Le marché japonais du logement est entré dans une ère où les "biens anciens" de plus de 20 ans représentent plus de 60 % du marché. De nombreux propriétaires peuvent partager les mêmes préoccupations, à savoir que la valeur de leurs biens anciens diminue et qu'ils s'inquiètent de la manière de gérer les logements vacants. Cependant, nous pensons qu'en comprenant correctement les changements du marché et en mettant en œuvre des stratégies appropriées, les biens anciens ont le potentiel d'être transformés en "actifs très rentables" qui sont encore plus attrayants que les biens nouvellement construits.
Dans cet article, INA & Associates Ltd, un expert en immobilier, explique en détail les caractéristiques communes des biens immobiliers qui peuvent être loués à un prix élevé, même s'il s'agit de biens anciens. De l'analyse du marché basée sur des données aux techniques de rénovation rentables, en passant par des exemples de réussite en matière de gestion locative, nous fournissons des informations spécifiques et pratiques. En lisant cet article jusqu'au bout, vous serez en mesure de maximiser la valeur potentielle de votre bien et de trouver la voie d'une gestion locative stable.
Selon l'enquête 2023 sur le logement et la terre publiée par le bureau des statistiques du ministère de l'intérieur et des communications, la proportion de propriétés construites il y a plus de 20 ans dans le parc immobilier total du Japon atteindra 64 % d'ici 2023. Ce fait montre clairement que les propriétés anciennes ne sont plus l'exception mais la "majorité" du marché. Cette situation est due à des facteurs structurels, tels que l'offre importante de logements dans les années 1990 et le déclin ultérieur du nombre de nouvelles offres. Les biens immobiliers sur le marché sont inévitablement de plus en plus vieux.
D'un autre côté, nous ne pensons pas qu'il faille considérer ce phénomène de vieillissement des biens immobiliers de manière pessimiste. Il représente plutôt une nouvelle opportunité commerciale. Les récentes augmentations des coûts des matériaux et de la main-d'œuvre ont fait grimper les prix des nouvelles constructions et, par conséquent, rendu difficile l'amélioration des rendements desinvestissements immobiliers. Dans cet environnement de marché, la rénovation de biens immobiliers plus anciens, qui sont relativement plus abordables, attire l'attention en tant qu'option plus réaliste et plus rentable.
En outre, les valeurs des locataires modernes se diversifient. Un nombre croissant de personnes choisissent activement des biens rénovés pour y ajouter leur caractère et leur saveur uniques, plutôt que des biens neufs uniformes. Cela indique que les besoins des locataires ne se limitent plus à un critère de valeur unique, à savoir la "nouveauté", mais qu'ils cherchent plutôt à "créer un style de vie qui leur est propre".
Grâce à nos nombreuses années d'expérience, nous avons découvert qu'il existe des points communs évidents entre les biens anciens qui peuvent être loués à un prix élevé. Il s'agit de l'emplacement, de la rénovation et de la gestion. Plutôt que de les optimiser individuellement, il est essentiel de les renforcer stratégiquement en tant que trinité.
Le facteur le plus universel et le plus puissant qui détermine la valeur d'un bien immobilier est son "emplacement". Ce principe ne faiblit pas dans le cas des biens immobiliers anciens. En fait, le déclin relatif de l'attrait du bâtiment lui-même avec l'âge augmente l'importance de l'emplacement.
Être à moins de 10 minutes à pied d'une gare est une exigence de base, mais en outre, la disponibilité de services pratiques tels que les supermarchés, les magasins de proximité, les hôpitaux et les parcs a un impact majeur sur l'évaluation des locataires. Une macro-perspective qui se tient au courant des tendances futures en matière d'urbanisme et de réaménagement et qui évalue le potentiel futur de la zone dans son ensemble est également essentielle pour maintenir et améliorer la valeur de l'actif à long terme.
Les biens immobiliers anciens qui peuvent être loués à un prix élevé sont, sans exception, rénovés en fonction de l'époque. Il s'agit ici d'aller au-delà de la simple "restauration". Il est nécessaire d'appréhender avec précision les besoins potentiels des locataires et de chercher à "créer une valeur ajoutée" que l'on ne retrouve pas dans les biens concurrents. En particulier, les installations sanitaires telles que les cuisines et les salles de bains sont l'un des points les plus importants pour les locataires et constituent un objectif d'investissement particulièrement rentable parmi les rénovations.
| Objectifs d'investissement | Détails spécifiques de la rénovation | Effets escomptés | Coûts approximatifs |
|---|---|---|---|
| Zones d'eau | Remplacement par une cuisine à système, rénovation des salles de bains des logements, installation de sièges de toilettes avec lavage à l'eau chaude et de lavabos indépendants. | Amélioration considérable de la satisfaction des locataires, particulièrement susceptible d'attirer les femmes. | 500 000 - 2 millions de yens |
| Décoration intérieure | Passage à un parquet en bois massif, utilisation de tissus d'accentuation orientés vers le design, introduction d'un éclairage indirect | Amélioration de l'impression lors des visites en différenciant le bien et en améliorant le design. | 300 000 - 1 million de yens |
| Installations | Introduction du Wi-Fi gratuit, installation de boîtes de livraison, remplacement de l'interphone par un moniteur | Amélioration de la commodité et de la sécurité pour donner un sentiment de sécurité. | 100 000 - 500 000 yens |
Quelles que soient la qualité de l'emplacement et l'excellence des rénovations, les locataires ne seront jamais satisfaits si la gestion quotidienne de l'immeuble est négligée. Les parties communes sont-elles bien nettoyées, les règles d'élimination des déchets sont-elles respectées, les problèmes d'équipement sont-ils réglés rapidement ? L'accumulation de ces tâches de gestion apparemment simples est ce qui favorise la confiance et l'attachement au bien, ce qui conduit à une location à long terme.
La pierre angulaire d'une gestion stable consiste à comprendre les avantages et les inconvénients de l'"autogestion", où le propriétaire gère lui-même son bien, et de la "gestion externalisée", où le bien est confié à une société de gestion spécialisée, et à mettre en place le système de gestion le mieux adapté à votre situation.
| Éléments de comparaison | Autogestion | Gestion externalisée |
|---|---|---|
| Coût | Aucun frais de gestion n'est exigé, ce qui est avantageux en termes de trésorerie. | Les frais de gestion s'élèvent à environ 5 % des revenus locatifs. |
| Temps et efforts | Nécessité de recruter des locataires, de gérer les plaintes, le nettoyage, le dépannage, etc. | Des sociétés spécialisées se chargent pour vous des tâches complexes. |
| Spécialisation | Un certain nombre de connaissances et d'expériences sont nécessaires pour faire face aux changements juridiques et pour résoudre des problèmes spécialisés. | Possibilité d'utiliser le savoir-faire et les réseaux professionnels accumulés. |
| Recommandation | Propriétaires dont les biens sont situés à proximité et qui peuvent consacrer suffisamment de temps à la gestion locative. | Propriétaires dans des régions éloignées, propriétaires de plusieurs biens, et ceux qui sont occupés par leur activité principale. |
Il est très important d'apprendre non seulement de la théorie, mais aussi des exemples de réussite.
| Points clés de la réussite | Explication |
|---|---|
| Fixer des objectifs clairs | Ayez une image concrète de la personne à qui vous voulez louer, et assurez-vous que le bien immobilier correspond à cette personne. |
| Sélection et concentration | Établissez des priorités dans vos investissements en mettant l'accent sur les besoins de votre public cible, plutôt que d'essayer de tout renouveler. |
| Vérification de la rentabilité | Effectuez des simulations spécifiques pour déterminer le nombre d'années pendant lesquelles le capital investi peut être récupéré grâce à des loyers plus élevés. |
| Recours à des spécialistes | Pour la conception et la construction, consultez des entreprises de rénovation et des concepteurs ayant une grande expérience de la revitalisation de biens immobiliers anciens. |
Comme nous l'avons expliqué dans cet article, une perspective de gestion optimisant les trois éléments que sont l'emplacement, la rénovation et la gestion est essentielle pour louer des biens anciens à un prix élevé. Maximiser le potentiel inhérent au bien et continuer à affiner sa valeur en fonction des besoins des locataires de l' époque. Nous sommes convaincus que c'est la clé du succès pour la gestion locative future.
En créant de la valeur de manière stratégique, plutôt qu'en abandonnant parce qu'il est vieux, votre bien se transformera en un "actif hautement rentable" de choix sur le marché.
INA&Associates a participé à la réhabilitation de nombreux biens anciens. Nous offrons un soutien unique, depuis le diagnostic du potentiel du bien jusqu'à la proposition du plan de rénovation le plus approprié et la mise en place d'un système de gestion fiable. Si vous avez des inquiétudes concernant votre bien ou si vous souhaitez discuter d'un investissement immobilier, n'hésitez pas à nous contacter. Nous vous proposerons la meilleure solution pour votre situation personnelle.
R1 : Cela varie beaucoup en fonction de l'échelle et du contenu, mais un guide général est de 500 000 ¥ à 3 millions ¥ pour un studio et de 2 millions ¥ à 8 millions ¥ pour un type de famille. Cependant, l'important n'est pas de penser en termes de budget, mais de simuler en détail à l'avance si l'investissement peut être récupéré de manière réaliste par des augmentations de loyer et une amélioration des taux d'occupation.
R2 : La durée de vie utile légale (22 ans pour les structures en bois, 34 ans pour les structures en acier et 47 ans pour les structures en béton armé) n'est qu'une norme d'amortissement en vertu de la législation fiscale et n'indique pas la durée de vie physique du bâtiment. L'état d'un bâtiment dépend largement de la manière dont il a été géré. Si des réparations et un entretien appropriés sont effectués en permanence, un bien immobilier peut être une bonne source de revenus même s'il a largement dépassé sa durée de vie utile légale. L'important n'est pas l'âge du bâtiment lui-même, mais que les experts diagnostiquent correctement l'état de la structure du bâtiment et la détérioration des tuyaux d'alimentation en eau et d'évacuation des eaux usées.
R3 : La première étape consiste à analyser objectivement la cause de l'inoccupation du bien. Nous recherchons la cause sous différents angles, par exemple si le loyer n'est pas en dehors du marché environnant, si l'attractivité du bien est suffisamment communiquée aux locataires potentiels sur les supports publicitaires en ligne et quelle est l'impression de la pièce lors de la visite. Il est ensuite important de commencer par les mesures les plus rentables, telles que l'adaptation du loyer, la reprise des photos publicitaires et la réalisation de travaux de rénovation.
A4 : Il est important de choisir une entreprise qui a beaucoup d'expérience, bien sûr, mais il est encore plus important de choisir une entreprise qui écoute attentivement vos besoins et qui fait des propositions proactives basées sur ses connaissances en tant que spécialiste. Nous vous recommandons de demander des devis à plusieurs entreprises et de comparer leurs réponses, leurs propositions et la transparence de leurs offres. Vous pouvez également vous adresser à une société de conseil en immobilier telle que la nôtre, qui pourra vous présenter des entreprises partenaires fiables qui répondent à nos critères stricts.
R5 : Oui, il est extrêmement important de planifier votre gestion locative en y incluant une "stratégie de sortie". Vous devez décider du montant à investir dans les rénovations, en tenant compte du prix attendu et du calendrier du marché pour la vente future du bien. L'approche raisonnable d'un investissement immobilier réussi consiste à toujours être prêt à vendre au meilleur moment, afin de pouvoir réagir avec souplesse aux changements des conditions du marché de l'immobilier et à vos propres projets de vie.