Pour ceux qui souhaitent se lancer dans un nouvel investissement immobilier dans la région métropolitaine, ce cours fournit des informations détaillées sur la structure de base, les conditions à préparer et les étapes spécifiques à suivre. Le cours s'adresse à ceux qui ont déjà une expérience d'investissement dans les actions, les monnaies virtuelles et les fonds d'investissement. Le cours fournit des explications étape par étape sur les différences avec d'autres investissements, la planification financière, la sélection, l'achat et la gestion d'un bien immobilier.
L'investissement immobilier est une méthode d'investissement qui consiste à acheter des biens immobiliers en vue de les louer et d'en tirer des revenus locatifs et des gains futurs à la vente. La structure de base consiste à acquérir un bien immobilier avec des "fonds propres et des prêts d'institutions financières" et à utiliser les revenus locatifs des locataires pour couvrir les remboursements de prêts et les dépenses, tout en accumulant des bénéfices. Les principales différences par rapport aux investissements en actions ou en monnaies virtuelles peuvent être résumées comme suit
Qualité du risque : les actions et les monnaies virtuelles sont soumises à une forte volatilité des prix et au risque que la valeur de l'actif fluctue sur une courte période. L'immobilier, en revanche, est un actif physique, qui est moins sujet à des chutes de prix soudaines et qui est un actif stable avec une faible possibilité de tomber à une valeur nulle. Cependant, les risques spécifiques à l'immobilier comprennent les logements vacants, lesarriérés et les dégâts matériels dus aux catastrophes. Les biens immobiliers nécessitent également un entretien et une maintenance réguliers, ce qui constitue un autre facteur de risque.
Effet de levier (recours aux prêts) : les investisseurs immobiliers peuvent facilement obtenir des prêts auprès d'institutions financières et gérer des actifs importants avec relativement peu de capital disponible. Les biens immobiliers ont une valeur de garantie élevée, ce qui facilite l'obtention de prêts et peut augmenter de manière significative le rendement des capitaux propres. Les actions peuvent également être négociées sur marge, mais l'effet de levier est limité, le risque est élevé et l'efficacité n'est généralement pas aussi grande que celle de l'immobilier. La possibilité de recourir au financement confère un avantage à l'investissement immobilier, mais elle comporte également le risque de fluctuations des taux d'intérêt et la responsabilité de contracter des dettes importantes.
Liquidité : les actions et les fonds communs de placement sont très liquides, car ils peuvent être achetés et vendus instantanément sur le marché et leur délai d'encaissement est court. En revanche, l'inconvénient de l'immobilier est qu'il faut du temps et des procédures pour le vendre et qu'il est moins liquide. Il est difficile de vendre un bien immobilier rapidement si l'on a soudainement besoin de liquidités, et le prix dépend des négociations avec l'acheteur. Dans le cadre d'un investissement immobilier, il est important de prévoir le risque de liquidité sur la base d'une propriété à long terme.
Avantages fiscaux et d'assurance : l 'investissement immobilier peut être fiscalement intéressant, car il permet d'amortir des dépenses telles que l'amortissement, les intérêts d'emprunt et d'autres frais encourus lors de l'achat d'un bien immobilier. En outre, l'assurance-vie de crédit de groupe (danshin) est généralement souscrite lors de l'obtention d'un prêt, ce qui permet d'assurer le solde du prêt en cas de décès de l'emprunteur. Ainsi, le bien reste en possession du survivant, ce qui est un aspect alternatif de l'assurance-vie. Les investissements en actions n'ont pas cette fonction d'assurance-vie et, en termes de fiscalité, les gains sur la vente et les dividendes sont imposés.
Comme décrit ci-dessus, si l'investissement immobilier permet un "investissement stable à long terme au moyen de prêts", il diffère des autres instruments financiers en ce qu'il implique "une faible liquidité et la responsabilité de la gestion d'actifs réels". On peut s'attendre à ce que l'immobilier fournisse des revenus stables et préserve la valeur de l'actif et, s'il est correctement géré, il fournira des rendements solides à long terme.
Avant de commencer à investir dans l'immobilier, il est essentiel de préparer ses propres fonds, decomprendre sa situation de crédit et de se fixer des objectifs d'investissement clairs.
● Fonds personnels approximatifs nécessaires :.
Un acompte d'une partie du prix du bien immobilier est nécessaire. Dans de nombreux cas, même si vous obtenez un prêt, il vous sera généralement demandé de fournir 10 à 20 % du prix de la propriété à titre de fonds personnels. Lors de l'achat d'un bien immobilier, des frais de courtage, des droits d'enregistrement, des taxes (taxe d'acquisition immobilière et droit de timbre), des primes d'assurance contre l'incendie et d'autres frais sont également à prévoir. Ceux-ci s'élèvent souvent à environ 5 à 10 % du prix du bien. Il est donc nécessaire de préparer un acompte et des liquidités pour les autres dépenses. Par exemple, pour un bien d'une valeur de 30 millions de JPY, un acompte de 6 millions de JPY (20 %) et des frais divers de 2 millions de JPY, soit un total d'environ 8 millions de JPY, sont des valeurs indicatives. Plus vous disposez de fonds, plus les conditions de prêt (taux d'emprunt) seront favorables et plus vos mensualités seront faibles.
Vérifier sa solvabilité : - Vérifier ses revenus, sa profession et sa situation patrimoniale.
Avant de commencer, déterminez la valeur de votre revenu annuel, de votre profession et de votre situation patrimoniale aux yeux de l'institution financière. En général, un revenu annuel d' environ 7 millions de yens est considéré comme l'un des critères d'évaluation des prêts à l'investissement immobilier. Outre le revenu annuel, la stabilité de l'employeur, la durée de l'emploi, les prêts existants et le montant des actifs propres sont également évalués de manière approfondie. Le montant standard d'un prêt est de l'ordre de sept à dix fois le revenu annuel. En d'autres termes, un revenu annuel de 7 millions de JPY signifie qu'un prêt d'environ 50 à 70 millions de JPY est possible. Toutefois, il ne s'agit que de lignes directrices et même si votre revenu annuel ne correspond pas à la norme, vous pouvez toujours obtenir un prêt en fonction d'autres conditions (stabilité de l'emploi, montant des fonds personnels, existence de garanties conjointes, etc.) Certaines institutions financières sont actives dans l'octroi de prêts à l'investissement immobilier. Il est donc conseillé de consulter plusieurs banques au préalable et de se soumettre à une évaluation préliminaire (provisoire). Si vous réussissez l'évaluation préalable, vous saurez combien vous pouvez financer et vous pourrez trouver un bien qui correspond à votre budget.
● Fixer les objectifs et les buts de l'investissement :.
Ensuite, clarifiez les raisons pour lesquelles vous investissez dans l'immobilier. S'agit-il de générer un revenu mensuel régulier en tant que revenu complémentaire, pour la constitution d'un patrimoine futur ou comme substitut à une pension, ou pour la planification d'un héritage ou comme couverture contre l'inflation ? Le style d'investissement approprié dépendra de vos objectifs. Par exemple, si l'objectif est de "générer des liquidités à court terme", les biens immobiliers à forte demande locative, tels que les studios dans les centres-villes, peuvent être envisagés. En revanche, si votre objectif est d'"augmenter la valeur des actifs sur le long terme", il peut être intéressant d'investir dans des biens immobiliers individuels ou des terrains situés dans des zones qui devraient être réaménagées à l'avenir. Il est important de tenir compte de votre propre tolérance au risque et de visualiser votre objectif de rendement (niveau), votre période d'investissement et votre future stratégie de sortie (quand et comment vendre).
Il est également important d'effectuer des simulations de revenus et de dépenses sur la base de votre objectif. Tenez compte du loyer prévu, du taux de vacance, des frais de gestion et de la taxe foncière, et estimez le montant qu'il vous restera après le remboursement du prêt (non seulement le rendement en surface, mais aussi le rendement réel). Si vous consultez une société d'investissement spécialisée, elle pourra vous aider à préparer ces simulations. Si vous disposez d'un plan financier détaillé et d'un plan de recettes et de dépenses, vous pouvez être certain que l'écart après l'investissement sera moindre.
L'investissement immobilier diffère en termes de style de gestion et de caractéristiques risque/rendement selon le type de bien dans lequel l'investissement est réalisé. Examinons les avantages et les inconvénients de chaque type de bien immobilier.
Investissement dans un immeuble en copropriété (une unité dans un immeuble en copropriété) :.
Il s'agit d'une méthode consistant à acheter une unité (une pièce) dans un immeuble en copropriété et à la louer. Ce type d'investissement peut être réalisé avec un montant relativement faible de fonds personnels et est très prisé comme premier investissement immobilier. De nombreux immeubles en copropriété sont situés dans des zones urbaines bien situées et, si la demande d'occupation est élevée, on peut s'attendre à des revenus locatifs stables. Un autre avantage est que la gestion de l'ensemble de l'immeuble est assurée par l'association de gestion ou la société de gestion, de sorte que l'effort de gestion du propriétaire est moindre. D'un autre côté, le risque de vacance est élevé : étant donné que vous ne disposez que d'une seule chambre, le risque de revenu nul est présent si cette chambre devient vacante. En outre, dans les copropriétés, les parties structurelles partagées avec d'autres propriétaires ne peuvent pas être rénovées à votre guise et vous êtes obligé de payer des frais de réparation et d'entretien. Il convient également de noter que votre liberté de jugement est limitée, car vous ne pouvez pas effectuer de réparations importantes dans l'ensemble de l'immeuble sans l'accord des autres propriétaires.
Investissement dans un seul appartement (bloc d'appartements) :.
Il s'agit d'une méthode d'achat et de gestion de l'ensemble d'un immeuble d'appartements de faible hauteur, construit en bois ou en acier léger, avec plusieurs unités dans un seul bâtiment, de sorte que même s'il y a des logements vacants, les revenus locatifs sont perçus auprès d'autres locataires et le risque d'inoccupation est réparti. Par exemple, dans un immeuble de 10 appartements, 90 % des revenus sont garantis même si un appartement est vacant, ce qui est plus stable qu'un appartement en copropriété. En outre, le fait d'être propriétaire de l'ensemble de l'immeuble présente l'avantage de donner au propriétaire une grande latitude en matière de gestion, comme la rénovation ou le changement d'affectation de l'immeuble. Il est facile de prendre des mesures pour augmenter la valeur du bien à sa guise, et les rénovations peuvent être effectuées librement en fonction des besoins des locataires. D'autre part, le prix d'acquisition d'un seul bâtiment est élevé et le montant des fonds propres et du financement est également élevé. De plus, le propriétaire étant responsable de l'entretien et de la gestion de l'ensemble de l'immeuble, il doit systématiquement accumuler les taxes foncières annuelles et lesfrais de réparation des équipements de l'immeuble. La charge des frais de fonctionnement est plus lourde que pour les condominiums, mais le grand nombre d'unités tend à entraîner des rendements élevés lorsqu'elles sont entièrement occupées. En termes de stratégie de sortie future, il convient de noter que si le prix d'un seul bâtiment est élevé, le nombre d'acheteurs (investisseurs) qui peuvent l'acquérir est limité, de sorte que la liquidité est plus faible que pour une unité de copropriété. Toutefois, en fonction de l'emplacement et des revenus, on peut s'attendre à des gains élevés lors de la vente.
Investissement dans des maisons individuelles :.
Il s'agit d'une activité de location qui consiste à acheter une maison individuelle existante et à la louer dans son intégralité. Le prix d'une maison est souvent inférieur à celui d'un condominium et il est possible de démarrer avec des coûts initiaux relativement faibles. En raison de leur taille et de la demande attendue de la part des familles, une fois que les locataires ont emménagé, on peut s'attendre à un revenu stable à long terme. Il existe un fort besoin de maisons individuelles à louer dans les zones suburbaines, notamment celles qui disposent d'un parking. Cependant, comme pour les copropriétés, il existe un risque de revenu nul lorsqu'une propriété est vacante, car elle est occupée par une seule famille par propriété. En outre, les maisons individuelles sont sujettes à des coûts de rénovation, tels que les réparations intérieures et le remplacement des équipements, à chaque fois qu'un locataire emménage ou déménage. Dans le cas des maisons individuelles d'occasion, il est important de bien vérifier l'état du bâtiment avant l'achat et d'estimer les coûts de réparation nécessaires à l'avenir. En outre, les maisons individuelles sont souvent construites en bois et il convient de tenir compte de la résistance sismique et du risque de vieillissement des biens immobiliers plus anciens. Comme il y a beaucoup de variations d'un bien à l'autre, des rendements élevés sont possibles si vous trouvez une bonne affaire, mais dans certains endroits, il est difficile de pourvoir les postes vacants, d'où la nécessité d'une sélection minutieuse des biens.
Telles sont les principales caractéristiques des principaux types de biens immobiliers. En outre, il existe une variété d'autres méthodes, telles que la spécialisation dans les condominiums de type studio ou familial, neufs ou de seconde main, les immeubles commerciaux, la gestion de parkings et la gestion de logements privés. Pour les débutants, la théorie veut que l'on commence par des biens de petite taille, faciles à gérer, tels que les condominiums et les maisons individuelles, puis, après avoir acquis de l'expérience, que l'on élargisse la taille du bien pour y inclure un immeuble entier.
Le marché immobilier de la région métropolitaine de Tokyo (les 23 quartiers de Tokyo et les régions environnantes de Kanagawa, Saitama et Chiba) est considéré comme un lieu d'investissement stable et approprié, avec une demande locative particulièrement forte parmi toutes les régions du Japon. Cela est dû aux tendances démographiques et à laconcentration de l'activité économique.
Alors que le Japon dans son ensemble connaît un déclin démographique dû à la baisse du taux de natalité et au vieillissement de la population, la région de Tokyo continue d'enregistrer un afflux de population. Par exemple, on estime que la population de Tokyo augmentera d'environ 410 000 personnes entre 2020 et 2035, et la concentration de la population devrait se poursuivre pendant un certain temps. L'augmentation des ménages composés d'une seule personne est particulièrement importante dans les 23 quartiers de Tokyo, où 50,26 % de tous les ménages seront dirigés par une seule personne d'ici 2020, soit une augmentation de 460 000 ménages par rapport à 2015. Cette augmentation rapide du nombre de célibataires a entraîné une très forte demande de studios.
En outre, selon le rapport sur les mouvements de population du ministère de l'intérieur et des communications, le nombre de personnes quittant Tokyo a temporairement dépassé le nombre de personnes s'y installant en 2021 en raison de la catastrophe de Corona (la généralisation du télétravail a poussé les gens à s'éloigner du centre-ville), mais en 2022, le nombre de personnes s'installant à Tokyo était redevenu excédentaire. Il est confirmé que Tokyo, mais aussi les trois préfectures voisines de Kanagawa, Saitama et Chiba, connaîtront des transferts excédentaires en 2022, la population résidentielle augmentant dans l'ensemble de la zone métropolitaine. En conséquence, le taux d'inoccupation dans la région métropolitaine s'est amélioré et le marché de la location continue d'être soutenu par une forte demande. En fait, après une année d'émigration excédentaire, Tokyo connaît à nouveau une immigration excédentaire, et le logement locatif dans la région métropolitaine de Tokyo continuera d'être une destination d'investissement extrêmement stable dans le contexte d'une population croissante.
Compte tenu des tendances démographiques susmentionnées, la demande de logements locatifs dans la région métropolitaine de Tokyo devrait rester forte à moyen et long terme. En particulier, un large éventail de personnes, y compris les jeunes célibataires, les personnes déménageant à Tokyo pour le travail ou les études supérieures, et les célibataires âgés, continuent de se rassembler dans la région de Tokyo, et il y a un certain niveau de demande pour les studios et les appartements familiaux. En outre, la région de Tokyo est le centre de l'activité économique du Japon et le nombre de travailleurs augmente. Le nombre de travailleurs à Tokyo augmente d'année en année à partir de 2023, et plus de 30 % de l'augmentation nationale se concentre à Tokyo. Comme les gens affluent vers la ville à la recherche d'un emploi, les besoins en logement augmentent également et la base du marché locatif s'élargit encore.
Même au sein de la région métropolitaine de Tokyo, les conditions du marché immobilier et les stratégies d'investissement diffèrent d'une zone à l'autre. Vous trouverez ci-dessous les tendances pour chacune des principales catégories de zones.
Tokyo central (par exemple, les 5 quartiers du centre de Tokyo) :.
Les cinq quartiers du centre de Tokyo, qui comprennent Chiyoda, Chuo, Minato, Shinjuku et Shibuya, sont des zones à forte concentration de sièges sociaux et d'installations commerciales, où la demande locative est constamment élevée. Il existe un large éventail de marchés, allant des travailleurs célibataires aux locations haut de gamme pour les personnes aisées, mais les prix de l'immobilier sont très élevés, de sorte que les rendements en surface sont faibles. Selon des données récentes, le rendement moyen d'un appartement dans les cinq quartiers du centre de Tokyo est d'environ 4,3 %, ce qui est plus faible que dans d'autres zones. Cela signifie que la valeur des actifs est importante dans la région et que de nombreux investisseurs cherchent à réaliser des plus-values. Les projets de redéveloppement sont actifs dans le centre-ville et une stratégie de détention à long terme peut être envisagée en prévision de futures augmentations de la valeur des actifs. D'autre part, le risque d'inoccupation est faible et les niveaux de loyer sont élevés, ce qui rend la zone attrayante en termes de revenus stables. Si vous disposez de fonds suffisants et que vous êtes soucieux de la sécurité, vous pouvez envisager d'investir dans des biens situés dans des endroits privilégiés du centre-ville.
Les quartiers Jonan et Josai (quartiers résidentiels populaires dans les 23 districts) :.
Les quartiers Jonan (Shinagawa, Meguro, Ota, Setagaya, etc.) et Josai (Suginami, Nakano, Nerima, etc.) sont les deuxièmes quartiers résidentiels les plus populaires après le centre de Tokyo. Avec un bon accès au centre-ville et un excellent cadre de vie, la demande locative est stable. Les rendements en surface s'élèvent en moyenne à 4,8 % à Jounan et à environ 5,1 % à Josai, soit des rendements légèrement supérieurs à ceux du centre-ville. Un large éventail de locataires peut être attendu, des familles aux célibataires, et il y a un besoin non seulement pour les condominiums mais aussi pour les appartements et les maisons individuelles à louer. Certaines gares font l'objet d'une attention particulière en raison de leur réaménagement (par exemple, la zone Musashi-Kosugi dans le quartier Jonan), et une stratégie d'investissement dans des biens de seconde main dans ces zones et d'augmentation de leur valeur par la rénovation est également possible.
Zones de Johoku et Joto (autres zones dans les 23 quartiers) :.
Johoku (Kita, Itabashi, Toshima et autres quartiers) et Joto (Koto, Sumida, Adachi et autres quartiers) sont des zones des 23 quartiers où les prix de l'immobilier sont relativement bas. Ces dernières années, la zone est devenue de plus en plus populaire en tant que zone bon marché à proximité du centre-ville, et la construction de nouveaux immeubles en copropriété progresse. Les rendements en surface sont légèrement supérieurs à 5 %, avec des rendements de 5,3 % à Jōto et d'environ 5,0 % à Jōhoku. Le risque d'inoccupation est faible pour les biens situés à proximité des gares et bénéficiant d'un bon accès au centre-ville, et des revenus stables peuvent être obtenus avec un faible investissement initial. Cependant, dans certaines zones, la population est en déclin et vieillit, il est donc nécessaire d'évaluer la demande locative future. Par exemple, dans la banlieue de Joto (notamment dans le quartier d'Adachi), l'offre et la demande sont très différentes selon que le bien se trouve ou non à distance de marche d'une gare. Il est important de vérifier les tendances démographiques et les plans de développement de la zone et de sélectionner les biens immobiliers qui devraient être demandés.
Villes et banlieues de Tokyo (en dehors des 23 quartiers, de la région de Tama, etc.)
Les 23 quartiers extérieurs de Tokyo et les grandes villes de Kanagawa, Saitama et Chiba (par exemple Yokohama, Kawasaki, Saitama et Chiba) font l'objet d'une certaine demande en tant que zones de navettage urbain. Les prix de l'immobilier étant plus bas dans ces zones qu'au centre-ville, on peut s'attendre à des rendements de surface de l'ordre de 6 %. En fait, les données montrent que le rendement moyen en dehors des 23 quartiers de Tokyo est de 6,65%, de 6,52% pour Yokohama et Kawasaki, de 6,68% pour Saitama et de 6,90% pour Chiba. Il existe un large éventail de besoins locatifs, y compris des propriétés familiales de banlieue et des appartements pour étudiants. La population de Yokohama et de Kawasaki en particulier est importante et la demande locative est stable. Cependant, les banlieues sont plus orientées vers la voiture et il y a un risque de périodes d'inoccupation prolongées pour les propriétés éloignées des gares. Il est important de choisir un emplacement bien desservi par les transports et une zone avec des sources de demande évidentes, comme une université ou une usine à proximité. Dans certaines zones suburbaines, on s'inquiète également du déclin futur de la population. Par exemple, dans les villes nouvelles de banlieue, on observe un vieillissement de la population et une augmentation des taux de vacance. Il est donc prudent de prendre une décision d'investissement après avoir étudié les tendances démographiques à moyen et à long terme.
En résumé, la demande locative est forte dans l'ensemble de la région métropolitaine de Tokyo, mais on observe une tendance à privilégier la stabilité (rendements plus faibles) dans les centres-villes et la rentabilité (rendements plus élevés) dans les banlieues. Réfléchissez à votre stratégie par zone en fonction de vos objectifs d'investissement. Une stratégie possible consiste à choisir des biens dans le centre de Tokyo et dans les quartiers populaires si vous souhaitez un investissement sûr à long terme, et des biens dans les zones suburbaines à potentiel si vous souhaitez rechercher activement des rendements. Le réaménagement progresse dans de nombreuses parties de la zone métropolitaine et l'attractivité de la région devrait augmenter à l'avenir grâce au développement des infrastructures et à l'amélioration des fonctions urbaines. Prendre des décisions d'investissement basées sur les perspectives d'avenir de la région conduira au succès à moyen et long terme.
L'achat d'un bien immobilier d'investissement comporte de nombreuses étapes, de la sélection du bien au contrat et à la livraison. Pour les novices en matière de transactions immobilières, un guide étape par étape du processus général d'achat est fourni. Voici neuf étapes types
Recherche d'un bien immobilier et enquête : trouver un bien d'investissement qui corresponde à votre plan financier et à vos besoins. Recherchez des biens générateurs de revenus sur des sites d'information immobilière (par exemple, Rakutai, Kenbike, etc.) ou contactez une agence immobilière (par exemple, une société spécialisée dans les biens d'investissement) en indiquant la zone et le budget souhaités. Si vous trouvez un bien qui vous semble intéressant, contactez d'abord l'agence immobilière en charge pour obtenir des informations détaillées et prendre rendez-vous pour une visite.
Visite des lieux et état des lieux : visitez le bien pour vérifier le bâtiment, l'état des pièces et l'environnement. Afin d'évaluer la demande locative, vérifiez si le bien vous conviendrait du point de vue d'un locataire. Les informations qui ne peuvent être obtenues que localement, telles que le trajet entre la gare et le bien, l'état des lieux de vie (supermarchés, hôpitaux, etc.) à proximité, la présence ou l'absence de bruits et d'odeurs, la sécurité publique, sont également importantes. Il convient également de vérifier l'âge du bien, sa structure, ses équipements, le loyer actuel et le statut d'occupation d'après le résumé du bien, etc. et d'examiner s'ils correspondent à la simulation des revenus et des dépenses. Si nécessaire, vous pouvez demander au vendeur, par l'intermédiaire de l'agence immobilière, des informations plus détaillées (tableau des loyers*, liste des contrats de location, montant de la taxe foncière, historique des réparations, etc.
Offre d'achat et négociation du prix : une fois que vous avez décidé d'acheter le bien, vous soumettez une offre d'achat (certificat d'achat) au vendeur. Ce document indique le prix d'achat souhaité, le montant de l'acompte, la date de règlement prévue, l'existence ou non d'un financement (clauses restrictives du prêt), etc. Parallèlement, des négociations sur le prix et les conditions sont menées. Si le vendeur accepte la demande, vous recevrez une "déclaration d'acceptation de vente" et un accord de base sera conclu. Pour les biens immobiliers très prisés de la région métropolitaine de Tokyo, il peut y avoir une concurrence entre plusieurs offres d'achat, d'où la nécessité d'une décision rapide et d'une offre de prix appropriée.
Demander un prêt provisoire : une fois que l'achat a été conclu et que le bien a été sécurisé, demandez un prêt provisoire (préapprobation) auprès de l'institution financière dès que possible. Lors de l'évaluation provisoire, les justificatifs de revenus annuels (par exemple, l'impôt à la source) et de patrimoine seront vérifiés et une décision approximative sera prise quant à la possibilité d'accorder un prêt. Les résultats sont généralement disponibles dans un délai d'une semaine environ, mais une réponse rapide est nécessaire car la période entre la demande de propriété et le contrat est limitée. Si votre demande d'évaluation provisoire est acceptée, vous pouvez vous attendre à recevoir votre prêt presque exactement comme prévu. Toutefois, une évaluation provisoire n'est pas une évaluation complète. Ne soyez donc pas trop rassuré et préparez-vous aux étapes suivantes.
Explication des points importants et conclusion d'un contrat de vente : après l'explication des points importants par l' agent immobilier, un contrat de vente immobilière est conclu avec le vendeur. Lors de l'explication des points importants, l'agent immobilier explique les droits légaux de la propriété et les aspects physiques importants (par exemple, les limites du terrain, les restrictions légales, l'état défectueux des équipements, etc.) Veillez à confirmer toutes les questions que vous vous posez à ce stade. Si les explications vous satisfont, signez et scellez le contrat et versez au vendeur un acompte (généralement de l'ordre de 5 à 10 % du prix). Lors de la signature du contrat, confirmez également le contenu des clauses pénales et des clauses de financement (conditions de résiliation du contrat en cas de refus de financement). Une fois le contrat signé, il est en principe difficile de l'annuler, c'est pourquoi il convient de procéder à l'évaluation du bien et d'établir un plan financier à ce stade.
Choix d'une société de gestion : après la signature du contrat, il convient de choisir une société de gestion pour le bien avant la remise du bien. S'il y a déjà des locataires, la société de gestion du vendeur est souvent reprise, mais vous devez également examiner les options qui s'offrent à vous, y compris l'autogestion. Si vous êtes débutant ou occupé par votre travail, il est recommandé de faire appel à une société de gestion fiable. Si vous externalisez la gestion de votre bien, la société s'occupera du recrutement des locataires (service clientèle), de la perception des loyers, du traitement des plaintes et du règlement des paiements lorsque les locataires déménagent. Les frais de gestion s'élèvent généralement à environ 5 % des revenus locatifs. Comparez les détails de la gestion et les frais de plusieurs sociétés et choisissez celle qui correspond le mieux aux caractéristiques de votre bien.
Demander un prêt : une fois que vous avez signé le contrat d'achat et de vente, vous pouvez demander un prêt formel (vérification principale de la solvabilité) auprès d'un établissement financier. La banque vous soumettra également le contrat, une description des éléments importants et un rapport d'évaluation du bien, et examinera le bien, y compris sa valeur de garantie et sa rentabilité. Si vous passez avec succès l'examen préliminaire, la procédure se déroule généralement sans problème majeur, mais la banque répondra rapidement aux demandes de documents supplémentaires. Si vous passez avec succès l'examen principal, la banque vous contactera pour vous faire une "offre de prêt" (approbation) et vous présentera les conditions définitives, notamment le montant du prêt, le taux d'intérêt et la durée.
Signature d'un contrat de prêt : avant que le prêt ne soit exécuté, un contrat de prêt est signé avec l'institution financière. Ce contrat précise le montant du prêt, le taux d'intérêt et le mode de remboursement, et peut impliquer des démarches auprès d'un notaire et un contrat avec une société de garantie. Les frais de timbres, les frais de gestion du prêt, les frais de garantie et les autres frais prescrits par l'institution financière sont également payés au moment de la signature du contrat. En même temps, l'acte d'hypothèque du bien immobilier est signé et scellé. La date de versement du prêt coïncide généralement avec la date de règlement du bien.
Règlement et livraison du bien : c'est le jour où le solde restant dû est payé et où la propriété est transférée. L'acheteur, le vendeur, la société de courtage, le scripte judiciaire et les représentants de l'institution financière se réunissent pour régler le solde par virement bancaire ou par d'autres moyens. Le scripte judiciaire enregistre le transfert de propriété et l'inscription de l'hypothèque, et les clés sont remises au propriétaire du bien. La notification du changement de propriétaire aux locataires et la procédure de restitution du dépôt de garantie sont également confirmées à l'avance. Après le règlement, le bien est remis à la société de gestion et la gestion locative commence.
Ce qui précède est le déroulement approximatif de la procédure d'achat. S'il y a des points obscurs à chaque étape, il est conseillé de consulter l'agence immobilière ou l'institution financière à chaque fois avant de continuer. Bien qu'il y ait beaucoup de jargon dans les transactions immobilières pour la première fois, le premier pas vers le succès est de procéder régulièrement avec l'aide d'experts de confiance.
L'achat d'un bien immobilier n'est pas la fin du processus ; l'exploitation et la gestion après l'achat est une étape importante qui peut faire ou défaire un investissement immobilier. Pour assurer la stabilité de votre activité de location, veillez à mettre en place un système de gestion et une gestion des risques appropriés.
Système de gestion locative :.
Après avoir acquis un bien immobilier, vous devez, en tant que propriétaire, reprendre le contrat de location, recruter de nouveaux locataires et les fidéliser en permanence. Vous pouvez choisir de confier la gestion de votre bien à une société de gestion ou de le gérer vous-même. Si vous confiez la gestion à une société de gestion, vous avez l'avantage de confier l'ensemble de la gestion des locataires à des professionnels, comme nous l'avons vu plus haut. En particulier, si vous possédez plusieurs biens ou si vous êtes un propriétaire salarié, vous pouvez exercer votre activité sans perturber votre cœur de métier en externalisant la gestion. Dans le cas de l'autogestion, vous devez passer vous-même les annonces de location, effectuer les procédures contractuelles, gérer les loyers, traiter les plaintes et régler les comptes lorsque les locataires quittent les lieux. Bien que cela demande plus de travail, cela permet d'économiser sur les frais de gestion et présente l'avantage d'une communication directe avec les locataires. Pour les débutants, il est conseillé de confier d'abord son bien à une société de gestion fiable, puis de réfléchir à l'opportunité de passer à l'autogestion une fois que l'on s'est familiarisé avec le fonctionnement.
La gestion des loyers est également importante. Il est essentiel de gérer l'échéancier, notamment de vérifier le paiement des loyers mensuels, de relancer les locataires en retard de paiement et de conclure des contrats de renouvellement. La société de gestion s'occupe de ces tâches en votre nom et remet l'argent au propriétaire à une date fixe chaque mois, ce qui vous permet de planifier plus facilement vos finances. Les installations de l'immeuble doivent également être correctement entretenues, notamment par un nettoyage régulier et des inspections légales (par exemple, les inspections des ascenseurs et des équipements de sécurité incendie, le cas échéant). Dans le cas des maisons individuelles, la satisfaction des locataires sera moindre si les réparations ne sont pas effectuées rapidement en cas de défaillance d'un équipement. Il est également judicieux de prévoir un plan de renouvellement des équipements (gestion de la durée de vie des chauffe-eau, climatiseurs...).
● Gestion des risques et contre-mesures :.
L'investissement immobilier comporte divers risques, mais vous pouvez minimiser les dommages en vous préparant à l'avance. Les risques typiques et les contre-mesures sont énumérés ci-dessous.
Risque d'inoccupation : le risque que le bien immobilier reste inoccupé jusqu'à ce que le prochain locataire emménage, période pendant laquelle les revenus locatifs cessent de s'accumuler. Les contre-mesures consistent à s'assurer que le flux de trésorerie est suffisant dans l'hypothèse d'une vacance, à faire de la publicité pour de nouveaux locataires dès que possible et à revoir les conditions (loyer, pas-de-porte, etc.) de manière appropriée. Il est également efficace de diversifier les risques en détenant plusieurs unités et d'investir dans des zones à forte demande et dans des installations immobilières afin de raccourcir les périodes d'inoccupation.
Risque d'arriérés de loyer : il s'agit du risque que les locataires ne paient pas leur loyer à temps. La société de gestion enverra des rappels et, si cela reste difficile, une procédure judiciaire sera envisagée. Il est courant d'exiger le recours à une société de garantie afin de se préparer au risque de non-paiement des loyers. La société de garantie verse des avances au nom du locataire, assurant ainsi un revenu stable au propriétaire (le locataire doit payer la commission de garantie).
Risque de réparation : il s'agit du risque d'encourir des frais de réparation en raison de la détérioration du bâtiment et de l'équipement. Plus le bien est ancien, plus il est probable que des réparations imprévues soient nécessaires. Mettez en commun une partie de vos revenus locatifs mensuels en tant que réserve pour réparations afin de vous préparer aux pannes de climatisation, aux problèmes de plomberie et de drainage, etc. Dans les copropriétés, vérifiez régulièrement si la réserve de réparation de l'association de gestion est constituée comme prévu. Le cycle des grosses réparations et le solde du fonds de réserve sont également des points de contrôle.
Risque de fluctuation des taux d'intérêt : si votre prêt est assorti d'un taux d'intérêt variable, les remboursements risquent d'augmenter si les taux d'intérêt augmentent à l'avenir. Il est important d'envisager de passer à un taux d'intérêt fixe, de préférence lorsque les taux d'intérêt sont bas. Il est également conseillé de mettre de côté des fonds pour les remboursements anticipés afin de pouvoir réduire les remboursements lorsque les taux d'intérêt augmentent. Pour être sûr de pouvoir résister à une hausse des taux d'intérêt, votre plan de revenus et de dépenses doit inclure un scénario de hausse des taux d'intérêt.
Risque de catastrophe : le risque de dommages causés au bien immobilier par des catastrophes naturelles telles qu'un incendie ou un tremblement de terre. L'assurance incendie est indispensable et le montant de la couverture doit être proportionnel à la valeur du bâtiment. L'assurance contre les tremblements de terre peut également être complétée (l'assurance contre les tremblements de terre prévoit des limites de paiement, mais il est bon de l'avoir). Il convient également de vérifier les cartes des risques afin de déterminer les éventuelles zones inondables de la propriété et d'envisager des mesures de prévention des catastrophes (par exemple, l'installation de panneaux étanches) et des avenants d'assurance supplémentaires si nécessaire.
Risque lié au système juridique : il s'agit du risque de modification des lois et des réglementations relatives à la gestion locative. Par exemple, il peut y avoir des changements juridiques à l'avenir qui renforcent la protection des locataires, ou le système d'imposition peut changer. Vous devez toujours être prêt à vous tenir au courant des dernières informations et à réviser votre contrat de location et votre politique de gestion des biens si nécessaire. Il est utile de recueillir des informations en collaboration avec une agence immobilière ou un spécialiste fiable.
En gérant correctement les risques susmentionnés et en prenant rapidement des mesures en cas de problème, vous pouvez accroître la stabilité de votre activité de location. En particulier, comme les vacances et les arriérés sont des risques sérieux qui affectent directement le flux de trésorerie, il est important de ne pas négliger les efforts quotidiens visant à accroître la satisfaction des locataires et à les encourager à rester plus longtemps (par exemple, des inspections régulières des installations, une bonne communication, etc.)
La clé d'un investissement immobilier réussi ne réside pas seulement dans la sélection du bien lui-même, mais aussi dans la présence d'un excellent partenaire - une agence immobilière. L'appui d'une société immobilière expérimentée et fiable est une arme particulièrement rassurante pour les investisseurs novices.
Pourquoi il est important de choisir le bon agent immobilier : - Les agents immobiliers ne sont pas seulement chargés de présenter et de négocier des biens immobiliers.
Les sociétés immobilières ne se contentent pas de présenter et de négocier des biens immobiliers, elles fournissent également une assistance pour les procédures de financement et de conclusion de contrats, ainsi que des conseils sur la gestion locative après l'achat. Si la société est digne de confiance, elle proposera des biens appropriés en tenant compte des intentions de l'investisseur et s'occupera avec soin des procédures difficiles. L'investissement immobilier est un jeu à long terme, il est donc important de trouver un partenaire avec lequel vous pourrez entretenir une relation durable, même après l'achat.
Points clés pour choisir une société immobilière : ●
Comparez plusieurs sociétés et concentrez-vous sur les points suivants
Antécédents et expertise : vérifiez le nombre d'immeubles de placement dont elles se sont occupées, leur clientèle et leurs domaines d'expertise (par exemple, elles sont spécialisées dans les investissements en copropriété ou sont fortes dans les propriétés régionales). Par exemple, certaines sociétés ont un grand nombre de clients très fortunés et une grande expérience des transactions immobilières de grande valeur. De même, les sociétés qui gèrent un grand nombre de logements peuvent être considérées comme ayant un grand savoir-faire en matière de gestion locative.
Fiabilité et attitude : il va de soi qu'il convient de vérifier si l'entreprise a été dûment agréée en tant qu'entreprise de transactions immobilières et de terrains à bâtir, si elle a fait l'objet de sanctions administratives dans le passé et si elle est membre d'une organisation (telle que l'All Japan Real Estate Association ou le Real Estate Fair Trade Council). La réponse de la personne responsable est également un facteur déterminant. Nous cherchons à savoir s'il peut répondre avec précision à nos questions, s'il peut expliquer non seulement les avantages, mais aussi les risques et les inconvénients, et s'il n'est pas agressif dans ses activités de vente. Si le responsable est honnête, il sera un conseiller à long terme.
Service à guichet unique : il est utile que l'entreprise dispose d'un système capable de fournir un soutien cohérent, de l'achat à la sollicitation de location, en passant par la gestion et la vente. Si l'entreprise dispose de son propre service de gestion, vous pouvez vous attendre à un suivi après l'achat, et si l'entreprise travaille avec des experts fiscaux et juridiques, vous pouvez facilement demander des conseils sur les déclarations d'impôts et les questions juridiques. Le service de gestion de l'entreprise sera en mesure de fournir un soutien et des conseils après l'achat.
● La société immobilière en tant que partenaire :.
Une bonne société immobilière n'est pas seulement un intermédiaire, mais aussi un partenaire qui aide les investisseurs à atteindre leurs objectifs. Par exemple, elle peut conseiller la vente ou l'achat de propriétés supplémentaires si les conditions du marché changent après l'achat de la propriété, ou suggérer des rénovations pour améliorer la rentabilité. Certaines sociétés fournissent des rapports d'analyse du marché et organisent des ateliers permettant aux propriétaires d'échanger des informations. Avoir un partenaire avec une telle complicité peut être rassurant dans un domaine où l'on n'a pas d'expérience.
D'une manière générale, l'investissement immobilier peut être décrit comme un jeu d'équipe. S'il est indispensable que les investisseurs étudient eux-mêmes, ce n'est qu'avec le soutien d'une équipe de professionnels, comprenant des sociétés immobilières fiables, des sociétés de gestion, des employés d'institutions financières, des comptables fiscaux et des scribouillards judiciaires, qu'ils peuvent approcher le succès avec un risque minimal. En travaillant avec un partenaire comme l'INA, qui est basé dans la région métropolitaine et possède une grande expérience, vous pourrez procéder sans problème de la sélection des biens à leur gestion.
Ce qui précède est une explication complète de l'investissement immobilier dans la région métropolitaine de Tokyo, des bases à la pratique. Bien que l'investissement immobilier présente des attraits et des obstacles différents des autres produits financiers, il peut, moyennant une préparation minutieuse et la coopération d'un partenaire fiable, constituer un moyen de se constituer un patrimoine stable. Nous espérons que vous élaborerez un plan dans une perspective à long terme et que vous avancerez à pas sûrs. Nous espérons que vous profiterez de la qualité marchande de la région métropolitaine en tant que ville résidentielle et que vous obtiendrez des rendements prospères à l'avenir.