Pour ceux qui envisagent d'acheter ou de vendre un bien immobilier, l'obligation d'accès au chemin est une exigence juridique importante à laquelle on ne peut se soustraire. Si vous effectuez une transaction foncière sans comprendre cette obligation, vous risquez de rencontrer de graves problèmes, tels que l'impossibilité de demander un permis de construire et de construire un bâtiment sur le terrain que vous avez acheté.
L'obligation de servitude de passage est une obligation légale prévue à l'article 43 de la loi sur les normes de construction, qui stipule qu'un terrain doit disposer d'un certain niveau d'accès à une route lors de la construction d'un bâtiment. Un terrain qui ne répond pas à cette exigence est unterrain non reconstructible, ce qui signifie qu'en principe, la reconstruction de bâtiments existants ou la construction de nouveaux bâtiments est interdite.
Avec la flambée des prix des terrains ces dernières années, en particulier dans les zones urbaines, de nombreuses personnes sont attirées par des terrains moins chers que le prix du marché. Cependant, il arrive qu'un problème grave, à savoir le non-respect des obligations en matière d'accès routier, se cache derrière le caractère bon marché du terrain. En particulier, les propriétés qui ne respectent pas les obligations de desserte se trouvent souvent sur des terrains étroits, au bout d'une ruelle ou dans un coin d'un ancien quartier résidentiel.
Dans cet article, basé sur notre longue expérience dans le secteur immobilier en tant qu'INA&Associates, nous expliquons la structure de base de l'obligation d'accès à la voirie et les points de vigilance pratiques d'une manière facile à comprendre pour le consommateur moyen. Nous fournissons également des explications détaillées sur les exceptions telles que lespoints à vérifier lors de l'achat d'un terrain, la nécessité desmarges de recul et laréserve de l'article 43, afin de garantir que vos transactions immobilières se déroulent en toute sécurité et de manière appropriée.
Investir dans l'immobilier ou acheter une maison est une décision importante de la vie. En acquérant une connaissance correcte des obligations en matière de droit de passage, vous pourrez éviter des problèmes futurs et procéder à votre transaction immobilière en toute sérénité.
Connaissance de base des obligations tangentielles
Définition et base juridique de l'obligation de droit de passage
L'obligation d'accès est une exigence légale clairement stipulée à l'article 43, paragraphe 1, de la loi sur les normes de construction. Cet article stipule que "l'emplacement d'un bâtiment doit être situé à au moins 2 mètres d'une route" et cette disposition s'applique à tous les bâtiments dans les zones d'aménagement urbain et semi-urbain.
Cette exigence légale trouve son origine dans le développement de la planification urbaine au cours de la période de reconstruction d'après-guerre et dans l'objectif politique important d'améliorer le cadre de vie dans le sillage d'une urbanisation rapide. La loi sur les normes de construction a été promulguée en 1950 (Showa 25), alors que le Japon était en pleine reconstruction après la guerre et que la détérioration de l'environnement urbain due à des pratiques de construction incontrôlées constituait un grave problème social. L'introduction de l'obligation d'accès au bord de la route a permis de garantir un niveau minimum d'infrastructures urbaines et de cadre de vie.
Concrètement, un terrain doit avoir une façade d'au moins 2 mètres sur une route d'unelargeur minimale de 4 mètres, telle que définie à l'article 42 de la loi sur les normes de construction. Ce chiffre de "2 mètres ou plus" est fixé en tenant compte de la circulation des véhicules d'urgence et de la sécurisation des voies d'évacuation en cas de catastrophe. Il ne s'agit pas d'une simple exigence formelle, mais d'une norme de sécurité substantielle visant à protéger la vie et les biens des habitants.
Cependant, il existe également des exceptions à l'obligation de fournir un accès à une route. En vertu de l'"Article 43 proviso permit" basé sur l'article 43(2)(ii) de la loi sur les normes de construction, l'obligation d'accès à la route peut être assouplie si l'autorité administrative compétente estime qu'il n'y a pas d'obstacles en termes de circulation, de sécurité, de prévention des incendies ou de salubrité. Cette exception est prévue comme une réponse pratique dans les zones urbaines existantes et est appliquée après avoir obtenu l'accord de la Commission de contrôle de la construction et en tenant compte des circonstances individuelles.
Raisons pour lesquelles une obligation d'emprise est nécessaire
Les principales raisons de l'obligation légale d'avoir un droit de passage sont d'assurer la sécurité publique et de maintenir les fonctions urbaines. Cette obligation n'est pas une simple procédure administrative de construction, mais constitue une garantie importante pour la protection de la vie et des biens des habitants.
La première raison est d'assurer le passage des véhicules d'urgence. Dans les situations d'urgence telles qu'un incendie ou une maladie soudaine, l'accès rapide aux lieux par les véhicules de pompiers et les ambulances est d'une importance cruciale pour empêcher la propagation des dégâts et sauver des vies. La largeur des véhicules est d'environ 2,0 mètres pour les pompes à incendie, d'environ 1,9 mètre pour les ambulances et d'environ 2,5 mètres pour les camions à grande échelle. La largeur minimale de 2 mètres prévue par l'obligation d'accès à la voirie est fixée comme largeur minimale pour le passage de ces véhicules d'urgence.
| Types de véhicules d'urgence |
Largeur du véhicule |
Utilisation principale |
| Pompes à incendie |
Environ 2,0 m |
Lutte contre l'incendie et opérations de sauvetage |
| Ambulance |
Environ 1,9 mètre |
Transport des blessés et des malades, premiers soins. |
| Grand camion-échelle |
Environ 2,5 m |
Sauvetage en haute altitude, lutte contre les incendies dans les immeubles de grande hauteur. |
| Véhicule de lutte contre les incendies de produits chimiques |
Environ 2,3 m |
Intervention en cas d'incendie de matières dangereuses |
Ladeuxième raison est desécuriser les voies d'évacuation en cas de catastrophe. Au Japon, où les catastrophes naturelles telles que les tremblements de terre et les typhons sont fréquents, il est extrêmement important de garantir des voies d'évacuation sûres pour les résidents. Dans les zones densément bâties en particulier, le risque que les voies d'évacuation soient bloquées par l'effondrement de bâtiments ou la propagation d'incendies est élevé, et l'espace routier sécurisé par les obligations d'accès au bord de la route est une bouée de sauvetage.
Comme l'ont montré les expériences du grand tremblement de terre de l'est du Japon et du grand tremblement de terre de Hanshin-Awaji, l'importance des voies d'évacuation en cas de catastrophe est incommensurable. La façade de plus de 2 mètres garantie par l'obligation de façade constitue la largeur minimale pour l'évacuation en toute sécurité d'un large éventail de résidents, y compris les personnes en fauteuil roulant et les personnes âgées. En outre, l'importance sociale de ces routes est également très grande, car elles peuvent être utilisées non seulement pour l'évacuation, mais aussi comme voies d'accès pour l'acheminement des secours et les travaux de remise en état en cas de catastrophe.
Qu'est-ce qu'une route au sens du code de la construction ?
Pour comprendre l'obligation d'accès, il est important de connaître le concept de "route" tel qu'il est défini à l'article 42 de la loi sur les normes de construction. Comme les routes utilisées dans la vie quotidienne ne correspondent pas nécessairement aux routes du Code de la construction, une bonne compréhension de cette différence est extrêmement importante dans les transactions immobilières.
L'article 42 de la loi sur les normes de construction définit une route comme une route d'au moins 4 mètres de large, avec une largeur minimale de 6 mètres dans les zones désignées par une autorité administrative spécifique. Cette largeur est fixée en tenant compte de la sécurité des véhicules qui se croisent et des piétons, ainsi que du passage des véhicules d'urgence, comme indiqué ci-dessus.
Les routes visées par le code de la construction sont classées dans les six catégories suivantes
| Type de route |
Article 42 du code de la construction |
Description. |
Administrateur |
| Route n° 1 |
Paragraphe 1, point 1. |
Routes (nationales, préfectorales, municipales, etc.) en vertu de la loi sur les routes |
Administrations nationales, préfectorales et municipales |
| N° 2 Routes |
Paragraphe 1, point 2 |
Routes construites par des activités de développement, etc. |
Promoteurs, municipalités, etc. |
| Route n° 3 |
Paragraphe 1, point 3. |
Routes existantes au moment de l'application du code de la construction. |
Diverses |
| Route n° 4 |
Paragraphe 1, point 4. |
Routes pour lesquelles l'exécution du projet est prévue dans les 2 ans. |
Maître d'ouvrage |
| Route n° 5 |
Paragraphe 1, point 5. |
Route désignée (route privée) |
Propriétaire privé |
| Paragraphe 2 Route |
Paragraphe 2. |
Route réputée (moins de 4 mètres de large) |
Divers |
Parmi cesroutes, il convient d'accorder une attention particulière auxroutes de l'article 2(routes réputées). Si une activité de construction doit être réalisée sur un terrain situé en bordure d'une route de l'article 2, unretrait de2 mètres par rapport à l'axe de la route est nécessaire, ce qui est un point important à vérifier lors de l'achat d'un terrain. C'est un point important à vérifier lors de l'achat d'un terrain.
Risques et contre-mesures en cas de non-respect de l'obligation d'emprise
Qu'est-ce qu'un bien non reconstructible ?
Les terrains qui ne satisfont pas aux obligations de desserte sont qualifiés de non constructibles, ce qui signifie qu'il est en principe interdit de reconstruire des bâtiments existants ou d'en construire de nouveaux. Cette restriction a un impact important sur la valeur foncière des biens immobiliers, c'est pourquoi une étude approfondie avant l'achat d'un terrain est indispensable.
Les cas typiques de propriétés non reconstructibles sont les suivants. Tout d'abord, il y a les terrains qui ne sont pas du tout bordés par une route, appelés "terrains non carrossables". Il s'agit d'une situation où le terrain est enclavé, entouré d'autres terrains, et où l'accès à une voie publique doit passer par le terrain de quelqu'un d'autre. Sur un tel terrain, la demande de permis de construire n'est pas acceptée et toute nouvelle activité de construction n'est pas autorisée.
Deuxièmement, il existe des terrains dont la façade sur la route est inférieure à 2 mètres. Il s'agit d'un problème courant pour les terrains en forme de "mât" ou d'"extension de site", où un bâtiment est construit à l'arrière, mais où la largeur de la partie donnant sur la route est trop étroite pour satisfaire à l'obligation de façade sur la route. Sur ce type de terrain, il n'est pas possible de reconstruire à moins d'élargir la façade.
Par ailleurs, les terrains qui bordent une route autre qu'une route au sens du code de la construction sont également des terrains non reconstructibles. Par exemple, un terrain bordant des chemins agricoles, des chemins forestiers ou des chemins de gestion des rivières est réputé ne pas répondre aux obligations de desserte si ces derniers ne correspondent pas à des routes au sens de l'article 42 de la loi sur les normes de construction. Sur ces terrains, l'activité de construction n'est pas autorisée, à moins que la route adjacente ne soit reconnue comme une route au sens du Code de la construction.
L'impact des propriétés non reconstructibles sur la valeur des biens immobiliers est important. En général, la valeur marchande des propriétés non reconstructibles est de 30 à 50 % inférieure à celle des terrains constructibles dans le même état. Cela s'explique principalement par les restrictions d'utilisation dues à l'impossibilité de reconstruire à l'avenir et par la difficulté d'obtenir des prêts auprès des institutions financières. L'évaluation inférieure de la valeur de la garantie hypothécaire limite considérablement les options des acheteurs potentiels.
Cependant, même les propriétés non reconstructibles peuvent être rénovées ou réparées. Le code de la construction ne limite pas les travaux d'entretien et de préservation des bâtiments existants, de sorte que les rénovations intérieures, les mises à niveau des équipements et les réparations des murs extérieurs peuvent être effectuées. Toutefois, les rénovations de grande envergure impliquant des extensions ou des modifications structurelles ne sont pas autorisées, ce qui limite les améliorations fondamentales qui peuvent être apportées à un bâtiment.
Mécanisme de recul.
Le mécanisme de recul est un recul routier obligatoire pour les activités de construction sur les sites bordant une route à double sens. Ce système est conçu pour garantir que la largeur de la route sera élargie à 4 mètres ou plus à l'avenir et joue un rôle important dans la planification urbaine.
Le mécanisme de base de la marge de recul est qu'une zone de 2 mètres à partir de l'axe de la route est considérée comme une route et que les bâtiments et les structures y sont interdits. Par exemple, si la largeur actuelle de la route est de 3 mètres, la section de route existante se trouve à 1,5 mètre de l'axe de la route, mais après le retrait, la largeur de la route sera de 2 mètres de l'axe, soit un total de 4 mètres.
La propriété foncière de la zone nécessitant un recul restera celle du propriétaire initial après le recul. Toutefois, cette zone étant considérée comme une "route" au sens du code de la construction, il est interdit d'y installer des bâtiments, des clôtures, des portails ou d'autres structures. L'utilisation du terrain comme parking peut également être limitée, ce qui en fait un type particulier de terrain à caractère public, même s'il s'agit en fait d'une propriété privée.
La charge financière associée aux marges de recul est un autre facteur important à prendre en considération. Les marges de recul réduisent la surface disponible du site et limitent donc l'échelle des bâtiments qui peuvent être construits. En outre, si des clôtures, des portails et des plantations se trouvent dans la zone de retrait, il faudra payer le coût de leur enlèvement. En outre, le revêtement et l'entretien de la zone de retrait doivent également être confirmés à l'avance, car la réponse diffère d'une municipalité à l'autre.
D'un autre côté, les marges de reculement ont aussi l'avantage d'améliorer les intérêts de l'ensemble de la communauté. L'élargissement de la route améliore l'accès des véhicules d'urgence et sert de voie d'évacuation en cas de catastrophe. Il peut également améliorer la lumière du jour et la ventilation, ainsi que l'aménagement paysager, ce qui peut contribuer à améliorer la valeur immobilière de la zone à long terme.
Permis sous réserve de l'article 43
Le "permis provisoire de l'article 43"prévu à l'article 43, paragraphe 2, point ii), de la loi sur les normes de constructionest un système important qui permet la construction dans des conditions spécifiques en tant qu'exception à l'obligation d'accès à la route. Ce système de permis est conçu pour faire face à la situation réaliste des zones urbaines existantes et, s'il est utilisé de manière appropriée, peut résoudre le problème des propriétés non reconstructibles.
La condition de base pour l'obtention d'un permis en vertu de l'article 43 est que l'autorité administrative spécifique doit convenir qu'il n'y a pas d'obstacles à la circulation, à la sécurité, à la prévention des incendies ou à l'hygiène. Cette décision est prise avec l'accord de la commission de contrôle des constructions et tient compte des conditions individuelles du site et de l'environnement dans son ensemble. Lors de l'examen du permis, la voie d'évacuation, l'accessibilité pour les véhicules d'urgence et l'impact sur la zone environnante sont examinés en détail.
Les situations typiques couvertes par un permis sont les suivantes. Tout d'abord, lorsqu'il existe une vaste zone d'espace ouvert autour du site et qu'il n'y a pratiquement aucun obstacle à l'évacuation ou à l'accès des véhicules d'urgence. Par exemple, sur des terrains adjacents à des parcs, des rivières ou des voies ferrées, l'autorisation peut être accordée car ces espaces servent de voies d'évacuation.
Deuxièmement, le terrain peut jouxter des espaces ressemblant à des routes, tels que des chemins privés ou des chemins agricoles. Bien que ces chemins ne soient pas considérés comme des routes au sens du code de la construction, ils peuvent faire l'objet d'une autorisation s'ils fonctionnent effectivement comme des routes et s'ils sont appropriés en termes de largeur et de structure. Dans ce cas, un accord entre les parties concernées est toutefois nécessaire en ce qui concerne l'entretien de l'espace routier et du droit de passage.
La procédure de demande de permis est complexe et nécessite des connaissances et une expérience spécialisées. Le dossier de demande comprend une étude détaillée du site, des dessins montrant les conditions environnantes, une étude de la sécurité routière et de la sécurité incendie, ainsi qu'une lettre de consentement des parties concernées. En outre, l'examen de la demande par la commission de contrôle des constructions prend souvent plusieurs mois et il n'y a aucune certitude quant à l'octroi du permis.
Même si le permis est accordé, il peut être assorti de certaines conditions. Par exemple, l'utilisation du bâtiment peut être limitée à un usage résidentiel, le nombre d'étages peut être limité à deux ou moins, et les voies d'évacuation peuvent devoir être maintenues. Ces conditions étant une condition préalable à l'obtention du permis, il convient de faire preuve de prudence lors de l'examen des futurs plans d'occupation des sols.
Points à prendre en compte lors de l'achat ou de la vente d'un terrain
Vérifications préalables à l'achat
La confirmation des obligations en matière d'accès routier au moment de l'achat d'un terrain est essentielle pour éviter les problèmes futurs. Pour réussir un investissement immobilier ou une construction de maison, il est essentiel d'effectuer une étude approfondie et de vérifier avec précision l'état de l'accès routier au stade de l'avant-contrat.
La première chose à vérifier est le type de route qui borde le terrain concerné. Il est nécessaire de déterminer la classification exacte de la route conformément à l'article 42 du Code de la construction et de vérifier si la route est une route valable pour la demande de confirmation de la construction. Cette vérification peut être effectuée à l'aide de la "carte des routes désignées", qui peut être consultée auprès du service d'orientation de la construction ou du service d'urbanisme de chaque municipalité. La carte des routes désignées contient des informations détaillées sur le type, la largeur et la date de désignation de la route, et constitue un document décisif pour déterminer l'obligation de desservir la route.
La mesure réelle de la largeur de la route est également une confirmation importante. Comme la largeur indiquée sur la carte de la route désignée peut ne pas correspondre à la largeur actuelle, il est fortement recommandé de faire effectuer un relevé par un géomètre professionnel. En particulier dans les zones résidentielles anciennes et les routes étroites, une partie de la route peut être privée ou, à l'inverse, une partie du terrain privé peut être utilisée comme route. Dans de telles situations, il convient également d'envisager la réalisation d'un levé de délimitation, car il est possible que la limite figurant dans le registre et la situation actuelle diffèrent.
La mesure de la façade de la route est une autre vérification essentielle. Il est nécessaire de confirmer par une mesure réelle que la largeur de la zone faisant face à la route est d'au moins 2 mètres et de vérifier s'il existe des obstacles aux futurs plans de construction. Cette vérification est particulièrement importante pour les terrains à mâts et les terrains de forme irrégulière, où la façade peut être plus étroite qu'il n'y paraît, et il est donc important de la confirmer par des mesures précises. Il convient également de vérifier si les clôtures ou les structures situées à la limite du terrain voisin ne dépassent pas la limite réelle du site.
Une consultation préalable sur lademande de confirmation de la construction est également un moyen efficace de confirmation. Si vous avez des plans de construction spécifiques, vous pouvez vérifier s'il existe des problèmes au regard de la loi sur les normes de construction, y compris les obligations en matière d'accès routier, en consultant l'inspecteur de la construction ou l'organisme de contrôle de confirmation désigné à l'avance, après avoir préparé les dessins de conception. Cette consultation préalable peut réduire considérablement le risque que le bâtiment soit jugé inconstructible après l'achat.
L'étude des droits de passage est un autre facteur important. Si la zone en bordure de route est un chemin privé, il est nécessaire de vérifier si le droit de passage et les droits d'excavation sur le chemin privé sont garantis. Une étude détaillée des droits de passage est nécessaire, par exemple pour savoir si un accord de droit de passage a été conclu avec le propriétaire de la voie privée ou l'association de gestion, et si la manière dont les coûts d'entretien et de gestion seront supportés à l'avenir est claire. Si une partie de la voie privée appartient à un tiers, il convient également de vérifier les relations avec le propriétaire.
Mesures à prendre au moment de la vente
La vente d'un terrain comportant des questions relatives à l'obligation d'accès au chemin nécessite un traitement plus complexe que dans le cadre d'une transaction immobilière normale. Toutefois, en prenant les mesures appropriées, il peut être possible de vendre un terrain problématique à un prix équitable.
Lors de la vente de biens immobiliers non reconstructibles, il est tout d'abord important d'avoir une compréhension précise de la situation actuelle. Il convient d'étudier en détail, en collaboration avec des spécialistes, les particularités de la violation des obligations en matière de voirie, la possibilité d'obtenir un permis en vertu de l'article 43 et la possibilité de résoudre le problème en achetant le terrain voisin, et d'élaborer une stratégie de vente. Les résultats de cette enquête peuvent non seulement servir d'explication à l'acheteur, mais aussi fournir des informations importantes pour la fixation d'un prix de vente approprié.
L'obligation d'expliquer à l'acheteur est une responsabilité légale extrêmement importante pour le vendeur. En vertu de la loi sur les terrains à bâtir et les transactions immobilières, il est obligatoire d'expliquer clairement le statut des obligations en matière d'accès routier dans l'explication des questions importantes, et le fait de ne pas fournir cette explication peut entraîner une responsabilité en cas de non-conformité au contrat. Le contenu à expliquer comprend le fait que l'obligation d'accès à la route a été violée, la possibilité ou non de reconstruire la propriété, la possibilité d'obtenir un permis en vertu de l'article 43, et la nécessité d'une marge de recul.
Lors de la fixation du prix, les restrictions causées par la violation de l'obligation de droit de passage doivent être correctement prises en compte. En général, une réduction de prix de 30 à 50 % est requise pour un bien non reconstructible par rapport à un bien constructible dans les mêmes conditions, mais il est important de fixer un prix approprié en tenant compte de l'emplacement, de l'environnement et de la possibilité de résoudre le problème. Un prix excessivement bas peut être au détriment du vendeur, tandis qu'un prix excessivement élevé peut entraîner une prolongation de la période de vente.
Le choix de la méthode de vente est également une décision stratégique importante. Outre la vente générale par le biais d'un intermédiaire, plusieurs options doivent être envisagées, notamment la vente à un acheteur immobilier, la vente au propriétaire voisin et la vente après l'obtention d'un permis provisoire en vertu de l'article 43. En particulier, il peut être possible pour le propriétaire voisin de vendre le bien à un prix supérieur à celui du marché en raison des avantages liés à l'extension du site et à l'amélioration de la forme.
Lors de la définition des termes et conditions du contrat, il est important d'inclure des clauses appropriées concernant les obligations en matière d'accès routier. Par exemple, on peut envisager une clause qui fait de l'obtention d'une autorisation en vertu de l'article 43 une condition préalable, une clause qui clarifie la répartition de la charge des coûts de recul, ou une clause qui suppose que le problème peut être résolu par l'achat du terrain voisin. Ces conventions permettent aux deux parties à la vente et à l'achat de partager les risques de manière appropriée et de prévenir les problèmes.
Le suivi après la vente est également un facteur important. En particulier, il est important d'établir un système approprié de coopération avec l'acheteur si une action continue est nécessaire après la vente, telle que la demande d'un permis sous réserve de l'article 43 ou la négociation avec le terrain voisin. Le fait de fournir des informations et de coopérer avec les procédures dans la mesure du possible en tant que vendeur peut contribuer à résoudre les problèmes sans heurts et à maintenir de bonnes relations.
Conclusion.
Les obligations en matière de droit de passage constituent une exigence légale importante qui ne peut être évitée dans les transactions immobilières, et il est essentiel de les comprendre et de les traiter de manière appropriée pour réussir un investissement immobilier ou l'achat d'une maison. Les points clés suivants sont rappelés sur la base des informations fournies dans cet article.
Tout d'abord, l'obligation d'accès routier exige que le terrain soit bordé par une route d'au moins 2 mètres, telle que définie à l'article 42 de la loi sur les normes de construction (Building Standards Act). Un terrain qui ne répond pas à cette exigence devient un bien non reconstructible, ce qui a un impact sérieux sur la valeur foncière du terrain, puisque la reconstruction ou la nouvelle construction est en principe interdite. En particulier dans les zones urbaines étroites et les quartiers résidentiels anciens, il est essentiel de mener une enquête approfondie avant d'acheter une propriété, car il existe de nombreuses propriétés qui ne respectent pas l'obligation d'accès à la route.
Un recul de 2 mètres par rapport à l'axe de la route est également obligatoire pour les terrains bordant une route à double sens, et l'impact économique, tel que la réduction de la surface de terrain disponible et le coût de l'enlèvement des structures existantes, doit être pleinement pris en compte. Par ailleurs, il existe des cas où des exceptions à l'obligation d'accès à la route peuvent être accordées par le biais d'un permis provisoire en vertu de l'article 43, et il est donc important d'examiner cette question en détail avec un spécialiste.
Lors de l'achat d'un terrain, il est possible d'éviter des problèmes futurs en vérifiant soigneusement le type de route à l'aide de cartes routières désignées, en confirmant la largeur et le frontage par des mesures réelles, en consultant à l'avance les demandes de confirmation de construction et en examinant les relations de droit de passage. En outre, au moment de la vente, une bonne compréhension de la situation actuelle, une explication adéquate à l'acheteur, un prix approprié et l'élaboration de conditions contractuelles permettront de conclure un accord équitable, même avec un terrain problématique.
Chez INA&Associates, nous pouvons apporter la solution optimale à la situation de chaque client en mettant à profit notre vaste expérience et notre expertise dans les questions complexes liées à l'obligation d'accès aux voies de circulation. Une transaction immobilière est une décision importante dans une vie, et le soutien d'un expert est essentiel à sa réussite. Si vous avez des questions ou si vous souhaitez discuter de l'un ou l'autre aspect de l'obligation d'accès, n'hésitez pas à nous contacter.
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Questions fréquemment posées
Q1 : Puis-je construire sur un terrain qui ne répond pas aux obligations en matière d'accès routier ?
Même sur un terrain qui ne répond pas aux exigences en matière d'accès routier, il peut être possible de construire avec le "permis provisoire de l'article 43" basé sur l'article 43, paragraphe 2, point ii), de la loi sur les normes de construction. Ce permis est accordé lorsque l'autorité administrative compétente estime qu'il n'y a pas d'obstacle en termes de circulation, de sécurité, de prévention des incendies ou d'hygiène, et que l'accord de la commission de contrôle des constructions a été obtenu.
Les conditions d'obtention du permis varient d'une municipalité à l'autre, mais en général, le permis est accordé lorsqu'il existe une grande zone d'espace libre autour du site, lorsque le site borde un espace de type routier tel qu'un chemin privé ou un chemin de ferme, et lorsque le consentement de tous les détenteurs de droits bordant le passage a été obtenu. Toutefois, comme la demande de permis nécessite des connaissances spécialisées et du temps, et que l'autorisation n'est pas toujours accordée, il est important d'examiner les détails à l'avance.
Q2 : À qui appartient le terrain situé dans la zone de retrait ?
Le propriétaire du terrain situé dans la zone de retrait reste propriétaire du terrain d'origine après le retrait. Il n'y a pas de changement de propriétaire enregistré. Toutefois, cette zone étant considérée comme une "route" au sens du code de la construction, il est interdit d'y installer des bâtiments, des clôtures, des portails et d'autres structures.
En outre, comme la zone de retrait est censée fonctionner comme une route, son utilisation comme aire de stationnement peut également être restreinte. Certaines municipalités peuvent revêtir et entretenir les zones de retrait, mais le coût et l'entretien de ces revêtements doivent être confirmés à l'avance. Il est important de comprendre que le terrain est en fait une propriété privée, mais qu'il a un caractère public particulier.
Q3 : Qu'advient-il de l'obligation d'accéder à la route si elle borde un chemin privé ?
Même si le terrain borde une voie privée, l'obligation d'accéder à la voie peut être remplie si la voie privée a été désignée par une autorité administrative spécifique comme une "voie désignée" en vertu de l'article 42, paragraphe 1, point v), de la loi sur les normes de construction. Les routes désignées sont des routes construites en tant que routes privées, d'une largeur d'au moins 4 mètres, répondant aux critères structurels appropriés et désignées par une autorité administrative spécifique.
En revanche, les chemins privés qui ne sont pas désignés comme tels ne correspondent pas à des chemins au sens de la loi sur les normes de construction et sont donc considérés comme ne remplissant pas l'obligation de fournir un accès. Dans ce cas, des mesures telles que l'obtention d'un permis en vertu de l'article 43 sous réserve ou la sécurisation de l'accès à la voie en vertu de la loi sur les normes de construction par l'achat du terrain voisin sont nécessaires. Dans le cas des chemins privés, la garantie des droits de passage et d'excavation et la prise en charge des frais d'entretien sont également des points importants à vérifier.
Q4 : Que dois-je faire si j'hérite d'une propriété qui ne respecte pas les obligations en matière d'accès à la route ?
Si vous héritez d'une propriété qui ne respecte pas les obligations en matière de droits de passage, il est tout d'abord important d'évaluer avec précision la situation actuelle. Il est nécessaire d'examiner avec des experts le relevé détaillé de l'état des abords de la route, la possibilité d'obtenir un permis sous la réserve de l'article 43 et la possibilité de résoudre la situation en achetant le terrain voisin.
Les solutions possibles sont la transformation et l'utilisation de la propriété dans son état actuel, l'obtention d'un permis sous réserve de l'article 43 et la reconstruction, l'achat du terrain voisin pour remplir les obligations d'accès à la route, ou la vente de la propriété en tant que propriété non reconstructible. Chaque méthode ayant ses avantages et ses inconvénients, il est important de déterminer la meilleure option en tenant compte de la situation globale des héritiers et de leurs projets futurs.
Q5 : À quoi dois-je faire attention lorsque j'achète le terrain attenant afin de remplir l'obligation d'accotement ?
Si vous souhaitez remplir vos obligations en matière d'accès routier en achetant un terrain contigu, vous devez d'abord vérifier que le terrain contigu à acheter est bien bordé par une route au sens du code de la construction. Il est également important de vérifier qu'une façade d'au moins 2 mètres peut être assurée afin que l'ensemble du terrain après l'achat réponde à l'obligation d'accès routier.
La clé du succès dans les négociations avec le propriétaire voisin est de faire une proposition qui tienne également compte des avantages pour l'autre partie. Il convient d'accorder une attention particulière non seulement à la négociation du prix, mais aussi à la détermination des limites, aux procédures d'enregistrement et au traitement fiscal. Si une partie seulement du terrain voisin doit être achetée, il est également important d'examiner la forme et l'utilisation potentielle du terrain restant et de veiller à ce que l'autre partie ne soit pas désavantagée.
Informations de référence.
Lois, règlements et systèmes pertinents