Lors de l'achat d'un bien immobilier, de nombreuses personnes se concentrent sur l'emplacement, le prix et l'agencement, mais une bonne compréhension du concept de détérioration liée à l'âge est essentielle pour maintenir la valeur des biens immobiliers à long terme et prévoir les coûts d'exploitation.
Le vieillissement est une évolution naturelle que les bâtiments ne peuvent éviter au fil du temps et qui a un impact direct sur la valeur des biens immobiliers et les coûts d'entretien. La compréhension de ce concept est à la base de décisions d'investissement et de gestion d'actifs appropriées, en particulier pour ceux qui envisagent un investissement immobilier ou qui prévoient d'acheter ou de vendre une maison.
Basé sur notre expérience en tant qu'INA&Associés dans de nombreuses transactions immobilières, cet article explique les concepts de base de la détérioration liée à l'âge, ses effets réels et les contre-mesures efficaces d'une manière qui est facile à comprendre pour le grand public. Des connaissances pratiques seront transmises, y compris les caractéristiques des différentes structures de bâtiments et des données statistiques spécifiques.
La détérioration liée à l'âge désigne la dégradation progressive de la qualité des bâtiments et des équipements au fil du temps. Ce phénomène commence dès la construction d'un bâtiment et se poursuit, qu'il soit utilisé ou non.
Dans le secteur de l'immobilier, la détérioration liée à l'âge doit être distinguée de la simple dilapidation. La détérioration liée à l'âge comprend à la fois les effets de l'environnement naturel et les effets de l'utilisation normale, qui sont des critères importants pour déterminer l'étendue de la responsabilité des propriétaires et des utilisateurs de bâtiments.
Parmi les exemples typiques de détérioration liée à l'âge, on peut citer la décoloration du papier peint sous l'effet de la lumière du soleil, le retrait et la dilatation du bois sous l'effet de l'humidité, la fissuration des murs extérieurs sous l'effet des changements de température et la détérioration des matériaux de couverture sous l'effet des intempéries. Ces changements sont considérés comme des phénomènes naturels qui ne peuvent être évités même si le bâtiment est correctement utilisé.
Pour comprendre la détérioration liée à l'âge, il est important de faire une distinction claire entre la détériorationnaturelle et ladétérioration causée par l'homme. Cette distinction est particulièrement importante lorsqu'il s'agit de déterminer la responsabilité de la restauration et de la réparation des biens locatifs.
La détérioration naturelle est la détérioration causée par l'utilisation normale du bâtiment et les effets de l'environnement naturel. Il s'agit par exemple de la décoloration par le soleil des tatamis, des éraflures et rayures mineures sur les sols, des taches et décolorations naturelles du papier peint et de l'usure normale de l'équipement. Ces dégradations sont généralement considérées comme des détériorations qui doivent être supportées par le propriétaire du bâtiment.
La détérioration artificielle, quant à elle, se réfère aux dommages causés par l'utilisation ou la négligence au-delà de l'usage normal. Les trous de clous dans les murs, la décoloration du papier peint due au tabagisme, les rayures et les odeurs causées par les animaux domestiques, et les taches importantes dues à un manque de nettoyage entrent dans cette catégorie, et l'utilisateur est souvent tenu de prendre en charge les coûts de réparation de ces dommages.
Les caractéristiques et le rythme de la détérioration liée à l'âge varient considérablement en fonction de la structure du bâtiment. Cela est dû aux différences de caractéristiques des matériaux utilisés et des méthodes de construction.
Dans le cas des bâtiments en bois, le bois, principal élément structurel, est sensible aux variations d'humidité et est sujet à des contractions et dilatations répétées, ce qui se traduit par des joints lâches et des espaces vides. Le bois est également sensible aux dommages causés par les insectes et à la pourriture, ce qui peut entraîner des problèmes structurels si un traitement approprié contre les insectes et un traitement de préservation ne sont pas appliqués. Cependant, avec un entretien adéquat, il peut rester en bon état pendant des décennies.
Dans les constructions en béton armé, la neutralisation du béton est une cause majeure de détérioration. Le béton est intrinsèquement alcalin, mais sa réaction avec le dioxyde de carbone présent dans l'atmosphère entraîne une neutralisation progressive, ce qui augmente le risque de corrosion de l'acier d'armature à l'intérieur. Ce processus est relativement progressif et un bâtiment correctement conçu et construit peut durer plus de 50 ans.
Pour les bâtiments en béton armé à ossature métallique (SRC), outre les caractéristiques de la construction en béton armé, la protection contre la corrosion des sections de l'ossature métallique est importante. Bien que les sections à ossature métallique puissent avoir une durabilité à long terme si un traitement anticorrosion approprié est appliqué, une détérioration rapide peut se produire si l'humidité s'infiltre en raison d'une mauvaise performance de l'imperméabilisation.
Les facteurs de dégradation liés au vieillissement peuvent être classés en deux grandes catégories : les facteursenvironnementaux et les facteurs liés à l'utilisation.
Les facteurs environnementaux comprennent les conditions climatiques, l'emplacement et le milieu environnant. Le climat japonais se caractérise par quatre saisons distinctes, avec une large gamme de fluctuations de température et d'humidité, ce qui soumet les matériaux de construction à de fortes contraintes. En particulier, l'humidité élevée pendant la saison des pluies, la sécheresse en hiver et les températures élevées en été accélèrent la détérioration des matériaux de construction.
Dans les zones côtières, les pièces métalliques sont sujettes à la corrosion due aux dommages causés par le sel, tandis que dans les zones montagneuses, la détérioration du béton due au gel et au dégel répétés peut poser problème. La pollution due aux gaz d'échappement le long des routes à grande circulation et les effets des produits chimiques dans les zones industrielles doivent également être pris en compte.
En ce qui concerne les facteurs d'utilisation, l'usage du bâtiment, la fréquence d'utilisation et les pratiques d'entretien ont un impact significatif. L'intensité de l'utilisation diffère selon qu'il s'agit d'un usage résidentiel ou commercial, et le taux de détérioration progresse en conséquence. La progression de la détérioration peut être considérablement ralentie par un nettoyage régulier, une inspection et des réparations appropriées.
Pour comprendre la durée de vie utile d'un bâtiment, il est nécessaire de faire la distinction entre la durée de vie légale à des fins fiscales et la durée de vie physique réelle. La durée de vie légale est le nombre d'années utilisé pour calculer l'amortissement à des fins fiscales et ne correspond pas nécessairement à la durée de vie réelle du bâtiment.
Le tableau ci-dessous résume la durée d'utilisation légale et la durée de vie réelle attendue du bâtiment par structure principale.
| Type de structure | Durée de vie statutaire | Durée de vie réelle attendue | Principales causes de détérioration | Cycle d'entretien |
|---|---|---|---|---|
| Construction en bois | 22 ans | 50-80 ans | Pourriture, dégâts causés par les insectes, rétrécissement et dilatation | 10-15 ans |
| Construction en acier léger | 19 ans (moins de 3 mm d'épaisseur) | 40-60 ans | Rouille, détérioration des joints | 10-20 ans |
| Construction en acier lourd | 34 ans (épaisseur de 4 mm et plus) | 60-80 ans | Rouille, détérioration des soudures | 15-25 ans |
| Construction en béton armé | 47 ans | 60-100 ans | Neutralisation, fissuration | 15-30 ans |
| Construction en SRC | 47 ans | 60-100 ans | Neutralisation, corrosion de l'acier | 15-30 ans |
Comme le montre ce tableau, avec un entretien approprié, de nombreux bâtiments peuvent être utilisés bien au-delà de leur durée de vie légale. En particulier, des cas de bâtiments en béton armé et en acier inoxydable ayant une durée de vie supérieure à 100 ans ont été signalés.
Modes de détérioration des bâtiments en bois
Dans les bâtiments en bois, la détérioration des matériaux extérieurs commence à être perceptible à partir d'environ 10 ans. En particulier, la détérioration de la peinture de la toiture et des murs extérieurs ainsi que la déformation ou l'endommagement des gouttières sont des signes précoces de détérioration. Vers 15-20 ans, le risque de détérioration du bois et de dégâts causés par les termites en raison de l'humidité sous le plancher et dans l'abri augmente.
Après 25-30 ans de construction, les principaux éléments structurels peuvent commencer à se détériorer, avec des joints de poteaux et de poutres desserrés et des fissures dans les fondations. Il s'agit d'une étape importante pour déterminer le potentiel futur d'un bâtiment, car d'importants travaux de réparation et de rénovation sont souvent nécessaires à ce moment-là.
Modèles de détérioration dans les constructions en béton armé et en béton armé stratifié
Dans les bâtiments en béton armé et en béton cellulaire, les fissures mineures et les taches sur les murs extérieurs commencent à devenir visibles vers l'âge de 10 à 15 ans. Il s'agit principalement de problèmes esthétiques qui n'ont qu'un impact structurel limité. Vers 20-25 ans, la couche d'étanchéité se détériore, ce qui augmente le risque de fuites et rend nécessaire l'imperméabilisation du toit et des murs extérieurs.
Après 30-40 ans, le risque de corrosion de l'acier d'armature augmente à mesure que le béton se neutralise. À ce stade, des réparations importantes des murs extérieurs et le renouvellement des installations sont nécessaires, et il s'agit d'une période d'investissement importante pour le maintien de la valeur de l'actif du bâtiment.
Le rythme de progression de la dégradation des bâtiments est très différent selon la partie du bâtiment. En général, les parties extérieures les plus exposées se détériorent plus rapidement, tandis que les parties structurelles internes restent stables pendant une période relativement longue.
Les toits et les toitures sont les plus susceptibles de se détériorer dans les bâtiments, car ils sont les plus touchés par la lumière directe du soleil, la pluie, le vent et les changements de température. En particulier, la détérioration de la couche d'étanchéité peut avoir un impact sérieux sur l'ensemble du bâtiment, d'où la nécessité d'une inspection régulière et d'un entretien approprié.
Dans les sections de murs extérieurs, les principaux symptômes de détérioration sont la dégradation de la peinture, les fissures et l'accumulation de saletés. Non seulement ces éléments affectent directement l'esthétique du bâtiment, mais ils peuvent également entraîner des infiltrations d'eau dans les zones structurelles s'ils ne sont pas contrôlés.
Quant à l'équipement, il comprend des composants mécaniques et doit donc être renouvelé sur un cycle plus court que le bâtiment lui-même. Les équipements d'approvisionnement en eau et de drainage sont généralement renouvelés après 15 à 20 ans et les équipements de climatisation après 10 à 15 ans.
Comme les conditions climatiques varient considérablement d'une région à l'autre du Japon, il existe également des différences régionales dans la progression de la détérioration liée à l'âge.
Dans les régions d'Hokkaido et de Tohoku, le climat très froid a un impact plus important sur le gel et le dégel, ce qui augmente le risque de fissures dans le béton et de dommages causés par le gel aux canalisations. Les effets des charges de neige et de l'eau de fonte doivent également être pris en compte.
Dans les régions de Kanto et de Chubu, le climat est relativement doux, mais dans les zones urbaines, la saleté et la détérioration des murs extérieurs dues à la pollution de l'air peuvent poser problème. L'impact des tremblements de terre sur les éléments structurels doit également être pris en compte.
Les régions du Kansai, du Chugoku et du Shikoku sont caractérisées par les effets des dommages causés par le sel dans les zones côtières de la mer intérieure de Seto et par l'humidité dans les zones montagneuses. Le contrôle de l'humidité est un facteur particulièrement important dans la construction en bois.
Dans les régions de Kyushu et d'Okinawa, le climat chaud et humide, les vents violents et les fortes pluies provoquées par les typhons ont un impact significatif, d'où l'importance de maintenir les performances en matière d'étanchéité et de résistance au vent. En outre, les effets des dommages causés par le sel sont particulièrement graves à Okinawa, où il est essentiel de prendre des mesures pour prévenir la corrosion des pièces métalliques.
La détérioration liée à l'âge a un impact direct et continu sur la valeur des biens immobiliers. Cet impact se reflète dans les valeurs de marché non seulement par la simple dépréciation liée à l'âge, mais aussi par une diminution de la fonctionnalité, de la sécurité et de l'esthétique du bâtiment.
Dans l'évaluation des biens immobiliers, la détérioration liée à l'âge a un impact principalement dû aux facteurs suivants. Premièrement, la détérioration physique d'un bâtiment augmente le besoin de réparations et l'augmentation anticipée des coûts d'entretien futurs réduit son attrait en tant qu'investissement. Deuxièmement, l'obsolescence des installations réduit leur compétitivité sur le marché de la location car elles ne sont plus conformes aux normes de vie et aux normes techniques modernes.
En outre, la détérioration de l'aspect extérieur détériore la première impression du bâtiment, ce qui le rend moins susceptible de susciter l'intérêt des acheteurs et des locataires potentiels. L'effet combiné de ces facteurs est que la détérioration liée à l'âge entraîne une baisse continue de la valeur des biens immobiliers.
Les données d'enquête du ministère de l'aménagement du territoire, des infrastructures, des transports et du tourisme (MLIT) montrent que la valeur immobilière d'une maison diminue avec l'âge du bâtiment selon les tendances suivantes
| Âge de la maison | Valeur résiduelle des maisons en bois | Ratio de valeur résiduelle des maisons en béton armé | Principaux facteurs de détérioration | Évaluation du marché |
|---|---|---|---|---|
| Construction récente | 100% | 100% | Aucun | Le plus élevé |
| 5 ans | 80-85%, avec un maximum de | 85-90%. | Détérioration mineure | Bonne |
| 10 ans | 65-75% Bon | 75-85% | Début de la détérioration extérieure | Légèrement bon |
| 15 ans | 50-65% 65-80 | 65-80%, avec une légère augmentation du nombre d'objets en mauvais état. | Temps de renouvellement des équipements | Normal |
| 20 ans | 35-50% 55-75 | 55-75% (en années) | Durée des réparations majeures | Légèrement inférieur |
| 25 ans | 25-40% | 45-65% | Progression de la détérioration structurelle | Peu développé |
| 30 ans | 15-30% | 35-55% (dans le cas d'une rénovation complète) | Considération d'une remise à neuf totale | Détérioration importante |
Comme le montre le tableau, les maisons en bois perdent moins de la moitié de leur valeur lorsqu'elles sont nouvellement construites après environ 20 ans, et les maisons en béton armé subissent également une baisse significative de leur valeur après 25-30 ans. Toutefois, ce taux de déclin peut être considérablement amélioré dans les propriétés qui font l'objet d'un entretien approprié.
Les coûts de réparation pour faire face à la détérioration liée à l'âge constituent un investissement important pour maintenir la valeur de l'actif d'un bâtiment. Selon une étude réalisée en 2023 par At Home Corporation, le coût moyen des réparations d'une maison individuelle s'élevait à 6 151 000 JPY.
Par structure, le coût moyen des maisons en bois est de 6.288.000 JPY, tandis que le coût moyen des maisons en béton armé et à ossature métallique est de 5.824.000 JPY, les maisons en bois ayant tendance à être légèrement plus chères. On pense que cela est dû au fait que les maisons en bois se détériorent plus rapidement et nécessitent des réparations plus fréquentes.
La répartition des coûts par type de réparation montre les tendances suivantes
| Type de réparation | Coût moyen | Délai d'exécution | Durée de l'effet | Impact sur la valeur des biens |
|---|---|---|---|---|
| Peinture des murs extérieurs | 800 000-1 200 000 yens | Tous les 10-15 ans | 10-15 ans | Modéré |
| Réparation du toit | 600,000-1,000,000 | Tous les 15-20 ans | 15-20 ans | Élevée |
| Renouvellement du système d'alimentation en eau | 1,5-2,5 millions de yens | Tous les 15-20 ans | 15-20 ans | Élevée |
| Rénovation des sols et de l'intérieur | 1 à 2 millions de yens | Tous les 20-25 ans | 15-20 ans | Moyenne |
| Renouvellement des conduites d'alimentation en eau et de drainage | 800 000-1 500 000 yens | Tous les 25-30 ans | 25-30 ans | Élevée |
La mise en œuvre planifiée de ces réparations peut empêcher une forte baisse de la valeur de l'actif du bâtiment et maintenir la rentabilité à long terme.
Le vieillissement affecte les marchés de la vente et de la location de différentes manières.
Sur le marché de la vente, l'intérêt des acheteurs potentiels diminue avec l'âge du bâtiment, ce qui se traduit par des prix de vente plus bas et des délais de vente plus longs. En particulier, les biens immobiliers de plus de 20 ans ont tendance à être réservés aux acheteurs au comptant et aux investisseurs, en partie à cause d'une sélection plus stricte des prêts hypothécaires.
Toutefois, les biens qui ont fait l'objet de rénovations appropriées peuvent atteindre des prix élevés quel que soit leur âge. En particulier, les biens bien situés peuvent relativement réduire l'impact de la détérioration liée à l'âge, car la valeur du terrain est plus importante que la détérioration du bâtiment.
Sur le marché locatif, l'obsolescence des installations et la détérioration de l'aspect extérieur dues au vieillissement ont un impact direct sur le niveau des loyers. En général, les loyers commencent à baisser après 10 ans d'âge et nécessitent souvent des réductions de loyer significatives après 20 ans d'âge.
Cependant, de nombreux biens immobiliers conservent des loyers élevés pour leur âge en procédant à un entretien régulier et à des rénovations partielles. En particulier, la modernisation des installations d'eau et les rénovations intérieures ont un effet significatif sur le maintien des loyers.
L'impact des dégradations liées à l'âge sur la valeur des biens immobiliers varie considérablement selon la région et la localisation.
Dans les zones urbaines, la rareté des terrains signifie que l'impact de la baisse de valeur due à la détérioration des bâtiments est relativement faible. En particulier, dans les sites de premier ordre tels que le centre de Tokyo et la ville d'Osaka, il est possible de maintenir des évaluations élevées en raison de la valeur de l'emplacement, même si les bâtiments sont vieux.
Dans les zones suburbaines, l'impact de la détérioration liée à l'âge est plus prononcé, car la valeur des bâtiments représente une plus grande proportion de la valeur globale. Dans les zones où la population diminue, les effets de la détérioration liée à l'âge ont tendance à être amplifiés en raison de la réduction de la demande.
Dans les endroits très accessibles par les transports, les effets de la détérioration liée à l'âge peuvent être atténués car on peut s'attendre à une demande stable même si les bâtiments se détériorent. En revanche, dans les endroits moins accessibles, l'attractivité du bâtiment est un facteur clé et un entretien approprié est donc plus important.
Dans la gestion des bâtiments, la bonne combinaison de maintenance préventive et réactive est importante pour faire face à la détérioration liée à l'âge. L'utilisation stratégique de ces méthodes permet d'optimiser les coûts de maintenance et de maintenir la valeur des actifs à long terme.
La maintenance préventive est une méthode qui consiste à effectuer une maintenance planifiée avant que la détérioration ne devienne apparente. Le principal avantage de cette approche est qu'elle permet de contrôler les coûts d'entretien globaux en effectuant les réparations majeures avant qu'elles ne deviennent nécessaires. Par exemple, en peignant les murs extérieurs tous les dix ans, il est possible d'empêcher la détérioration du matériau du mur extérieur lui-même et d'éviter un remplacement plus coûteux de ce matériau.
Bien que la mise en œuvre de la maintenance préventive nécessite un investissement initial, elle est rentable dans une perspective à long terme et contribue de manière significative au maintien de la valeur de l'actif du bâtiment. Les effets de l'entretien préventif sont particulièrement visibles au niveau de l'étanchéité et de la protection des parties structurelles, qui ont une incidence directe sur la durabilité du bâtiment dans son ensemble.
La maintenance a posteriori est une méthode qui consiste à traiter la détérioration ou la défaillance après qu'elle s'est produite. La maintenance a posteriori convient aux réparations urgentes et aux problèmes soudains qui sont difficiles à prévoir. Cependant, se fier uniquement à la maintenance après coup peut facilement conduire à des coûts de réparation élevés et à un risque accru de perturbation de l'utilisation du bâtiment.
Une gestion efficace des bâtiments vise à optimiser les coûts en combinant une maintenance préventive pour les zones les plus importantes et une maintenance réactive pour les zones qui sont relativement peu affectées.
Les inspections périodiques constituent la base de la détection précoce de la détérioration liée à l'âge et de l'adoption de mesures appropriées. Outre les contrôles légaux prévus par l'article 12 de la loi sur les normes de construction, une combinaison de contrôles volontaires permet de surveiller en permanence l'état du bâtiment.
Les inspections statutaires exigent des inspections annuelles des bâtiments pour les bâtiments spécifiés et des inspections périodiques de l'équipement du bâtiment, de l'équipement de protection contre les incendies et des ascenseurs. Ces inspections permettent de détecter à un stade précoce les détériorations importantes liées à la sécurité et de prendre les mesures qui s'imposent.
Lors des inspections volontaires, il est important de vérifier régulièrement les points suivants
| Zone d'inspection | Fréquence de l'inspection | Principaux éléments à vérifier | Principaux problèmes constatés |
|---|---|---|---|
| Toits et couvertures | Deux fois par an | État de la couche d'étanchéité, écoulement des eaux | Détérioration de la couche d'étanchéité, fuites |
| Murs extérieurs | Deux fois par an | Fissures, saleté, état de la peinture | Fissures structurelles, détérioration esthétique |
| Fenêtres et châssis | Une fois par an | Conditions d'ouverture et de fermeture, état des matériaux d'étanchéité | Dégradation de l'étanchéité à l'air, condensation |
| Systèmes d'alimentation en eau et d'évacuation | Une fois par mois | Fuites d'eau, pression de l'eau, état de l'évacuation | Détérioration des conduites, obstructions |
| Équipement électrique | Une fois par an | État du câblage, fonctionnement des disjoncteurs | Détérioration de l'isolation, capacité insuffisante |
Lors des inspections, il est efficace de combiner des inspections détaillées par un ingénieur spécialisé avec des inspections visuelles de routine. Il est particulièrement important que les parties structurelles et les équipements de sécurité soient régulièrement diagnostiqués par des spécialistes.
Afin d'obtenir une efficacité maximale dans le cadre d'un budget limité, il est important d'établir un ordre de priorité approprié pour les mesures de détérioration. Une gestion efficace des bâtiments peut être obtenue en planifiant les mesures selon les principes suivants
Le principe de priorité à la sécurité donne la priorité absolue aux dégradations susceptibles d'affecter la vie humaine. La détérioration des parties structurelles, la détérioration de l'isolation des installations électriques et les fuites dans les installations de gaz doivent être réparées dès qu'elles sont détectées.
La prise en compte des effets de débordement permet d'évaluer le potentiel d'une détérioration à affecter d'autres parties du bâtiment. Par exemple, la détérioration de l'étanchéité d'un toit peut provoquer des dégâts des eaux dans l'ensemble du bâtiment, et il est donc important de prendre des mesures dès que possible.
L'analyse coût-efficacité compare le coût des réparations aux avantages obtenus. Si des réparations coûteuses sont nécessaires, il est important d'envisager des mesures partielles et des méthodes alternatives.
Parmi les mesures spécifiques rentables, on peut citer les techniques suivantes
Les réparations partielles des murs extérieurs peuvent réduire considérablement les coûts en ciblant uniquement les zones où la détérioration a progressé, plutôt que de réparer toute la surface. En particulier, l'esthétique et l'étanchéité peuvent être maintenues grâce à la réparation des joints et à la peinture partielle des fissures.
Le renouvellement progressif de l'équipement peut réduire les coûts temporaires en renouvelant l'équipement par étapes en fonction de son état de détérioration, plutôt que de renouveler tout l'équipement en une seule fois.
L'entretien préventif peut retarder le besoin de réparations majeures en effectuant régulièrement des nettoyages et des ajustements simples.
Ces dernières années, de nouvelles méthodes utilisant les technologies de l'IdO et de l'IA ont été introduites dans le domaine de la maintenance des bâtiments. Ces technologies permettent un contrôle plus efficace et plus précis de la détérioration.
Les systèmes de surveillance utilisant des capteurs IoT collectent en permanence des données environnementales telles que la température, l'humidité, les vibrations et l'humidité, ce qui permet de détecter rapidement les signes de détérioration. Les capteurs de fuites d'eau et les systèmes de surveillance de l'état des structures sont particulièrement efficaces pour la détection précoce des problèmes critiques.
Les inspections par drone permettent d'effectuer en toute sécurité et de manière efficace des inspections détaillées de zones surélevées qui étaient auparavant difficiles à réaliser. L'état des toits et des murs extérieurs peut être enregistré sur des images à haute résolution et la progression de la détérioration peut être évaluée quantitativement.
Dans le système de diagnostic IA, l'IA, qui apprend à partir des données de détérioration passées et des résultats d'inspection, suggère des périodes et des méthodes d'entretien optimales. Cela permet de prendre des décisions objectives qui ne dépendent pas de l'expérience.
La technologie de numérisation 3D permet d'enregistrer en détail l'état actuel d'un bâtiment et de comprendre avec précision la progression de la détérioration. Elle est particulièrement efficace pour surveiller la déformation et le tassement des parties structurelles.
L'introduction de ces technologies permet la détection précoce de détériorations difficilement détectables par les inspections visuelles conventionnelles et la formulation de plans d'entretien scientifiques basés sur des données, prolongeant ainsi la durée de vie des bâtiments et optimisant les coûts d'entretien.
La détérioration liée à l'âge est un phénomène inévitable lorsque l'on possède et exploite des biens immobiliers, mais son impact peut être minimisé grâce à une bonne compréhension et à des mesures appropriées. Les points importants suivants sont reconfirmés sur la base des informations expliquées dans cet article.
Tout d'abord, il est important de comprendre que la détérioration liée à l'âge est un phénomène qui se produit inévitablement au fil du temps, et que son schéma de progression diffère grandement en fonction de la structure et de l'emplacement du bâtiment. En comprenant les caractéristiques des structures en bois, en béton armé et en béton armé, et en prenant les mesures appropriées pour le bien que vous possédez, vous pouvez prolonger de manière significative la durée de vie de votre bâtiment.
Deuxièmement, bien que la détérioration liée à l'âge ait un impact sérieux sur la valeur des biens immobiliers, un entretien planifié et des réparations appropriées peuvent empêcher une forte baisse de la valeur des biens immobiliers. En particulier, l'adoption d'une approche de maintenance préventive permet d'optimiser les coûts de maintenance à long terme et de maintenir la valeur des actifs.
Les actions spécifiques suivantes sont recommandées pour une réponse efficace à la détérioration des biens immobiliers liée à l'âge
Actions à court terme (dans un délai d'un an)
Actions à moyen terme (dans les 3 à 5 ans)
Actions à long terme (10 ans et plus)
La gestion de la détérioration liée à l'âge est un domaine qui requiert des connaissances et une expérience spécialisées. Des mesures plus efficaces peuvent être mises en œuvre grâce à une collaboration appropriée avec des spécialistes tels que des architectes, des constructeurs et des sociétés de gestion immobilière.
Le jugement objectif des experts est particulièrement important pour le diagnostic périodique des bâtiments et la planification des réparations. Il est également essentiel que les experts fournissent des informations sur les dernières tendances technologiques et les réponses aux changements de législation.
INA&Associates offre un soutien complet, de la consultation sur la détérioration liée à l'âge des biens immobiliers à la proposition de mesures spécifiques. Nous pouvons vous aider à protéger vos biens de valeur en évaluant l'état actuel de votre bâtiment, en formulant des plans de réparation et en vous présentant des entreprises de construction fiables.
La détérioration liée à l'âge est un phénomène inévitable, mais avec les connaissances et les mesures adéquates, il est possible de maintenir la valeur de votre bâtiment à long terme et de vous assurer un revenu stable. Les informations contenues dans cet article vous aideront à gérer correctement votre bien immobilier et à en augmenter la valeur.
R : La détérioration liée à l'âge commence dès l'achèvement du bâtiment. Cependant, le moment où les symptômes visibles de la détérioration apparaissent dépend de la structure et de l'emplacement du bâtiment.
En général, dans les maisons en bois, la détérioration mineure des matériaux extérieurs commence vers 5-7 ans, et après 10 ans, la détérioration de la peinture des murs extérieurs devient visible ; dans les bâtiments RC et SRC, les fissures mineures et les taches sur les murs extérieurs commencent souvent à devenir visibles vers 10-15 ans.
L'essentiel est de procéder à des inspections et à un entretien réguliers avant qu'une détérioration visible n'apparaisse. Sur la base du concept d'entretien préventif, il est recommandé de commencer à planifier l'entretien à partir de cinq ans de construction.
R : Les coûts de réparation varient considérablement en fonction de la structure, de la taille et de l'emplacement du bâtiment.
Pour une maison individuelle, on considère qu'il est approprié d'accumuler des coûts de réparation représentant 1 à 2 % de la valeur du bâtiment par an. Par exemple, pour une maison de 30 millions de yens, cela représente environ 300 000 à 600 000 yens par an.
Dans le cas des copropriétés, l'association de gestion établit un fonds de réserve pour les réparations, qui s'élève généralement à environ 200-300 yens par mètre carré de surface privée par mois, soit 14 000-21 000 yens par mois pour une copropriété de 70 mètres carrés.
Il s'agit toutefois de chiffres moyens et les coûts réels varient en fonction de l'état et de l'utilisation du bâtiment. Il est important de procéder à des inspections régulières de l'immeuble afin de déterminer les plans et les coûts de réparation spécifiques.
R : Lorsque vous envisagez d'acheter un bien immobilier de seconde main, il est conseillé de se concentrer sur les points suivants.
Tout d'abord, vérifiez l'état de la toiture, des murs extérieurs et des fondations depuis l'extérieur du bâtiment. Vérifiez qu'il n'y a pas de fissures importantes, de traces de fuites, de taches ou de détériorations significatives sur les murs extérieurs.
Ensuite, à l'intérieur des pièces, vérifiez l'état des installations d'eau, les éventuelles inclinaisons ou grincements des sols, les fissures dans les murs et les plafonds et les traces de condensation. En particulier, l'historique de la mise à jour des installations d'alimentation en eau, d'évacuation des eaux usées et des installations électriques est un facteur important dans la prise de décision.
Dans la mesure du possible, il est recommandé de faire appel à un spécialiste, tel qu'un architecte, pour effectuer une inspection du logement (étude de l'état du bâtiment). L'état du bâtiment peut être évalué d'un point de vue professionnel et une estimation des coûts de réparation futurs peut être obtenue.
Il est également important de demander au vendeur de fournir un registre des réparations passées et des inspections régulières pour confirmer qu'un entretien approprié a été effectué.
R : La charge des coûts de remise en état d'un bien locatif en raison de sa détérioration due à l'âge est déterminée conformément aux "problèmes et directives concernant la remise en état d'origine" du ministère de l'aménagement du territoire, de l'infrastructure, des transports et du tourisme.
Exemples de détériorations liées à l'âge qui ne doivent pas être prises en charge par le locataire :
Exemples d'usure pouvant être prise en charge par le locataire :
Toutefois, la proportion spécifique de la charge est déterminée en tenant compte de l'âge du bâtiment et de la durée d'utilisation du bien. Par exemple, le coût de remplacement du papier peint a une valeur résiduelle d'un yen après six ans, de sorte que la charge du locataire est réduite s'il a vécu longtemps dans le logement.
Pour éviter les problèmes, il est conseillé d'enregistrer l'état de la propriété avec des photographies lors de l'emménagement et du déménagement, et de vérifier à l'avance avec la société de gestion ou le propriétaire si quelque chose n'est pas clair.
R : Il existe de nombreuses mesures de lutte contre la détérioration liée à l'âge qui peuvent être mises en œuvre par les particuliers. Des pratiques quotidiennes peuvent considérablement prolonger la durée de vie d'un bâtiment.
Nettoyage et entretien quotidiens :
Inspections régulières :
Utilisation appropriée :
Coopération avec des entrepreneurs spécialisés :
Ces efforts peuvent retarder le besoin de réparations majeures et maintenir la valeur de l'actif du bâtiment pendant une période plus longue.
Cet article est basé sur l'expertise et l'expérience d'INA & Associates Ltd. N'hésitez pas à nous contacter pour obtenir des conseils sur la détérioration liée à l'âge de votre bien et sur les mesures spécifiques que vous pouvez prendre.