Impact des tensions commerciales sur l'immobilier logistique au Japon

La politique tarifaire de l'administration Trump, mise en œuvre à partir d'avril 2025, a un impact complexe et de grande ampleur sur le marché japonais de l'immobilier logistique. La politique américaine consistant à imposer des droits de douane de 25 % sur les véhicules en provenance du Japon et à appliquer temporairement un "tarif universel" uniforme de 10 % (réduit par rapport au taux initial de 24 % pendant la période de négociation) modifie rapidement le secteur des exportations et la demande logistique du Japon. Alors que ces politiques pourraient réduire le PIB du Japon de 0,6 à 0,8 % en 2025, la consommation intérieure défensive et la restructuration de la chaîne d'approvisionnement créent de nouvelles opportunités sur le marché de l'immobilier logistique.

Impact des derniers tarifs douaniers de Trump sur les installations logistiques japonaises

L'évolution des schémas commerciaux entraîne une restructuration fondamentale du marché japonais de l'immobilier logistique, qui se matérialise sous la forme de différences de demande régionales, de spécifications d'installations en évolution et de stratégies d'investissement changeantes. Alors que les entreprises orientées vers l'exportation cherchent à absorber l'impact, le passage d'une gestion des stocks "juste à temps" à une gestion des stocks "juste au cas où" crée une demande pour davantage d'espace de stockage. Les stocks manufacturiers ont augmenté de 60 % entre le quatrième trimestre 2019 et le quatrième trimestre 2023, les stocks de matières premières dans la fabrication automobile en particulier ayant augmenté de 105 %.

Dernières politiques tarifaires de l'administration Trump et vue d'ensemble

L'administration Trump a mis en place une politique tarifaire majeure en avril 2025 :

• Tarif de base universel: un tarif de 10 % sur la quasi-totalité des importations aux États-Unis, à partir du 5 avril 2025.
• Tarifs douan iers spécifiques aux pays: initialement annoncés le 2 avril 2025 pour imposer des tarifs douaniers individuels plus élevés aux pays avec lesquels les États-Unis ont un déficit commercial, mais un moratoire de 90 jours a été annoncé le 9 avril pour tous les pays, à l'exception de la Chine.
• Droits de douane spécifiques à la Chine: les taux actuels sont de 145 % sur la plupart des importations en provenance de Chine (droits réciproques de 125 % plus droits de 20 % liés au fentanyl).
• Droits de douane au titre de l'article 232 (sécurité nationale): droits de douane de 25 % sur tous les véhicules à moteur et pièces détachées importés (à compter du 3 avril 2025).
• Impact sur le Japon: pendant le moratoire de 90 jours, un tarif de base de 10 % s'applique, avec un tarif de 25 % spécifiquement sur les voitures et les pièces automobiles (particulièrement important car les voitures représentent environ 28 % des exportations du Japon vers les États-Unis).

Avant la suspension, le Japon était soumis à un droit de douane de 24 %. Ce taux plus élevé pourrait être rétabli après la période de suspension, à moins qu'un accord commercial bilatéral ne soit conclu.

Impact des droits de douane sur le commerce américano-japonais et international

Le total des échanges de marchandises entre le Japon et les États-Unis a atteint 227,9 milliards USD en 2024, avec des exportations japonaises vers les États-Unis d'une valeur de 79,7 milliards USD (+5,4 % en glissement annuel) et des importations d'une valeur de 148,2 milliards USD (+0,7 % en glissement annuel). Le secteur automobile est la catégorie la plus importante des exportations japonaises vers les États-Unis, représentant environ 28 % (41,5 milliards USD).

Les droits de douane de Trump, en particulier les droits de douane de 25 % sur les automobiles, ont eu un impact significatif sur cette importante relation commerciale :

• Impact économique: le Daiwa Institute of Research estime que les droits de douane réciproques de 24 % imposés par Trump au Japon pourraient réduire le PIB réel du Japon de 0,6 % en 2025
• Impact sur le secteur automobile: le Centre du commerce international estime que le Japon pourrait subir une perte potentielle de 17 milliards d'USD dans les exportations de voitures vers les États-Unis.
• Réaction du marché: le Nikkei Stock Average a chuté de 2,77 % après l'annonce des droits de douane, perdant 18,7 trillions de yens (127 milliards d'USD) de capitalisation boursière.
• Impact sur l'industrie manufacturière: le fabricant japonais d'engins de construction Komatsu s'attend à une baisse de 27 % de son bénéfice d'exploitation en raison des droits de douane.

En réponse à ces droits de douane, les entreprises japonaises poursuivent les stratégies suivantes

• Délocalisation de la production : déplacer la production directement vers des pays exempts de droits de douane et vers le marché américain.
• Exploitation des accords commerciaux régionaux: amélioration de l'accès à d'autres marchés par le biais du RCEP (Regional Comprehensive Economic Partnership) et du CPTPP (Comprehensive and Progressive Agreement on Trans-Pacific Partnership).
• Gestion des stocks: constituer des stocks aux États-Unis avant la mise en œuvre des droits de douane et renforcer la gestion des stocks en flux tendu.
• Renforcement de l'intégration régionale: accélération de l'intégration commerciale en Asie, en particulier la croissance du commerce trilatéral entre la Chine, le Japon et la Corée.

Impact des changements de structure des échanges induits par les tarifs douaniers sur le marché de l'immobilier logistique au Japon

Les politiques tarifaires de Trump ont les impacts spécifiques suivants sur le marché japonais de l'immobilier logistique :

1. changements dans la demande logistique

• Accélération des expéditions: les exportateurs japonais, en particulier dans les secteurs des composants électroniques (+35,8 %), des produits pharmaceutiques (+29,7 %) et de l'automobile (+4,1 %), accéléreront leurs expéditions vers les États-Unis avant la mise en œuvre des droits de douane en mars 2025.
• Retour de la fabrication au Japon/déplacement vers les pays voisins: entre mai 2020 et mars 2022, le METI japonais a accordé des subventions à 439 projets de retour au Japon, tandis que le JETRO a approuvé 104 projets de déplacement vers les pays voisins.
• Nouvelles exigences en matière de stocks: les droits de douane américains ont conduit les exportateurs japonais à augmenter les niveaux de stocks de sécurité et à maintenir des stocks plus importants, augmentant ainsi la demande d'espace d'entreposage.

2. vulnérabilité par région

• Région de Tokyo: les taux d'inoccupation des grandes installations logistiques à locataires multiples ont augmenté pour atteindre 10,1 % au troisième trimestre 2024, signalant un problème d'offre excédentaire qui pourrait être exacerbé par la perturbation des échanges commerciaux.
• Région d'Osaka: les taux d'inoccupation sont nettement inférieurs (environ 4,0 % au troisième trimestre 2024), ce qui rend la région moins vulnérable aux tarifs douaniers. Bénéfice de la diversification de l'industrie manufacturière et de la proximité des marchés asiatiques
• Zone de Nagoya: la vulnérabilité est accrue par la concentration de la fabrication automobile ; selon CBRE, les stocks de fabrication sont le principal moteur de la demande logistique dans la zone de Nagoya, qui est particulièrement sensible aux droits de douane sur les automobiles.
• 2. la région de Fukuoka: taux d'inoccupation historiquement bas (1,8 % selon CBRE en 2023), avec la croissance de la fabrication de semi-conducteurs et la proximité des marchés asiatiques qui offrent une certaine protection contre l'impact des droits de douane américains

3. stratégies d'adaptation des promoteurs et des investisseurs

• Diversification de la base de locataires: les promoteurs se concentrent sur les installations à locataires multiples plutôt que sur les propriétés à locataire unique afin de réduire les risques.
• Diversification régionale: la combinaison du "problème 2024" (réglementation limitant les heures de travail des chauffeurs routiers) et de l'impact des tarifs douaniers a accéléré le développement d'installations logistiques régionales.
• Augmentation des investissements dans la technologie: l'automatisation des entrepôts et les systèmes avancés de gestion des stocks sont des priorités qui compensent les augmentations de coûts potentielles dues aux tarifs douaniers.
• 3. l 'accent mis sur l'entreposage fri gorifique : les promoteurs investissent dans des installations d'entreposage frigorifique, ce qui offre des possibilités de modernisation moins sensibles aux tensions commerciales.

4. impact mesurable sur les indicateurs de marché

• Différences de taux d'inoccupation: les moyennes nationales masquent des différences régionales significatives. Les taux d'inoccupation dans la région de Tokyo augmentent pour atteindre 10,1 % au troisième trimestre 2024, tandis que la région d'Osaka reste à 4,0 %, ce qui reflète les différences régionales en matière d'exposition au commerce.
• Ajustement des loyers: malgré la hausse des taux de vacance, les loyers effectifs dans la région de Tokyo ont augmenté de 0,2% en glissement annuel pour atteindre 4 500 ¥ par tsubo au T3 2024, ce qui suggère une stabilité dans les emplacements de premier choix malgré l'incertitude commerciale.
• Évolution du volume d'investissement: l'investissement total dans l'immobilier commercial japonais dépassera les 4 000 milliards de yens en 2024, avec un intérêt significatif pour l'immobilier logistique de la part des investisseurs nationaux et étrangers, malgré les préoccupations tarifaires.

Perspectives actuelles et futures du marché de l'immobilier logistique au Japon

Conditions actuelles du marché

• Région de Tokyo: taux d'inoccupation au 3ème trimestre : 10,1% (+0,4 point par rapport au trimestre précédent)
• Région d'Osaka: taux d'inoccupation au T3 : 4,0% (+0,3 point par rapport au trimestre précédent)
• Zone de Nagoya: taux d'inoccupation de 13,7% au T3 (-0,9 point par rapport au trimestre précédent)
• Zone de Fukuoka: taux d'inoccupation de 5,4% au T3 (+2,2 points par rapport au trimestre précédent)

Principales tendances

• Croissance du commerce électronique : la taille du marché japonais du commerce électronique devrait atteindre 258 milliards USD en 2024 et croître jusqu'à 692,8 milliards USD d'ici 2033 à un taux de croissance annuel moyen de 11,02%.
• Automatisation et technologie: le marché japonais de l'automatisation logistique devrait générer des revenus de 1 057,1 millions USD en 2023 et atteindre 2 781,6 millions USD d'ici 2030, avec un TCAC de 14,8 %.
• Évolution de la livraison du dernier kilomètre : la livraison du dernier kilomètre évolue rapidement en raison de la demande croissante en matière de commerce électronique et de la pénurie de main-d'œuvre liée au "problème de 2024".
• Impact du "problème 2024": à partir d'avril 2024, les chauffeurs routiers seront limités à 960 heures supplémentaires par an, ce qui aura un impact significatif sur les opérations logistiques.

Perspectives d'avenir du marché

• Le marché japonais de l'immobilier logistique devrait atteindre 406,7 milliards USD d'ici 2030, contre 335,84 milliards USD en 2025, avec un taux de croissance annuel moyen de 3,90 %.
• L'absorption nette à l'échelle nationale devrait atteindre environ 1 million de tsubo par an au cours des prochaines années, ce qui indique l'expansion continue du grand marché de la logistique multi-locataires au Japon.
• L'augmentation des coûts de construction et les incertitudes commerciales devraient ralentir le pipeline de développement logistique, ce qui pourrait conduire à un équilibre entre l'offre et la demande d'ici 2027.
• Les installations logistiques plus anciennes (54% ont plus de 30 ans) seront confrontées à des pressions de modernisation ou de conversion en raison de l'évolution des besoins des locataires due à la restructuration de la chaîne d'approvisionnement.

Perspectives stratégiques à prendre en compte par les investisseurs immobiliers et les acteurs du secteur

Stratégie d'investissement

• Positionnement défensif: les FPI et les investisseurs institutionnels diversifient géographiquement leurs portefeuilles au Japon afin de réduire l'exposition aux régions dépendantes des exportations.
• Priorité aux rendements ajustés au risque: les investisseurs privilégient les actifs assortis de baux stables et à long terme avec des locataires de qualité, dont les modèles d'entreprise sont diversifiés et qui peuvent résister à des perturbations commerciales.
• Installations soutenues par la relocalisation: les investisseurs ciblent les installations logistiques qui soutiennent les industries manufacturières re-domestiquées et subventionnées par le gouvernement japonais, en particulier les semi-conducteurs et les composants électroniques.

Segments d'investissement optimaux

• Installations logistiques modernes à locataires multiples: elles offrent le meilleur profil de performance et affichent des taux d'inoccupation nettement inférieurs à ceux des installations plus anciennes.
• Installations d'entreposage frigorifique/à température contrôlée: alors que le Japon renforce la sécurité alimentaire nationale en réponse aux perturbations de la chaîne d'approvisionnement mondiale, les installations destinées à l'entreposage des aliments et des produits pharmaceutiques font preuve d'une forte résistance aux impacts tarifaires.
• Centres de distribution pour le commerce électronique: ils continuent d'afficher de bonnes performances à mesure que la croissance du commerce électronique national s'accélère, offrant une protection contre les ralentissements des exportations induits par les droits de douane.

Stratégies d'investissement régionales

• Osaka/Kansai: offre d'excellents fondamentaux (taux d'inoccupation de 3,7 %, rendement de 4,2 à 4,5 %) et la proximité de l'industrie manufacturière et de la consommation intérieure.
• Région de Fukuoka/Kyushu: position stratégique pour les flux commerciaux asiatiques (taux d'inoccupation de 3,2 %) et industrie des semi-conducteurs en pleine croissance.
• Opportunités sélectives dans la région de Tokyo: malgré des taux de vacance élevés (9,7%), certains sous-marchés tels que l'intérieur de Chiba offrent des opportunités pour des installations qui soutiennent la consommation intérieure plutôt que les exportations.
• Sites à considérer avec prudence: le marché de Nagoya présente des taux de vacance plus élevés (14,6 %) et une plus grande dépendance à l'égard de la construction automobile affectée par les droits de douane.

Approche d'atténuation des risques

• Structures d'endettement à taux fixe: les experts du secteur recommandent d'obtenir un financement à taux fixe à plus long terme pour se préparer à la volatilité des taux d'intérêt due à l'incertitude économique provoquée par les droits de douane.
• Diversification des locataires: les experts mettent en garde contre une concentration excessive sur les locataires orientés vers l'exportation et sur certains secteurs (par exemple l'automobile) les plus touchés par les droits de douane.
• Privilégier les rendements ajustés au risque: les investisseurs donnent la priorité aux actifs assortis de baux stables et à long terme avec des locataires de grande qualité, dotés de modèles économiques diversifiés et capables de résister aux perturbations commerciales.

Conclusion.

Si la politique tarifaire de Trump pose des défis importants pour le marché japonais de l'immobilier logistique, elle offre également d'importantes opportunités pour les investisseurs. La transformation du marché induite par les droits de douane accélère une tendance qui profite aux installations logistiques modernes et bien situées, en particulier sur les marchés régionaux tels qu'Osaka et Fukuoka, où les taux d'inoccupation sont faibles et les rendements élevés.

Les stratégies d'investissement réussies se concentrent sur les biens immobiliers dont les spécifications répondent à l'évolution de la chaîne d'approvisionnement et appliquent des stratégies spécifiques à la région qui peuvent contribuer à la réussite à long terme.