Pour ceux d'entre vous qui envisagent de vendre leur bien immobilier, les questions "combien de temps faut-il pour vendre ?" et "comment puis-je vendre rapidement ?" sont probablement les points les plus importants.
Selon les dernières données du Real Estate Information Network for East Japan, le délai moyen de vente d'un bien immobilier dans la région métropolitaine de Tokyo en 2024 est d'environ trois mois pour les appartements en copropriété et de quatre mois pour les maisons individuelles. Toutefois, avec une stratégie et une préparation adéquates, ce délai peut être considérablement réduit.
En tant qu'INA & Associates Ltd, nous avons soutenu de nombreuses ventes de biens immobiliers. En combinant notre expérience dans la vente de biens immobiliers de grande valeur, en particulier pour la clientèle très fortunée, avec les techniques de vente les plus récentes, nous avons été en mesure d'obtenir des résultats satisfaisants pour un grand nombre de nos clients.
Dans cet article, nous fournissons des informations pratiques détaillées sur le déroulement d'une vente immobilière, ainsi que des conseils spécifiques pour raccourcir les délais. Nous espérons que ces informations vous seront utiles pour faire de la vente un succès.
La vente d'un bien immobilier peut être divisée en sept grandes étapes. En connaissant précisément la durée de chaque étape, il est plus facile de planifier la vente et de réaliser une transaction sans heurts.
| Les étapes | Contenu | Délai approximatif | Tâches principales |
|---|---|---|---|
| 1 | Préparation préliminaire et étude de marché | 2 semaines à 1 mois | Étude des prix du marché, préparation des documents nécessaires |
| 2 | Sélection de la société immobilière et demande d'évaluation | 1 à 2 semaines | Évaluation en bloc, entretiens, étude comparative |
| 3 | Conclusion du contrat de médiation, détermination du prix | 1 semaine | Préparation du contrat, fixation du prix de vente |
| 4 | Début de l'activité de vente et de la publicité | 1 à 3 mois | Annonce du bien, réponse aux visites. |
| 5 | Demande d'achat et négociation du prix | 1 à 2 semaines | Négociation des conditions, ajustement des termes du contrat |
| 6 | Conclusion du contrat d'achat | 1 semaine | Rédaction du contrat, réception de l'acompte |
| 7 | Règlement et remise des clés | 1 à 2 mois | Règlement du solde et transfert de propriété |
Étape 1 : Préparation préliminaire et étude de marché (2 semaines - 1 mois)
Il s'agit de la période de préparation avant le début des activités de vente. À ce stade, le prix de vente de propriétés similaires dans les environs est étudié et un prix de marché approximatif est déterminé. Parallèlement, les documents nécessaires, tels que le certificat de propriété enregistré et l'avis d'imposition foncière, sont préparés.
Il est important de veiller à ce que cette période soit suffisante, car une préparation inadéquate entraînera des retards dans les processus ultérieurs. En particulier dans le cas de biens hérités ou de biens en copropriété, le règlement des droits peut prendre du temps.
Étape 2 : Sélection de la société immobilière et demande d'évaluation (1 à 2 semaines)
Demandez une évaluation à plusieurs sociétés immobilières et sélectionnez le partenaire le plus approprié. L'utilisation d'un service d'évaluation en bloc vous permet de comparer efficacement les prix évalués par plusieurs sociétés.
Il est important d'évaluer de manière exhaustive non seulement la valeur estimée, mais aussi la réactivité du représentant commercial, les antécédents de l'entreprise et la stratégie de vente. Ce choix influence grandement le succès ou l'échec de la vente.
Étape 3 : Conclusion du contrat de médiation et détermination du prix (une semaine)
Un contrat de médiation est conclu avec la société immobilière sélectionnée et le prix de vente final est déterminé. Il existe trois types de contrats de médiation : la "médiation générale", la "médiation à temps plein" et la "médiation sous contrat d'exclusivité", qui présentent chacun des caractéristiques différentes.
Le prix ayant une grande influence sur la période de vente, il est nécessaire de le déterminer en tenant compte de la tendance du marché et des caractéristiques du bien.
Étape 4 : Début des activités de vente et de la publicité (1 à 3 mois)
Les activités de vente proprement dites commencent. Il s'agit notamment de la mise en ligne sur les portails immobiliers, de la distribution de prospectus et de l'organisation des visites. Cette période est l'étape la plus importante, car elle détermine la durée totale de la vente.
La qualité de la réponse aux visiteurs potentiels et la présentation attrayante du bien ont une incidence directe sur le taux de conclusion. En moyenne, de nombreuses affaires sont conclues au cours de cette période.
Étape 5 : Offre d'achat et négociation du prix (1 à 2 semaines)
Lorsqu'une offre est reçue d'un acheteur potentiel, des négociations sur le prix et les conditions sont menées. À ce stade, il est important de concilier les souhaits du vendeur et de l'acheteur et de trouver un point d'accord.
Si les négociations se prolongent, d'autres acheteurs potentiels risquent d'être oubliés, d'où la nécessité de prendre des décisions rapides et appropriées.
Étape 6 : Conclusion du contrat d'achat (une semaine)
Une fois les conditions convenues, un contrat de vente et d'achat officiel est conclu. Il s'agit de rédiger le contrat, d'expliquer les points importants et de donner et recevoir l'acompte.
Il convient d'être extrêmement prudent à ce stade, car toute lacune dans le contrat peut entraîner des problèmes ultérieurs.
Étape 7 : Règlement et livraison (1 à 2 mois)
Environ un à deux mois après le contrat de vente et d'achat, il est procédé au règlement du solde et à la remise du bien. Cette période est réservée aux formalités hypothécaires et à la préparation de l'enregistrement.
Le jour du règlement, l'encaissement du solde, la remise des clés et l'enregistrement du transfert de propriété sont effectués en même temps, achevant ainsi la procédure de vente.
Le délai de vente d'un bien immobilier diffère sensiblement selon le type de bien. Les dernières données pour 2024 permettent d'expliquer en détail les caractéristiques et les tendances du délai de vente pour chaque type de bien.
| Type de bien | Délai de vente moyen | Caractéristiques |
|---|---|---|
| Copropriétés d'occasion | Environ 3 mois (87,0 jours) | Liquidité élevée et vente rapide attendue |
| Maisons individuelles d'occasion | Environ 4 mois (114,1 jours) | Fortement individualisée, base d'acheteurs limitée |
| Terrains | Environ 4 mois (116,6 jours) | Délai très variable en fonction de l'usage et de la localisation. |
Les copropriétés d'occasion sont le type de bien le plus liquide sur le marché immobilier. Selon les données du Real Estate Information Network for East Japan, le nombre de contrats conclus pour des copropriétés d'occasion dans la région métropolitaine de Tokyo en 2024 était de 37 222, dépassant l'année précédente pour la deuxième année consécutive.
Les facteurs suivants peuvent être cités pour expliquer la courte période de vente des condominiums.
Premièrement, les biens immobiliers sont de plus en plus standardisés. Les comparaisons avec des biens similaires dans la même copropriété et dans le voisinage sont plus faciles, ce qui permet aux acheteurs de juger plus facilement de la pertinence des prix.
Deuxièmement, il existe un bon système de gestion. Un entretien et une gestion corrects par l'association de gestion permettent de maintenir le bien en bon état, ce qui procure un sentiment de sécurité à l'acheteur.
Enfin, il y a l'avantage de l'emplacement. De nombreux immeubles en copropriété sont construits à proximité de gares et d'installations commerciales et sont appréciés pour leur commodité.
La période de vente des maisons individuelles existantes tend à être plus longue d'environ un mois que celle des copropriétés : en 2024, le nombre de contrats conclus dans la région métropolitaine de Tokyo était de 14 182, dépassant l'année précédente pour la première fois en trois ans.
La raison principale de l'allongement du délai de vente des maisons individuelles est la nature très particulière du bien. La forme du terrain, la structure du bâtiment et l'environnement varient considérablement d'une propriété à l'autre, de sorte qu'il faut du temps pour trouver un acheteur approprié.
En outre, comme les familles constituent le principal groupe de personnes envisageant l'achat d'une maison individuelle, elles ont tendance à être plus prudentes que les acheteurs d'un appartement en copropriété. Il faut généralement plus de temps pour prendre une décision en raison de l'évaluation complète des districts scolaires, de l'environnement immédiat et de la valeur future des biens immobiliers.
L'âge de l'immeuble est un facteur important qui peut avoir un impact significatif sur la durée de la vente. En général, les immeubles de moins de 10 ans sont plus populaires sur le marché et se vendent rapidement.
Les biens ayant entre 10 et 20 ans sont considérés comme la période présentant le meilleur équilibre entre le prix et la qualité et attirent le plus grand nombre d'acheteurs. Les biens immobiliers de cette période sont attractifs pour les acheteurs car les installations neuves sont encore pleinement fonctionnelles et les besoins de réparations majeures sont faibles.
Pour les biens de plus de 20 ans, la période de vente tend à être plus longue en raison du besoin accru de rénovation et de remodelage. Toutefois, dans de nombreux cas, les biens bien situés et les biens dont le prix est approprié peuvent être vendus rapidement, quel que soit leur âge.
Même au sein de l'agglomération de Tokyo, les délais de vente varient d'une région à l'autre. Les biens situés dans le centre de Tokyo et à proximité des grandes gares ont tendance à être très demandés et leur délai de vente est court.
En revanche, les zones suburbaines et les zones peu desservies par les transports ont tendance à avoir des délais de vente plus longs. Toutefois, même dans ces zones, il est possible de raccourcir le délai grâce à une tarification appropriée et à des stratégies de vente efficaces.
Le raccourcissement du délai de vente est une question importante pour de nombreux vendeurs. Avec une stratégie et une préparation adéquates, le délai moyen de vente peut être considérablement réduit. Nous détaillons ici dix conseils pratiques.
La fixation du prix est le facteur le plus important pour une vente réussie. Fixer le prix à 95-100 % de la valeur estimée est le premier pas vers une vente rapide.
Un prix trop élevé par rapport au prix du marché entraîne une diminution du nombre de personnes souhaitant visiter le bien, ce qui prolonge le délai de vente. En revanche, fixer un prix juste suscite l'intérêt de nombreux acheteurs potentiels et, en raison du principe de concurrence, vous pouvez vous attendre à conclure la vente à un prix plus élevé.
Lors de la fixation du prix, il est important d'analyser en détail les affaires conclues dans le quartier et d'examiner en détail les caractéristiques du bien et les tendances du marché. Si le bien n'est pas vendu trois mois après le début de la vente, il est conseillé d'envisager un ajustement du prix de 5 à 10 %.
Le choix de la société immobilière est la clé d'une vente réussie. En utilisant un service d'évaluation en bloc et en obtenant les évaluations d'au moins trois sociétés, vous pouvez trouver le partenaire le plus approprié.
Lors de la comparaison, il ne faut pas seulement tenir compte de la valeur estimée, mais aussi des facteurs suivants, qui sont des éléments importants pour la prise de décision Il s'agit notamment de l'expertise et de la réactivité du représentant commercial, des antécédents et de la fiabilité de l'entreprise, de la spécificité de la stratégie de vente proposée et du niveau de l'assistance après-vente.
En particulier, on peut s'attendre à un travail de vente efficace en choisissant une société immobilière qui connaît bien la région et qui a une longue expérience de la vente de biens immobiliers similaires.
Le choix du type de contrat de médiation est un élément important de la stratégie de vente. Lorsque l'on vise une vente rapide, il est recommandé d'opter pour un contrat de médiation à temps plein ou un contrat de médiation avec obligation d'exclusivité.
Dans le cadre d'un contrat à temps plein, une société immobilière est incitée à effectuer un travail de vente actif. En outre, un rapport régulier sur l'état des ventes vous permet d'appréhender la réaction du marché et, le cas échéant, de modifier votre stratégie.
Un contrat de médiation générale présente l'avantage de pouvoir solliciter plus d'une société, mais n'est peut-être pas adapté à une vente anticipée, car il existe un risque que les activités de vente de chaque société soient passives.
L'amélioration de la première impression est directement liée à l'augmentation du taux de conclusion des ventes. L'attrait d'un bien immobilier peut être maximisé par l'utilisation de home staging et en veillant à ce que le bien soit propre et bien rangé.
Les mesures d'amélioration spécifiques suivantes sont efficaces Nettoyage en profondeur et rangement des pièces, amélioration de l'éclairage pour créer un espace plus lumineux, amélioration de l'esthétique par de petites réparations, mise en œuvre de mesures de contrôle des odeurs et utilisation efficace de l'espace par l'agencement des meubles et des accessoires.
Ces investissements peuvent être réalisés pour des sommes relativement modestes et avoir un impact significatif sur l'amélioration du prix de vente et le raccourcissement des délais.
Les visites sont le processus le plus important pour conclure la vente. Une réponse qui fait bonne impression sur les acheteurs potentiels peut améliorer de manière significative le taux de conclusion.
Une gestion efficace des visites comprend une préparation adéquate à l'avance, l'explication du bien en fonction des besoins de l'acheteur potentiel, des réponses précises aux questions, une présentation attrayante de l'environnement et l'adaptation souple du calendrier des visites.
Il est également important d'assurer un suivi après la visite, en répondant aux questions supplémentaires et en vérifiant l'état d'avancement de la réflexion, ce qui peut conduire à la conclusion d'un contrat.
Il est efficace d'entamer le processus de vente pendant la haute saison du marché. En général, le marché immobilier est le plus actif pendant la saison des déménagements, de janvier à mars.
En menant des activités de vente pendant cette période, vous pouvez approcher un grand nombre d'acheteurs potentiels et augmenter la probabilité d'une conclusion rapide. À rebours, il est idéal de commencer les préparatifs vers octobre/novembre de l'année précédente et d'entamer les activités de vente en décembre/janvier.
Toutefois, il est important de tenir compte des tendances du marché et de la situation des taux d'intérêt et de prendre une décision globale.
Il est important de développer une stratégie publicitaire qui utilise une variété de médias. En combinant plusieurs médias, tels que la publicité sur Internet, les portails immobiliers et la distribution de prospectus, vous pouvez atteindre un plus grand nombre d'acheteurs potentiels.
En particulier, l'amélioration de la qualité des photos et des vidéos a un impact significatif sur la communication en ligne de l'attractivité d'un bien immobilier. Des photographes professionnels et l'utilisation de systèmes de visualisation virtuelle sont également efficaces.
Des réponses flexibles aux besoins de l'acheteur conduiront à des taux de conclusion plus élevés. En faisant preuve de souplesse à l'égard de diverses conditions, telles que le prix, mais aussi le calendrier de livraison et la gestion des équipements auxiliaires, vous augmentez les chances de conclure l'affaire.
Toutefois, il est important d'accorder suffisamment d'attention et de consulter des spécialistes en ce qui concerne les conditions désavantageuses pour le vendeur.
Il est important de se préparer à l'avance pour que la procédure se déroule sans heurts. En préparant à l'avance les documents nécessaires à la vente, les négociations avec les acheteurs potentiels et les procédures contractuelles peuvent être accélérées.
Il est notamment conseillé d'achever la préparation des documents d'enregistrement et de construction avant le début de la procédure de vente, car la préparation de ces documents peut prendre du temps.
Une assistance professionnelle pour la vente d'un bien immobilier est un raccourci vers le succès. Une vente efficace et sûre peut être réalisée avec l'aide d'une agence immobilière expérimentée et d'une équipe d'experts tels que des comptables fiscalistes et des rédacteurs judiciaires.
Les connaissances des experts sont particulièrement essentielles pour les biens de grande valeur et les biens dont les droits sont complexes. Avec les bons conseils, il est possible de raccourcir le délai de vente et de maximiser le prix de vente.
Pour que la vente d'un bien immobilier se déroule sans encombre, il est essentiel de préparer les documents nécessaires à l'avance. Il est recommandé que les documents nécessaires soient en place avant le début du processus de vente afin d'éviter les retards dus à une documentation incomplète.
| Nom du document | Lieu d'acquisition | Date d'expiration | Objet de l'utilisation |
|---|---|---|---|
| Certificat de droits enregistrés (informations pour l'identification de l'enregistrement) | Bureau des affaires juridiques | Aucune | Confirmation de propriété |
| Avis d'impôt foncier | Municipalité | Dernière année | Confirmation du montant de l'impôt |
| Certificat d'impression du sceau | Municipalité | Dans les 3 mois | Vérification de l'identité |
| Certificat de résidence | Municipalité | Dans les 3 mois | Confirmation d'adresse |
| Sceau personnel | - | - - - - - - - - - - - - - - - - Au nom de | Sceau du contrat |
| Documents d'identité | - | Pendant la période de validité | Vérification de l'identité |
Pour les immeubles en copropriété
Les documents supplémentaires suivants sont nécessaires pour la vente d'un immeuble en copropriété
Le contrat de gestion et le règlement intérieur sont des documents importants qui indiquent les politiques de gestion et les restrictions d'utilisation de l'immeuble. Ils contiennent les informations nécessaires pour que les acheteurs potentiels puissent se représenter leur futur cadre de vie.
Le rapport d'enquête sur les questions importantes est un document qui décrit la situation financière de l'association de gestion et les plans de réparation. Il s'agit d'un document important pour déterminer la valeur de l'actif du condominium.
Maisons individuelles
Lors de la vente de maisons individuelles, les documents prouvant la sécurité et la conformité légale du bâtiment sont importants.
Le permis de construire et le certificat d'inspection sont des documents qui prouvent que le bâtiment est conforme au code de la construction. L'absence de ces documents peut avoir une incidence sur la procédure d'approbation du prêt hypothécaire.
Le plan d'arpentage et la confirmation de bornage sont des documents qui indiquent la superficie et les limites exactes du terrain et jouent un rôle important dans la prévention des problèmes avec les terrains voisins.
L'aspect le plus important de la préparation des documents est de commencer tôt. En effet, dans le cas de propriétés anciennes ou héritées, l'obtention des documents peut prendre plus de temps que prévu.
Pour les documents ayant une date d'expiration, tels que les certificats d'enregistrement des scellés et les certificats de résidence, il est important d'ajuster le calendrier d'acquisition en fonction de l'avancement de l'activité de vente. Les obtenir juste avant la signature d'un contrat évite le risque de péremption.
En outre, si l'adresse figurant sur les documents diffère de l'adresse actuelle, un enregistrement du changement d'adresse peut être nécessaire. Ces procédures peuvent prendre du temps et nécessitent une confirmation et une préparation préalables.
La vente d'un bien immobilier entraîne divers frais et taxes. En connaissant le montant exact à l'avance, vous pouvez calculer avec précision le produit de la vente et planifier celle-ci de manière appropriée.
| Poste de dépense | Montant approximatif | Méthode de calcul | Remarques |
|---|---|---|---|
| Frais de courtage | 3% du prix de vente + 60 000 ¥ + taxe de consommation | Montant maximum légal | Poste de dépense maximum |
| Droit de timbre | 10 000 - 60 000 yens | Varie en fonction du prix de vente | Apposé sur le contrat |
| Droits d'enregistrement | 20 000 - 50 000 yens | Comprend les frais de scripte judiciaire | Annulation de l'hypothèque, etc. |
| Frais d'arpentage | 300 000 - 800 000 yens | Pour les terrains | Au moment de la détermination des limites |
| Nettoyage de la maison | 50 000 - 150 000 yens | Varie en fonction de la taille de la propriété | Mise en œuvre facultative |
Si la vente d'un bien immobilier génère un bénéfice, une taxe sur les revenus de transfert est prélevée. Le montant de l'impôt dépend en grande partie de la période de propriété.
Revenus de transfert à long terme (période de propriété de plus de cinq ans)
Revenus de transfert à court terme (période de détention inférieure ou égale à cinq ans)
La formule de calcul des revenus de transfert est la suivante
Revenu de transfert = prix de vente - frais d'acquisition - frais de transfert
Si les frais d'acquisition ne sont pas connus, 5 % du prix de vente peuvent être calculés comme frais d'acquisition.
Une exonération spéciale de 30 millions ¥ peut s'appliquer à la vente d'un bien immobilier résidentiel. Grâce à cette exonération spéciale, dans de nombreuses ventes générales de biens résidentiels, aucun impôt sur les revenus de transfert n'est dû.
En outre, un taux d'imposition réduit spécial peut également s'appliquer aux propriétés résidentielles détenues depuis plus de 10 ans. En utilisant ces dispositions spéciales, la charge fiscale peut être considérablement réduite.
Une bonne préparation et une approche stratégique sont essentielles pour réussir la vente d'un bien immobilier. Le délai de vente moyen est de trois à six mois, mais en appliquant les dix conseils présentés dans cet article, ce délai peut être considérablement réduit.
Il est particulièrement important de fixer le bon prix, de choisir un agent immobilier fiable et de maximiser l'attrait du bien. En combinant ces éléments, vous pouvez obtenir à la fois une vente rapide et un prix de vente satisfaisant.
La vente d'un bien immobilier est l'une des décisions les plus importantes de la vie. Chez INA & Associates K.K., nous mettons à profit notre vaste expérience et les technologies les plus récentes pour vous proposer la meilleure stratégie de vente possible pour chacun de nos clients. Si vous envisagez de vendre votre propriété, n'hésitez pas à nous contacter.
Q1 : Quelles sont les principales raisons d'une période de vente prolongée ?
R1 : Les principales causes d'un délai de vente prolongé sont les problèmes de prix, le manque d'attractivité du bien et les stratégies de vente inadéquates. En particulier, la fixation d'un prix trop élevé par rapport au prix du marché entraîne une diminution du nombre de visiteurs potentiels, ce qui prolonge la période de vente. En fixant un prix approprié et en adoptant une stratégie de vente efficace, il est possible de raccourcir cette période.
Q2 : Quel type de contrat de médiation faut-il choisir ?
R2 : Lorsque l'on vise une vente rapide, il est recommandé d'opter pour un contrat de médiation à temps plein ou un contrat de médiation avec obligation d'exclusivité dans le cadre d'un sous-contrat. Dans ces contrats, une société immobilière effectue un travail de vente actif et la réaction du marché peut être appréhendée grâce à des rapports réguliers. Un contrat de médiation général présente l'avantage de pouvoir faire appel à plusieurs sociétés, mais il existe un risque que les activités de chaque société deviennent passives.
Q3 : Quel est le moment opportun pour envisager une réduction de prix ?
R3 : En règle générale, il est conseillé d'envisager un ajustement du prix si un contrat n'a pas été conclu alors que trois mois se sont écoulés depuis le début de la vente. Toutefois, il est efficace de procéder à un ajustement de 5 à 10 % sur la base d'une évaluation complète de la réponse des acheteurs potentiels et des tendances du marché. Une réduction soudaine du prix peut nuire à l'image du bien, c'est pourquoi il faut faire preuve de discernement.