Ces dernières années, le problème des logements vacants s'est aggravé dans tout le Japon. Selon l'enquête sur le logement et les terrains de 2023 du ministère des affaires intérieures et des communications, le nombre total de logements vacants au Japon en 2023 s'élevait à 9 millions, et le taux d'inoccupation atteignait le niveau record de 13,8 %. Il s'agit d'une augmentation de 510 000 unités par rapport aux 8,49 millions de 2018, et cette tendance devrait se poursuivre.
Si l'augmentation des logements vacants est un problème social, elle représente également une opportunité pour les investisseurs. En particulier dans les zones rurales et suburbaines, il est possible d'acquérir des propriétés à faible coût et d'augmenter la valeur des actifs et de générer des revenus grâce à la rénovation.
Cet article explique les possibilités et les défis liés à l'investissement dans les biens immobiliers vacants et rénovés, en se basant sur des données spécifiques et des études de cas. Il fournit des informations utiles à ceux qui recherchent de nouvelles options d'investissement immobilier et à ceux qui envisagent d'utiliser les logements vacants dont ils ont hérité.
Le problème des logements vides au Japon s'aggrave d'année en année. Selon les dernières données du ministère des Affaires intérieures et des Communications, le nombre total de logements vacants en 2023 est de 9 millions et le taux d'inoccupation a atteint 13,8 %, soit une augmentation de 510 000 par rapport aux 8,49 millions de 2018, et cette tendance devrait se poursuivre.
Les principales causes de l 'augmentation du nombre de logements vacants sont une combinaison de déclin démographique, de vieillissement de la population, de problèmes d'héritage et d'une offre excédentaire de logements. L'augmentation du nombre de logements vacants due à l'exode de la population est particulièrement sensible dans les zones rurales.
| Classification | Nombre de logements vacants | Taux de logements vacants |
|---|---|---|
| Au niveau national (2023) | Environ 9 millions d'unités | 13.8 |
| Dans l'ensemble du pays (2018) | Environ 8,49 millions d'unités | 13.6 |
| Trois plus grandes régions métropolitaines | Environ 3,63 millions d'unités | 12.0 |
| Zones régionales | Environ 4,86 millions | 15.1 |
Les logements vacants sont classés comme suit en fonction de leur utilisation et de leur état
La catégorie "autres logements" est particulièrement intéressante en tant que cible d'investissement. Cette catégorie comprend de nombreux biens vacants et négligés qui ont été hérités et laissés inutilisés et dont la valeur pourrait être considérablement augmentée par des rénovations appropriées.
La loi sur les mesures spéciales contre les maisons vacantes (nom officiel : loi sur les mesures spéciales concernant la promotion des mesures contre les maisons vacantes), qui est entrée en vigueur en 2015, a été promulguée pour répondre au problème croissant des maisons vacantes. La loi précise que les propriétaires sont responsables de la bonne gestion des logements vacants et donne aux autorités locales le pouvoir de mener des inspections sur place de certains logements vacants, de fournir des conseils et d'émettre des ordres.
En décembre 2023, la loi a été modifiée pour définir une nouvelle classification des "maisons vacantes non gérées, etc. Il en résulte des critères plus stricts pour la désignation des "Specified Empty Houses" (maisons vides spécifiées), ainsi qu'un renforcement de la réglementation sur les maisons vacantes qui ne sont pas correctement gérées. Il est particulièrement important de noter que si une propriété est désignée comme maison vacante non gérée, etc., l'exemption d'utilisation résidentielle spéciale ne s'applique plus et les taxes foncières peuvent être multipliées par six.
Cette loi a pour effet d'encourager les propriétaires de logements vacants à les gérer correctement, à les vendre ou à les utiliser, ce qui a également un impact sur le marché de l'investissement immobilier. Pour les investisseurs, cela peut augmenter le nombre de propriétaires qui envisagent de vendre leurs biens, augmentant ainsi leurs chances d'acquérir des biens immobiliers.
Le système de banques de logements vacants est un système par lequel les autorités locales rassemblent des informations sur les logements vacants dans leur juridiction et les mettent en relation avec des utilisateurs potentiels. Il est géré par plus de 1 000 municipalités dans tout le pays et vise à résoudre le problème des logements vacants dans la région et à promouvoir l'immigration.
Pour les investisseurs, les banques de logements vacants sont une source précieuse d'informations sur les biens immobiliers qui ne sont pas facilement disponibles sur le marché. En particulier, les propriétés situées dans les zones rurales sont moins susceptibles d'apparaître sur le marché immobilier général, de sorte que vous pourrez trouver des opportunités d'investissement uniques grâce à la banque de maisons vacantes.
Voici quelques points clés à prendre en compte lors de l'utilisation d'une banque de logements vacants :
| Marche à suivre pour utiliser la banque | Contenu | Points à noter |
|---|---|---|
| Collecte d'informations | Consultez les banques de logements vacants de plusieurs municipalités. | Vérifiez la fréquence des mises à jour et le niveau de détail des informations. |
| Enquête sur le logement | Visitez le bien et vérifiez l'environnement. | Vérifier en détail l'âge du bien et les zones nécessitant des réparations. |
| Vérifier le soutien des autorités locales | Étudier les subventions et les systèmes d'aide. | Comprendre à l'avance les conditions d'application et le calendrier. |
| Négocier avec le propriétaire | Négocier directement ou par l'intermédiaire des autorités locales | Veillez à établir des relations avec la communauté locale. |
L'investissement dans les logements vacants est une méthode d'investissement immobilier qui consiste à acheter des logements vacants à un prix inférieur à celui du marché, à les rénover et à les gérer correctement afin d'augmenter leur valeur patrimoniale et de générer des revenus locatifs ou des bénéfices lors de leur vente.
L'investissement dans les logements vacants présente des avantages et des inconvénients, comme suit
| Avantages | Inconvénients |
|---|---|
| Les coûts d'investissement initiaux sont faibles. | Les coûts de rénovation peuvent être élevés |
| Des rendements élevés peuvent être attendus. | Demande limitée en fonction de l'emplacement. |
| Des économies d'impôts peuvent être réalisées. | Risques liés à la détérioration des bâtiments |
| Possibilité d'acquérir des biens immobiliers très rares | Les primes d'assurance incendie ont tendance à être élevées. |
| Certains marchés sont peu concurrentiels | Possibilité de stratégies de sortie limitées |
En ce qui concerne les économies d'impôts, il est possible d'économiser sur l'impôt sur le revenu et la taxe d'habitation, les droits de donation et les droits de succession en investissant dans l'immobilier. L'imposition des revenus locatifs peut être réduite grâce à l'amortissement et aux frais de réparation qui peuvent être comptabilisés en tant que dépenses.
Les points clés pour sélectionner des logements vacants rentables sont les suivants
Utilisez les indicateurs suivants pour l'analyse de la rentabilité :
| Indicateurs | Méthode de calcul | Valeurs approximatives |
|---|---|---|
| Rendement surfacique | Revenu locatif annuel ÷ investissement total x 100 | Idéalement 8% ou plus |
| Rendement réel | (Revenus locatifs annuels - charges) ÷ investissement total x 100 | Idéalement 5% ou plus |
| Période d'amortissement du capital | Investissement total ÷ flux de trésorerie annuel | 15 ans ou moins à titre indicatif |
| RETOUR SUR INVESTISSEMENT | (Prix de vente - prix d'achat) ÷ prix d'achat x 100 | Dépend des caractéristiques du bien |
L'investissement dans la rénovation est une technique d'investissement dans laquelle la structure et l'agencement d'un bâtiment existant sont modifiés de manière substantielle pour créer une nouvelle valeur. Il diffère de la simple réparation (rénovation) dans la mesure où il augmente fondamentalement la valeur d'un bien immobilier en modifiant son agencement, son utilisation et sa conception.
Les types de rénovation et les taux de coûts sont les suivants
| Ampleur de la rénovation | Prix de revient (maisons individuelles) | Prix de revient (appartements) | Contenu |
|---|---|---|---|
| Rénovation minimale | 3-5 millions de yens | 2-4 millions de yens | Modernisation partielle de l'intérieur et des pièces d'eau |
| Rénovation générale | 5-15 millions de yens | 4-10 millions de yens | Modification du plan d'étage, mise à jour des installations |
| Rénovation complète | 15-25 millions de yens | 8-15 millions de yens | Rénovation complète, équipement haut de gamme |
| Rénovation de l'ossature | 20-30 millions de yens | 10-20 millions de yens | Rénovation de tout sauf de la structure |
Le "rendement de la rénovation" est un indicateur qui permet de mesurer la rentabilité de la rénovation. Il s'agit d'un chiffre calculé en divisant l'augmentation des loyers due à la rénovation par les coûts de construction. En général, l'objectif idéal est de 10 à 12 % ou plus.
Par exemple, si le loyer mensuel augmente de 50 000 JPY à la suite d'une rénovation de 5 millions de JPY :
Augmentation annuelle du loyer de 600 000 JPY ÷ 5 millions de JPY × 100 = Rendement de la rénovation de 12 %.
Pour maximiser l'effet de l'investissement dans la rénovation, il est important de rénover stratégiquement en fonction de la zone d'investissement et du type de bien. Voici quelques points clés pour accroître l'efficacité de l'investissement :
Parmi les éléments de rénovation particulièrement efficaces, citons
Lors d'un investissement dans un logement vacant, il convient de prêter attention aux réglementations et aux questions de droits suivantes
Code de la construction: les travaux de rénovation doivent être conformes aux normes de construction en vigueur. Dans de nombreux cas, les normes en vigueur doivent être respectées, notamment en ce qui concerne les performances sismiques et la protection contre les incendies.
Loi sur l'urbanisme: les restrictions de construction et les règles de développement s'appliquent en fonction du zonage. Par exemple, dans les zones résidentielles, le changement d'usage pour des commerces peut être restreint.
Loi sur les services de lutte contre l'incendie: des réglementations s'appliquent aux équipements de protection contre l'incendie et aux voies d'évacuation, et des normes particulièrement strictes sont appliquées lors de la conversion en logements ou en magasins.
Act on Special Measures Concerning Unoccupied Houses (loi sur les mesures spéciales concernant les maisons inoccupées ) : il convient de noter que l'exception spéciale concernant la taxe sur les propriétés résidentielles ne s'appliquera plus si la propriété est désignée comme une "maison vacante défectueuse contrôlée", à la suite de l'amendement de décembre 2023.
Rapports de succession: si la propriété est divisée entre plusieurs héritiers, il est nécessaire d'obtenir l'accord de tous les héritiers. La relation des droits doit être soigneusement vérifiée afin d'éviter les problèmes de succession.
Il est conseillé de consulter des spécialistes (par exemple, des avocats, des scribes judiciaires, des architectes) au sujet de ces réglementations et de ces droits.
Les méthodes suivantes sont disponibles pour financer les investissements dans les logements vacants et rénovés :
| Méthode d'acquisition | Caractéristiques | Quand cela convient-il ? |
|---|---|---|
| Autofinancement | Pas de frais d'intérêt, grande flexibilité | Lorsque l'on dispose d'une épargne suffisante |
| Hypothèque | Taux d'intérêt bas, possibilité de remboursement à long terme | S'il est également utilisé à des fins résidentielles |
| Crédit d'investissement immobilier | Spécialisés dans les immeubles de placement | À des fins d'investissement pur |
| Prêts à la rénovation | Spécialisés dans les frais de rénovation | Si vous êtes déjà propriétaire |
| Prêts spécifiques pour les biens vacants | Prêts spécialisés dans l'utilisation de logements vacants | Peuvent être obtenus auprès d'institutions financières régionales |
Lors de la souscription d'un prêt, il est important de garder à l'esprit les points suivants
Les risques et les contre-mesures liés à l'investissement dans des biens immobiliers vacants et rénovés sont énumérés ci-dessous :
| Risques | Contenu | Contre-mesures |
|---|---|---|
| Problèmes structurels | Délabrement, dégâts causés par les termites, etc. | Enquête préalable d'un spécialiste et renforcement approprié |
| Manque de locataires | Inoccupation prolongée due à une faible demande locale | Étude de marché approfondie et stratégies de différenciation |
| Flux de trésorerie | Frais de réparation imprévus | Assurer une planification financière et des réserves adéquates |
| Changements réglementaires | Restrictions dues à des modifications du code de la construction, etc. | Collecte d'informations actualisées sur les réglementations |
| Risque de catastrophe | Dommages causés par les tremblements de terre, les inondations, etc. | Couverture d'assurance appropriée et mesures de prévention des tremblements de terre et des catastrophes. |
Il est particulièrement important d'envisager à l'avance des stratégies de sortie. Les principales options sont les suivantes
Les principales subventions et aides disponibles pour l'utilisation et la rénovation de biens immobiliers vacants sont énumérées ci-dessous :
| Nom de la subvention | Organisme de mise en œuvre | Description de la subvention | Conditions d'attribution |
|---|---|---|---|
| Projet de promotion de la réhabilitation des logements vacants | Ministère de l'aménagement du territoire, des infrastructures, des transports et du tourisme | Partie des coûts de rénovation (jusqu'à 1/3) | Projets contribuant à la revitalisation locale |
| Projet global de soutien aux logements vacants | Ministère de l'aménagement du territoire, des infrastructures, des transports et du tourisme | Coûts d'utilisation et d'enlèvement des logements vacants | Nécessite la formulation d'un plan pour traiter les maisons vacantes, etc. |
| Projets de modernisation sismique des logements et des bâtiments | Ministère de l'aménagement du territoire, des infrastructures, des transports et du tourisme | Une partie du coût du diagnostic sismique et de la mise à niveau | Doit répondre aux normes de résistance aux tremblements de terre |
| Subventions fournies par chaque municipalité | Chaque municipalité | Partie des coûts de rénovation et de démolition | Varie d'une municipalité à l'autre |
Les points à prendre en compte lors de l'utilisation des subventions et des aides sont les suivants
En termes de fiscalité, il existe des systèmes tels que la déduction spéciale de 30 millions de yens pour les revenus provenant de la cession d'une maison inoccupée (lors de la vente d'une maison inoccupée héritée) et la déduction spéciale de 1 million de yens pour les revenus de transfert à long terme lors de la cession d'un terrain faiblement sous-utilisé, etc. Les conditions d'application de ces régimes étant strictes, il est conseillé de consulter un conseiller fiscal ou un autre spécialiste.
Le problème des logements vides au Japon devrait encore s'aggraver à l'avenir, et l'on prévoit que le pourcentage de logements vides atteindra 18,3 % d'ici 2033. Si cette situation constitue un problème social, elle offre également de nouvelles opportunités aux investisseurs.
Principaux points de l'investissement dans les propriétés vacantes et rénovées:
L'intérêt croissant pour les ODD et les réformes dans la façon dont les gens travaillent devraient conduire à une augmentation de la migration vers les zones rurales et de la vie dans deux endroits à l'avenir. Ces changements sociaux seront un facteur d'augmentation de la demande de logements vacants convenablement rénovés.
En outre, la réforme juridique de 2023 clarifiera davantage la responsabilité de la gestion des logements vides, ce qui augmentera la probabilité que les propriétés dont les propriétaires ne sont pas en mesure de les gérer correctement soient mises sur le marché. La collecte d'informations et l'analyse du marché deviendront de plus en plus importantes pour les investisseurs.
L'investissement dans les logements vacants et rénovés est une méthode d'investissement d'importance sociale qui non seulement assure des revenus, mais contribue également à la revitalisation régionale et à l'amélioration du cadre de vie. En adoptant une perspective à long terme et en comprenant les caractéristiques locales, il est possible d'obtenir des résultats d'investissement durables.
Il est conseillé aux personnes qui envisagent d'investir dans des logements vacants ou de les rénover de consulter des experts et de visiter des propriétés réelles afin d'élaborer une stratégie adaptée à leur capacité financière et à leurs objectifs.
R : Les facteurs les plus importants dans l'investissement dans les biens immobiliers vacants sont le choix de l'emplacement et la solidité structurelle du bien. Il est difficile de générer des revenus à partir d'un bien situé dans une zone où il n'y a pas de demande ou qui présente des problèmes structurels, quel que soit son prix. Il est également important d'estimer à l'avance et en détail l'équilibre entre les coûts de rénovation et les revenus escomptés ; d'après l'expérience d'INA&Associates, les biens situés à moins de 15 minutes à pied d'une gare et bénéficiant d'un bon accès aux commodités ont un taux de réussite particulièrement élevé.
R: La clé pour améliorer la rentabilité des travaux de rénovation est de "clarifier le groupe cible" et d'"allouer un budget bien défini". Par exemple, il est efficace de concentrer le budget sur des domaines directement liés à la satisfaction des occupants, tels que l'approvisionnement en eau et l'isolation, et d'utiliser un design polyvalent et simple pour l'intérieur. Il est également important d'obtenir des devis de plusieurs constructeurs et de comparer les détails de la construction et les prix.
R : Lors de l'utilisation de la banque de logements vacants , il est important de veiller à la "fraîcheur des informations" et à la "vérification de l'état de la propriété". Dans certains cas, les informations figurant sur le site web ne sont pas à jour ou les informations détaillées sur le bien (en particulier les défauts) font défaut. Il est toujours conseillé d'effectuer une visite des lieux et, si possible, de se faire accompagner par un expert en construction. Il est également important de vérifier les détails à l'avance, car chaque municipalité a des méthodes différentes de fonctionnement d'une banque de logements vacants et des systèmes de soutien différents.
R : Les modifications apportées en 2023 à la loi sur les mesures spéciales concernant les logements vacants ont créé une nouvelle catégorie de "logements vacants non gérés, etc." et renforcé les critères de désignation des logements vacants spécifiés, etc. En raison de cet amendement, les propriétaires sont de plus en plus contraints de gérer correctement leurs biens ou de les vendre ou de les utiliser. Les investisseurs doivent être conscients que si le nombre de logements vacants sur le marché peut augmenter, leurs responsabilités en matière de gestion après l'achat ont également été renforcées. Les investissements sans plan de gestion adéquat peuvent représenter un risque pour l'avenir.
R : La meilleure façon d'obtenir un financement pour un investissement dans un bien vacant dépend de la taille et de l'objectif de l'investissement. Pour les petits investissements, l'autofinancement est idéal, tandis que pour les investissements plus importants, les prêts dédiés aux logements vacants ou les prêts d'investissement immobilier peuvent être efficaces. En outre, certaines municipalités proposent des programmes de prêts à faible taux d'intérêt spécifiquement destinés à l'utilisation de biens immobiliers vacants. L'important est de bien réfléchir à l'équilibre entre la rentabilité du bien et le plan de remboursement, et de s'assurer que le financement est raisonnable.
INA&Associates propose également des consultations individuelles pour ceux qui envisagent d'investir dans des logements vacants et des rénovations. Nous apportons un soutien constant, de la sélection des biens à la planification des rénovations et au financement. N'hésitez donc pas à nous contacter.