Au cours de nos consultations avec nos clients sur divers sujets liés à l'immobilier, nous avons souvent entendu ces dernières années que « les prix des appartements neufs ont tellement augmenté qu'il est difficile de se les offrir ». En effet, les données montrent que les prix des appartements neufs continuent d'augmenter, tandis que le nombre d'appartements disponibles tend à diminuer. Cette situation est sans doute une source de préoccupation majeure pour de nombreuses personnes à la recherche d'un logement.
Cependant, nous pensons qu'il n'y a pas lieu d'être pessimiste face à cette évolution du marché. Au contraire, pour ceux qui étaient jusqu'à présent prisonniers de l'idée reçue selon laquelle « pour trouver un logement, il faut d'abord se tourner vers les constructions neuves », cela peut être considéré comme une excellente occasion de s'ouvrir à des choix plus variés, mieux adaptés à leur mode de vie et à leurs valeurs.
Au cœur de cette évolution se trouve l'option des appartements d'occasion. La baisse de l'offre de logements neufs a eu pour effet de stimuler le marché des appartements d'occasion et de favoriser la mise sur le marché de biens de qualité. De plus, les personnes qui ne sont pas satisfaites des agencements uniformes des logements neufs s'intéressent de plus en plus à la « rénovation », qui consiste à acheter un bien d'occasion et à créer l'espace de leurs rêves.
Dans cet article, nous expliquons de manière simple les facteurs structurels qui expliquent la baisse de l'offre de logements neufs et la flambée des prix. Nous analyserons également l'impact de cette situation sur le marché des appartements d'occasion et vous proposerons des points de contrôle concrets, basés sur des connaissances spécialisées, afin de vous aider à faire un choix judicieux en matière de logement à l'avenir. Nous espérons que cet article vous aidera dans votre recherche de logement.
La diminution de l'offre d'appartements neufs et la flambée des prix ne sont pas dues à une seule raison, mais à plusieurs facteurs complexes. Nous allons ici vous présenter les trois facteurs les plus importants, en nous appuyant sur des données.
Le premier facteur, et le plus important, est l'augmentation des coûts de construction. Le prix de vente d'un appartement se compose principalement du « coût d'acquisition du terrain » et du « coût de construction du bâtiment », mais ces dernières années, ce dernier a considérablement augmenté.
Cette augmentation s'explique par la hausse mondiale des prix des matériaux. On se souvient encore de la hausse des prix du bois due au « choc du bois » qui s'est manifesté vers 2021, mais à cela s'ajoutent le « choc du fer » dû à la hausse des prix de l'acier et des barres d'armature, ainsi que la hausse des prix de l'énergie due à la prolongation de la situation entre la Russie et l'Ukraine, qui font grimper les prix de tous les matériaux de construction.
Plus grave encore est la pénurie de main-d'œuvre et la hausse des coûts salariaux dans le secteur de la construction. En raison du vieillissement de la population et de la baisse du taux de natalité, le nombre de travailleurs qualifiés sur les chantiers de construction diminue d'année en année, et il est particulièrement difficile de trouver des artisans possédant des compétences spécialisées. Selon une enquête du ministère des Transports, de l'Infrastructure, des Transports et du Tourisme, le coût de la main-d'œuvre dans les travaux publics continue d'augmenter chaque année, et en mars 2025, il a enregistré une hausse moyenne de 6 % par rapport à l'année précédente pour toutes les professions à l'échelle nationale. Cela se répercute directement sur le coût de construction des immeubles et constitue un facteur important de hausse des prix de vente.
Élément Contenu Impact
Hausse des prix des matériaux Crise du bois, crise du fer, hausse des prix de l'énergie Augmentation globale des coûts de construction
Hausse des coûts de main-d'œuvre Pénurie de travailleurs qualifiés dans le secteur de la construction, vieillissement de la population, difficulté à trouver des artisans spécialisés Augmentation considérable des coûts de main-d'œuvre
Problème de 2024 Limitation du nombre d'heures supplémentaires en vertu de la loi sur la réforme du travail Allongement de la durée des travaux, crainte d'une nouvelle hausse des coûts de main-d'œuvre
Ensuite, il est particulièrement difficile, surtout dans les centres-villes, d'acquérir des terrains adaptés à la construction d'immeubles d'habitation. Dans les zones très pratiques, la demande en logements reste forte, ce qui intensifie la concurrence entre les promoteurs pour l'acquisition de terrains. La concurrence avec d'autres usages, tels que les hôtels et les immeubles de bureaux, est également féroce, et les prix d'achat des terrains restent élevés.
De plus, la coordination des droits fonciers impliquant de nombreux propriétaires demande beaucoup de temps et d'efforts, ce qui rend très difficile l'acquisition de terrains de taille suffisante. En conséquence, les promoteurs sont contraints de fixer des prix de vente élevés afin de maximiser leurs profits sur des terrains limités.
Dans ce contexte de hausse des coûts et de difficulté d'acquisition de terrains, on observe une évolution de la stratégie d'approvisionnement des promoteurs immobiliers. Ils ont tendance à s'éloigner du modèle commercial consistant à fournir et à vendre un grand nombre de logements, pour se concentrer davantage sur des biens immobiliers haut de gamme, ciblant les personnes fortunées et les couples influents, en augmentant la valeur ajoutée par logement.
Il s'agit là d'une décision commerciale visant à éviter le risque lié à la vente d'un grand nombre de logements à la fois et à garantir des profits même avec un nombre réduit de logements. En conséquence, le nombre total de logements mis sur le marché diminue, ce qui entraîne une hausse du prix moyen.
En effet, les données publiées par l'Institut de recherche économique immobilière montrent que le nombre de logements neufs mis en vente dans la région métropolitaine de Tokyo est en baisse, tandis que le prix moyen continue d'augmenter.
[Référence] Tendances du marché des appartements neufs dans la région métropolitaine de Tokyo
Période Nombre de logements mis en vente Prix moyen Prix au m²
Août 2025 1 301 logements 103,26 millions de yens 1,588 million de yens
Variation par rapport au même mois de l'année précédente 78,7 % +8,3 % +8,2 %
Ainsi, la hausse des coûts des matériaux et de la main-d'œuvre, la difficulté d'acquérir des terrains et le changement de stratégie des promoteurs immobiliers sont autant de facteurs qui contribuent à la baisse de l'offre d'appartements neufs et à la flambée des prix.
Les changements sur le marché des appartements neufs ont un impact direct sur le marché des appartements d'occasion, qui est en relation directe avec celui-ci. La structure même du marché est en train de changer, car les personnes qui privilégiaient jusqu'à présent les logements neufs se tournent désormais vers le marché de l'occasion. Nous allons ici expliquer trois impacts représentatifs.
L'impact le plus notable est la hausse des prix des appartements anciens et l'augmentation de la demande. Les prix des appartements neufs ayant fortement augmenté, les personnes qui ne peuvent plus accéder à des biens situés dans les quartiers et offrant la superficie qu'elles souhaitent commencent à envisager les appartements anciens comme une option réaliste. Ce changement de demande est un facteur important qui fait grimper les prix sur l'ensemble du marché de l'ancien.
Selon les données publiées en août 2025 par l'East Japan Real Estate Distribution Organization (East Japan Reins), le prix au m² des appartements d'occasion vendus dans la région métropolitaine de Tokyo a dépassé celui du même mois de l'année précédente pendant 64 mois consécutifs, ce qui est tout à fait remarquable. Le nombre de transactions a également augmenté de 54,5 % par rapport au même mois de l'année précédente, ce qui témoigne de la bonne santé du marché.
[Référence] Aperçu du marché des appartements d'occasion dans la région métropolitaine de Tokyo (août 2025)
Rubrique Situation des transactions Variation par rapport au même mois de l'année précédente
Nombre de transactions 3 555 +54,5 %
Prix au m² 848 500 yens/m² +13,5 %
Prix de transaction 52,79 millions de yens +13,5 %
Les acheteurs se concentrent particulièrement sur les biens dits « avantageux », c'est-à-dire ceux qui sont proches d'une gare, récents et bien entretenus, et il n'est pas rare qu'ils se vendent à un prix équivalent, voire supérieur, à celui d'un bien neuf. Nous prévoyons que cette tendance se poursuivra à l'avenir.
Il convient également de noter la généralisation de l'achat de biens d'occasion en vue de leur rénovation. Les personnes qui ne sont pas satisfaites des agencements et des intérieurs uniformes des logements neufs, ou qui recherchent un espace de vie plus personnalisé, trouvent un intérêt dans l'achat d'appartements anciens pour les rénover en profondeur.
La rénovation présente les avantages suivants.
À l'heure actuelle, où les coûts de construction des bâtiments neufs sont en forte hausse, si l'on compare l'achat d'un bien neuf avec un budget équivalent à l'achat d'un bien d'occasion bien situé et à rénover, cette dernière option offre davantage de possibilités d'obtenir un logement plus spacieux et plus proche de vos attentes. Dans ce contexte, le marché de la rénovation devrait continuer à se développer.
Au Japon, l'idée selon laquelle « la valeur d'un bâtiment diminue avec son âge » était autrefois profondément ancrée, et il existait un « mythe de la construction neuve » selon lequel les biens immobiliers neufs avaient la plus grande valeur patrimoniale. Cependant, avec la diminution de l'offre de constructions neuves et l'activation du marché de l'ancien, les critères de valeur sont en train de changer considérablement.
Aujourd'hui, la simple nouveauté ne garantit plus la valeur d'un bien immobilier. La valeur intrinsèque du bien, c'est-à-dire son « emplacement », est désormais davantage prise en compte. En effet, des facteurs tels que la commodité des transports, la richesse des équipements environnants et l'image de marque de la région ont une valeur universelle qui ne dépend pas des fluctuations économiques ou des changements du marché.
Les appartements d'occasion bien entretenus et bénéficiant d'un emplacement privilégié perdent peu de valeur avec le temps et peuvent même prendre de la valeur grâce au réaménagement du quartier. Cela reflète la tendance croissante à considérer l'immobilier non pas comme un bien de consommation, mais comme un actif à long terme. Au-delà de la distinction entre neuf et ancien, il est désormais essentiel de savoir évaluer correctement le potentiel d'un bien immobilier.
Avec l'effervescence du marché des appartements d'occasion, il n'est pas facile de trouver le bien qui vous convient parmi les nombreux biens proposés. Plutôt que de chercher aveuglément, il est essentiel d'avoir des critères clairs pour ne pas avoir de regrets. Voici les 5 points à vérifier que nous recommandons toujours à nos clients, d'un point de vue professionnel.
Il n'est pas exagéré de dire que la valeur d'un bien immobilier dépend de son emplacement. L'emplacement est le critère le plus important pour déterminer si la valeur du bien pourra être maintenue ou augmentée à l'avenir. Concrètement, il faut évaluer de manière globale les points suivants.
Il existe un adage qui dit « achetez la gestion » pour les appartements, car l'état de gestion a une influence considérable sur la durée de vie du bâtiment, le confort de vie et la valeur future du bien immobilier. Même si l'emplacement est excellent, il faut éviter les biens immobiliers mal gérés. Lorsque vous envisagez d'acheter, veillez à consulter les documents suivants afin de vérifier que le syndicat des copropriétaires fonctionne correctement.
L'âge du bâtiment est un facteur important qui influe sur le prix, mais il serait prématuré de juger que les bâtiments neufs sont forcément meilleurs et les bâtiments anciens forcément moins bons. Il est important de bien comprendre les avantages et les inconvénients propres à chaque âge et de les comparer à votre budget et à votre projet de vie. Veillez notamment à vérifier les normes antisismiques qui garantissent la sécurité structurelle du bâtiment. Le fait que le bâtiment soit conforme aux « nouvelles normes antisismiques » applicables aux bâtiments dont la construction a été approuvée après le 1er juin 1981 constitue un critère de référence.
[Comparaison des avantages et des inconvénients en fonction de l'âge du bâtiment]
Âge du bâtiment Avantages Inconvénients
Moins de 5 ans ・Propreté similaire à celle d'un bâtiment neuf・Équipements dernier cri
・Peu de soucis de réparation à court terme ・Prix élevé
・Fort taux de dépréciation par rapport au prix neuf
6 à 15 ans ・Prix relativement raisonnable
・Design et équipements pas trop anciens
・Les premières réparations importantes ont parfois déjà été effectuées ・Les équipements doivent parfois être remplacés prochainement
・Les frais de réparation peuvent augmenter
16 à 30 ans ・Prix abordables
・Idéal comme base de rénovation
・Les biens bien entretenus sont à privilégier ・Plusieurs réparations importantes seront nécessaires
・Il faut faire attention à la détérioration des parties invisibles telles que la plomberie
Plus de 31 ans ・Prix très bas
・Possibilité de trouver une bonne affaire dans un emplacement privilégié ・Attention à la résistance aux séismes (ancienne norme antisismique possible)
・Impossibilité de bénéficier d'une déduction fiscale pour prêt immobilier
・Coût de rénovation potentiellement élevé
Il est bien sûr important que l'agencement corresponde à la composition actuelle de la famille et au mode de vie, mais il est également essentiel de vérifier qu'il est suffisamment flexible pour s'adapter à d'éventuels changements futurs. Par exemple, il faut vérifier s'il est possible de diviser les pièces en fonction de la croissance des enfants ou de prévoir un espace pour le télétravail à l'avenir.
Si vous envisagez de rénover, vous devez également tenir compte des contraintes structurelles. En particulier, dans les immeubles à « structure murale » où les murs soutiennent le bâtiment, il est souvent impossible de démolir les murs intérieurs, ce qui limite considérablement les possibilités de modification de la disposition. En revanche, les « structures en treillis » soutenues par des piliers et des poutres permettent de modifier la disposition de manière relativement libre. Lors de la visite, vérifiez le type de structure auprès de l'agent immobilier.
Enfin, le plus important est d'établir un plan financier raisonnable. Ne vous laissez pas aveugler par le prix du bien immobilier, mais pensez au « montant total » à payer, qui comprend les frais liés à l'achat (frais d'agence, frais d'enregistrement, taxe sur l'acquisition immobilière, etc.) et, si vous envisagez de rénover, les frais de rénovation. En général, les frais représentent environ 6 à 9 % du prix du bien immobilier.
De plus, lorsque vous utilisez un prêt immobilier, il est essentiel de vérifier à l'avance si vous pouvez obtenir un prêt pour le bien immobilier que vous souhaitez et quel montant vous pouvez emprunter, car les évaluations de l'âge et de la structure du bâtiment varient selon les institutions financières. Nous vous recommandons de consulter plusieurs institutions financières afin d'obtenir les conditions les plus avantageuses pour vous. Si vous consultez des professionnels de l'immobilier comme nous, nous vous fournirons une assistance complète, y compris pour la planification financière et la présentation d'institutions financières.
Dans cet article, nous avons expliqué l'impact de la baisse de l'offre et de la hausse des prix des appartements neufs sur le marché des appartements d'occasion, ainsi que les points à vérifier pour choisir judicieusement un appartement d'occasion.
Les problèmes structurels liés aux coûts de construction, tels que la hausse des prix des matériaux et de la main-d'œuvre, ne peuvent être résolus du jour au lendemain. Nous pensons donc que les prix des appartements neufs resteront élevés ou continueront d'augmenter légèrement. Dans ce contexte, il est plus que jamais nécessaire d'adopter une approche stratégique pour trouver le logement idéal.
En ne vous limitant pas aux logements neufs, mais en vous tournant vers le marché de l'occasion, vous ouvrez de nouvelles possibilités : vous pouvez acquérir un bien mieux situé à un prix plus abordable et le rénover librement en fonction de votre style de vie. Il ne s'agit pas de choisir un logement standardisé, mais de créer un bien immobilier qui vous correspond.
Bien sûr, les appartements d'occasion présentent des difficultés particulières, car leur état varie considérablement d'un bien à l'autre. C'est pourquoi il est indispensable d'acquérir des connaissances auprès de sources fiables et de développer son « œil » pour évaluer la valeur intrinsèque d'un bien, notamment son emplacement et son état d'entretien.
Nous serions ravis que cet article vous serve de guide dans votre recherche de logement, vous aide à traverser cette période de changement et vous permette de faire le meilleur choix pour vous et votre famille. Chez INA&Associates Co., Ltd., nos professionnels riches d'une grande expérience et d'une expertise approfondie vous accompagnent dans le choix du bien immobilier le mieux adapté à votre situation, depuis la planification financière. N'hésitez pas à nous contacter si vous avez des questions ou des préoccupations concernant l'immobilier.
R1. Les prix de l'immobilier étant influencés par diverses conditions économiques, il est difficile de déterminer avec certitude le moment idéal pour acheter. Cependant, dans le contexte actuel où la demande se déplace vers le marché de l'occasion, les biens immobiliers présentant de bonnes conditions se vendent très rapidement. Plutôt que de vous inquiéter des fluctuations de prix, le moment idéal pour acheter est celui où votre projet de vie (mariage, naissance, mutation, etc.) et votre plan financier sont prêts. Il est important de trouver un partenaire fiable, de suivre de près les tendances du marché et de se préparer à saisir les bonnes occasions.
A2. Un bien ancien n'est pas nécessairement mauvais. L'important est qu'il ait été construit après juin 1981, conformément aux nouvelles normes antisismiques, et qu'il soit bien entretenu. En particulier, les immeubles pour lesquels un plan de réparation à long terme a été établi et dont le fonds de réserve pour les réparations est bien approvisionné ont tendance à conserver leur valeur patrimoniale même s'ils sont anciens. Au contraire, avec le même budget, vous pouvez choisir un bien immobilier situé dans un emplacement nettement meilleur que celui d'un immeuble neuf, ce qui constitue un avantage considérable. L'intérieur peut être entièrement rénové, il est donc important de vérifier la structure du bâtiment et son état d'entretien.
A3. Le coût de la rénovation varie considérablement en fonction de l'ampleur des travaux et de la qualité des matériaux d'intérieur, mais il faut généralement compter entre 100 000 et 200 000 yens par mètre carré. Par exemple, pour la rénovation complète d'un appartement de 70 m², il faut prévoir entre 7 et 14 millions de yens. Toutefois, il ne s'agit là que d'une estimation, le coût pouvant varier en fonction de l'ampleur des modifications apportées à la disposition des pièces et de la qualité des équipements. Il est important de demander des devis à plusieurs entreprises de rénovation afin de trouver le projet qui correspond à vos souhaits et à votre budget.
A4. Les appartements d'occasion dont la valeur immobilière est maintenue et qui ne baissent pas facilement ont plusieurs caractéristiques communes.
Les biens immobiliers qui remplissent plusieurs de ces conditions sont moins sensibles à la conjoncture économique et constituent un atout pour une vente ou une location future.