Le quartier de la gare de Shibuya fait l'objet d'un vaste projet de réaménagement qui n'a lieu, dit-on, qu'une fois tous les 100 ans. De nouveaux points de repère sont créés les uns après les autres, transformant le paysage et les fonctions de la ville. Ces changements ont un impact sur le marché des bureaux, la capacité des installations commerciales à attirer des clients et les besoins des résidents, et sont directement liés à l'évolution de la valeur des biens immobiliers environnants. Cet article résume les dernières tendances des grands projets de réaménagement en cours ou prévus à proximité de la gare de Shibuya, et examine les changements du marché qui en résultent, les perspectives d'évolution des prix des terrains et des loyers, les opportunités et les risques pour les investisseurs immobiliers, ainsi que le potentiel à long terme de la zone de Shibuya.
Depuis les années 2000, des projets de réaménagement à grande échelle ont été lancés dans le quartier de la gare de Shibuya, parallèlement à la mise en souterrain de la ligne de chemin de fer et à la réorganisation des fonctions de la gare. En conséquence, un certain nombre de grands complexes immobiliers ont été créés entre les années 2010 et aujourd'hui, renouvelant la physionomie de la ville. Voici une liste chronologique des principaux projets réalisés ces dernières années et des plans de développement prévus pour l'avenir.
Avril 2012 : Shibuya Hikarie - un grand complexe immobilier de 34 étages et d'une hauteur d'environ 182 mètres. Il a créé un nouveau pôle de bureaux et de commerces à la sortie est et a été un pionnier dans le réaménagement de Shibuya.
Septembre 2018 : Shibuya Stream - 35 étages au-dessus du sol et 180 m de haut, ce complexe a été créé dans le cadre du réaménagement de l'ancienne ligne de métro Toyoko Line et comprend des bureaux, un hôtel, des restaurants et une promenade le long de la rivière Shibuya.
Mar 2019 : Shibuya Solasta - Immeuble de bureaux de 21 étages d'une hauteur de 107 m. Il offre des bureaux haut de gamme dotés des équipements les plus récents dans le quartier de Jinnan, très prisé par les entreprises du secteur informatique.
Nov 2019 : Shibuya Fuclas - un bâtiment complexe de 18 étages au-dessus du sol et d'une hauteur d'environ 103 mètres. Réaménagement de l'ancien site de Tokyu Plaza, il est directement relié à la gare routière de la sortie Ouest et comprend des installations commerciales et des bureaux, ainsi que des fonctions publiques telles qu'un centre d'information touristique.
Nov 2019 : Shibuya Scramble Square (Phase I : East Wing) - un complexe de gratte-ciel de 47 étages et 230 mètres de haut, qui constitue un nouveau point de repère directement relié à la gare de Shibuya. Un centre d'observation, Shibuya Sky, a également ouvert ses portes aux étages supérieurs, attirant de nombreux visiteurs du pays et de l'étranger.
Juillet 2020 : MIYASHITA PARK - un bâtiment commercial de 4 étages + un complexe hôtelier de 18 étages dans le parc Miyashita réaménagé. La combinaison d'un parc sur le toit et d'installations commerciales en fait un nouveau lieu de détente et de création de tendances à Shibuya.
Mars 2023 : Dogenzaka-dori - un grand bâtiment complexe de 28 étages au-dessus du sol et d'une hauteur d'environ 119 m. Il s'agit d'un réaménagement du parc de Shibuya. Il s'agit d'un réaménagement de la zone autour de l'ancien magasin Don Quijote Shibuya, avec de grands étages de bureaux (environ 526 tsubos par étage) occupant les étages 2 à 10, et l'hôtel étranger Hotel Indigo Tokyo Shibuya occupant les étages 11 à 28. Des boutiques sont situées aux étages inférieurs, et un nouveau passage a été construit à travers le site pour améliorer la circulation dans le quartier.
Nov 2023 : Shibuya Sakura Stage - réaménagement à grande échelle de la zone de Sakuragaoka-cho au sud-ouest de la gare de Shibuya. Il se compose de plusieurs bâtiments sur un site d'environ 2,6 ha, dont un immeuble de bureaux de grande hauteur dans le bloc A (bloc A1 : 39 étages, 179 m de haut, etc.) et un complexe de grande hauteur dans le bloc B (30 étages, 127 m de haut). En plus des bureaux à grande échelle (surface de plancher standard : 842 tsubos), le bâtiment offre également un espace urbain pour "travailler, jouer et vivre" avec des installations commerciales, des installations de soutien à la création d'entreprise, des logements et des appartements avec services. Une passerelle piétonne reliant la gare au quartier de Sakuragaoka a également été construite, ce qui en fait un nouveau point d'accès à Shibuya. Une fois la construction achevée, 37 boutiques ouvriront simultanément dans la zone commerciale en juillet 2024, créant ainsi une nouvelle animation.
Mai 2024 : SHIBUYA AXSH - un complexe immobilier de 23 étages et de 120 m de haut a été achevé le long d'Aoyama-dori, à côté de Shibuya Hikarie, avec des bureaux écologiques de pointe aux étages 5 à 23 (environ 400 tsubo par étage) et des étages commerciaux aux étages 1 à 4. L'immeuble est situé au cœur du centre-ville. Il est relié à Hikarie et aux blocs environnants par des terrasses et des places, ce qui améliore considérablement la circulation dans la zone de la sortie Est, où il y a des différences d'altitude. Comme son nom l'indique - "relier Aoyama et Shibuya par une poignée de main" - le nouveau point de repère à la sortie est de Shibuya a été inauguré en juillet 2024.
Image du projet "Dogenzaka 2-chome South Area" (immeubles de grande et moyenne hauteur). L'aile est existante de Shibuya Scramble Square est visible à l'extrême gauche et Shibuya Mark City à l'avant droite. Dans le cadre du réaménagement, le nouveau bâtiment sera directement relié à Mark City par une terrasse.
Année fiscale 2026 : MITAKE Link Park (nom provisoire) - Projet de développement à usage mixte en partenariat public-privé à Shibuya 1-chome, utilisant le site de l'ancien Tokyo Children's Hall et d'autres terrains. Il devrait s'agir d'une installation multifonctionnelle de 14 étages en surface et de deux étages en sous-sol, comprenant des bureaux et des boutiques, des installations culturelles et éducatives créatives, des logements locatifs et une salle polyvalente. Hulic et Shimizu Corporation seront les promoteurs du projet, dont la construction débutera en 2024 et s'achèvera en 2026.
Février 2027 : Projet de réaménagement urbain de type 1 de la zone sud de Dogenzaka 2-chome - Il s'agit d'un projet de réaménagement à grande échelle couvrant environ 0,8 ha à côté de Shibuya Mark City. L'association de réaménagement sera créée en 2022 et la construction devrait s'achever en 2026. Une fois achevé, le nouveau bâtiment sera relié à Mark City par une terrasse, intégrant le quartier de Dogenzaka aux installations directement liées à la gare.
2027 : Shibuya Scramble Square Phase II (Ailes centrale et ouest) - En tant que dernière phase de réaménagement directement au-dessus de la gare de Shibuya, l'aile centrale (10 étages au-dessus du sol, 61 m de haut) et l'aile ouest (13 étages au-dessus du sol, 76 m de haut) sont en cours de construction à la suite de l'aile est existante. Le bâtiment central est situé directement au-dessus de la gare JR Shibuya et est directement relié aux installations de la gare, tandis que le bâtiment ouest sera construit autour du site de l'ancien magasin Tokyu Toyoko. La surface totale des deux bâtiments est d'environ 276 000 m2 et devrait être achevée en 2027. Ce projet achèvera la réorganisation de la zone de la gare de Shibuya et devrait inclure un immense pont reliant les côtés est et ouest de la gare, une place souterraine et d'autres fonctions de connexion de transport.
Année fiscale 2028 : Projet Miyamasuzaka (zone de l'intersection Miyamasuzaka) - Il s'agit d'un plan de développement à grande échelle et à usage mixte pour la zone autour de l'intersection Miyamasuzaka à la sortie est de la gare de Shibuya, comprenant la construction d'une tour de 33 étages, 180 m de haut, 190 000 m2 dans le bloc A, avec un hôtel de classe internationale dans les étages supérieurs, des bureaux dans les étages moyens et supérieurs et une salle polyvalente et un centre d'affaires dans le bloc B. Les étages supérieurs seront occupés par un centre d'affaires. Les étages supérieurs seront occupés par un hôtel de classe internationale, les étages intermédiaires et supérieurs par des bureaux, et les étages inférieurs par un hall polyvalent, des installations commerciales, des installations de soutien au développement industriel, etc. Le bloc B adjacent (7 étages au-dessus du sol) sera un bâtiment commercial, relié au bloc A par une terrasse, dont la construction devrait commencer en 2024 et s'achever en 2028, créant ainsi un nouveau point de repère dans la zone de la sortie Est.
Exercice 2029 : Réaménagement de la zone ouest de Shibuya 2-chome (projet de régénération de Shibuya) - Il s'agit du plus grand projet de réaménagement de la zone de Shibuya, couvrant environ 2,9 ha face à Aoyama-dori et Roppongi-dori. Le site est divisé en trois blocs, A, B et C. Le bloc A est un bâtiment de faible hauteur avec une place supérieure, le bloc B est une tour de grande hauteur de 41 étages au-dessus du sol et d'une hauteur d'environ 208 m, principalement pour des bureaux et des hôtels, et le bloc C est une tour résidentielle de 41 étages au-dessus du sol et d'une hauteur d'environ 175 m. Les blocs seront reliés entre eux par des voies piétonnes et des voies de circulation. Les blocs seront reliés entre eux par des allées piétonnes et un réseau piétonnier reliant la gare à la zone urbaine environnante. La construction principale devrait commencer en 2025 et s'achever en 2029, ce qui renforcera encore les fonctions urbaines de la zone de Shibuya.
Comme indiqué ci-dessus, un certain nombre d 'installations ont déjà été achevées dans les environs de la gare de Shibuya et le seront dans les prochaines années: dans les années 2010, la "phase 1" comprendra une forêt de grands bâtiments, dont Hikarie et l'aile est de Scramble Square, qui sont directement reliés à la gare ; dans la "phase 2", à la fin des années 2020, d'autres développements sont prévus dans les zones environnantes telles que Sakuragaoka, Dogenzaka et Miyamasuzaka. La deuxième phase, à la fin des années 2020, verra la poursuite du développement dans les zones environnantes, notamment Sakuragaoka, Dogenzaka et Miyamasuzaka. Alors que ces réaménagements augmentent et améliorent considérablement la capacité de la ville, la composition des usages dans la ville dans son ensemble se diversifie également. Le chapitre suivant examine comment ces développements modifient le marché des bureaux et les besoins commerciaux et résidentiels dans la zone autour de la gare de Shibuya.
Le récent réaménagement de Shibuya a entraîné une augmentation de l'offre d'espaces de bureaux de haute qualité, et la demande des locataires est en hausse, en particulier parmi les entreprises informatiques et créatives. En fait, l'offre importante de nouveaux bureaux en 2023 a été remplie régulièrement en 2024, et le taux de vacance des bureaux pour l'ensemble du quartier de Shibuya a augmenté jusqu'à 4,38 % en février 2024 avant de s'améliorer et de tomber à 2,60 % à la fin de la même année (-1,37 point en glissement annuel). Bien que l'on ait craint une augmentation temporaire des postes vacants due à la mise en place du travail à distance après la catastrophe de Corona, l'analyse montre qu'en 2024, la tendance est au retour au travail, avec une succession de relocalisations de surfaces supplémentaires visant à "promouvoir la communication en face à face" et à "s'assurer d'excellentes ressources humaines". En particulier, dans le quartier de Shibuya (notamment dans la zone autour de la gare de Shibuya), les locaux vacants ont été éradiqués et les loyers se sont redressés dans le contexte d'une forte demande de la part des entreprises informatiques et mondiales.
En termes de loyers, le loyer moyen demandé (mensuel) dans le quartier de Shibuya était de 32 164 yens par tsubo à la fin de 2024, soit une augmentation de 2 585 yens d'une année sur l'autre et une reprise supérieure à la moyenne des cinq quartiers centraux de Tokyo. Sans atteindre le niveau de Chiyoda Ward (zone Otemachi/Marunouchi), où les loyers dépassent 40 000 yens par tsubo, Shibuya est devenu, avec les quartiers de Minato et de Shinjuku, l'une des zones où les loyers sont les plus élevés à Tokyo. Il y a eu des cas de contrats conclus pour de nouveaux bâtiments de haute qualité dans la fourchette de 30 000 à 40 000 yens par tsubo, ce qui indique que le marché des bureaux de Shibuya a évolué d'un "groupe de bureaux à bas prix pour les entreprises à risque" conventionnel à un "centre de bureaux à haute valeur ajoutée où les grandes entreprises s'étendent également".
Cependant, cela ne veut pas dire que l'augmentation de l'offre n'a pas eu d'impact : entre 2020 et 2023, la construction de grands immeubles de bureaux tels que Scramble Square, Sakura Stage et Dogenzaka Dori a été achevée l'une après l'autre à Shibuya, entraînant une hausse temporaire des taux d'inoccupation et une période d'ajustement des loyers. Toutefois, comme indiqué plus haut, la demande est forte et l'absorption s'est faite en douceur, de sorte que les taux d'inoccupation reviennent maintenant à un niveau approprié (environ 3 %). De nombreux nouveaux bâtiments ont commencé à fonctionner avec des taux d'occupation élevés, et la gamme d'entreprises basées à Shibuya est variée, allant des start-ups aux géants étrangers de l'informatique tels que Google et Meta, en passant par les start-ups liées à la finance. Le réaménagement de la zone a amélioré le marché des bureaux en termes de qualité et de quantité, et Shibuya devrait rester très populaire en tant que lieu de travail et d'implantation.
Bien que Shibuya ait l'image d'une ville commerciale en tant que centre de la culture et des tendances de la jeunesse, le volume absolu des installations commerciales a été faible par rapport à d'autres sous-centres dans le passé. La topographie de Shibuya est une zone étroite en forme de bassin, ce qui rend difficile l'augmentation du nombre de grands magasins, et jusqu'à présent, la zone a été encombrée par des installations commerciales limitées telles que Tokyu Department Store, Parco et 109 (MaruQ). Pour cette raison, le réaménagement récent a principalement consisté en un renouvellement des étages commerciaux par le biais de la "démolition et de la construction", et il n'y a pas eu d 'explosion de nouveaux espaces commerciaux, de sorte qu'il n'y a pas de perception d'une offre excédentaire.
En fait, on estime que l 'espace commercial dans la zone de Shibuya est en pénurie et qu'il y a une forte demande de la part des locataires pour les nouvelles installations fournies par le réaménagement. Les nouvelles installations commerciales telles que Shibuya Scramble Square, Shibuya Parco (ouverture de la reconstruction en 2019), Miyashita Park, Sakura Stage et Akush proposent toutes des boutiques, des restaurants et des contenus expérientiels de haut niveau et attirent un grand nombre de visiteurs. Par exemple, dans la zone commerciale du Shibuya Sakura Stage, qui a ouvert en juillet 2024, le nombre de piétons dans la zone immédiatement après son ouverture complète a augmenté de 43 % par rapport à l'année précédente, et il est rapporté qu'il est devenu une nouvelle attraction touristique à Shibuya. Shibuya Akush concentre également des locataires uniques, dont des boutiques ouvertes pour la première fois au Japon, et modifie considérablement le flux de personnes dans la zone d'East Exit.
En outre, la reprise de la demande entrante (touristes visitant le Japon) stimule également le marché commercial de Shibuya. Le Shibuya Scramble Crossing et le Hachiko Square sont devenus des lieux habituels pour les touristes étrangers, et le nombre d'étrangers visitant Shibuya après la reprise du tourisme post-Corona augmente également rapidement. Le centre d'observation Shibuya Sky a gagné en popularité en tant que lieu de réseautage social, et les boutiques officielles Nintendo et Pokémon à Shibuya Parco attirent des files d'attente tous les jours. Les ventes au détail dans le centre de Shibuya reviennent aux niveaux d'avant Corona, et les loyers commerciaux sont stables, voire en hausse (les enquêtes montrent que les loyers demandés par les locataires augmentent de plusieurs pour cent d'une année sur l'autre dans certains secteurs).
Comme décrit ci-dessus, Shibuya est devenue une ville qui répond à des besoins de consommation encore plus diversifiés, grâce à l'expansion et au renouvellement de son infrastructure commerciale à la suite du redéveloppement. Cependant, il existe également des défis majeurs, tels que la "fusion du réel et du virtuel" et le "passage de la consommation de biens à la consommation d'objets". Shibuya a la capacité de transmettre des informations et d'attirer des personnes qui "viennent à Shibuya parce qu'elles veulent en faire l'expérience", mais il faudra continuer à améliorer la qualité de son espace commercial pour répondre à leurs attentes. Les promoteurs de la zone de Shibuya ont indiqué qu'ils continueraient à promouvoir le développement commercial en mettant l'accent sur la valeur de l'expérience, et il y a encore beaucoup de place pour développer le potentiel commercial de Shibuya.
Traditionnellement, la zone autour de la gare de Shibuya était principalement constituée de bureaux et de commerces, avec peu de résidents. Cependant, ces dernières années, avec le besoin croissant de "vivre au centre-ville" et l'amélioration de la commodité de la ville, de plus en plus de personnes choisissent Shibuya comme lieu de résidence. Certains projets de réaménagement ont également intégré un usage résidentiel, comme le bloc B de la Shibuya Sakura Stage (Shibuya SAKURA Tower, etc.), qui comprend des fonctions résidentielles telles que des condominiums et des appartements avec services. Ces projets, qui constituent l'une des rares possibilités de combiner travail et résidence à proximité de la gare de Shibuya, attirent beaucoup d'attention, même si leur prix est élevé.
Dans les quartiers de Sakuragaoka et de Shibuya 2-chome, il est également prévu de construire des résidences locatives haut de gamme à côté d'immeubles de bureaux. Un immeuble résidentiel de 41 étages est prévu pour le bloc C du projet de réaménagement de la zone ouest de Shibuya 2-chome, qui devrait fournir plusieurs centaines de nouvelles unités résidentielles à l'avenir. Il s'agira du plus grand espace résidentiel jamais vu à proximité de la gare de Shibuya et, une fois achevé, il pourrait attirer une nouvelle population de ressortissants étrangers aisés et hautement spécialisés.
La population de l'arrondissement de Shibuya dans son ensemble a augmenté régulièrement à mesure que les gens revenaient au centre-ville, et le niveau de revenu moyen est l'un des plus élevés des 23 arrondissements. Avec ses quartiers résidentiels haut de gamme tels que Ebisu, Hiroo et Daikanyama, Shibuya Ward a toujours été une zone à forte demande de logements, mais ces dernières années, le quartier de la gare de Shibuya est également devenu plus attractif en tant que lieu de vie. La qualité du cadre de vie s'est également améliorée, avec le réaménagement de la place et des parcs devant la gare, des espaces piétonniers sûrs et confortables et une meilleure prévention des catastrophes. Par exemple, une grande place souterraine et une terrasse piétonne ont été construites à la sortie est de la gare de Shibuya, garantissant une ligne de circulation sans obstacles, facile à parcourir pour les poussettes et les fauteuils roulants. Les services de proximité (commerces, services médicaux, services administratifs, etc.) autour de la gare ont également amélioré les avantages de la vie quotidienne.
D'une manière générale, Shibuya évolue d'une "ville de travail et de loisirs" à une "ville de travail, de loisirs et de vie". Cependant, il y a des défis à relever. En raison de l'offre limitée de logements, les loyers et les prix restent extrêmement élevés, et la zone n'est pas un endroit où une famille moyenne peut facilement se permettre de vivre. Le prix moyen d'un nouveau condominium dans le quartier de Shibuya est l'un des plus élevés de la ville, et le prix du marché locatif pour un studio est d'environ 100 000 ¥ par mois. Pour l'instant, les principaux résidents seront donc des célibataires aisés, des DINKS et des cadres étrangers. Toutefois, si le parc immobilier augmente à l'avenir et si la revitalisation de la ville 24 heures sur 24 progresse, le jour viendra peut-être où Shibuya sera véritablement considéré comme un "endroit où il fait bon vivre".
L'augmentation de la valeur de la zone de Shibuya due à un réaménagement à grande échelle est également évidente dans les indicateurs de prix des terrains et des loyers. Le prix officiel moyen des terrains dans le quartier de Shibuya a augmenté de manière significative de 12,53 % en glissement annuel en 2025, ce qui en fait le troisième prix le plus élevé du pays. En particulier, la zone autour de la gare de Shibuya a connu une croissance remarquable, le prix moyen des terrains dans la zone autour de la gare de Shibuya ayant augmenté de 13,88 % en glissement annuel pour atteindre 9 186 666 yens par m2 (environ 30 360 000 yens par tsubo). Par exemple, le prix officiel du terrain du 23-3 Udagawa-cho (en face du QFRONT Building) à proximité du Shibuya Scramble Crossing a atteint 33,5 millions de yens par m2 (environ 110,74 millions de yens par tsubo), ce qui en fait l'une des zones commerciales les plus chères du Japon. La flambée des prix des terrains reflète donc les attentes en matière de réaménagement et les perspectives de bénéfices futurs.
En termes de loyers, les loyers des bureaux, comme mentionné ci-dessus, sont en hausse, tandis que les loyers commerciaux (loyers de rue) sont également en hausse en raison de la reprise après le désastre de Corona et de la résurgence du tourisme entrant. Dans certaines zones très fréquentées, comme Centre Street et Park Avenue, les loyers demandés ont dépassé les niveaux d'avant la crise de Lehman. Selon les statistiques d'un important prestataire de services immobiliers, le loyer moyen demandé dans les sept principaux quartiers de Tokyo (Chiyoda, Chuo, Minato, Shinjuku, Shibuya, Shinagawa et Toshima) sera de 29 250 yens par tsubo à la fin de 2024, après avoir augmenté pendant cinq mois consécutifs. Dans le seul quartier de Shibuya, le loyer moyen est resté supérieur à la moyenne du centre-ville, et l'amélioration de l'attractivité de la ville à la suite de l'achèvement des travaux de réaménagement fait grimper les loyers que les locataires sont prêts à payer.
À l'avenir, les prix des terrains et les loyers autour de la gare de Shibuya devraient rester élevés. En effet, malgré l'augmentation de l'offre due au réaménagement, le potentiel de la demande est encore plus élevé, et un cercle vertueux s'est créé grâce auquel la capacité de la zone à attirer les clients et l'industrie augmente chaque fois qu'un projet achevé entre en service. Toutefois, le rythme de l'augmentation rapide des prix, tel qu'il a été observé en 2022-2023, pourrait progressivement ralentir et le taux d'augmentation pourrait s'atténuer. Les niveaux de prix des terrains à Shibuya ont déjà atteint des sommets considérables, et des ajustements temporaires des prix sont possibles en cas de changements dans l'environnement financier (par exemple, pression à la hausse sur les rendements immobiliers en raison de l'augmentation des taux d'intérêt). Les loyers des bureaux risquent également de stagner ou de baisser légèrement vers 2027, lorsque l'offre nouvelle atteindra son maximum, en raison d'une diminution de l'offre et de la demande. Toutefois, à long terme, la valeur de la marque et la rareté de Shibuya resteront inchangées et la ville dispose encore d'une marge de croissance. Dans l'ensemble, il est raisonnable de considérer la situation comme "une tendance à l'appréciation soutenue de la valeur à moyen et long terme, entrecoupée de phases d'ajustement à court terme ".
L'empressement à réaménager la zone autour de la gare de Shibuya présente à la fois de grandes opportunités et des risques potentiels du point de vue de l'investissement immobilier. Cette section résume les points clés que les investisseurs doivent garder à l'esprit.
Attentes de plus-values: on peut s'attendre à ce que la valeur des actifs augmente en raison de la revalorisation de l'ensemble de la ville à la suite de l'achèvement des travaux de réaménagement. En fait, comme l'indique la hausse significative des prix officiels des terrains, les prix de l'immobilier dans la zone de Shibuya ont tendance à augmenter au fur et à mesure que le développement progresse. Une acquisition précoce peut conduire à des plus-values à moyen et long terme (plus-values en capital).
Demande stable de la part des locataires : la gamme de locataires est diversifiée et solide en raison de la forte demande de bureaux de la part des entreprises informatiques, des start-ups et des entreprises étrangères, ainsi que de la demande commerciale en tant que destination touristique de classe mondiale. Les taux d'inoccupation restent faibles et les loyers augmentent, de sorte que l'on peut s'attendre à des gains de revenus stables (revenus locatifs). Les immeubles ultramodernes, en particulier, sont très compétitifs auprès des locataires et sont susceptibles d'attirer des entreprises de premier ordre qui signent des contrats à long terme.
Amélioration de la liquidité des actifs: Shibuya est bien connu des investisseurs au Japon et à l'étranger, et le réaménagement de la zone devrait accroître sa notoriété et améliorer la liquidité du marché immobilier. La forte demande, tant pour la demande réelle que pour l'investissement, facilite la formulation d'une stratégie de sortie de la vente, ce qui est également intéressant. Les grands immeubles de bureaux seront de plus en plus ciblés par les FPI et les investisseurs institutionnels.
Effet d'entraînement dans la zone élargie de Shibuya: le groupe Tokyu a défini un rayon de 2,5 km autour de la gare de Shibuya comme "Greater SHIBUYA" et promeut le développement urbain à l'échelle de la zone. Cette stratégie a le potentiel d'augmenter la valeur non seulement de la zone autour de la gare de Shibuya, mais aussi des zones environnantes telles que Harajuku/Omotesando, Ebisu et Daikanyama. Par conséquent, il y aura un effet d'entraînement positif sur les biens immobiliers dans le quartier de Shibuya en général, et les opportunités d'investissement pour les biens immobiliers dans la zone environnante augmenteront également.
Baisse des rendements et sentiment de surévaluation: les rendements d'acquisition (taux de capitalisation) diminuent en raison de l'augmentation rapide des prix des terrains et des biens immobiliers. Certains affirment que les immeubles de bureaux de premier ordre à Shibuya sont déjà inférieurs à 3 % sur la base du rendement du revenu net d'exploitation et manquent d'attrait pour l'investissement. Il est plus important d'évaluer la rentabilité de l'investissement, car des prix trop élevés peuvent entraîner une détérioration des revenus et des dépenses et un risque de perte non réalisée pendant la phase de hausse des taux d'intérêt.
Risque de fluctuations économiques et de marché: Shibuya ayant une forte proportion d'entreprises technologiques, il est sensible aux fluctuations économiques et aux tendances de l'industrie. Par exemple, si le secteur des technologies de l'information s'effondre ou si l'environnement de financement des start-ups se détériore, il existe un risque non nul que la demande d'espaces de bureaux chute. Il existe également un risque que si l'instabilité des marchés financiers se propage à l'échelle mondiale, le marché immobilier des centres-villes lui-même se refroidisse en raison de la fuite des capitaux.
Risque de concentration unipolaire: si l'investissement dans la zone de Shibuya offre des perspectives de rendement élevées, il comporte également le risque que le portefeuille d'actifs soit fortement pondéré en faveur du centre-ville. Compte tenu de l'effet de diversification qui est à la base de l'investissement immobilier, il est conseillé d'éviter les investissements concentrés dans les biens immobiliers de Shibuya, même s'ils sont attractifs, et de maintenir un équilibre avec les autres zones. Les risques localisés peuvent être atténués en investissant non seulement à Shibuya, mais aussi dans d'autres quartiers de Tokyo et dans des propriétés à l'étranger.
Retards de développement et changements de plans: la possibilité que les futurs projets de réaménagement ne se déroulent pas comme prévu doit également être prise en compte. Les projets de grande envergure risquent de subir des retards ou des réductions en raison de la conjoncture économique ou des procédures administratives. Si le développement est achevé plus tard que prévu, il pourrait y avoir une perte d'opportunités de revenus pendant cette période, ou une avance dans la croissance des loyers en raison de retards dans le développement de la zone environnante. Au moment de prendre des décisions d'investissement, il est nécessaire de suivre de près l'avancement de chaque projet et d'envisager des mesures de couverture des risques sur la base des informations les plus récentes.
Changements dans la structure sociale: à long terme, les changements dans la façon dont les gens travaillent et vivent en raison des progrès technologiques ne peuvent pas être négligés. Avec la généralisation du travail à distance et du métavers, la demande de bureaux dans les centres-villes pourrait diminuer. D'autre part, la tendance est à une nouvelle appréciation de la valeur des lieux réels, mais il s'agit d'un thème qui présente un degré élevé d'incertitude pour l'avenir. Le risque d'investissement à long terme dépendra de la capacité de la zone de Shibuya à continuer à se moderniser de manière flexible en réponse à ces changements sociaux.
Enfin, nous évaluons le potentiel de la zone de Shibuya dans une perspective à long terme. En conclusion, Shibuya devrait maintenir et améliorer son potentiel élevé en tant que zone dynamique représentant Tokyo à l'avenir. Les points suivants peuvent être cités à titre de preuve.
Premièrement, Shibuya concentre les principaux éléments de l'époque, tels que la culture des jeunes, l'industrie des technologies de l'information et l'industrie créative. Le réaménagement de la zone a permis d'améliorer les aspects matériels (infrastructures, espaces de bureaux, etc.) et de créer un environnement dans lequel les aspects immatériels (culture, ressources humaines) peuvent facilement entrer en synergie les uns avec les autres. Shibuya continuera à générer de l'innovation en tant que "Bit Valley", Mecque des start-ups, et continuera à attirer des entreprises de classe mondiale pour qu'elles s'installent au Japon. Le dynamisme de cette activité économique soutiendra la valeur de la ville.
Deuxièmement, il y a la stratégie "Greater SHIBUYA 2.0" du groupe Tokyu, qui a été formulée en 2021 pour réaliser un "style de vie urbain qui ne peut être expérimenté qu'à Shibuya" en intégrant les trois éléments "travailler, jouer et vivre" et en soutenant des mesures de durabilité numérique. La stratégie énonce également la politique visant à réaliser une "vie urbaine qui ne peut être vécue qu'à Shibuya" en intégrant les trois éléments "travailler, jouer et vivre" et en soutenant les mesures de durabilité numérique. La conception de l'ensemble de la ville comme une zone économique et de vie unique, plutôt que de rester un développement ponctuel, est l'une des initiatives de développement urbain les plus avancées au Japon. Cela a conduit à la croissance à long terme de Shibuya en tant que "projet inachevé" en constante évolution. Une vision claire de la gestion urbaine est en soi un atout de la ville qui la rend digne d'investissement.
Troisièmement, en termes d'infrastructures, le renforcement du réseau ferroviaire et routier progresse, rendant la ville plus complète. La circulation des personnes et la commodité des transports se sont considérablement améliorées avec la construction du passage est-ouest gratuit et de la place souterraine de la gare de Shibuya, ainsi que de la nouvelle gare routière. La gare de Shibuya, qui était autrefois complexe et dans laquelle il était facile de se perdre, sera transformée en un terminal confortable avec des correspondances fluides entre les principales lignes après l'achèvement du réaménagement. L'amélioration environnementale de la rivière Shibuya et le renforcement des infrastructures de prévention des catastrophes ont également contribué à résoudre les problèmes de sûreté et de sécurité. L'amélioration de ces infrastructures urbaines est un facteur important pour soutenir la valeur des actifs à long terme.
Enfin, la puissance de la marque Shibuya et la reconnaissance de son nom resteront fortes à l'avenir. Dans le monde entier, "SHIBUYA" est reconnu comme un nom de lieu qui symbolise Tokyo, ce qui en fait un endroit attrayant pour les touristes et les entreprises. En tant que centre de la culture des jeunes en perpétuel renouvellement, Shibuya ne vieillira jamais en tant que ville. Ces atouts de la marque sont une source de valeur immobilière et une force qui ne peut pas être facilement imitée.
Sur la base de ce qui précède, la zone autour de la gare de Shibuya a un potentiel élevé à long terme et continuera à maintenir son attractivité en tant que cible d'investissement immobilier. Cependant, comme mentionné dans la section des risques ci-dessus, il faut garder à l'esprit que la flexibilité est nécessaire pour répondre aux changements du marché et de la société. Heureusement, Shibuya est une ville qui sait "continuer à changer". Les entreprises et les autorités concernées en sont conscientes, et la ville dans son ensemble a mis en place un système qui lui permet de s'adapter à l'évolution. Pour les investisseurs, s'impliquer dans la zone de Shibuya dans une perspective à moyen ou long terme et suivre l'histoire de la croissance peut rapporter beaucoup.
Le réaménagement du quartier de la gare de Shibuya a eu un impact significatif non seulement sur la physionomie de la ville, mais aussi sur le marché de l'immobilier. Nous avons examiné en détail l'avancement des principaux projets et les changements qui en résultent dans les besoins en bureaux, en commerces et en logements, ainsi que les tendances des prix des terrains et des loyers, et nous pouvons dire de manière générale que Shibuya est un quartier qui continue d'évoluer et de prendre de la valeur. Pour les investisseurs immobiliers, la transformation de Shibuya est une opportunité, mais en même temps, le niveau élevé des prix exige une prise de décision prudente. Toutefois, le potentiel de croissance de la ville, soutenu par une vision solide, est attrayant et, avec une vision et une stratégie adéquates, vous pouvez en récolter les fruits.
Lorsque je regarde le paysage en constante évolution de Shibuya, j'ai l'impression que la valeur des biens immobiliers augmente régulièrement sous mes pieds. En tant qu'investisseur, il est important de continuer à se tenir au courant des dernières informations, tout en réfléchissant à ce à quoi Shibuya ressemblera dans quelques années, lorsque le "réaménagement unique en son genre" sera achevé.