Dans les transactions immobilières, vous pouvez entendre l'expression "droit de superficie ", en particulier lorsqu'il s'agit de condominiums et d'autres immeubles en copropriété. Ce droit d'emplacement est une forme importante de droit propre aux condominiums, qui diffère de celui des propriétés individuelles, et il est essentiel de le comprendre pour que les transactions immobilières se déroulent sans heurts.
Dans cet article, INA&Associates Ltd. explique le droit d'emplacement en termes simples pour le grand public, de son concept de base à sa relation avec le droit d'utilisation de l'emplacement, sa relation avec les partiesexclusives etcommunes, et l'importance de l'enregistrement. Nous espérons que cela vous aidera à résoudre vos questions sur l'immobilier et que vous vous sentirez plus en sécurité dans vos relations avec nous.
Le droit de superficie est une forme de droit dans laquelle les parties exclusives d'un bâtiment (comme chaque unité d'habitation) et le droit d'utiliser le terrain sur lequel se trouve le bâtiment (droit d'utilisation de la superficie) sont traités comme un tout dans un immeuble en copropriété ou dans un autre immeuble en copropriété. La caractéristique la plus importante est que le terrain et le bâtiment sont enregistrés comme un tout, contrairement aux propriétés individuelles où le terrain et le bâtiment sont enregistrés comme des droits indépendants.
Ce droit intégré repose sur le principe de l'interdiction de disposer séparément. Cela signifie qu'en règle générale, il n'est pas possible de vendre uniquement les pièces de la copropriété (parties privatives) ou uniquement les droits sur le terrain (droits d'utilisation du site). En effet, en raison des caractéristiques des copropriétés, qui sont des habitations communes, si chaque propriétaire d'unité cède séparément le droit au terrain, cela entrave la gestion et l'utilisation de l'immeuble dans son ensemble. Ce principe est énoncé dans la loi sur la propriété des unités de construction, etc. (loi sur la propriété des unités) et constitue un mécanisme important pour soutenir le fonctionnement stable des copropriétés.
Avec l'établissement des droits de site, l'acheteur d'un condominium acquiert les droits sur le terrain et le bâtiment en même temps et peut les traiter comme une seule unité lors de la vente du condominium. Cela accroît la transparence et la sécurité des transactions immobilières et jette les bases d'une distribution harmonieuse des biens immobiliers sous la forme de condominiums.
Les termes "droits d'utilisation du site " et "droits d'utilisation du site " sont souvent confondus, mais il existe une différence claire entre les deux. Le droit d'utilisation du site est un terme générique désignant le droit d'utiliser le terrain sur lequel se trouve le bâtiment afin que le propriétaire de l'unité puisse posséder une partie exclusive du bâtiment. Cela comprend les droits de propriété, les droits de superficie et les droits de bail.
Les droits d'utilisation du site, quant à eux, désignent les droits d'utilisation du site qui sont spécifiquement enregistrés et intégrés à la zone d'utilisation exclusive. En d'autres termes, alors que le droit d'utiliser le site est un concept large de "droit d'utiliser le terrain", le droit d'utiliser le site est un concept plus limité et juridiquement efficace de "droit d'utiliser le site intégré à la zone d'utilisation exclusive par l'enregistrement".
Le tableau ci-dessous résume les différences entre les deux.
| Rubrique | Droit d'utilisation des locaux | Droit d'utilisation des locaux |
|---|---|---|
| Définition. | Terme général désignant le droit d'usage des propriétaires cloisonnés. | Droit d'utiliser le site enregistré et intégré à la zone d'utilisation exclusive. |
| Types de droits | Droit de propriété, droit de superficie, droit de bail, etc. | Droits d'utilisation du site intégrés au droit d'utilisation du site. |
| Enregistrement | Peut ne pas être enregistré | Toujours enregistré |
| Disposition séparée | Possible en principe (dans le cas de droits non liés à un site) | Impossible en principe (interdiction d'aliéner séparément ) |
| Objet | Utilisation du sol des immeubles en copropriété en général | Utilisation du sol intégrée à la partie à usage exclusif d'un immeuble en copropriété |
Les droits d'emplacement sont principalement établis dans les condominiumset autresbâtiments en copropriété. Un immeuble en copropriété est un bâtiment dont la structure est divisée en parties pouvant être utilisées indépendamment comme résidences, magasins ou bureaux (parties privatives) et en parties communes (couloirs, escaliers, ascenseurs, entrées, etc.) qui n'appartiennent pas à ces parties privatives. Les immeubles de bureaux et les parties de locaux commerciaux peuvent également être considérés comme des immeubles en copropriété.
Dans le cas des habitations unifamiliales, le terrain et le bâtiment sont considérés comme des biens distincts et peuvent être vendus ou hypothéqués séparément. Cependant, les condominiums ont une forme particulière dans laquelle un certain nombre de propriétaires partagent un seul terrain et possèdent chaque partie du bâtiment qui y est construit, ce qui nécessite un mécanisme de droit de passage qui traite les droits sur le terrain et le bâtiment comme un seul et même bien.
Les droits de superficie sont clairement indiqués dans le registre de la propriété. Outre l'indication de chaque zone exclusive, le type de droit de site correspondant à cette zone exclusive (p. ex. propriété, propriété superficiaire, etc.) et la part du droit de site dans le condominium seront indiqués dans le registre. Cette inscription établit légalement le droit d'emplacement et notifie publiquement aux tiers leurs droits.
L'enregistrement du droit de superficie est très important pour la sécurité des transactions immobilières. Elle permet à l'acquéreur de connaître avec précision les droits fonciers de la copropriété et de procéder sans difficulté à la vente de la copropriété. L'enregistrement des droits de site est également un élément important de l'évaluation de la sécurité lorsque les institutions financières mettent en place des hypothèques.
Certains condominiums sont rarement des propriétés "sans droits de site", où les droits de site ne sont pas établis. C'est souvent le cas dans les anciennes copropriétés construites avant l'entrée en vigueur de la loi sur la propriété compartimentée, ou dans les propriétés qui n'ont pas été converties en droits de site pour une raison ou une autre. Dans les propriétés sans droits de superficie, les droits fonciers et les droits de construction sont traités séparément, ce qui peut s'avérer compliqué car chacun nécessite ses propres procédures lors de l'achat et de la vente ou de la mise en place d'une garantie.
Lors de l'achat et de la vente d'une propriété sans droits de superficie, le transfert des droits fonciers et des droits de construction doit être enregistré en même temps, ce qui peut entraîner des procédures compliquées et, dans certains cas, le risque que les droits fonciers ne soient pas clairs. Il est donc très important, lors d'une transaction immobilière, de vérifier au préalable si le bien immobilier concerné a été transformé en droit de superficie.
Le pourcentage d'intérêt dans le droit de site est généralement déterminé en fonction du pourcentage de la surface de plancher de chaque zone d' utilisation exclusive. Par exemple, si la superficie totale de la zone d'utilisation exclusive d'un immeuble en copropriété est de 10 000 mètres carrés et que la superficie de la zone d'utilisation exclusive d'une certaine unité est de 70 mètres carrés, le ratio du droit d'utilisation de l'emplacement pour cette unité est de 70/10 000. Ce rapport a une incidence sur la proportion de l'impôt foncier et de la taxe d'urbanisme à payer sur le terrain, sur la proportion des droits de vote au sein de l'association de gestion, etc.
Le rapport des droits de superficie peut être vérifié dans le registre des copropriétés. Il peut être utile de connaître le ratio de droits d'exploitation de votre copropriété lorsque vous envisagez une vente ou une succession.
Voici quelques idées reçues sur les droits de superficie qui sont souvent mal comprises par le grand public.
1. Si j'ai des droits de superficie, puis-je utiliser le terrain librement ?
Les droits de superficie signifient que le droit d'utiliser le terrain est intégré à la zone d'utilisation exclusive, mais cela ne signifie pas que le terrain peut être utilisé librement. Le site d'un immeuble d'appartements est la propriété commune de tous les propriétaires d'unités et son utilisation est limitée par le règlement de gestion et la loi sur la propriété des unités. Par exemple, il n'est pas possible d'ajouter une place de parking ou de construire un jardin privé sans autorisation.
2. les immeubles en copropriété sans droit de superficie ont-ils moins de valeur ?
Bien que l'on ne puisse pas dire qu'ils aient généralement moins de valeur, les immeubles en copropriété sans droit de superficie peuvent être évalués différemment sur le marché par rapport aux immeubles en copropriété avec droit de superficie, en raison des procédures de transaction plus compliquées et du risque d'imprécision des droits fonciers. Toutefois, en fonction de l'emplacement et de l'état de l'immeuble, certaines propriétés ne bénéficiant pas de droits de site peuvent avoir une valeur élevée.
3. les droits de superficie sont-ils identiques aux droits de propriété ?
Les droits de superficie désignent une "forme de droit" dans laquelle la propriété (ou la propriété superficiaire, le droit de bail, etc.) du terrain est intégrée à la zone d'utilisation exclusive. Si le type de droit de site est la propriété, vous êtes effectivement propriétaire du terrain, mais le terme "droit de site" n'est pas un droit de propriété en soi, mais un concept qui définit la manière dont il est traité.
Il est important de résoudre ces malentendus et de développer une compréhension correcte des droits de site afin d'éviter les problèmes lors des transactions immobilières.
Cet article a expliqué le droit de site, de sa définition aux concepts connexes et aux points pratiques à noter. Le droit d'emplacement est une forme importante de droit dans les condominiums et autresimmeubles en copropriété, où la zone d'utilisation exclusive et ledroit d'utilisation de l'emplacement sont traités comme un seul et même droit. Cette intégration garantit l'interdiction de principe de l'aliénation séparée du terrain et du bâtiment et assure la sécurité et la fluidité des transactions immobilières.
En particulier, le droit de superficie, qui est légalement déterminé par l'enregistrement, est un droit essentiel pour les propriétaires d'immeubles en copropriété, et sa compréhension est très importante dans les transactions immobilières et les successions. Certains biens immobiliers ne sont pas grevés d'un droit d'emphytéose, mais il convient de les vérifier plus attentivement lors des transactions.
Chez INA & Associates Ltd, nous offrons un soutien basé sur nos connaissances et notre expérience professionnelles pour répondre à vos questions et préoccupations concernant l'immobilier. Si vous avez des questions sur les droits de propriété ou si vous souhaitez discuter d'un aspect quelconque de votre transaction immobilière, n'hésitez pas à nous contacter. Nous ferons de notre mieux pour résoudre vos problèmes immobiliers et vous fournir les meilleures solutions.