En matière de gestion locative, le choix d'une société de gestion est une clé importante de la réussite. Il est difficile pour les propriétaires de tout gérer eux-mêmes et les services de gestion locative sont devenus de plus en plus spécialisés et sophistiqués à l'époque moderne. Une bonne société de gestion fournira une assistance complète, de la prévention des vacances à la gestion des locataires et aux procédures contractuelles, ce qui contribuera à réduire la charge de travail du propriétaire et à maximiser ses profits. D'un autre côté, le choix d'une mauvaise société de gestion peut entraîner des risques directs, comme le fait de ne pas pourvoir les postes vacants ou d'être lent à réagir aux problèmes.
Pour faire bon usage des "classements des sociétés de gestion", il est important de comprendre la manière correcte de les examiner et de savoir à quoi il faut faire attention. Cet article explique les indices comparatifs utilisés dans les classements des sociétés de gestion, comment les utiliser et comment choisir la bonne société pour votre bien immobilier sans se fier uniquement aux classements.
Différents classements sont publiés en tant qu'indicateurs objectifs pour mesurer la compétence des sociétés de gestion locative. Les plus courants sont le classement du nombre de logements gérés et leclassement de la satisfaction.
Classement du nombre d'unités gérées : ce classement est basé sur le nombre d'unités gérées et donne une idée de l'ampleur du secteur dans son ensemble. Par exemple, selon les dernières données publiées par Zenkoku Rental Housing News, la première entreprise en termes d'unités gérées est le groupe Daito Kento, qui gère plus de 1,23 million d'unités, suivi du groupe Sekisui House (environ 690 000 unités) en deuxième position et de Daiwa Living (environ 630 000 unités) en troisième position. Ces entreprises gèrent entre plusieurs centaines de milliers et plus d'un million de logements, ce qui indique qu'elles disposent d'une grande expérience et d'une structure opérationnelle importante.
Classement de la satisfaction des clients: ce classement est une mesure de la qualité des services basée sur les évaluations agrégées des propriétaires et des locataires. Par exemple, dans l'enquête de StyleAct sur la satisfaction des sociétés de gestion, la satisfaction est calculée en combinant 15 points d'évaluation, dont la "rapidité de réponse", l'"hospitalité" et la "performance des coûts", etc. Dans l'enquête de 2024, Nomura Real Estate Partners s'est classé premier pour la satisfaction globale (14e année consécutive dans la même enquête). La rapidité de réponse du personnel de l'accueil et sa capacité à faire des propositions sont très appréciées. Les entreprises en tête du classement de la satisfaction témoignent de leur bonne réputation en termes de services, tels que la réactivité et la fiabilité.
Pour détailler les indicateurs utilisés dans ces classements, les points suivants sont mis en exergue
Le taux d'occupation: il s'agit d'un indicateur du pourcentage de biens gérés qui sont occupés. Plus le taux d'occupation est élevé, plus les revenus locatifs du propriétaire sont stables. En général, les sociétés de gestion qui gèrent davantage de biens de premier ordre dans les zones urbaines ont tendance à avoir des taux d'occupation plus élevés, les données montrant une moyenne nationale d'environ 95 %. Les sociétés qui utilisent les dernières technologies, par exemple pour trouver le bon loyer et réduire les périodes d'inoccupation, ont un avantage pour améliorer les taux d'occupation.
Vitesse de réponse: il s'agit de la vitesse de réponse aux demandes et aux problèmes des locataires. Une réponse rapide est une condition sine qua non pour une société de gestion fiable, car une réponse lente peut entraîner une baisse de la satisfaction des locataires et des dommages secondaires. En fait, la rapidité de réponse est un facteur clé dans les enquêtes de satisfaction, les meilleures sociétés obtenant d'excellents résultats à cet égard : certaines disposent de services d'assistance d'urgence 24 heures sur 24 et 7 jours sur 7, de sorte que la rapidité de réponse est un facteur clé de différenciation pour chaque société.
Nombre d' unités gérées : comme indiqué précédemment, le nombre d'unités gérées indique la taille et les antécédents d'une société. Les entreprises qui gèrent un grand nombre de biens immobiliers ont l'avantage de disposer d'un vaste savoir-faire et de départements spécialisés, et peuvent réagir efficacement grâce à une gestion systématisée. Il convient toutefois de noter qu'un grand nombre d'unités n'est pas toujours synonyme d'une qualité de service absolument élevée (voir ci-dessous). Néanmoins, les plus grands acteurs du secteur gèrent plus d'un million de logements, ce qui indique qu'ils jouissent de la confiance d'un grand nombre de propriétaires.
Satisfaction du client: indique dans quelle mesure le bien immobilier est bien accueilli par les propriétaires et les locataires. Il s'agit d'un indicateur difficile à quantifier, mais il est mesuré par les classements des enquêtes menées par des tiers et par le Net Promoter Score (NPS). Les entreprises qui affichent des taux de satisfaction élevés ont moins de plaintes de la part des locataires, des taux de renouvellement plus élevés et plus de références de la part des propriétaires, ce qui indique une qualité de service élevée. Par exemple, dans une enquête, les entreprises ayant une note globale élevée, comme "l'hospitalité du gestionnaire", "la capacité à faire des propositions" et "la prise en compte des coûts", ont été bien classées.
Comme mentionné ci-dessus, le classement visualise la compétence des sociétés de gestion sur la base de données et d'enquêtes objectives. Si vous comprenez des indicateurs tels que les taux d'occupation et la réactivité, vous serez en mesure de voir sur quoi vous devez vous concentrer lorsque vous confiez votre propriété. L'important, cependant, est de bien lire ces chiffres et ces classements.
Les classements sont utiles, mais il ne faut pas croire qu'ils sont les meilleurs pour votre bien parce qu'ils sont classés numéro un. Il y a plusieurs points et idées fausses concernant les classements que vous devez connaître.
Tout d'abord, il faut comprendre les différentes hypothèses et les axes d'évaluation des classements. Par exemple, un classement du nombre d'unités gérées est un indicateur quantitatif de la taille, alors qu'un classement de satisfaction reflète une évaluation qualitative, telle que la qualité du service. La première entreprise dans l'évaluation quantitative n'est pas nécessairement la première entreprise dans l'évaluation qualitative, et le classement peut changer d'une année à l'autre. En effet, les différents classements examinent des aspects différents et il est nécessaire de déterminer ce qui est évalué dans les classements.
Il est également important de noter les différences dans les définitions et les méthodes de calcul des chiffres. Par exemple, le taux d'occupation mentionné plus haut peut être calculé différemment selon la société de gestion, en fonction du moment où le bien est considéré comme vacant (par exemple, s'il est considéré comme vacant immédiatement après avoir été libéré ou après une certaine période de temps). En fait, même si une société annonce qu'elle a atteint un taux d'occupation de XX %, selon la méthode de calcul, il peut être impossible de faire une simple comparaison avec d'autres sociétés. Lors de l'examen des données de classement, il est important de vérifier les définitions des indicateurs et les conditions qui les sous-tendent.
En outre, il ne faut pas négliger les facteurs subjectifs qui n'apparaissent pas dans les classements. Les sociétés en tête de classement sont généralement excellentes, mais elles ne conviennent pas nécessairement à tous les propriétaires et à tous les biens immobiliers. Par exemple, les grandes sociétés de gestion nationales ont l'avantage de la force organisationnelle, mais d'un autre côté, elles peuvent être inférieures aux petites sociétés locales en termes d'attention aux détails qu'elles accordent à chaque propriétaire. Par ailleurs, l'expertise en matière de gestion de biens immobiliers haut de gamme varie d'un service à l'autre, même parmi les grandes sociétés, et la question de savoir s'ils connaissent bien votre type de bien est un point à déterminer indépendamment du classement.
En outre, il ne faut pas oublier qu'un classement élevé ne signifie pas nécessairement que la société est la plus accueillante pour vous. Si les grandes sociétés peuvent vous donner un sentiment de sécurité, leurs frais de gestion peuvent être plus élevés que ceux du marché, ou leurs services peuvent être standardisés et peu flexibles. En revanche, si la société est inconnue mais dispose d'un personnel enthousiaste et flexible, vous serez peut-être plus satisfait, en fonction de l'alchimie entre vous et le propriétaire. En fait, il est arrivé que le taux d'occupation de biens immobiliers souvent vacants s'améliore considérablement et que les revenus locatifs augmentent à la suite d'un changement de société de gestion. Ainsi, certaines sociétés obtiennent des résultats qui ne peuvent être mesurés uniquement par les indicateurs objectifs figurant dans les classements.
En général, on peut dire que les classements ne sont qu'un matériel de référence. Bien qu'il soit utile d'utiliser les classements comme point de départ pour réduire la liste des candidats, vous devez les évaluer de manière exhaustive à la lumière de vos propres propriétés et besoins au moment de prendre une décision finale. Il est important de se demander pourquoi l'entreprise est bien notée et si les points qui sont importants pour vous sont inclus dans les éléments d'évaluation, et d'être prêt à vérifier par soi-même plutôt que de croire les entreprises sur parole.
Voyons maintenant l'axe de jugement pour choisir la meilleure société de gestion pour votre bien, en tenant compte du classement. En vérifiant les points suivants, vous serez en mesure d'identifier le partenaire le plus approprié en termes d'évaluation objective et de besoins subjectifs.
Expérience adaptée aux caractéristiques du bien: selon que votre bien est un appartement de luxe, un appartement familial ou une propriété pour une personne seule dans une zone rurale, la société de gestion adéquate variera. Il est important de choisir une société qui possède des compétences dans chaque type de bien. Par exemple, s'il s'agit d'un bien locatif de luxe, choisissez une société qui a l'habitude de servir des clients fortunés, ou s'il s'agit d'une maison individuelle en zone rurale, choisissez une société qui possède une expertise locale et une connaissance de la région. Vérifiez l'expérience de la société de gestion en matière de gestion et ses domaines de compétence afin de déterminer si ses antécédents correspondent à votre bien.
Services et réactivité: la gamme de services offerts et l'approche adoptée par les sociétés de gestion varient. La disponibilité d'une assistance 24 heures sur 24 et le système de points de contact sont également des points importants à comparer. Déterminez clairement jusqu'où vous souhaitez être confié (ou, à l'inverse, jusqu'où vous souhaitez être impliqué) et choisissez une société qui offre des services conformes à vos souhaits.
Frais et structure des coûts: les frais de gestion sont directement liés aux revenus et aux dépenses du propriétaire et ne doivent pas être ignorés. Cependant, ne les jugez pas uniquement en fonction de leur faible coût. Le taux du marché se situerait autour de 5 % du loyer mensuel, mais s'il est extrêmement bas, il y a un risque que l'étendue des services soit limitée ou que la réponse soit retardée en raison d'un manque de personnel. En revanche, si le prix est élevé mais que le taux d'occupation reste important, le bénéfice du propriétaire peut augmenter en conséquence. Ce qui est important, c'est le rapport coût-efficacité, et vous devez tenir compte de la mesure dans laquelle les services sont inclus dans les honoraires proposés, ainsi que de la réduction globale des pertes d'inoccupation et des tracas en confiant le travail à l'entreprise.
Compatibilité et confiance avec la personne responsable: en fin de compte, la confiance entre les personnes est également importante. Avant de signer un contrat, rencontrez le responsable et assurez-vous qu'il vous écoute attentivement au sujet du bien et qu'il répond à vos questions en détail. Comme votre relation avec la société de gestion sera de longue durée, il est important non seulement que la société ait une bonne réputation, mais aussi que l 'enthousiasme et la compatibilité de la personne responsable soient au rendez-vous. Même s'il s'agit d'une grande société, si vous ne pouvez pas communiquer avec le responsable, vous ne serez pas satisfait ; en revanche, même s'il s'agit d'une société de taille moyenne, si vous trouvez un responsable sincère et fiable, vous pourrez lui confier votre bien.
Expansion future et couverture géographique: si vous possédez plusieurs biens immobiliers ou prévoyez d'en augmenter le nombre à l'avenir, vous devez également tenir compte de la zone et du réseau de bureaux couverts par la société de gestion. Il ne s'agit pas seulement de l'emplacement actuel du bien, mais aussi de la capacité de la société à gérer des biens situés dans d'autres régions et de sa capacité à opérer à l'échelle nationale. Une société ayant une large couverture géographique a l'avantage de pouvoir gérer des biens situés dans des zones éloignées, à la suite de transferts ou d'héritages.
Si vous comparez plusieurs candidats sur la base des axes ci-dessus, vous serez en mesure d'identifier une société de gestion qui répond réellement à vos besoins, ce que les seuls chiffres du classement ne vous permettaient pas de déceler. Par exemple, dans un cas, un propriétaire local est passé d'une grande société de gestion à une société communautaire et a pu pourvoir un poste vacant en peu de temps grâce au solide réseau de courtiers locaux en charge. Ainsi, le taux de réussite du choix d'une société de gestion peut être considérablement augmenté en choisissant un axe de décision adapté à votre bien et à votre situation.
INA&Associates ("INA") est une société immobilière généraliste qui fournit des services de location, de vente et d'achat haut de gamme et de courtage de propriétés commerciales dans un large éventail de régions, y compris la région métropolitaine de Tokyo (Tokyo, Kanagawa, Chiba et Saitama) et la région du Kansai (Osaka). La société a également connu une croissance rapide dans le domaine de la gestion locative au cours des dernières années, un grand nombre de propriétaires lui ayant confié la gestion de leurs biens depuis le lancement du service en 2021, en commençant par le centre de Tokyo. Le nombre de propriétaires ayant adopté le système de gestion de l'INA est en constante augmentation.
Les points forts des services de gestion locative de l'INA peuvent être globalement répartis dans les domaines suivants.
(1) Des taux d'occupation élevés et des opérations efficaces grâce à l'utilisation des dernières technologies: en tant que société de technologie immobilière, l'INA a introduit un système de gestion intégré basé sur le cloud. Outre les procédures contractuelles en ligne et la remise des loyers, le système utilise également l'IA et l'analyse des big data pour fixer les loyers et calculer les loyers appropriés en fonction des tendances du marché, ce qui permet de raccourcir les périodes d'inoccupation et d'atteindre des taux d'occupation élevés. En fait, en analysant le marché environnant à partir d'une vaste quantité de données sur plus de 10 milliards de propriétés et en formulant des plans de recrutement stratégiques en fonction des caractéristiques de la propriété, une propriété a été en mesure de combler en peu de temps un poste resté vacant pendant une longue période et d'augmenter le loyer mensuel de 120 000 yens à 170 000 yens. Ce service de gestion locative de nouvelle génération, qui associe technologie et expertise, aide les propriétaires à maximiser leurs profits et à mener leurs activités en toute sérénité.
La conception opérationnelle efficace et la systématisation d'INA ont permis de fixer les frais mensuels à partir de 1 000 yens par chambre et par mois, ce qui offre des avantages considérables en termes de coûts. La société a également été en mesure de Le centre d'appel et son personnel spécialisé répondent également rapidement aux appels de dérangement des locataires tard dans la nuit. Ce niveau élevé de réactivité permet aux propriétaires de laisser leurs biens en toute tranquillité, même en cas d'urgence, et est lié à une plus grande satisfaction des locataires.
(iii) Des services de haute qualité soutenus par des propriétaires très fortunés: l'INA est également forte dans le domaine de l'immobilier pour les personnes très fortunées et a gagné la confiance de propriétaires très fortunés. L'INA dispose d'une équipe spécialisée pour fournir à ces clients très fortunés un soutien détaillé , y compris la gestion des biens immobiliers après l'achat d'une propriété. L'INA se caractérise par l'attention méticuleuse qu'elle accorde à la gestion des biens immobiliers après leur acquisition. L'INA offre un soutien unique pour tout ce qui concerne la sélection des locataires, la gestion des contrats et l'entretien régulier, ce qui permet au propriétaire d'économiser beaucoup de temps et d'efforts tout en maintenant et en améliorant la valeur de la propriété. Même dans le cas de projets à forte valeur patrimoniale qui exigent un haut degré de protection de la vie privée et de confidentialité, l'approche sophistiquée de l'INA en matière de prestation de services est très appréciée, et l'entreprise a reçu des commentaires tels que "Je peux faire confiance à cette entreprise pour mon bien".
La politique de l'INA est d'investir généreusement dans la formation de ses employés, considérant les "ressources humaines" comme des "actifs humains" . Nous avons mis en place un département technologique interne afin de créer une culture dans laquelle le retour d'information de la première ligne est immédiatement utilisé pour améliorer le système, et nous nous efforçons d'améliorer les compétences des employés en renforçant notre système de formation. En fait, les données montrent que les organisations où l'engagement des employés est élevé (volonté de travailler) sont 21 % plus rentables, et l'investissement de l'INA dans le personnel est directement lié à l'amélioration de la qualité des services et à la croissance de l'entreprise. L'investissement de l'INA dans son personnel est directement lié à l'amélioration de la qualité du service et à la croissance de l'entreprise. Le personnel professionnel issu de cette stratégie de ressources humaines nous permet d'offrir un service personnalisé et attentif à chaque propriétaire.
Comme décrit ci-dessus, INA & Associates est une société de gestion qui a atteint un excellent équilibre entre les indicateurs de performance objectifs (taux d'occupation, efficacité de la gestion, etc.) et la qualité subjective du service. INA&Associates est considérée comme un "cas modèle de gestion locative de nouvelle génération", combinant technologie et compétences humaines, et a reçu de nombreux commentaires de satisfaction de la part des propriétaires qui ont effectivement utilisé le service, tels que "Je suis maintenant libéré des tâches de gestion compliquées et je peux me concentrer sur mon activité principale" et "Je suis surpris de la haute qualité du service tout en maintenant les coûts bas". Conclusion (utilisation judicieuse et demandes de renseignements auprès de votre entreprise)
Les classements des sociétés de gestion immobilière sont un outil très utile pour identifier les sociétés fiables parmi un grand nombre de candidats. Cependant, les classements et les chiffres ne sont que des indicateurs, et il est important de prendre une décision finale à la lumière de la situation du bien immobilier du propriétaire et de son sens de la valeur. Tout en vous référant à des données objectives telles que les taux d'occupation et la réactivité, vous pourrez faire un choix sans regret si vous tenez compte des points de vue subjectifs que sont "les besoins de votre bien" et "la possibilité d'établir une relation à long terme avec cette société".
A cet égard, INA&Associates offre des services flexibles et attentifs, adaptés à la situation de chaque propriétaire, tout en répondant aux indicateurs objectifs mis en avant dans le classement (taux d'occupation élevé, rapidité de réponse, coûts raisonnables, etc.) L'INA est toujours disponible pour des consultations individuelles sur la gestion locative et des explications sur nos services, et nos experts se feront un plaisir de répondre à vos questions. N'hésitez pas à contacter l'INA & Associés dans le cadre de votre sélection d'un partenaire à qui vous pourrez confier vos biens précieux en toute sérénité. L'INA, avec son expérience et sa passion, mettra tout en œuvre pour vous soutenir dans la gestion réussie de vos biens locatifs.