De nombreux propriétaires qui gèrent eux-mêmes leurs biens locatifs peuvent avoir l'impression d'économiser sur les frais de gestion. Cependant, beaucoup d'entre eux ne se rendent compte de la difficulté de la gestion que lorsqu'ils sont confrontés à des situations qui requièrent des connaissances spécialisées, telles que le traitement de problèmes réels, la détermination des responsabilités légales et la négociation avec les locataires. Dans cet article, les limites de l'autogestion et les avantages de l'externalisation à une société de gestion sont expliqués en détail à travers des cas réels de problèmes de moisissures chez INA & Associates (certaines parties ont été modifiées pour protéger les informations personnelles).
Voici une étude de cas concernant le propriétaire A (employé de l'entreprise), qui gère de manière indépendante un condominium familial à Tokyo, trois ans après sa construction : une famille de quatre personnes vivant dans l'immeuble depuis un an et demi a signalé qu'"il y a beaucoup de moisissures dans l'armoire de la chambre et sur le mur de la salle de bain". La propriété est presque neuve, alors pourquoi ces problèmes surviennent-ils ? Nous avons besoin d'une action immédiate" a été contacté le samedi soir.
Le propriétaire A s'est rendu sur place le lendemain et a été intrigué par la situation suivante
Situation identifiée lors de l'inspection sur place :
Un propriétaire a estimé qu'il y avait clairement un problème avec le mode de vie du résident, mais il ne savait pas comment l'expliquer au résident et dans quelle mesure il fallait lui demander de supporter les coûts. Les locataires ont également formulé les objections suivantes :
Problèmes rencontrés par le propriétaire A dans cette étude de cas :
| Situation préoccupante | Détails spécifiques | Expertise requise |
|---|---|---|
| Détermination de la classification des responsabilités | Déterminer s'il s'agit de la responsabilité du locataire ou d'un problème de bâtiment | Connaissance du bâtiment et du droit |
| Explication de la base juridique | Explication du devoir de diligence et du devoir de notification | Expertise en droit civil |
| Négociation de la répartition des coûts | Propositions pour un partage approprié des coûts | Connaissance de la jurisprudence et compétences en matière de négociation |
| Traitement des risques pour la santé | Détermination de la causalité médicale | Connaissances médicales, responsabilité juridique |
| Suggestions de mesures préventives | Conseils sur l'élimination future des moisissures | Expertise des bâtiments et des équipements |
| Documents écrits | Création de dossiers juridiquement valables | Connaissances juridiques |
En conséquence, le propriétaire A a décidé qu' il était "incapable de prendre des mesures appropriées par lui-même" et a envisagé d'urgence de faire appel à nos services.
En gestion locative, le plus important est de prendre les bonnes décisions juridiques en cas de problème. Même dans le cas d'un simple problème de moisissure, les décisions complexes suivantes doivent être prises :
Classification des responsabilités en droit civil:
Jugement fondé sur des précédents judiciaires:
Examen de la loi sur la gestion des logements locatifs:
Les compétences spécialisées suivantes sont nécessaires pour traiter les problèmes avec les locataires
| Compétences requises | Contenu | Degré de difficulté dans l'autogestion |
|---|---|---|
| Capacité à fournir des explications juridiques | Explications convaincantes avec preuves de la loi et des règlements | ★★★★★ |
| Compétences en matière de négociation | Proposer une solution acceptable pour les deux parties | ★★★★☆ |
| Connaissances techniques | Explications expertes sur les bâtiments et les équipements. | ★★★★★ |
| Dossiers et documentation | Création et conservation de dossiers juridiquement valables. | ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ |
| Réponse aux urgences | Système de réponse 24/7/365 | ★★★★★ |
| Conseils préventifs | Conseils pour prévenir les problèmes futurs | ★★★★☆ |
Les coûts temporels et émotionnels sont souvent négligés par les propriétaires autogestionnaires :
Le plus grand avantage de l'externalisation vers une société de gestion est la prise de décisions appropriées basées sur une expérience et une expertise étendues:
Base juridique de l'action:
Expertise technique:
Compétences en matière de négociation et de coordination:
La véritable valeur d'une société de gestion réside dans la gestion préventive, et pas seulement dans le traitement des problèmes une fois qu'ils sont survenus:
| Les éléments de la gestion préventive | Autogestion | Sous-traitance à une société de gestion |
|---|---|---|
| Explication lors de l'emménagement | Informations générales uniquement | Explication détaillée en fonction des caractéristiques du bien |
| Inspections périodiques | Irrégulières/superficielles | Contrôles spécialisés et systématiques |
| Détection précoce | Attente d'un contact de la part des locataires | Contrôles périodiques |
| Conseils préventifs | Réponse uniquement après coup | Rappels saisonniers |
| Tenue de dossiers | Notes personnelles uniquement | Tenue de dossiers juridiquement valables |
| Respect de la législation | Dépend de l'apprentissage personnel | Toujours à jour avec les dernières informations |
L'externalisation auprès d'une société de gestion peut réduire considérablement la charge du propriétaire:
Élimination de la charge de travail:
Réduction de la charge psychologique:
Réduction des risques financiers:
Points importants dans le choix d'une société de gestion :
Réactivité juridique:
Expertise technique:
Système d'intervention:
Il est important d'évaluer les frais de gestion comme un "investissement" plutôt que comme un "coût" :
| Retour sur investissement | Valeur annuelle (approximative) | Remarques |
|---|---|---|
| Valeur temporelle | 500.000-1.000.000 yen | 10 heures par mois x 5 000 ¥ par heure x 12 mois |
| Valeur mentale | Difficile à quantifier | Réduction du stress, temps familial assuré |
| Réduction des risques | 1-5 millions de yens | Risque de litige, prévention de la baisse de la valeur des biens immobiliers |
| Valeur de l'expertise | 300,000-500,000 | Prévention des dommages grâce à une prise de décision appropriée |
| Avantages liés à l'opportunité | Différences entre les individus | Concentration sur l'activité principale, nouvelles opportunités d'investissement |
Par rapport aux commissions de gestion habituelles (5 à 10 % du loyer), le rapport coût-efficacité en vaut la peine.
Nous fournissons des solutions juridiquement fondées et appropriées à des problèmes complexes tels que les problèmes de moisissures :
Nous ne nous contentons pas de traiter les problèmes une fois qu'ils se sont produits, mais nous nous attachons également à protéger la valeur des biens par une gestion préventive:
L'autogestion des immeubles locatifs peut à première vue sembler permettre d'économiser sur les coûts de gestion, mais elle comporte de nombreux risques et charges lorsqu'il s'agit de savoir comment traiter les problèmes réels. En particulier , les questions complexes telles que les problèmes de moisissures requièrent des compétences multiples, notamment des connaissances juridiques, une spécialisation technique et des aptitudes à la négociation.
Si, comme le propriétaire A dans cette étude de cas, vous ne cherchez une société de gestion qu'après avoir estimé que vous n'êtes pas en mesure de gérer le problème de manière appropriée, il se peut que le problème se soit déjà aggravé. Afin d'assurer une gestion locative stable et de maintenir et d'augmenter la valeur des actifs, il est important d' envisager l'externalisation vers une société de gestion dans une perspective préventive.
Les frais de gestion ne sont pas un "coût", mais un "investissement" qui réduit le temps, la charge émotionnelle et le risque financier du propriétaire. L'externalisation vers une société de gestion spécialisée peut également améliorer la rentabilité à long terme en augmentant la satisfaction des locataires, en réduisant les taux d'inoccupation et en maintenant la valeur des actifs.
Nous vous recommandons de reconnaître à nouveau l'importance de la gestion dans votre activité de location et d'établir un partenariat avec une société de gestion digne de confiance.
R1 : A court terme, il y a des coûts associés aux frais de gestion externalisée, mais à long terme, la gestion externalisée est plus économique. Si l'on considère le temps passé à traiter les problèmes, les erreurs de jugement dues à un manque d'expertise, le risque de litige, le risque de baisse de la valeur des actifs, etc. Une bonne gestion peut également améliorer la satisfaction des locataires, réduire les taux d'inoccupation et maintenir les loyers.
R2 : Il est vrai qu'en tant que propriétaire du bien, la responsabilité finale lui incombe, mais la société de gestion est responsable de la gestion quotidienne du bien et des responsabilités qui y sont associées, conformément au contrat de gestion conclu avec la société de gestion. La conclusion d'un contrat de gestion approprié permet de réduire considérablement le risque encouru par le propriétaire. En outre, le professionnalisme de la société de gestion permet de résoudre rapidement les problèmes et de déterminer la répartition appropriée des responsabilités.
R3 : Bien sûr. En fait, c'est précisément parce que vous rencontrez déjà des problèmes que vous avez besoin du soutien d'une société de gestion capable de les résoudre de manière professionnelle. Nous offrons un soutien complet, de la résolution des problèmes existants à la mise en place d'une nouvelle structure de gestion. Parlez-nous de votre situation actuelle et nous trouverons la meilleure solution pour vous.
R4 : Vous devez choisir votre société de gestion avec soin. Si la société est enregistrée en tant que gestionnaire de biens locatifs, il y a une certaine garantie de la pertinence de son travail. En outre , vous pouvez vérifier la réponse de la société de gestion en clarifiant l'étendue de ses responsabilités dans le contrat de gestion et en établissant des obligations de rapports réguliers. Nous attachons une grande importance à la transparence des rapports de gestion et à la communication régulière avec les propriétaires.
R5 : Les petites propriétés sont celles qui bénéficient le plus de l'externalisation à une société de gestion : dans une petite propriété d'une ou deux unités, un seul problème peut avoir un impact significatif sur le résultat net. En outre, si le propriétaire s'occupe personnellement du problème, la relation avec les locataires peut facilement se détériorer et il y a un risque que les locataires déménagent. Une réponse professionnelle de la part d'une société de gestion devrait améliorer la satisfaction des locataires et encourager la location à long terme.
Les propriétaires qui rencontrent des problèmes avec la gestion de leurs biens locatifs sont invités à utiliser d'abord notre service de consultation gratuit. L'équipe de gestion expérimentée d' INA&Associates vous proposera le meilleur plan de gestion pour votre bien. Nous pouvons vous aider à gérer votre bien locatif en toute sérénité grâce à une assistance complète, qu'il s'agisse de traiter avec les locataires, y compris les problèmes de moisissures, ou de proposer des améliorations aux installations afin d'accroître la valeur de l'actif. N'hésitez pas à nous contacter pour plus d'informations.