En matière de transactions et d'investissements immobiliers, le plus important est de savoir identifier avec précision la valeur d'un bien. Cependant, de nombreux investisseurs ordinaires et acheteurs potentiels sont confrontés à la question fondamentale de savoir comment déterminer le prix approprié. Contrairement aux actions et aux obligations, l'évaluation des biens immobiliers nécessite des connaissances et des méthodes spécialisées, car il n'existe pas d'instruments identiques et les prix sont peu transparents.
En fait, dans le cadre de mes activités de conseil, j'ai vu un certain nombre de clients qui avaient acheté un bien immobilier simplement parce qu'il était moins cher que le prix du marché environnant et qui ont été déçus par la suite de constater qu'il ne valait pas autant qu'ils le pensaient. Pour éviter de telles erreurs, il est essentiel de comprendre et d'utiliser correctement les trois principales méthodes d'évaluation des biens immobiliers pratiquées par les professionnels.
Dans cet article, nous expliquerons les trois principales méthodes d'évaluation que nous, professionnels de l'immobilier, utilisons quotidiennement - la méthode du coût, la méthode de comparaison des cas de transaction et la méthode de capitalisation des revenus - d'un point de vue d'expert, y compris leurs caractéristiques, leurs méthodes de calcul et la manière de les utiliser de manière appropriée. En comprenant ces méthodes, vous pourrez vous aussi acquérir un "œil de professionnel" pour repérer la valeur réelle d'un bien immobilier.
L'immobilier est l'achat le plus important de la vie de nombreuses personnes et une destination importante de l'allocation d'actifs pour les investisseurs. Cependant, si vous commettez une erreur dans l'évaluation de sa valeur, vous vous exposez aux risques suivants
C'est pourquoi la connaissance de lavaleur des biens immobiliers est une compétence essentielle, que l'on soit un acheteur ordinaire ou un investisseur.
Il existe deux méthodes principales pour déterminer la valeur d'un bien immobilier : les méthodes générales et les méthodes professionnelles.
| Types de méthodes d'évaluation | Caractéristiques | Méthodes typiques |
|---|---|---|
| Méthode générale | Méthodes pouvant être mises en œuvre par des consommateurs ordinaires de manière simplifiée | Confirmation du prix du marché sur un site portail immobilier Comparaison avec un logement environnant Demande d'évaluation simple auprès d'une société immobilière |
| Méthode professionnelle | Méthodes utilisées par les professionnels tels que les évaluateurs de biens immobiliers. | Méthode des coûts Méthode de comparaison des cas de transaction Méthode de capitalisation des revenus |
Si les méthodes générales sont faciles à utiliser, elles manquent de précision et ne reflètent souvent pas correctement les caractéristiques individuelles du bien. Les méthodes spécialisées, quant à elles, nécessitent plus de temps et d'efforts pour calculer et rassembler les informations, mais permettent une évaluation plus précise des biens immobiliers.
Dans le monde de l'évaluation immobilière, trois méthodes d'évaluation de base ont été établies : la méthode des coûts, la méthode de comparaison des cas de transaction et la méthode de capitalisation des revenus. Les caractéristiques de chacune d'entre elles sont résumées dans le tableau ci-dessous.
| Méthode d'évaluation | Approche de base | Types de biens adaptés | Principales situations d'utilisation |
|---|---|---|---|
| Méthode du coût | La valeur est calculée à partir du coût de remise en état du bien. | Biens neufs ou récemment construits ∙ Bâtiments spéciaux Biens faiblement substituables |
Évaluation des bâtiments Évaluation de biens particuliers Évaluation des assurances |
| Méthode de comparaison des transactions | Calcul de la valeur par référence aux prix de transaction de biens similaires | Logement général Immeubles en copropriété Immeuble commercial standard |
Transactions résidentielles ∙ Transactions immobilières générales -Évaluation des garanties |
| Méthode de capitalisation des revenus | La valeur est calculée à partir des revenus futurs générés par le bien. | Copropriétés et appartements locatifs Immeubles de bureaux Immeubles de vente au détail |
Évaluation des immeubles de placement Décisions relatives à l'achat d'immeubles productifs de revenus Évaluation d'immeubles commerciaux |
Chacune de ces trois méthodes évalue la valeur des biens immobiliers d'un point de vue différent et doit êtreutilisée de manière appropriée en fonction des caractéristiques du bien et de l'objectif de l'évaluation. Les évaluateurs immobiliers utilisent une combinaison de ces méthodes pour fournir des évaluations plus précises.
Entrons maintenant dans les détails de chaque méthode d'évaluation.
La méthode du coût, comme son nom l'indique, est une méthode qui permet de déterminer la valeur d'un bien immobilier du point de vue du "coût". En d'autres termes, la valeur est calculée en se demandant "combien coûterait le bien s'il était nouvellement construit ou s'il était construit à l'heure actuelle".
La méthode du coût divise la valeur d'un bien immobilier en "valeur du terrain" et "valeur du bâtiment". En partant du principe que le terrain ne se déprécie pas, la valeur de la partie bâtiment est réduite (ajustement de la dépréciation) en raison de la détérioration liée à l'âge, etc.
La formule est la suivante.
Valeur foncière = valeur du terrain + valeur du bâtiment
Valeur du bâtiment = coût de remplacement x (1 - taux de correction de la dépréciation)
Le "coût de remplacement" est ici le coût de construction d'un nouveau bâtiment équivalent à l'époque actuelle. Et le "taux de modification de la dépréciation" fait référence au taux de diminution de la valeur, en tenant compte de l'âge du bâtiment et de la détérioration liée à l'âge.
Prenons l'exemple d'une maison individuelle en bois âgée de 10 ans (surface totale de 100 m2) dont la valeur est évaluée selon la méthode du coût.
| Poste | Valeur | Calcul de la valeur |
|---|---|---|
| Surface du terrain | 120 m2 | -130 m2 |
| Prix unitaire du terrain | 200 000 yens/m2 | -Valeur du |
| Valeur du terrain | 24 millions de yens | 120 m2 x 200 000 ¥/m2 |
| Structure du bâtiment | Construction en bois | -Bois |
| Surface totale du bâtiment | 100 m2 | - Surface totale du bâtiment |
| Prix unitaire de la construction | 250 000 yens/m2 | -Coût de reproduction |
| Coût de remplacement | 25 millions de yens | 100 m2 × 250 000 yens/m2 |
| Durée de vie utile statutaire | 22 ans (bois) | -22 ans (bois) |
| Années écoulées | 10 ans | - 10 ans |
| Taux de modification de l'amortissement | Environ 45,5 | 10 ans ÷ 22 ans |
| Valeur du bâtiment après ajustement de l'amortissement | JPY 13 625 000 000 | 25 millions × (1 - 0,455) |
| Valeur globale du bien | 3 762,5 millions JPY | 24 000 000 JPY + 13 625 000 JPY |
Dans cet exemple, une maison en bois de 10 ans, la valeur du terrain a été calculée à 24 millions JPY et la valeur du bâtiment à 13 625 000 JPY, ce qui donne une valeur globale du bien de 3 762 500 000 JPY.
Situations d'application.
[Bénéfices].
Inconvénients.
La méthode du coût est particulièrement importante dans l'évaluation des bâtiments, mais elle ne doit pas être jugée uniquement sur la base des résultats de l'évaluation, mais doit être utilisée en conjonction avec d'autres méthodes d'évaluation pour obtenir une évaluation plus précise.
La méthode de comparaison des cas de transaction est une méthode d'évaluation d'un bien immobilier basée sur des "études de cas" qui ont été effectivement transigées sur le marché de l'immobilier. Cette méthode est largement utilisée comme la méthode d'évaluation la plus pratique qui reflète les conditions réelles du marché.
Le concept de base de la méthode de comparaison des cas de transaction consiste à dériver la valeur de la situation réelle du marché, c'est-à-dire "combien de biens immobiliers similaires sont échangés sur le marché". La valeur est calculée en rassemblant plusieurs cas de transaction de biens immobiliers présentant des conditions similaires (emplacement, taille, âge, etc.) à celles du bien en question et en ajustant (corrigeant) les différences avec le bien en question.
Cette méthode est également connue sous le nom d'"approche du marché" et sa principale caractéristique est qu'elle permet des évaluations basées sur lestendances réelles du marché.
Prenons l'exemple d'une copropriété (70 m2, 15 ans d'âge) dont la valeur est évaluée à l'aide de la méthode de comparaison des cas de transaction.
[Exemple de transaction.
| Exemple de transaction | Prix de la transaction | Surface | Année de construction | Distance de la station | Période de transaction | Remarque particulière |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Cas A | 36 millions de yens | 75m2 | 12 ans | 8 min. de marche | il y a 6 mois | Transaction normale |
| Cas B | 33 millions de yens | 65 mètres carrés | 18 ans | 5 min. à pied | il y a 3 mois | Transaction normale |
| Cas C | 30 millions de yens | 70 mètres carrés | 16 ans | 10 min. à pied | il y a 1 mois | Vente par héritage |
| Point de correction | Cas A | Cas B | Cas C |
|---|---|---|---|
| Correction des circonstances | 1.00 | 1.00 | 1,05 (en raison de la vente de l'héritage) |
| Correction temporelle | 1.02 (il y a 6 mois) | 1,01 (il y a 3 mois) | 1,00 (1 mois avant) |
| Correction de la superficie | 0,97 (75 m2 → 70 m2) | 1,03 (65 m2 à 70 m2) | 1,00 (comme ci-dessus) |
| Correction en fonction de l'âge | 0,98 (12 ans → 15 ans) | 1,01 (18 ans → 15 ans) | 1,00 (presque identique) |
| Correction pour la distance entre les stations | 1,00 (égal) | 0,98 (supérieur → égal) | 1,02 (inférieur → égal) |
Calcul du prix corrigé
| Étude de cas | Processus de calcul | Valeur corrigée |
|---|---|---|
| Cas A | 36 millions de yens × 1,00 × 1,02 × 0,97 × 0,98 × 1,00 | 34,94 millions de yens |
| Cas B | 33 millions de yens × 1,00 × 1,01 × 1,03 × 1,01 × 0,98 | 33,9 millions de yens |
| Cas C | 30 millions de yens × 1,05 × 1,00 × 1,00 × 1,00 × 1,00 × 1,02 | 32,13 millions de yens |
Ces trois cas permettent d'évaluer la valeur du bien en question à environ 33-35 millions de yens. Dans l'hypothèse d'une valeur finale de 33,5 millions JPY, le prix unitaire serait d'environ 479 000 JPY/m².
Situations d'application
[Mérites].
Inconvénients
La méthode de comparaison des études de cas est considérée comme la méthode d'évaluation la plus fiable, en particulier pour lestransactions immobilières générales, mais elle repose sur l'hypothèse que des données d'études de cas de haute qualité sont disponibles. Les évaluateurs professionnels et les sociétés immobilières utilisent leurs propres bases de données et réseaux d'information pour réaliser des évaluations très précises.
La méthode de capitalisation des revenus est une méthode d'évaluation des biens immobiliers basée sur les revenus futurs du bien. Il s'agit de la méthode la plus importante pour l'évaluation des immeubles de placement en particulier et elle est largement utilisée commecritère d'investissement immobilier.
L'essence de la méthode de capitalisation des revenus est l'idée que la valeur d'un bien immobilier est la somme de la valeur actuelle des revenus futurs qu'il générera. En d'autres termes, la valeur d'un bien immobilier est calculée en actualisant le revenu net, c'est-à-dire le revenu des loyers et autres revenus moins les frais généraux, par un rendement approprié.
Il existe deux méthodes principales de capitalisation des revenus : la méthode de capitalisation directe et la méthode DCF (discounted cash flow method).
Voici un exemple d'évaluation de la valeur d'une copropriété locative de 10 ans (20 logements) par la méthode de la capitalisation directe.
| Poste | Valeur | Remarques |
|---|---|---|
| Revenu brut annuel supposé | 24 millions JPY | 100 000 yens par mois x 20 unités x 12 mois |
| Perte d'inoccupation | -2,4 millions de yens | En supposant un taux d'inoccupation de 10%. |
| Revenu brut effectif | 21,6 millions de yens | -2,6 millions de yens |
| Frais de gestion | -1,08 million de yens | 5% du revenu brut effectif |
| Frais de réparation | -2,16 millions | 10% du revenu brut effectif |
| Impôts et taxes | -1,5 million de yens | Impôt foncier, taxe d'urbanisme, etc. |
| Autres dépenses | -648 000 yens | Primes d'assurance, frais de renouvellement, etc. |
| Total des coûts annuels | -538 000 YENS | -538,000 |
| Revenu annuel net | 16,212,000. | Revenu brut effectif - Dépenses brutes |
| Taux de capitalisation | 6.0 | Fixé en fonction de la localisation, de l'âge et des caractéristiques du bien |
| Valeur du bien | 207,02 millions de yens | 16 212 000 yens ÷ 0,06 |
Dans cet exemple, la valeur du bien a été évaluée à environ 207,02 millions JPY sur la base d'un revenu net annuel de 16.212.000 JPY et d'un taux de capitalisation de 6,0 %.
Scénario d'application.
[Avantages
Inconvénients
La méthode de capitalisation des revenus est largement utilisée comme la méthode la plus importante, en particulier pour l 'évaluation des immeubles de placement. Cependant, comme la fixation du taux de capitalisation a un impact significatif sur la valeur d'évaluation, la fixation d'un taux de rendement approprié détermine la précision de l'évaluation. Les investisseurs immobiliers professionnels et les évaluateurs immobiliers fixent le taux de capitalisation approprié sur la base d'une évaluation complète des caractéristiques de l'immeuble concerné et des tendances du marché.
Les trois principales méthodes d'évaluation ont été expliquées en détail jusqu'à présent, mais comment les évaluateurs immobiliers professionnels et les investisseurs choisissent-ils et utilisent-ils ces méthodes ? Je vais maintenant expliquer comment choisir et utiliser les méthodes d'évaluation professionnelles en me basant sur mon expérience pratique.
Selon les types de biens immobiliers, les méthodes d'évaluation à privilégier sont différentes. Vous trouverez ci-dessous un résumé des principes de base pour la sélection d'une méthode d'évaluation pour chaque type de bien.
| Type de bien | Méthode d'évaluation principale | Méthode d'évaluation complémentaire | Raison. |
|---|---|---|---|
| Logement général | Méthode de comparaison des transactions | Méthode des coûts | Les prix de transaction du marché sont les plus fiables pour l'immobilier résidentiel. |
| Copropriétés | Méthode de comparaison des cas de transaction | -Méthode de comparaison | Les cas comparables sont nombreux et faciles à comparer |
| Appartements locatifs et condominiums |
Méthode de capitalisation des revenus | Méthode de comparaison des cas de transaction | Parce que la rentabilité est l'essence même de la valeur |
| Immeubles de bureaux et Locaux commerciaux |
Méthode de capitalisation des revenus | Méthode de comparaison des transactions | En tant qu'actif commercial, la rentabilité est primordiale |
| Usines et bâtiments spéciaux | Méthode du coût | Méthode de capitalisation des revenus | Faible substituabilité, les coûts de construction reflètent la valeur |
| Terrains défrichés et terrains résidentiels | Méthode de comparaison des transactions | -Terrain | Le terrain est référencé par rapport à des transactions dans des zones similaires |
Comme décrit ci-dessus, lameilleure combinaison de méthodes d'évaluation dépend de l'utilisation et des caractéristiques du bien. Dans les évaluations professionnelles, ces méthodes sont utilisées de manière appropriée ou en combinaison pour obtenir des évaluations très précises.
Dans la pratique de l'évaluation immobilière, une évaluation plus précise est obtenue non seulement en utilisant une seule méthode d'évaluation, mais aussi en combinant plusieurs méthodes. Vous trouverez ci-dessous quelques techniques de combinaison de méthodes d'évaluation pratiquées par des professionnels.
Cette technique consiste à comparer les prix calculés par chacune des trois méthodes d'évaluation et à émettre un jugement de valeur final. Par exemple, les résultats de l'évaluation sont organisés comme suit.
| Méthode d'évaluation | Valeur d'évaluation | Niveau de confiance | Ratio d'adoption |
|---|---|---|---|
| Évaluation basée sur la méthode du coût | 85 millions d'euros | Moyenne | 30% du total |
| Évaluation basée sur la méthode de comparaison des cas de transaction | 92 millions JPY | Élevée | 50% |
| Valeur évaluée par la méthode de capitalisation des revenus | 88 millions JPY | Moyenne | 20% |
| Valeur évaluée finale | 89,2 millions JPY | -20 | 100% |
Dans cet exemple, chaque évaluation est pondérée en fonction du niveau de confiance et l'évaluation finale est calculée comme une moyenne pondérée.
Lors de l'évaluation de biens immobiliers productifs, la méthode de capitalisation directe dans une perspective à court terme et la méthode DCF dans une perspective à long terme sont utilisées conjointement pour une évaluation plus précise.
Valeur estimée finale = valeur estimée par la méthode DCF x 60 % + valeur estimée par la méthode de capitalisation directe x 40 %
Ce ratio est ajusté en fonction des caractéristiques du bien et des conditions du marché. Des ajustements sont effectués pour augmenter le ratio de la méthode de capitalisation directe pour les biens dont le potentiel de revenus est stable, et pour augmenter le ratio de la méthode DCF pour les biens où l'on peut s'attendre à des fluctuations futures.
Il est également important d'ajuster les résultats de l'évaluation en fonction des caractéristiques de la zone. A titre d'exemple :
Le potentiel futur de la zone est pris en compte lors des ajustements suivants
Enfin, voici quelques points clés de l'évaluation immobilière qui sont souvent négligés par le grand public. Il s'agit d'éléments importants que les évaluateurs immobiliers du site recherchent en permanence.
La valeur d'un bien immobilier peut être fortement influencée par des restrictions légales. Une attention particulière doit être accordée aux points suivants
Les modifications futures de l'environnement peuvent avoir un impact significatif sur la valeur des biens immobiliers.
Outre l'esthétique de la surface, l'état de la structure et des installations est également un point d'évaluation important.
Pour les immeubles de placement, il est essentiel de vérifier non seulement le rendement en surface, mais aussi le rendement réel.
L'immobilier étant un actif illiquide, la vente future potentielle du bien doit être prise en compte dans l'évaluation.
Ces perspectives sont cruciales pour déterminer la valeur intrinsèque d'unbien immobilier, qui ne peut être exprimée par une simple formule. Les évaluateurs immobiliers utilisent cette analyse à multiples facettes pour effectuer des jugements de valeur plus précis.
Résumons les points clés des trois principales méthodes d'évaluation immobilière que nous avons abordées jusqu'à présent.
Méthode du coût: méthode qui calcule la valeur à partir du coût de remplacement d'un bien immobilier.
Méthode de comparaison des études de cas: méthode de calcul de la valeur basée sur les prix de transaction de biens immobiliers similaires.
Méthode de capitalisation des revenus: méthode de calcul de la valeur basée sur les revenus futurs.
Ces méthodes complètent leurs faiblesses respectives. Il est important decombiner plusieurs méthodes d'évaluation de manière appropriée afin d'identifier la valeur réelle d'un bien immobilier. En sélectionnant et en pondérant les méthodes d'évaluation les plus appropriées en fonction des caractéristiques du bien, il est possible d'obtenir un jugement de valeur plus précis.
Outre ces méthodes d'évaluation formelles, la prise en compte de facteurs tels que l'environnement, le potentiel futur et les restrictions légales est la clé d'une évaluation professionnelle d'un bien immobilier.
L'immobilier est le bien le plus précieux pour de nombreuses personnes et une destination importante pour les investisseurs. Nous espérons que la compréhension et l'utilisation des techniques d'évaluation décrites dans cet article vous aideront à prendre des décisions plus judicieuses en matière d'achat de biens immobiliers et d'investissement.
R. Oui, c'est possible. En tant que version simplifiée de la méthode de comparaison des cas de transaction, il est possible de donner quelques indications en vérifiant les prix de biens immobiliers similaires sur des sites de portail immobilier et en utilisant des informations accessibles au public telles que le système d'information globale sur les biens fonciers du ministère de l'aménagement du territoire, de l'infrastructure, des transports et du tourisme. Toutefois, une évaluation plus précise nécessite des connaissances spécialisées et des bases de données, c'est pourquoi il est recommandé de consulter un spécialiste lors de la prise de décisions importantes.
R. Cela dépend du type de bien et du cas. La méthode de comparaison des transactions convient aux maisons ordinaires et aux condominiums, la méthode de capitalisation des revenus aux immeubles de placement et la méthode des coûts aux bâtiments spéciaux. L'essentiel est de choisir la méthode d'évaluation appropriée aux caractéristiques du bien ou de la vérifier à l'aide de plusieurs méthodes. Idéalement, l'évaluation ne devrait pas reposer sur une seule méthode d'évaluation, mais devrait adopter un point de vue multiple.
R. L'évaluation par un évaluateur immobilier est une évaluation juste et neutre réalisée par des experts qualifiés au niveau national conformément aux normes d'évaluation immobilière. En revanche, une évaluation réalisée par une société immobilière constitue un guide pratique de la valeur de vente et peut refléter la politique de vente et la stratégie de marché de la société. Les évaluations ont tendance à mettre l'accent sur la rigueur et la neutralité, tandis que les estimations ont tendance à mettre l'accent sur la possibilité de commercialisation et la faisabilité. Il est conseillé de se référer aux deux points de vue lors de la prise de décisions importantes.
R. Le taux de capitalisation est déterminé en évaluant de manière exhaustive les facteurs suivants
En général, des rendements plus faibles sont appliqués aux biens immobiliers de premier ordre à faible risque (par exemple, de l'ordre de 3 % pour les bureaux de premier ordre en centre-ville) et des rendements plus élevés sont appliqués aux biens immobiliers à risque plus élevé (par exemple, de l'ordre de 8 % pour les appartements de banlieue plus anciens). Comme il s'agit d'un domaine qui requiert un jugement professionnel, il est conseillé de demander l'avis d'un expert ayant une expérience pratique.
R. La technologie numérique est en train de révolutionner les évaluations immobilières. L'utilisation du big data et de l'IA permet de faire des prédictions de prix précises à partir de grandes quantités de données de transaction. En outre, la quantification des conditions de localisation par le biais de systèmes SIG et l'utilisation de la RV font également progresser la sophistication des aperçus immobiliers. Cependant, l'essence de l'évaluation immobilière étant de déterminer la valeur d'actifs très individuels, la technologie numérique ne doit être utilisée que comme un outil, et les connaissances des experts restent importantes pour la décision finale.
Source : Ministère de l'aménagement du territoire, des infrastructures, des transports et du tourisme, "Real Estate Appraisal Standards". https://www.mlit.go.jp/common/001037632.pdf
L'identification précise de la valeur d'un bien immobilier est un facteur important pour déterminer le succès d'un achat ou d'un investissement. Comprendre les trois principales méthodes d'évaluation présentées dans cet article et choisir la méthode appropriée pour chaque bien immobilier vous aidera à prendre des décisions plus judicieuses.
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