Le marché immobilier des 23 arrondissements de Tokyo connaît depuis quelques années une activité soutenue, et les prix des biens immobiliers auraient atteint des niveaux records. Dans ce contexte, il est extrêmement important pour les investisseurs immobiliers de déterminer le moment opportun pour vendre (le « moment idéal pour vendre un investissement immobilier ») afin de maximiser le rendement de leur investissement. Pour les investisseurs très fortunés qui gèrent plusieurs biens immobiliers, le choix du moment opportun pour vendre peut faire une différence de plusieurs centaines de millions de yens.Dans cet article, nous expliquerons les points importants à prendre en compte pour décider de vendre, en nous basant sur les dernières tendances du marché dans les 23 arrondissements de Tokyo et sur des indicateurs représentatifs tels que la baisse des rendements, l'âge des bâtiments et les stratégies de sortie (mesures fiscales). Nous examinerons également différents scénarios de vente en fonction du moment choisi (5 ans après l'achat, 20 ans après la construction, en période d'inflation) et donnerons des conseils pratiques pour maximiser les gains (choix d'une agence immobilière, mesures fiscales relatives à l'impôt sur les plus-values).Nous adopterons un ton objectif et pragmatique, tout en restant proches du point de vue des investisseurs qui constituent notre lectorat.
Pour déterminer le moment opportun pour vendre un bien immobilier, il convient de se concentrer principalement sur trois indicateurs : l'évolution de la rentabilité (baisse du rendement), la maturité du bien (âge) et la stratégie de sortie (charge fiscale, etc.).Il est important de comprendre l'impact de chacun de ces indicateurs sur la performance de l'investissement et de prendre une décision globale.
Le rendement (ROI) des biens immobiliers d'investissement est à la base de toute décision d'investissement. Si le rendement baisse considérablement par rapport à celui obtenu au moment de l'achat, il se peut que l'intérêt de conserver le bien diminue. La hausse des prix immobiliers, la baisse des loyers, l'apparition de logements vacants et l'augmentation des frais d'entretien sont quelques-uns des facteurs pouvant entraîner une baisse du rendement.
Sur le marché tokyoïte, les rendements attendus par les investisseurs (rendement net d'exploitation, NOI) ont tendance à baisser ces dernières années. Alors qu'ils avoisinaient 7 % au début des années 2000, ils sont tombés à 4 % récemment, et cette baisse est particulièrement marquée depuis quelques années.Une baisse du rendement signifie que les biens immobiliers peuvent être vendus à un prix plus élevé. En effet, ces dernières années, la baisse du rendement NOI a entraîné une hausse des prix des biens immobiliers à revenu, et le marché des appartements destinés à l'investissement continue d'être favorable à la vente. Si la baisse du rendement permet d'espérer une plus-value suffisante, il peut être intéressant d'envisager la vente.
Pour déterminer si le rendement est en baisse, il convient d'examiner à la fois l'évolution du marché dans son ensemble et l'évolution des revenus de chaque bien immobilier détenu. Supposons, par exemple, qu'un bien immobilier dont le rendement prévu à l'achat était de 6 % affiche actuellement un rendement réel de 4 % en raison de la hausse des prix. Dans ce cas, il serait possible d'améliorer la rentabilité globale du portefeuille en réinvestissant les fonds obtenus de la vente dans un autre projet plus rentable.La baisse du rendement est également étroitement liée à l'environnement financier. En général, lorsque les taux d'intérêt sont bas, le rendement immobilier diminue et le prix des biens immobiliers augmente. Par conséquent, si vous pouvez vendre un bien immobilier dans un contexte de taux d'intérêt bas, vous pouvez espérer obtenir un prix élevé. À l'inverse, si vous prévoyez une hausse des taux d'intérêt due à l'inflation, par exemple, vous pouvez envisager une stratégie défensive consistant à vendre avant que le rendement n'augmente (et que les prix baissent).
L'âge d'un bien immobilier a une incidence importante sur la valeur du bâtiment et sa rentabilité. Plus un bâtiment est ancien, plus il se détériore sur le plan physique et fonctionnel, ce qui entraîne une baisse du niveau des loyers, un risque accru de vacance et une augmentation des coûts de réparation. Par exemple, avec l'âge, des réparations importantes des parties communes et la rénovation des équipements intérieurs nécessitent des dépenses considérables, ce qui pèse sur le bénéfice net (NOI).Les frais de rénovation à la sortie des locataires deviennent également plus lourds, et dans le cas des immeubles anciens, il peut être nécessaire d'envisager des rénovations radicales pour lutter contre les vacances (le remplacement d'une salle de bain peut coûter entre 1 et 1,5 million de yens). Ces coûts supplémentaires entraînent une baisse du rendement réel et peuvent être le signe d'une « détérioration de la rentabilité due à la vétusté = moment opportun pour vendre ».
La diminution de la valeur des actifs liée à l'âge des bâtiments ne peut être ignorée. En général, la valeur des bâtiments diminue avec l'âge et, après un certain nombre d'années, elle baisse considérablement. Par exemple, selon les données du ministère japonais des Transports, de l'Infrastructure, des Transports et du Tourisme, la valeur des maisons individuelles en bois est estimée à presque zéro après 20 ans (dans ce cas, la valeur estimée correspond uniquement à la valeur du terrain). Dans le cas des appartements, l'âge de 20 ans constitue également un tournant important en termes de valeur patrimoniale.Si l'on considère le prix moyen des appartements d'occasion dans la région métropolitaine de Tokyo, on constate que, sur une base de 100 pour les logements neufs, il tombe à environ 69 (soit une baisse de 31 %) après 16 à 20 ans, puis à environ 53 (soit une baisse de 47 %) après 21 à 25 ans. La tendance générale est que le prix des logements neufs diminue de près de moitié après environ 20 ans, et une analyse estime que le prix de marché des appartements de 20 ans dans les 23 arrondissements de Tokyo est d'environ 50 % de leur prix à l'état neuf.C'est pourquoi, compte tenu de la durée de vie des bâtiments et de leur liquidité sur le marché, il est considéré comme avantageux de vendre lorsque le bâtiment est encore récent (et que sa valeur patrimoniale est encore suffisante).
Toutefois, selon l'emplacement et l'évolution de la demande, certains immeubles anciens peuvent conserver une valeur élevée. Dans les zones à forte croissance démographique et à forte demande de logements pour personnes seules, comme les 23 arrondissements de Tokyo, on observe une tendance à la baisse modérée des prix des studios, même lorsque les immeubles sont anciens.En effet, dans les biens immobiliers bien situés en centre-ville, même s'ils sont anciens, les logements se louent rapidement, ce qui permet d'obtenir des revenus locatifs stables sans baisse significative des prix. Néanmoins, d'une manière générale, il est certain que les biens immobiliers récents se vendent plus facilement à un prix élevé et trouvent plus facilement preneur. Du point de vue de l'acheteur, plus le bâtiment est ancien, plus la durée du prêt immobilier est courte (ce qui augmente la charge mensuelle) et plus le risque de dépréciation du bien est élevé, ce qui réduit l'envie d'acheter.Il est donc préférable d'envisager de vendre avant que l'âge du bien immobilier n'atteigne la fin de la dizaine (environ 20 ans) et de procéder à un renouvellement de son patrimoine.
Afin de maximiser le rendement net d'un investissement immobilier, il est important de minimiser les coûts et les impôts liés à la vente dans le cadre d'une stratégie de sortie.En particulier, l'impôt sur les plus-values, qui s'applique aux gains réalisés lors de la cession, est un indicateur important qui influe directement sur le moment de la vente, car son taux varie considérablement en fonction de la durée de possession du bien immobilier.
Au Japon, lorsque des particuliers vendent un bien immobilier, la durée de possession est classée en deux catégories : plus de 5 ans ou moins de 5 ans. En cas de vente dans les 5 ans suivant l'acquisition (plus-values à court terme), le taux d'imposition est nettement plus élevé que dans le cas d'une vente après plus de 5 ans (plus-values à long terme).Concrètement, le taux d'imposition des gains à long terme est d'environ 20,3 % (15 % d'impôt sur le revenu + 5 % d'impôt local + impôt spécial pour la reconstruction), tandis que celui des gains à court terme est d'environ 39,6 % (30 % d'impôt sur le revenu + 9 % d'impôt local + impôt spécial pour la reconstruction), soit presque le double. Par conséquent, si vous prévoyez de réaliser une plus-value, il est généralement recommandé d'attendre au moins cinq ans avant de vendre afin de bénéficier du taux préférentiel applicable aux gains à long terme.Par exemple, si vous vendez au bout de quatre ans, vous serez imposé à environ 39 %, alors qu'en attendant un an de plus, vous ne serez imposé qu'à environ 20 %, ce qui représente une différence considérable en termes de gain net.
En outre, outre l'impôt sur les plus-values, divers frais sont à prévoir lors de la vente, tels que l'impôt sur le revenu des résidents, les droits de timbre, les frais d'agence immobilière et les pénalités de remboursement anticipé du prêt.En tant que stratégie de sortie, il est nécessaire de calculer à rebours le montant qui restera entre vos mains en tenant compte de ces frais, afin de déterminer le seuil de rentabilité de la vente. Pour les investisseurs très fortunés en particulier, il peut être judicieux de vendre plusieurs biens immobiliers de manière échelonnée au cours de l'année afin d'ajuster les gains de cession et de réduire la charge fiscale en les compensant par d'autres pertes (par exemple, les pertes sur la vente d'autres biens immobiliers ou les pertes reportées).Dans certains cas, au lieu de vendre le bien immobilier lui-même, il est possible d'utiliser des mécanismes tels que la vente d'actions d'une société holding immobilière ou la vente de droits de fiducie afin d'éviter ou de reporter l'imposition directe des droits de mutation immobilière (il est nécessaire de consulter un expert car il s'agit d'un mécanisme complexe).
En résumé, même si les conditions sont favorables à la vente en termes de rendement et d'âge du bien, il est essentiel d'attendre le moment opportun en tenant compte de la charge fiscale. À l'inverse, même si un transfert à court terme est soumis à un taux d'imposition élevé, il peut être judicieux de vendre si le marché est favorable et que le prix a fortement augmenté, car le gain réalisé sera suffisamment important pour compenser l'impôt. En fin de compte, il est important de ne pas se focaliser sur les impôts, mais de prendre une décision en tenant compte du rendement réel, après prise en compte des effets fiscaux.
Il est important de bien comprendre les tendances du marché immobilier dans les 23 arrondissements de Tokyo pour déterminer le moment opportun pour vendre. Si l'on examine la situation récente du marché, on constate que les prix des appartements d'occasion continuent d'augmenter dans l'ensemble des 23 arrondissements, et certaines données indiquent même une hausse de près de 20 % par rapport à l'année précédente en 2024.Par exemple, selon les statistiques d'une société d'études immobilières, en novembre 2024, le prix de vente moyen des appartements d'occasion (70 m²) dans les 23 arrondissements de Tokyo était d'environ 85,31 millions de yens, en hausse pour le septième mois consécutif, soit une augmentation de près de 20 % par rapport à l'année précédente.Sur le marché des appartements neufs, le prix moyen aurait également dépassé le milliard de yens pour la deuxième année consécutive, et il n'est donc pas exagéré de dire que les 23 arrondissements de Tokyo se trouvent actuellement dans une zone de prix élevés dépassant celle de la période de la bulle immobilière.
Cependant, cette tendance à la hausse varie selon les zones. Même au sein des 23 arrondissements de Tokyo, on observe des différences dans l'évolution du marché entre les zones populaires telles que les trois arrondissements du centre (Chiyoda, Chuo et Minato) et Shibuya et Shinjuku, et les zones périphériques telles que Joto et Johoku.La différence est flagrante si l'on compare le prix moyen des terrains. Selon les prix officiels annoncés pour l'année 2023, le prix moyen du terrain (zone résidentielle) est d'environ 3,19 millions de yens par m² dans le arrondissement de Chiyoda, qui arrive en tête, contre environ 330 000 yens par m² dans l'arrondissement de Katsushika, qui arrive en dernière position, soit un écart de près de 10 fois.Outre Chiyoda, le classement est dominé par Minato (environ 2,13 millions de yens/m²), Chuo (environ 1,32 million de yens/m²) et Shibuya (environ 1,26 million de yens/m²), tandis que les quartiers les moins bien classés sont Adachi (environ 350 000 yens/m²) et Katsushika (environ 330 000 yens/m²). On constate donc qu'il existe d'importantes disparités en matière de valeur immobilière au sein même des 23 arrondissements.
Ces disparités se reflètent également dans les tendances du marché : dans les quartiers prisés, les transactions se concluent facilement à des prix élevés et la liquidité est élevée, tandis que dans les zones périphériques, la hausse des prix est relativement modérée. Par exemple, dans le centre-ville, depuis le début des années 2020, les transactions immobilières haut de gamme se multiplient grâce à la demande des investisseurs étrangers et au transfert des actifs des classes aisées, tandis que les projets de réaménagement font grimper les prix fonciers.Dans les zones résidentielles de banlieue, malgré certains facteurs positifs tels que l'augmentation de la demande due à la généralisation du télétravail après la pandémie de COVID-19, l'offre et la demande de logements anciens varient d'une zone à l'autre en raison de la baisse de la population et de l'offre de logements neufs.
Le district de Toshima est un exemple intéressant. Bien que le niveau des prix fonciers dans le district de Toshima (environs d'Ikebukuro) ne soit pas le plus élevé des 23 arrondissements, il a enregistré la plus forte hausse des prix fonciers en 2023, avec +6,2 %, grâce notamment à la poursuite des projets de réaménagement ces dernières années. Ainsi, les trois arrondissements centraux ne sont pas les seuls à connaître une croissance, les zones bénéficiant de facteurs clairs de stimulation de la demande, tels que le réaménagement et l'amélioration de la commodité, enregistrent des taux de croissance élevés.À l'inverse, si vous possédez un bien immobilier dans une zone prometteuse, vous pouvez décider de ne pas le vendre, car vous estimez qu'il est susceptible de prendre encore de la valeur à l'avenir.
Du point de vue des investisseurs très fortunés, comment faut-il interpréter les tendances actuelles du marché immobilier dans les 23 arrondissements de Tokyo ? D'après un sondage réalisé auprès d'investisseurs généraux, 36 % des personnes interrogées estiment que 2024 est le moment idéal pour vendre, contre 15 % qui pensent que c'est le moment d'acheter.Si beaucoup considèrent que la flambée des prix est une « occasion à saisir », les acheteurs, quant à eux, se montrent prudents face à la hausse des prix et au resserrement des conditions de crédit. Dans un tel contexte, il faut garder à l'esprit que si les conditions de vente sont susceptibles d'être favorables, les acheteurs seront également plus exigeants.Les biens immobiliers situés dans les quartiers prisés du centre-ville sont très recherchés par les investisseurs fortunés et les institutions financières, et sont donc faciles à vendre, tandis que les biens immobiliers situés en périphérie peuvent prendre plus de temps à trouver un acheteur. C'est précisément parce que le marché est actuellement très dynamique qu'il est important d'évaluer les tendances de l'offre et de la demande dans chaque quartier afin de déterminer si votre bien immobilier se trouve dans un marché propice à une vente rapide et à un prix élevé.
Sur la base des indicateurs et des tendances du marché mentionnés ci-dessus, nous allons examiner plusieurs scénarios de vente en fonction du moment choisi.La solution optimale varie en fonction de la situation de chaque investisseur, mais nous allons simuler trois scénarios représentatifs : « cinq ans après l'achat », « plus de 20 ans après la construction » et « période d'inflation et de hausse des taux d'intérêt ».
Scénario : cinq ans se sont écoulés depuis l'acquisition du bien immobilier. Depuis l'achat, le marché immobilier est en hausse, les prix immobiliers ont tendance à augmenter et les revenus locatifs sont stables.Les conditions d'application du régime fiscal applicable aux plus-values de cession à long terme (plus de 5 ans) sont remplies juste avant ou juste après, ce qui correspond à un changement du taux d'imposition sur les plus-values.
Analyse : dans ce cas, le facteur déterminant est le fait que le délai de 5 ans soit dépassé ou non. Si la vente a lieu moins de 5 ans après l'achat (par exemple 4 ans et demi), elle sera soumise à l'impôt sur les plus-values de cession à court terme, ce qui alourdira la charge fiscale. Il est donc préférable, si possible, d'attendre quelques mois supplémentaires pour dépasser les 5 ans avant de vendre.En attendant simplement 5 ans, le taux d'imposition passe d'environ 39 % à 20 %, ce qui augmente considérablement le montant net de la plus-value.
Outre l'aspect fiscal, un bien immobilier acheté il y a environ 5 ans est relativement récent et bénéficie d'une bonne évaluation par les établissements financiers, ce qui le rend attrayant pour les acheteurs. Si le bien était neuf au moment de l'achat, les équipements sont encore récents après 5 ans et les acheteurs apprécieront le fait qu'il s'agisse d'un bien récent.En effet, sur le marché immobilier, les appartements de moins de cinq ans sont très demandés, même d'occasion, et se vendent généralement à des prix élevés. Pour les acheteurs, ils sont « presque comme neufs » tout en bénéficiant d'une prime de nouveauté moins importante, ce qui les rend plus abordables. Par conséquent, si le prix du marché dépasse le prix d'achat quelques années après l'achat, la cinquième année peut être un bon moment pour vendre.
Il faut également tenir compte du prêt immobilier. Dans le cas d'un prêt à remboursement égal, les intérêts sont élevés au début et le capital diminue lentement, mais après environ cinq ans, le capital a déjà été réduit dans une certaine mesure. C'est donc le moment idéal pour rembourser le solde du prêt avec le produit de la vente et obtenir une somme importante.À l'inverse, tant que le solde du prêt est supérieur à la valeur du bien (situation de surendettement), la vente n'est pas opportune car il restera une dette à rembourser. Il est important d'examiner la relation entre le prix du marché et le solde du prêt environ cinq ans après l'achat et de simuler si le remboursement du solde restant permet de réaliser un bénéfice.
Conclusion : la cinquième année après l'achat est pour de nombreux investisseurs le moment où ils envisagent sérieusement de vendre pour la première fois.Si la valeur du bien immobilier est supérieure à celle d'achat et que vous bénéficiez d'un taux d'imposition avantageux après cinq ans, vous pouvez envisager de vendre. Toutefois, si le marché est favorable et que la valeur du bien immobilier est susceptible d'augmenter, ou si vous ne disposez pas d'autres investissements intéressants, vous pouvez choisir de conserver le bien immobilier. L'important est de prendre en compte la « règle des cinq ans » comme critère de décision, mais aussi d'examiner globalement la situation du marché et votre stratégie d'investissement avant de prendre une décision.
Scénario : le bien immobilier que vous possédez a plus de 20 ans. Cela fait longtemps que vous l'avez acheté, les loyers sont en baisse depuis le début et le bâtiment se détériore, des travaux de rénovation importants sont à prévoir. Le prix du bien a considérablement baissé par rapport à sa valeur à l'état neuf et se rapproche désormais de la valeur du terrain.
Analyse : après 20 ans, la dépréciation du bâtiment et les charges liées à son exploitation deviennent plus importantes.Comme mentionné précédemment, dans la région métropolitaine de Tokyo, les appartements de plus de 20 ans se vendent généralement à environ la moitié du prix des logements neufs, et leur valeur patrimoniale a diminué par rapport à leur pic. Cependant, si vous avez conservé votre bien jusqu'à présent, c'est soit parce que vous avez réalisé des gains suffisants pendant cette période, soit parce que vous n'avez pas saisi l'occasion de vendre en raison de la conjoncture du marché. Dans tous les cas, la vente d'un bien immobilier ancien doit tenir compte des points suivants.
Compte tenu de ce qui précède, les biens immobiliers de plus de 20 ans doivent faire l'objet d'une « révision de la stratégie de sortie ». Si une baisse des loyers et une augmentation des coûts sont à prévoir, il peut être plus efficace, même si le prix de vente est bas, de les liquider rapidement et de réinvestir les fonds dans de nouveaux biens immobiliers.En particulier, les biens immobiliers avec terrain situés en centre-ville peuvent être vendus au prix du terrain s'ils sont vendus en vue d'être rasés ou reconstruits. De plus, dans le cas des personnes très fortunées, il peut être préférable de vendre les biens immobiliers anciens plutôt que de les léguer à la génération suivante, en tenant compte non seulement de la rentabilité de chaque bien, mais aussi des mesures successorales, afin de réorganiser le patrimoine.
Conclusion : dans la plupart des cas, les biens immobiliers de plus de 20 ans sont considérés comme prêts à être vendus.Bien sûr, il existe des exceptions, comme les biens immobiliers extrêmement bien situés dont la valeur foncière devrait continuer à augmenter à l'avenir, ou les biens immobiliers qui ont déjà été entièrement amortis et qui bénéficient de tous les avantages fiscaux, pour lesquels il peut être stratégique de conserver un rendement élevé. Cependant, en général, il convient d'évaluer calmement les flux de trésorerie futurs et les risques liés aux biens immobiliers anciens et d'envisager leur vente comme une « sortie » pour transférer les fonds vers la prochaine étape.
Scénario : L'économie entre dans une phase d'inflation et la Banque du Japon commence à réduire ses mesures d'assouplissement monétaire et à relever ses taux d'intérêt. L'inflation entraîne une hausse des prix fonciers et des coûts de construction, mais dans le même temps, les pressions à la hausse sur les taux d'intérêt s'intensifient, ce qui crée une incertitude sur le marché immobilier.
Analyse : L'inflation a généralement tendance à faire augmenter la valeur des actifs immobiliers, qui sont des actifs tangibles, et dans un contexte d'inflation modérée, l'immobilier constitue une couverture efficace contre l'inflation.
En effet, tant que la hausse des prix et les taux d'intérêt bas coexistent, les prix de l'immobilier ont tendance à augmenter (la hausse des coûts de construction étant répercutée sur les prix) et les loyers peuvent augmenter progressivement lors de la conclusion de nouveaux contrats. Cependant, le problème se pose lorsque l'inflation dépasse un certain niveau et que les autorités monétaires décident de relever les taux d'intérêt. Le Japon a longtemps maintenu une politique de taux d'intérêt extrêmement bas, mais si une hausse significative des taux d'intérêt venait à se produire, cela aurait immédiatement des répercussions sur le marché immobilier.
En général, la hausse des taux d'intérêt entraîne une pression à la baisse sur les prix de l'immobilier. Cela s'explique par l'augmentation du coût des emprunts pour les acheteurs, qui réduit leur pouvoir d'achat, et par la hausse des rendements attendus des investissements immobiliers (taux de capitalisation) qui accompagne la hausse des taux d'intérêt (ce qui entraîne une baisse des prix). Concrètement, si un investisseur qui bénéficiait jusqu'à présent d'un taux d'emprunt de l'ordre de 1 % se voit proposer un taux de 3 %, il renoncera probablement à l'achat du même bien immobilier ou exigera une réduction du prix, car ses revenus diminueront.En outre, comme l'ont montré des enquêtes menées auprès d'investisseurs immobiliers, lorsque les taux d'intérêt augmentent, le rendement net d'exploitation (NOI) a tendance à augmenter (les prix baissent).
Par conséquent, si une hausse des taux d'intérêt est certaine en période d'inflation, le marché actuel, qui s'est formé sur la base de taux d'intérêt bas, est susceptible d'entrer dans une phase d'ajustement.Même sur les marchés à forte demande comme la région métropolitaine de Tokyo, la pression à la baisse sur les prix s'intensifiera progressivement si les taux d'intérêt continuent d'augmenter. Les biens immobiliers haut de gamme destinés aux personnes fortunées et les biens immobiliers d'investissement seront particulièrement touchés. En effet, plus le prix d'un bien immobilier est élevé, plus la charge des emprunts augmente en cas de fluctuation des taux d'intérêt, et comme la valeur des biens immobiliers d'investissement est déterminée par le calcul de leur rendement, la détérioration du rendement due à la hausse des taux d'intérêt se répercute directement sur leur prix.
D'autre part, l'inflation elle-même peut entraîner une augmentation des loyers nominaux.Au Japon, les loyers des logements locatifs sont généralement fixes pendant la durée du contrat, mais les loyers demandés lors d'un changement de locataire ou lors de la construction d'un nouveau logement varient en fonction de la conjoncture économique et des prix. Si le taux d'inflation augmente et que l'offre et la demande de main-d'œuvre se resserrent, les loyers augmenteront dans les zones urbaines, ce qui profitera aux propriétaires immobiliers en termes de revenus. En d'autres termes, l'inflation + les taux d'intérêt bas augmentent les avantages de la détention immobilière, tandis que l'inflation + les taux d'intérêt élevés les réduisent.Actuellement (milieu des années 2020), le taux d'inflation augmente légèrement au Japon, mais les taux d'intérêt restent bas, et la question est de savoir si cet équilibre va se rompre.
Conclusion : il est difficile de décider de vendre dans un contexte d'inflation, mais l'essentiel est d'évaluer l'évolution des taux d'intérêt. Lorsque le taux d'inflation est déjà élevé et qu'une hausse des taux d'intérêt est prévue, il peut être prudent de vendre ses actifs pour les convertir en liquidités tant que leur valeur est encore élevée.À l'inverse, si la banque centrale maintient sa politique de taux bas et que la liquidité reste élevée, même en période d'inflation, il peut être judicieux de conserver ses biens immobiliers dans l'espoir d'une nouvelle hausse des prix. Les investisseurs très fortunés, qui peuvent diversifier leur portefeuille pour se couvrir contre les risques, peuvent adopter une stratégie de diversification consistant à vendre une partie de leurs biens pour réaliser des plus-values tout en conservant les autres.L'important est de ne pas croire aveuglément que l'inflation entraîne nécessairement une flambée des prix de l'immobilier, mais d'agir en tenant compte des changements de politique monétaire et de l'impact des coûts de financement qui se cachent derrière.
Une fois que vous avez décidé de vendre au bon moment, la question suivante est de savoir comment maximiser les gains de cession sur le plan pratique. Pour les investisseurs très fortunés, le gain réalisé sur une seule vente peut atteindre plusieurs dizaines de millions, voire plusieurs centaines de millions de yens, et les moindres différences dans les conditions peuvent avoir un impact considérable sur le montant final encaissé.Ci-dessous, nous vous expliquons les points importants pour mener à bien le processus de vente, en nous concentrant sur deux aspects : le choix d'une agence immobilière fiable et les mesures à prendre pour réduire l'impôt sur les plus-values.
Pour vendre un bien immobilier à un prix élevé, il est indispensable de faire appel à une agence immobilière ou à un agent immobilier compétent. En choisissant une agence spécialisée dans la vente de biens immobiliers de luxe ou d'investissement, vous pourrez bénéficier d'une stratégie de vente adaptée et d'un réseau d'acheteurs potentiels. Voici les points importants à prendre en compte lors du choix d'une agence immobilière.
En outre, la stratégie à adopter, à savoir conclure un contrat d'exclusivité avec une seule société ou un contrat général avec plusieurs sociétés, dépend de votre stratégie. Dans le cas de biens immobiliers de grande valeur, il peut être préférable de privilégier l'exclusivité afin de limiter la diffusion de l'information et de se concentrer sur des sources fiables, tandis que le contrat général, qui permet de solliciter plusieurs sociétés et de les mettre en concurrence, peut s'avérer plus efficace. Il est conseillé de consulter l'agence immobilière en fonction du type de bien et de la situation du marché.En fin de compte, le meilleur moyen de maximiser le bénéfice de la vente est de choisir un partenaire qui saura trouver le meilleur acheteur tout en tenant compte de vos intentions.
Comme mentionné précédemment, l'impôt sur les plus-values est le facteur de coût le plus important dans la vente d'un bien immobilier, mais il existe plusieurs moyens de réduire cette charge grâce à une planification préalable et à quelques astuces.
En prenant les mesures décrites ci-dessus, il est possible de maximiser le montant restant entre vos mains tout en réalisant le même bénéfice de cession. La fiscalité des personnes très fortunées étant souvent complexe, il est recommandé de faire appel à un expert-comptable ou à un conseiller fiscal de confiance et de procéder à plusieurs simulations avant la vente.En particulier, lors de la vente d'un bien immobilier dont la plus-value latente s'élève à plusieurs centaines de millions de yens, l'existence ou non de mesures préalables peut faire une différence de plusieurs dizaines de millions de yens. Il serait contre-productif de se concentrer uniquement sur la réduction des impôts et de manquer le bon moment, mais « vendre au bon moment en prenant les mesures appropriées » est la véritable stratégie de sortie.
Dans le domaine de l'investissement immobilier, déterminer le moment opportun pour vendre est plus difficile que la décision d'achat elle-même, mais il s'agit d'un processus important qui permet de garantir le résultat de l'investissement et de passer à l'étape suivante.Il est judicieux de simuler en permanence le « moment idéal pour vendre » en tenant compte des tendances du marché dans les 23 arrondissements de Tokyo, des indicateurs objectifs tels que la baisse des rendements et l'âge des bâtiments, ainsi que de l'impact sur le revenu net réel, notamment les droits de mutation.
En particulier dans la conjoncture favorable actuelle, le dilemme se pose de savoir s'il vaut mieux vendre pendant que le marché est haussier ou conserver ses biens dans l'espoir d'une hausse supplémentaire.Les investisseurs très fortunés peuvent également opter pour une stratégie de diversification en vendant une partie de leurs biens immobiliers pour réaliser des bénéfices, tout en conservant les autres. L'important est de ne pas considérer cela comme une question qui ne vous concerne pas, mais de prendre les mesures les plus appropriées pour votre propre stratégie de portefeuille. Il est nécessaire de prendre des décisions en fonction de votre situation patrimoniale et de vos projets d'avenir, tout en gardant une analyse objective du marché et une perspective pratique.
Pour résumer les points abordés dans cet article, on peut retenir les éléments suivants.
On dit souvent que « le profit d'un investissement immobilier se décide à l'entrée (l'achat) », mais en réalité, c'est « la sortie (la vente) qui détermine le profit final ». Dans le marché dynamique des 23 arrondissements de Tokyo, nous espérons que vous pourrez mettre à profit les informations contenues dans cet article pour déterminer le meilleur moment et la meilleure stratégie pour vendre votre bien. Ne manquez pas le bon moment pour vendre et prenez une longueur d'avance pour votre prochain investissement ou la transmission de votre patrimoine.