Ces dernières années, le marché de la location a connu une augmentation du nombre de biens immobiliers "zéro zéro", sans dépôt de garantie ni pas-de-porte. Cela s'explique par l'augmentation des taux d'inoccupation due à l'intensification de la concurrence et à l'évolution des besoins des locataires, ainsi que par la volonté de trouver des locataires dont les frais initiaux sont moins élevés. Cet article fournit aux propriétaires une explication systématique de la structure de base des propriétés à dépôt zéro et à argent de poche, de leurs mérites en matière de gestion locative, des risques et inconvénients latents, et des mesures pour y remédier. Il aborde également les points à prendre en compte lors de la décision d'adopter ou non une stratégie zéro-zéro, en fonction des caractéristiques de la zone et des tendances du marché. Nous espérons que ce document vous sera utile dans le cadre de votre stratégie de gestion locative.
Tout d'abord, examinons les principes de base des propriétés à dépôt de garantie zéro et à pas-de-porte. Un dépôt de garantie est un dépôt donné par le locataire au moment de la signature du contrat, qui est utilisé pour couvrir les arriérés de loyer et les frais de remise en état lorsque le locataire quitte le logement, l'excédent éventuel étant restitué au départ du locataire. Le pas-de-porte, quant à lui, est versé en guise de gratification au propriétaire et n'est pas remboursable. Normalement, chacun de ces montants équivaut à un ou deux mois de loyer, mais dans les propriétés zéro-zéro, aucun de ces frais n'est facturé.
Comment est-il donc possible de les réduire à zéro ? La raison en est l'utilisation de sociétés de garantie des loyers. Ces dernières années, le recours à des sociétés de garantie de loyer (sociétés de garantie de loyer) à la place des garants conjoints s'est rapidement développé. Lorsqu'une société de garantie est utilisée, si un locataire ne paie pas son loyer à temps, la société de garantie remplacera le loyer et le versera au propriétaire, de sorte que le risque d'incapacité du propriétaire à percevoir le loyer est pratiquement nul. De cette manière, la société de garantie couvre la perte financière du côté du propriétaire, et un nombre croissant de propriétaires se sentent en sécurité même s'ils perdent leur dépôt de garantie.
L'augmentation du nombre de logements à loyer zéro est également due au fait que la publication d'informations sur les loyers sur l'internet a facilité la sélection de logements à faible coût initial, et que les besoins des jeunes qui souhaitent maintenir les coûts initiaux aussi bas que possible se sont accrus. Toutefois, ces formules deviennent de plus en plus courantes en réponse à la demande du marché.
Le dépôt de garantie zéro et le pas-de-porte sont des moyens pour les locataires de réduire leurs coûts initiaux. Les principaux avantages pour les propriétaires qui adoptent cette stratégie sont résumés ci-dessous.
Emménagement rapide : les coûts initiaux sont considérablement réduits, ce qui rend le bien plus attrayant et facilite l'emménagement des locataires. L'attrait du dépôt zéro et du pas-de-porte est particulièrement fort pour la jeune génération et les nouveaux locataires, qui sont plus susceptibles de choisir le bien comme candidat. En conséquence, les périodes d'inoccupation sont réduites et la probabilité d'un contrat de location anticipé est accrue. Plus un locataire emménage tôt, moins il y a de perte de vacance (la perte de la période pendant laquelle aucun revenu locatif n'est perçu), ce qui constitue un avantage majeur en termes de gestion.
Raccourcir les périodes d'inoccupation et stabiliser les flux de trésorerie : les biens à taux zéro peuvent être un moyen efficace de combler les périodes d'inoccupation. Le coût initial moins élevé du bien lui confère un avantage dans la concurrence avec d'autres biens, ce qui fait que les vacances risquent de durer moins longtemps. La réduction des périodes d'inoccupation se traduit par de moindres fluctuations des revenus locatifs tout au long de l'année, ce qui garantit un flux de trésorerie stable. En outre, le recours à une société de garantie permet de s'assurer que le loyer est payé tous les mois, de sorte qu'il n'y a pratiquement pas lieu de s'inquiéter d'une interruption des revenus due à des arriérés de loyer. Globalement, la stratégie du dépôt zéro et du pas-de-porte a pour effet de stabiliser les revenus de la gestion locative.
Amélioration du recrutement et de la différenciation des biens : les coûts initiaux nuls constituent un argument de vente majeur. Alors que d'autres biens immobiliers similaires nécessitent un dépôt de garantie et un pas-de-porte, si seul votre bien immobilier n'en a pas, vous pouvez vous différencier et augmenter le nombre de réponses à vos annonces et le nombre de personnes qui souhaitent visiter votre bien immobilier. Lorsqu'ils recherchent des biens immobiliers sur Internet, de nombreux locataires potentiels recherchent des biens immobiliers sans dépôt de garantie, ce qui vous permet de vous faire connaître en tant que bien immobilier pertinent. En conséquence, l'efficacité du recrutement des locataires augmente et le recrutement est renforcé. Dans les régions où le taux d'inoccupation est élevé, l'assouplissement de ces conditions peut être un atout majeur pour trouver des locataires.
Effet d'entraînement sur la satisfaction des locataires et l'occupation à long terme : des coûts initiaux peu élevés réduisent le fardeau des locataires et tendent à améliorer l'image qu'ils ont du propriétaire. Le fait que le propriétaire soit "consciencieux" peut avoir un effet positif sur la relation après l'emménagement, en faisant prendre conscience de la nécessité d'utiliser la pièce avec soin, ce qui peut à son tour encourager les locataires à long terme. Si les frais de renouvellement sont également nuls, il est plus facile pour les locataires de vouloir continuer à vivre dans le logement. Ces effets secondaires ne doivent pas être négligés dans la gestion locative.
D'un autre côté, la réduction à zéro de la caution et du pas-de-porte présente également des risques et des inconvénients pour le propriétaire. Examinons les principaux points en détail.
Frais de remise en état et risques lors du déménagement : s'il n'y a pas de dépôt de garantie, les frais de remise en état (frais de nettoyage et de réparation) lors du déménagement ne peuvent en principe être perçus que directement auprès du locataire. Dans des circonstances normales, ces frais peuvent être déduits du dépôt de garantie, mais s'il n'y a pas de dépôt de garantie, ils seront facturés au locataire lors de son déménagement. Pour les locataires, cela peut facilement donner l'impression qu'ils doivent payer un montant élevé en une seule fois, ce qui risque d'entraîner des problèmes. Par exemple, il est arrivé que des locataires se plaignent des frais de nettoyage, affirmant que s'ils avaient une caution, ces frais auraient été déduits de celle-ci. En outre, si le locataire ne répond pas à la réclamation et ne paie pas le loyer ou s'enfuit pendant la nuit, les frais de réparation seront supportés par le propriétaire et il y a un risque de perte. Il est nécessaire d'être pleinement conscient du risque de remise en état du bien et de prendre des mesures telles qu'une stipulation claire des frais de nettoyage dans le contrat.
Risque d'arriérés de loyer et recours à des garanties : le dépôt de garantie est essentiellement une soupape de sécurité qui peut également être utilisée pour couvrir les arriérés de loyer, mais à zéro, ce n'est pas le cas. Le risque d'arriérés de loyer est considérablement réduit si une société de garantie est utilisée, mais il convient de noter que le locataire reste dépendant de la société de garantie. Dans le cas improbable où un locataire ne paie pas son loyer pendant une longue période et que la société de garantie cesse également d'effectuer des paiements de remplacement, ou si une situation se produit en dehors des termes du contrat avec la société de garantie (par exemple, le locataire disparaît pendant le contrat et l'enlèvement des objets restants ou des procédures judiciaires deviennent nécessaires), le propriétaire peut finir par devoir en supporter la charge. Il existe de nombreux contrats dans lesquels la société de garantie ne garantit que l'obligation de payer le loyer et ne couvre pas les dommages causés au bien, ce qui rend difficile la gestion des dommages qui auraient pu être couverts par un dépôt de garantie. Le risque de non-paiement lui-même peut presque toujours être couvert par la société de garantie, mais il est important de garder à l'esprit qu'il ne l'est pas à 100 %.
Risque d'évolution démographique des locataires : les propriétés à dépôt de garantie zéro facilitent l'installation de locataires potentiels disposant de fonds initiaux limités, ce qui permet d'élargir le vivier de candidats. S'il est plus facile d'attirer des locataires de qualité, le nombre de personnes financièrement instables ou en marge du processus de sélection des locataires a également tendance à augmenter. Il est d'autant plus important pour les propriétaires d'évaluer la qualité des locataires que certains affirment que les personnes qui n'ont pas les moyens de payer les frais initiaux s'inquiètent également de payer le loyer après avoir emménagé. En fait, certaines personnes ont l'impression que la qualité des locataires d'une propriété à zéro zéro n'est pas bonne, mais il est possible d'obtenir des locataires fiables si la propriété fait l'objet d'un examen approfondi. Cependant, le coût initial moins élevé signifie que les obstacles à l'emménagement sont moindres, et le risque que les locataires quittent le logement après une courte période est également plus élevé. Par conséquent, une durée moyenne de location plus courte peut conduire à des recrutements fréquents et à la remise en état du bien, ce qui accroît les efforts et les coûts de gestion.
Diminution du revenu initial (revenu de pas-de-porte nul) : le pas-de-porte est un revenu pur (profit) pour le propriétaire, mais en le réduisant à zéro, on perd l'opportunité de gagner un revenu initial. Par exemple, si un contrat qui prévoyait à l'origine un mois de pas-de-porte (équivalent à un loyer de 100 000 ¥) est réduit à zéro, le propriétaire perd ce revenu de 100 000 ¥. À long terme, cette perte peut souvent être compensée par l'avantage d'un revenu locatif provenant d'une occupation anticipée, mais en fonction de l'occupation du bien, cela peut être une expérience douloureuse. En outre, le dépôt de garantie est à l'origine un dépôt qui doit être restitué à l'avenir, mais selon la manière dont il est géré, il peut être utilisé temporairement comme fonds du côté du propriétaire. S'il est réduit à zéro, il n'y a pas de place pour une telle gestion de fonds. En général, l'inconvénient de la stratégie zéro-zéro est que les liquidités dont dispose le propriétaire au moment de la signature du contrat sont réduites.
Les mesures et innovations suivantes permettent de pallier les inconvénients des propriétés à dépôt zéro et à pas-de-porte et d'en maximiser les avantages.
Utilisation appropriée d'une société de garantie : bien que ce soit déjà une condition préalable, il est indispensable de toujours faire appel à une société de garantie des loyers fiable. Associez-vous à une société de garantie ayant fait ses preuves et veillez à ce que le loyer soit payé dans l'éventualité peu probable d'un défaut de paiement. En demandant aux locataires de s'affilier à une société de garantie lors de la signature du contrat, les propriétaires peuvent réduire considérablement le risque de loyers impayés. Il est également conseillé de vérifier le contenu de la garantie et, si possible, de choisir un plan qui couvre les frais de remise en état et les frais juridiques. Les résultats de la sélection effectuée par la société de garantie servent également de référence pour déterminer si vous pouvez ou non emménager, de sorte que l'utilisation d'une société de garantie rigoureusement sélectionnée peut elle-même contribuer à réduire la liste des locataires de qualité.
Une sélection plus stricte : il est essentiel de ne pas relâcher la sélection des locataires potentiels simplement parce que vous renoncez au dépôt de garantie et au pas-de-porte. En fait, des vérifications plus minutieuses que d'habitude sont nécessaires. En particulier, les justificatifs de revenus, la situation professionnelle et les antécédents locatifs doivent être soigneusement vérifiés afin de déterminer la capacité de paiement et la moralité du candidat. En se référant également aux informations fournies par la société garante, un jugement complet est porté sur l'adéquation du ratio de charge locative (le rapport entre le loyer et le revenu), la durée de l'emploi, la stabilité du lieu de travail et la capacité financière du garant conjoint (le cas échéant). Dans certains cas, il est important de confirmer la personnalité du locataire par des entretiens, etc. et de réduire la liste aux locataires dignes de confiance. Comme le coût initial est faible, il est facile de trouver des locataires ayant une motivation légère, telle que "il suffit de signer un contrat et si je ne l'aime pas, je déménage immédiatement".
Établir les conditions : il est également important d'énoncer clairement toute condition particulière dans le contrat afin de se préparer aux risques inhérents à une location sans dépôt de garantie ni pas-de-porte. Par exemple, si vous incluez une clause stipulant que le locataire sera responsable d'un montant fixe de frais de nettoyage lors de son départ, il sera plus facile de récupérer les frais de remise en état, même sans dépôt de garantie. Il est également courant d'inclure des clauses telles que "une pénalité de XX mois si le bail est résilié après moins de XX ans", afin de dissuader les locataires de résilier leur bail à court terme. Cela permet de garantir un certain niveau de compensation même si un locataire quitte le logement après une période extrêmement courte. En outre, les règles relatives aux caractéristiques de la propriété, telles que la détention d'animaux domestiques ou la pratique d'instruments de musique, doivent également être clairement énoncées afin d'éviter tout problème. Le fait d'expliquer soigneusement ces règles et règlements au moment de la signature du contrat et d'en informer les locataires lors de l'explication de questions importantes, etc.
Gestion immobilière et assurance : maintenir le bien en bon état et créer un environnement dans lequel les locataires peuvent vivre confortablement pendant longtemps est également une mesure indirecte du risque. Un niveau élevé de satisfaction des locataires peut décourager les expulsions précoces. Il est également judicieux d'inclure un avenant relatif à la responsabilité du locataire dans la police d'assurance incendie que les locataires sont tenus de souscrire, afin de disposer d'une couverture d'assurance pour les dommages causés au bien par la négligence du locataire. Les propriétaires eux-mêmes devraient également examiner les programmes d'indemnisation destinés aux propriétaires (tels que l'assurance contre les arriérés de loyer ou les programmes d'assistance juridique) afin de s'assurer qu'ils sont parfaitement préparés.
Enfin, les points suivants sont expliqués en relation avec les caractéristiques de la zone et les tendances du marché afin d'aider les propriétaires à décider s'ils doivent ou non adopter une stratégie de dépôt zéro/porte-clés.
1. environnement concurrentiel et taux d'inoccupation : il faut d'abord comprendre la situation concurrentielle du marché locatif où se trouve le bien. Dans les zones urbaines et les quartiers populaires, il y a beaucoup de biens concurrents à proximité et les taux d'inoccupation sont en hausse. Dans un tel environnement, l'impact de coûts initiaux nuls peut être significatif, et l'assouplissement des conditions de candidature des locataires peut être un puissant facteur de différenciation. D'un autre côté, si un bien immobilier est bien situé et attire un grand nombre de locataires potentiels en raison d'une demande excédentaire, on peut s'attendre à ce que des contrats soient conclus sans qu'il soit nécessaire de forcer le bien à avoir des coûts nuls. Dans les zones rurales et suburbaines où la demande locative est elle-même atone, il n'est pas garanti que l'on trouve des locataires même si le bien est à coût zéro, et d'autres facteurs tels que le loyer et l'agencement doivent être pris en compte en combinaison. Étudiez le taux d'inoccupation et la concurrence dans la région et utilisez-les comme base pour décider si votre bien doit augmenter sa compétitivité avec un service de coût initial.
2. attrait du bien et groupe cible : considérez également l'attrait général du bien, y compris son âge, la qualité des équipements et l'agencement. Les biens récents et mieux équipés sont susceptibles d'être populaires en soi et d'attirer des locataires sans oser les cibler. En revanche, si le bien est ancien, éloigné d'une gare ou doté d'un agencement particulier, il est plus judicieux de réduire l'obstacle en fixant le coût initial à zéro. Le groupe de locataires visé est également important. Par exemple, dans les zones où il y a beaucoup d'étudiants et de jeunes célibataires, une stratégie zéro-zéro peut être efficace pour attirer ceux qui ont des ressources financières limitées. D'un autre côté, dans les propriétés où la demande de logements d'entreprise ou les familles aisées sont les principaux locataires, les locataires peuvent ne pas être aussi préoccupés par le coût initial parce qu'ils ont des fonds d'entreprise ou des fonds abondants. Dans ce cas, les avantages d'une stratégie "zéro zéro" sont minimes, et il serait plus rentable de prendre un dépôt et d'utiliser le "key money" comme d'habitude. Il faut se demander si l'exigence d'une caution zéro zéro correspond au concept du bien et aux locataires attendus. 3.
3. évolution des tendances et des pratiques du marché : la tendance générale du marché de la location est à l'assouplissement progressif ou à la réduction de la pratique du versement d'une caution et d'un pas-de-porte. Certains affirment que le pas-de-porte en particulier est "dépassé" et que le pas-de-porte zéro devient progressivement la norme dans les zones urbaines. En ce qui concerne les dépôts de garantie, depuis les années 2020, lorsque l'utilisation de sociétés de garantie est devenue la norme, il y a eu une augmentation du nombre de cas où les dépôts sont fixés à environ un mois ou à zéro. En suivant ces tendances du marché et en révisant les conditions de votre propre bien, vous pouvez être sur un pied d'égalité avec vos concurrents. Toutefois, il existe des différences de pratiques entre les régions, avec une forte culture du "shiki-biki" (une annulation partielle de la caution) dans certaines zones, comme la région du Kansai, et le pas-de-porte est encore courant dans certaines villes régionales. Il est conseillé de se renseigner auprès d'une agence immobilière sur les pratiques en vigueur dans votre région et sur les cas de contrats récents, et de prendre une décision en se fondant sur une estimation du prix du marché dans les environs.
4. la politique de gestion du propriétaire et sa tolérance au risque : en fin de compte, la politique de gestion du propriétaire entre également en ligne de compte. Le choix dépend de la volonté d'éliminer les vacances et de stabiliser les revenus, même si le risque augmente légèrement, ou de celle d'éviter le risque et de s'assurer de recevoir un dépôt de garantie, même si cela prend un peu plus de temps. La stratégie "zéro zéro" peut être décrite comme une position agressive : "D'abord, faire emménager les gens, et si des problèmes surviennent, les traiter par l'intermédiaire de la société de garantie ou des termes du contrat". Elle peut être efficace pour les propriétaires d'entreprises qui possèdent un grand nombre de biens et peuvent répartir le risque d'inoccupation, ou lorsque des mesures audacieuses sont nécessaires pour attirer les locataires. D'un autre côté, si le nombre de biens immobiliers est faible et que le risque de chaque bien doit être géré avec soin, il est possible de maintenir un pas-de-porte d'environ un mois sans obliger le bien à être zéro-zéro. Evaluez l'éventail des risques acceptables en termes de gestion et la rentabilité de l'introduction d'un pas-de-porte zéro et prenez une décision. En fonction de la situation, vous pouvez envisager des options de compromis telles que "le pas-de-porte zéro seulement et un mois de dépôt" ou "zéro dépôt mais xx mois de pas-de-porte". Une méthode consiste à introduire la condition zéro-zéro dans certaines des unités disponibles à titre expérimental et à voir comment le marché réagit avant de l'introduire à grande échelle.
Les logements avec dépôt de garantie nul et prêt d'argent sont attrayants pour les locataires, et pour les propriétaires, il s'agit d'une stratégie dont on peut attendre des bénéfices en termes de contrats anticipés et de réduction du nombre de logements vacants. Avec le développement des sociétés de garantie, il est plus facile que jamais d'introduire des conditions zéro-zéro avec un risque réduit. D'un autre côté, il y a de nombreux points dont il faut être conscient, comme l'incertitude des coûts de restauration due à l'absence de dépôt de garantie et les inconvénients en termes de rentabilité dus à l'absence de revenus de pas-de-porte. Pour mettre en œuvre avec succès la stratégie "zéro zéro", il est essentiel de se préparer aux risques éventuels en prenant des mesures telles que le recours à des sociétés de garantie, une sélection rigoureuse des locataires et l'élaboration de clauses contractuelles.
Il n'existe pas de réponse "absolue" à la gestion locative, et la solution optimale dépendra des conditions du bien, des tendances du marché et de la politique du propriétaire. Des mesures audacieuses telles que la caution zéro et le pas-de-porte peuvent être un moyen efficace de combler les vacances et de contribuer à une gestion stable si elles sont utilisées de manière appropriée. Il convient de bien comprendre les avantages et les inconvénients, d'évaluer les caractéristiques de la zone et la situation concurrentielle, puis de décider de la meilleure stratégie pour votre propre gestion locative. L'exploitation d'un bien immobilier zéro-zéro dans le cadre d'une gestion prudente des risques garantira une gestion locative gagnant-gagnant qui plaira aux locataires et profitera au propriétaire.