pu passer à un investissement plus important dans un immeuble de bureaux en centre-ville. Ce cas, où la stratégie de sortie a été prise en compte et mise en œuvre comme prévu, constitue un exemple intéressant d'expansion progressive d'un portefeuille immobilier.
À l'inverse, nous vous présentons également un exemple d'échec où le manque de stratégie de sortie a conduit à une situation difficile. M. A, un cadre supérieur à haut revenu, a commencé à investir dans des appartements neufs d'une pièce sur les conseils d'un commercial, dans le but de réduire ses impôts et de générer des revenus supplémentaires. Il a acheté plusieurs appartements d'une pièce dans le centre de Tokyo, tous avec un prêt immobilier intégral et sans apport initial. Dès l'achat, il a trouvé des locataires et perçu des loyers, mais une fois les remboursements du prêt et les frais de gestion déduits, il ne lui restait que très peu de liquidités.Il a néanmoins continué à investir avec optimisme, pensant qu'il pourrait rembourser son emprunt et réaliser des bénéfices en revendant ses biens à l'avenir.
Cependant, quelques années plus tard, la situation a changé lorsque M. A a été muté dans une autre région. Ayant besoin de fonds pour acheter un logement, il a tenté de revendre une partie de ses appartements d'investissement afin de se procurer des liquidités. Mais lorsqu'il a mis ses biens en vente, il s'est rendu compte qu'il était pratiquement impossible de les vendre à un prix supérieur à leur prix d'achat.Un bien qui avait coûté 25 millions de yens à l'achat neuf n'a pu être vendu que pour environ 21 millions de yens. La raison en est que le prix à l'achat neuf comprenait les bénéfices et les frais de vente du promoteur immobilier, qui ne sont pas pris en compte sur le marché de l'occasion, ce qui fait que le prix de marché a tendance à baisser dès l'achat. De plus, le loyer avait baissé depuis l'emménagement, ce qui a également eu un impact sur le rendement.De plus, comme il avait acheté le bien avec un prêt immobilier à 100 %, il lui restait environ 23 millions de yens à rembourser au moment de la vente, ce qui le plaçait dans une situation de surendettement. Il ne pouvait pas vendre le bien sans apport personnel et a finalement renoncé à le vendre à contrecœur.
Le problème dans ce cas réside dans une décision d'achat irréfléchie et un effet de levier excessif. M. A n'avait absolument pas réfléchi à une stratégie de sortie au moment de l'achat et avait pris sa décision en se disant « je peux emprunter, donc j'achète ». Il a ainsi acheté un bien immobilier à un prix élevé, alors que celui-ci avait atteint son pic à sa construction, et s'est retrouvé avec un prêt à rembourser. S'il avait envisagé une stratégie de sortie, il aurait pu verser un acompte ou renoncer à acheter un studio neuf, un produit difficile à revendre.Heureusement, M. A n'a pas vendu son bien pendant sa mutation et a continué à le louer. Il a ensuite remboursé son prêt de manière régulière et a finalement réussi à vendre son bien quelques années plus tard, mais il n'a pas obtenu le bénéfice escompté au départ. Cet exemple montre à quel point il est dangereux d'investir sans stratégie de sortie. En particulier, lorsque l'on utilise un effet de levier important, comme un prêt intégral, le moindre imprévu peut rendre la situation ingérable.Avec les connaissances acquises dans cet article, notamment sur la prime liée aux constructions neuves et la relation entre le solde du prêt et le prix du marché, cet échec aurait pu être évité.
Dans cet article, nous avons présenté de manière systématique, en mettant l'accent sur la stratégie de sortie, les bases et la pratique de l'investissement immobilier du point de vue des investisseurs fortunés. La clé du succès de l'investissement immobilier réside dans une stratégie cohérente, de l'entrée à la sortie. Il est important de prendre des décisions logiques à chaque étape, de la sélection des biens immobiliers au financement, en passant par la gestion opérationnelle et la vente, et d'agir en gardant toujours à l'esprit l'objectif final (la sortie).
Dans la gestion de patrimoine des investisseurs fortunés, l'investissement immobilier est un moyen efficace de générer des revenus stables, de préserver la valeur des actifs et de bénéficier d'avantages fiscaux et de mesures successorales. Cependant, pour exploiter pleinement son potentiel, il est indispensable de sélectionner les biens immobiliers en fonction d'une analyse de marché, de gérer les risques, d'utiliser judicieusement l'effet de levier, de confier la gestion à des professionnels et d'élaborer une stratégie de sortie adéquate. La stratégie de sortie est notamment essentielle pour garantir la durabilité de l'investissement immobilier.En gardant à l'esprit la sortie, les investisseurs sont incités à rester attentifs à la valeur patrimoniale des biens immobiliers et à prendre les mesures nécessaires pour poursuivre leur gestion. Cette attitude permet de constituer un portefeuille stable et, à long terme, de concilier croissance et préservation de l'ensemble du patrimoine.
Afin de constituer un portefeuille d'investissement durable, nous soulignons à nouveau les points suivants.
Enfin, l'investissement immobilier n'est en aucun cas une spéculation à court terme, mais une activité à moyen et long terme. En vous engageant à long terme, vous obtiendrez des résultats significatifs qui vous permettront d'assurer votre prospérité financière, de préserver votre patrimoine et même de le transmettre à la génération suivante. Nous invitons les investisseurs fortunés à s'inspirer des lignes directrices présentées dans cet article pour mettre en œuvre une stratégie d'investissement immobilier axée sur la sortie et constituer un portefeuille d'actifs solide et durable.