Lorsque vous envisagez un investissement immobilier ou une gestion locative, vous entendez souvent le terme "contrat de sous-location".
Si les contrats de sous-location constituent un mécanisme attrayant pour les propriétaires de biens immobiliers, leur permettant de réaliser un revenu stable et de réduire les problèmes de gestion, il s'agit également d'une forme de contrat qui nécessite un examen attentif, avec un nombre croissant de cas de problèmes au cours des dernières années.
Dans cet article, INA & Associates Ltd. explique l'expertise immobilière en termes simples, de la structure de base d'un contrat de sous-location aux avantages et inconvénients, en passant par les points permettant d'éviter les problèmes.
Pour ceux qui envisagent de conclure un contrat de sous-location à l'avenir, ou qui sont déjà liés par un contrat et envisagent de le réviser, nous vous fournirons des informations qui vous aideront à prendre la bonne décision.
Un contrat de sous-location est une forme de contrat dans lequel le propriétaire (bailleur) loue son bien en bloc à une société immobilière (société de sous-location) qui, à son tour, sous-loue le bien au locataire (sous-locataire).
Cette structure, également connue sous le nom de "bulk leasing", se compose de deux contrats de location distincts.
Le premier est le "contrat de bail principal" conclu entre le propriétaire du bien et la société de sous-location. En vertu de ce contrat, la société de sous-location loue l'ensemble du bâtiment au propriétaire.
Le second contrat est un "contrat de sous-location" entre la société de sous-location et le locataire. Le locataire paie un loyer à la société de sous-location qui, à son tour, paie un loyer au propriétaire.
Pour comprendre les contrats de sous-location, il est important de bien saisir en quoi ils diffèrent des contrats de gestion traditionnels.
Dans un contrat de gestion, le propriétaire signe un contrat de bail directement avec le locataire et ne confie la gestion du bien qu'à la société immobilière. Dans ce cas, les parties au contrat de location sont le propriétaire et le locataire, et la société immobilière se positionne en tant qu'agent pour les services de gestion.
Dans un contrat de sous-location, en revanche, le propriétaire et le locataire n'ont pas de relation contractuelle directe. La société de sous-location se situe au milieu et fonctionne comme un locataire pour le propriétaire et comme un bailleur pour le locataire.
Cette structure permet au propriétaire de recevoir un loyer stable de la part de la société de sous-location, qu'il y ait ou non des locataires.
D'un point de vue juridique, la société de sous-location dans un contrat de sous-location a le statut de "locataire" en vertu de la loi sur les baux fonciers et immobiliers vis-à-vis du propriétaire.
Il s'agit d'un point très important, car l'article 32 de la loi sur les baux fonciers et immobiliers donne à la société de sous-location le droit d'exiger une augmentation ou une diminution du loyer.
Cette situation juridique permet à la société de sous-location d'exiger du propriétaire une réduction du loyer en raison de l'évolution de la situation économique ou de l'âge du bien. En outre, des motifs justifiables sont requis pour la résiliation du contrat, comme dans un contrat de bail général.
| Forme du contrat | Partie contractante | Paiement du loyer | Responsabilité de la gestion | Risque de vacance |
|---|---|---|---|---|
| Contrat de gestion | Propriétaire ⇔ Locataire | Locataire Æ Propriétaire | La société de gestion agit au nom du propriétaire | Le propriétaire supporte les coûts |
| Contrat de sous-location | Propriétaire ⇔ société de sous-location ⇔ locataire | Société de sous-location Æ propriétaire | Société de sous-location | La société de sous-location supporte la charge |
L'une des caractéristiques les plus importantes des contrats de sous-location est la garantie de vacance et d'arriérés.
Dans la gestion locative classique, il existe un risque de perte de revenus locatifs en cas de vacance et de difficultés à percevoir les loyers si les locataires ne les paient pas.
Dans un contrat de sous-location, la société de sous-location garantit un certain montant de loyer au propriétaire. Même s'il n'y a pas de locataires pendant une certaine période ou si les locataires ne paient pas leur loyer, la société de sous-location continuera à payer le loyer au propriétaire conformément au contrat.
Cette garantie assure un revenu stable au propriétaire.
Toutefois, cette garantie peut être soumise à une "période d'exemption". La période d'exemption est la période pendant laquelle la société de sous-location est exemptée de l'obligation de payer le loyer pendant une certaine période à partir du début du recrutement lors de la nouvelle construction jusqu'à ce qu'un locataire soit trouvé, ou jusqu'à ce que le prochain locataire soit trouvé après le départ du locataire.
Il est important de toujours vérifier l'existence et la durée de cette période d'exemption avant de signer le contrat.
Le principal avantage d'un contrat de sous-location est qu'il garantit un revenu stable.
Dans le cadre d'une gestion locative normale, les revenus locatifs cessent lorsqu'il y a une vacance, mais dans un contrat de sous-location, vous recevez un montant fixe de loyer de la part de la société de sous-location, qu'il y ait ou non une vacance.
Cette stabilité est un avantage majeur, en particulier pour les propriétaires qui ont recours à un crédit d'investissement immobilier. Avec des remboursements mensuels fixes et des revenus locatifs stables, le flux de trésorerie est plus prévisible et la planification financière peut être effectuée avec certitude.
Ils sont également moins directement affectés par les fluctuations du marché locatif et de la conjoncture économique. Même si les taux d'inoccupation augmentent en raison d'un ralentissement économique, un contrat de sous-location permet de maintenir un revenu stable pendant toute la durée du contrat, ce qui réduit considérablement les risques de l'investissement immobilier.
Dans le cadre d'un contrat de sous-location, toutes les tâches de gestion locative peuvent être confiées à la société de sous-location.
En particulier, les tâches suivantes sont incluses
Dans le cas d'un contrat de gestion, le propriétaire doit prendre la décision finale concernant les réparations des installations et le traitement des problèmes des locataires.
En revanche, dans un contrat de sous-location, la société de sous-location est le locataire et contracte directement avec lui, de sorte que toutes ces décisions sont également prises par la société de sous-location.
Cette externalisation complète libère le propriétaire des complexités de la gestion locative et lui permet de se concentrer sur son activité principale. Cette commodité est particulièrement appréciable pour les expatriés, les propriétaires âgés et les investisseurs possédant plusieurs biens.
Pour ceux qui débutent dans l'investissement immobilier et la gestion locative, le contrat de sous-location est un moyen sûr de démarrer.
De nombreux aspects de la gestion locative requièrent des compétences et de l'expérience, comme la sélection des locataires, la fixation des loyers et le traitement des problèmes.
Dans un contrat de sous-location, toutes ces tâches spécialisées sont prises en charge par une société de sous-location expérimentée, de sorte que même les débutants peuvent se lancer dans la gestion locative en toute sérénité. En outre, comme il n'y a pas d'interaction directe avec les locataires, vous êtes libéré du stress lié à la gestion des problèmes.
En outre, la société de sous-location connaît bien le marché locatif local et peut fixer des loyers appropriés et mener des activités de recrutement efficaces. On peut s'attendre à une gestion locative plus efficace et plus efficiente que ce que les propriétaires peuvent faire seuls.
L'un des problèmes les plus épineux de la gestion locative est celui des locataires.
Divers problèmes peuvent survenir, notamment des arriérés de loyer, des problèmes de voisinage, une utilisation inappropriée des installations et des litiges concernant la remise en état du bien lorsque les locataires quittent les lieux.
Dans un contrat de sous-location, la société de sous-location est la partie contractante avec le locataire et gère donc tous ces problèmes. Comme le propriétaire n'est pas directement impliqué dans les relations avec le locataire, la charge mentale est considérablement réduite.
En outre, comme la société de sous-location gère un grand nombre de biens immobiliers, elle dispose d'un savoir-faire et d'une expérience considérables en matière de gestion des problèmes. En cas de problèmes juridiques, on peut s'attendre à une réponse appropriée.
Les contrats de sous-location constituent également un moyen efficace de planifier les droits de succession.
La valeur de l'immeuble locatif étant inférieure à celle de l'immeuble occupé par le propriétaire, elle a pour effet de réduire les droits de succession.
Si une gestion locative stable peut être assurée par un contrat de sous-location, le bien peut être évalué de manière continue en tant que bien locatif jusqu'au moment de la succession. En outre, même si les héritiers n'ont pas d'expérience en matière de gestion locative, ils peuvent reprendre en toute sécurité le bien hérité dans le cadre d'un contrat de sous-location.
| Avantages | Avantages spécifiques | Particulièrement efficace pour |
|---|---|---|
| Revenus stables | Eviter les risques d'inoccupation et d'impayés | Utilisateurs de prêts, retraités |
| Gestion externalisée | Économies de temps et de main-d'œuvre | Personnes occupées dans le cadre de leur travail quotidien, habitants de régions éloignées |
| Pas de soucis pour les débutants | Aucune connaissance spécialisée n'est requise | Débutants en matière d'investissement immobilier |
| Évitement des problèmes | Réduction de la charge mentale | Orientation vers l'évitement du stress |
| Mesures relatives à l'impôt sur les successions | Effet de réduction de la valeur d'évaluation | Détenteurs de biens de grande valeur |
Le principal inconvénient des contrats de sous-location est le montant élevé des commissions.
La commission versée à la société de sous-location est généralement fixée à 10-20% du loyer, ce qui est deux fois plus élevé que la commission d'un contrat de gestion (5-10%).
Par exemple, pour un bien dont le loyer mensuel est de 100 000 JPY, un contrat de gestion ne nécessiterait qu'une commission mensuelle de 5 000 à 10 000 JPY, tandis qu'un contrat de sous-location exigerait une commission de 10 000 à 20 000 JPY. Sur une base annuelle, cela représente une différence de 60.000 à 120.000 JPY.
Cette différence de frais peut être très importante lorsqu'elle est cumulée sur une longue période. Pour les investisseurs qui accordent de l'importance au retour sur investissement (ROI), cette réduction de la rentabilité est un facteur important à prendre en compte.
Dans un contrat de sous-location, le propriétaire n'a pas le droit de sélectionner les locataires.
L'ensemble de la sélection des locataires est effectué par la société de sous-location. Il peut en résulter des locataires qui ne se conforment pas aux souhaits du propriétaire.
Par exemple, même si un bien immobilier est conçu pour des familles, il peut être exploité comme une maison partagée à la discrétion de la société de sous-location. En outre, des locataires dont les caractéristiques ne sont pas souhaitées par le propriétaire (propriétaires d'animaux, fumeurs, etc.) peuvent s'installer dans le logement.
Cette question doit être examinée attentivement car elle peut avoir une incidence sur le maintien de la valeur à long terme du bien et sur les relations avec le voisinage.
Les garanties de loyer dans les contrats de sous-location ne sont pas permanentes.
Dans de nombreux contrats, le montant de la garantie locative est révisé tous les deux ou trois ans, et le montant garanti peut être réduit en raison de l'évolution des prix du marché ou de l'âge du bien.
L'article 32 de la loi sur les baux fonciers et immobiliers donne à la société de sous-location le droit d'exiger une réduction du loyer, ce qui fait qu'il est difficile pour le propriétaire de refuser cette demande de réduction. En pratique, dans de nombreux contrats de sous-location, le montant garanti est réduit par étapes au moment du renouvellement du contrat.
Comme cette révision peut entraîner un écart important par rapport au plan de rentabilité initialement prévu, il est important que le risque de réductions futures soit pleinement pris en compte dans le plan financier au moment de la signature du contrat.
De nombreux contrats de sous-location prévoient une période d'indemnisation.
Une période d'exemption est une période pendant laquelle la société de sous-location est libérée de son obligation de payer le loyer pendant les périodes suivantes
La période d'exemption est généralement comprise entre un et trois mois, mais peut être plus longue en fonction de la localisation et des conditions du bien. Pendant cette période, les revenus locatifs sont totalement interrompus, ce qui peut entraver le remboursement des emprunts et le paiement des frais fixes.
Même si un contrat de sous-location est conclu, le propriétaire reste responsable des frais de réparation et de rénovation du bien.
Le propriétaire doit payer tous les coûts nécessaires à l'entretien du bien, y compris le remplacement des équipements en raison de leur détérioration due à l'âge, les réparations des murs extérieurs et des toits, et la rénovation de l'intérieur.
Ces coûts ont tendance à augmenter d'année en année, surtout pour les biens anciens. Certaines sociétés de sous-location peuvent exiger que les travaux de réparation soient effectués par un entrepreneur désigné, ce qui peut renchérir le coût des travaux.
Dans certains cas, la société de sous-location peut également exiger du propriétaire qu'il prenne en charge les coûts des travaux de rénovation qu'elle juge nécessaires pour recruter des locataires. Ces coûts étant difficilement prévisibles à l'avance, une préparation financière adéquate est nécessaire.
Les contrats de sous-location ne peuvent pas être résiliés facilement.
La société de sous-location étant un locataire au sens de la loi sur les baux fonciers et immobiliers, le propriétaire doit disposer d'un motif justifiable pour résilier unilatéralement le contrat.
Les motifs justifiables ne peuvent être acceptés que dans les cas suivants
Outre ces raisons justifiées, il faut souvent payer une indemnité d'expulsion. Le taux du marché pour les frais d'expulsion est déterminé en tenant compte du montant équivalent au loyer pour la période contractuelle restante et des frais de réinstallation de la société de sous-location, qui peuvent être onéreux.
| Inconvénients | Degré d'impact | Possibilité de contre-mesures | Contractants à connaître |
|---|---|---|---|
| Frais élevés | élevés | Comparaisons précontractuelles | Investisseurs orientés vers le profit |
| Pas de droits de sélection des locataires | Moyenne | Restrictions dans les termes du contrat | Investisseurs axés sur la valeur des biens immobiliers |
| Révision des loyers | Élevée | Confirmation des conditions de révision | Détenteurs de biens immobiliers à long terme |
| Période d'exemption | Moyenne | Négociations pour raccourcir la période | Utilisateurs de prêts |
| Charge des coûts de réparation | Élevée | Établissement d'un plan de réparation | Propriétaires de biens anciens |
| Difficile à résilier | Élevée | Confirmation des conditions de résiliation | Personnes qui prévoient de conserver le bien pendant une courte période de temps |
Le problème le plus fréquent est la demande de réduction du loyer par la société de sous-location.
Bien que le contrat ait été signé avec des conditions attrayantes telles qu'une "garantie de loyer de 30 ans" au départ, il arrive souvent que des réductions de loyer importantes soient demandées au bout de quelques années.
Un propriétaire a signé un contrat de sous-location pour un nouvel immeuble d'habitation avec une garantie de loyer mensuel de 800 000 yens. Cependant, lorsque le contrat a été renouvelé trois ans plus tard, le propriétaire s'est vu demander de réduire le loyer à 650 000 yens par mois en raison du "déclin du marché environnant", ce qui a entraîné une diminution des revenus de 1,8 million de yens par an.
L'article 32 de la loi sur les baux fonciers et immobiliers reconnaît légalement le droit des sociétés de sous-location d'exiger une réduction de loyer. Dans le passé, la société de sous-location a obtenu gain de cause dans la plupart des cas, même si le propriétaire refuse cette demande de réduction et intente une action en justice.
Comment réagir ?
Il y a de plus en plus de problèmes lorsque les propriétaires souhaitent résilier le contrat de sous-location, mais que la société de sous-location ne répond pas à leur demande.
Lorsqu'un propriétaire ayant acquis le bien par héritage a demandé à résilier le contrat de sous-location afin d'habiter lui-même le bien, la société de sous-location a refusé au motif qu'il n'y avait pas de raison valable, et a exigé un montant équivalent au loyer pour la période contractuelle restante (environ 5 millions de JPY) à titre de pénalité.
La société de sous-location étant un locataire au sens de la loi sur les baux fonciers et immobiliers, le propriétaire doit fournir un motif valable et une indemnité d'expulsion pour résilier le contrat.
Méthodes d'adaptation :
Des problèmes se sont également posés lorsque le paiement des loyers a été suspendu en raison de la faillite de la société de sous-location.
Dans le "problème du carrosse" découvert en 2018, la faillite d'une société de sous-location a entraîné pour un certain nombre de propriétaires la perte de revenus locatifs et l'impossibilité de rembourser leurs emprunts.
Mesures préventives :
Réaction en cas de faillite :
De nombreux problèmes sont également dus à une explication insuffisante de questions importantes avant la signature du contrat et à une mauvaise compréhension du contrat par le propriétaire.
Dans certains cas, des propriétaires qui avaient compris que le terme "garantie de loyer" était une garantie permanente ont découvert après la signature du contrat qu'il y aurait des révisions périodiques, ce qui a donné lieu à une action en justice au motif que les explications étaient insuffisantes.
Les problèmes liés à l'exécution des travaux de réparation et au partage des coûts sont également fréquents.
Dans un cas, une société de sous-location a effectué des travaux de rénovation intérieure "nécessaires pour assurer la sécurité des locataires" et a ensuite réclamé 2 millions de yens de dépenses au propriétaire. Ce dernier a refusé de payer, arguant qu'il n'avait pas donné son accord préalable, ce qui a donné lieu à un litige.
| Type de problème | Fréquence d'apparition | Degré de difficulté à résoudre | Principales contre-mesures |
|---|---|---|---|
| Réduction des loyers | Très élevé | Très élevé | Confirmation des conditions détaillées du contrat |
| Difficulté de résiliation du contrat | Élevée | Très élevé | Clarification préalable des conditions de résiliation |
| Défaillance de l'entreprise | Faible | Très élevé | Sélection plus prudente de l'entreprise |
| Absence d'explication | Moyenne | Moyenne | Contrôles par des tiers |
| Frais de réparation | Moyenne | Moyenne | Clarification des procédures d'approbation |
Les contrats de sous-location sont une méthode de gestion locative très efficace pour les propriétaires de biens immobiliers s'ils sont utilisés correctement. Toutefois, ils présentent également un certain nombre de risques et d'inconvénients, d'où la nécessité d'une réflexion approfondie et de mesures appropriées.
Les contrats de sous-location peuvent convenir aux personnes qui répondent aux critères suivants
1. débutants en gestion locative.
Même si vous n'avez pas de connaissances spécialisées ou d'expérience, vous pouvez commencer à gérer votre bien locatif en toute sérénité en confiant la gestion à une société de sous-location professionnelle.
2. ceux qui sont occupés par leur travail quotidien.
Pour ceux qui ont du mal à consacrer du temps à la gestion locative, l'externalisation complète est un grand avantage.
3. ceux qui possèdent des propriétés dans des régions éloignées
Si vous habitez loin de votre propriété, il est difficile d'obtenir des services de gestion sur place. Un contrat de sous-location peut résoudre le problème de la distance.
4. ceux qui apprécient un revenu stable.
Cette formule convient à ceux qui veulent s'assurer un revenu stable, même s'ils acceptent une légère baisse de rentabilité.
Lorsque vous envisagez de conclure un contrat de sous-location, veillez à vérifier les points suivants
1. les conditions de révision du loyer
2. les détails de la période d'indemnisation
3. conditions de résiliation
4. prise en charge des frais de réparation
5. fiabilité du sous-bailleur
Si vous envisagez de conclure un contrat de sous-location, nous vous recommandons de suivre les étapes suivantes
1. obtenir des propositions de plusieurs sociétés
Obtenez des propositions d'au moins trois sociétés de sous-location et comparez les conditions.
2. consulter des spécialistes.
Minimisez les risques en faisant vérifier les contrats par un avocat ou un comptable fiscaliste connaissant bien l'immobilier.
3. révisez votre plan financier
Élaborez un plan financier prudent qui anticipe les futures réductions de loyer.
4. révision périodique du contrat
Examinez régulièrement les conditions après la signature du contrat et envisagez de négocier ou de modifier le contrat si nécessaire.
Les contrats de sous-location sont un moyen efficace de parvenir à une gestion stable des loyers s'ils sont bien compris et utilisés. Cependant, des décisions faciles à prendre peuvent entraîner des pertes importantes.
Nous vous recommandons vivement d'étudier et de préparer minutieusement votre contrat et de conclure un contrat qui vous convienne.
INA&Associates Ltd. peut également vous conseiller sur les contrats de sous-location. N'hésitez pas à nous contacter pour obtenir des conseils sur la méthode de gestion locative la plus adaptée à votre situation.
R1 : Non, elle n'est pas permanente. Dans de nombreux contrats de sous-location, la garantie locative est revue tous les deux ou trois ans.
En vertu de l'article 32 de la loi sur les baux fonciers et immobiliers, la société de sous-location a le droit d'exiger une réduction du loyer, de sorte que le montant garanti peut être réduit en raison de l'évolution des prix du marché ou de l'âge du bien.
Il est important de ne pas se laisser abuser par le terme "loyer garanti" lors de la signature d'un contrat, mais de vérifier en détail les conditions de révision.
R2 : La résiliation est possible, mais très difficile.
La société de sous-location étant un locataire au sens de la loi sur les baux fonciers et immobiliers, le propriétaire doit disposer d'une raison valable pour résilier unilatéralement le contrat. Les motifs justifiables sont limités à la nécessité d'un usage propre, à la reconstruction en raison de la vétusté du bâtiment, à la rupture du contrat, etc.
Dans de nombreux cas, le paiement d'une indemnité d'éviction est également exigé, ce qui peut s'avérer coûteux.
R3 : La commission pour un contrat de sous-location est généralement de 10 à 20 % du loyer.
C'est environ le double du niveau de commission pour les contrats de gestion (environ 5-10%). Par exemple, pour un bien dont le loyer mensuel est de 100 000 JPY, la commission annuelle s'élève à 120 000-240 000 JPY.
Cette différence de commission est significative lorsqu'elle est cumulée sur une longue période et doit être soigneusement étudiée si la rentabilité est importante.
A4 : En principe, les coûts de réparation et de rénovation sont supportés par le propriétaire du bien.
Le propriétaire paie tous les coûts nécessaires à l'entretien du bien, y compris le remplacement des équipements en raison de leur détérioration due à l'âge, les réparations des murs extérieurs et des toits, et la rénovation intérieure. Toutefois, les dommages causés par les actions intentionnelles ou négligentes du locataire peuvent être supportés par ce dernier.
Avant de signer un contrat, il est important de définir clairement les procédures de consentement aux travaux de réparation et l'étendue de la charge financière.
R5 : Si la société de sous-location fait faillite, le paiement des loyers peut être suspendu.
Dans ce cas, le propriétaire peut résilier le contrat de sous-location pour non-paiement du loyer et conclure un contrat directement avec le locataire. Toutefois, la transition vers un contrat avec le locataire peut prendre un certain temps, ce qui peut rendre difficile l'obtention d'un revenu dans l'intervalle.
Pour éviter ce risque, il est important d'examiner en détail la situation financière de la société de sous-location avant de signer un contrat et de choisir une société fiable.