Propriétaires de logements locatifs, rencontrez-vous l'un de ces problèmes ? Des locataires se sont plaints que de la fumée de cigarette s'échappait de la chambre voisine, que leur linge sentait mauvais parce que des résidents fumaient sur le balcon, ou que la fumée des résidents du rez-de-chaussée passait à l'étage et présentait un risque pour la santé.
Ces dernières années, les problèmes entre locataires liés à la fumée de tabac sont devenus l'un des problèmes les plus épineux de la gestion locative. Avec la prise de conscience des problèmes de santé et l'augmentation du temps passé à la maison suite à la catastrophe de Corona, la sensibilité à la "fumée de tabac provenant des habitations voisines" est plus grande que jamais. D'autre part, l'équilibre entre les droits des fumeurs et les considérations de santé des non-fumeurs est une question particulièrement délicate pour les propriétaires volontaires.
Cet article explique la situation réelle des problèmes des locataires causés par la fumée de tabac provenant des maisons voisines, les difficultés rencontrées par les propriétaires autogestionnaires et les avantages spécifiques de l'externalisation à une société de gestion. Nous proposons des mesures pour parvenir à une gestion locative stable tout en maintenant de bonnes relations entre les locataires.
Etude de cas de M. Suzuki (la cinquantaine, employé d'une entreprise), qui gère lui-même un appartement (8 pièces au total) à Tokyo.
Dans un appartement appartenant à M. Suzuki, un homme célibataire vivant au deuxième étage avait l'habitude de fumer sur le balcon tous les soirs. Un jour, une famille vivant au troisième étage, juste au-dessus de lui, lui a demandé d'arrêter de fumer sur le balcon. Leur enfant est asthmatique et tousse au milieu de la nuit".
M. Suzuki a contacté le résident du deuxième étage, lui a expliqué la situation et lui a demandé d'y réfléchir. Cependant, le résident du deuxième étage a déclaré : "Vous êtes libre de fumer sur votre balcon. Il n'y a aucune mention d'interdiction de fumer dans le contrat". La relation entre les deux parties s'est ensuite détériorée, et M. Suzuki lui-même n'a pas su choisir son camp.
Finalement, la famille du troisième étage a déménagé au bout d'un an, invoquant des "problèmes de santé" ; le résident du deuxième étage a également refusé de renouveler le contrat car "le propriétaire ne respecte pas la vie privée", ce qui a laissé les deux chambres vacantes en peu de temps. M. Suzuki se souvient : "Les deux parties avaient leurs propres arguments et j'étais parfaitement conscient de la difficulté de l'arbitrage.
Étude de cas de M. Tanaka (60 ans, indépendant), propriétaire d'un condominium de seconde main (20 unités) dans la préfecture de Kanagawa.
Dans la propriété de M. Tanaka, un litige concernant la fumée de cigarette a éclaté entre les occupants des chambres voisines 302 et 303. Le problème est que la fumée de la chambre 302, qui est occupée par un fumeur, pénètre dans la chambre 303 par les murs et les conduits d'air conditionné ; l'occupant de la chambre 303 affirme que cela lui cause des problèmes de santé et demande des améliorations.
Mme Tanaka a cherché à comprendre les fumeurs, mais ils ont refusé, affirmant qu'aucune clause contractuelle n'interdisait de fumer dans la chambre. Après plusieurs mois sans amélioration de la situation, le locataire de la chambre 303 a commencé à dire qu'il envisageait de demander des dommages et intérêts pour l'atteinte à sa santé.
Prise de panique, Mme Tanaka a consulté un avocat qui l'a informée qu'"il existe une affaire dans laquelle un procès a été intenté pour atteinte à la santé causée par l'afflux de fumée de cigarette dans un appartement et une indemnisation a été accordée" et qu'elle pouvait également être tenue pour responsable en tant que propriétaire. Finalement, Mme Tanaka a pu résoudre temporairement le problème en installant à ses frais un purificateur d'air performant dans la pièce 302 et en réalisant des travaux d'amélioration de l'étanchéité des fenêtres dans la pièce 303, mais il s'agissait d'une dépense imprévue.
Étude de cas de M. Yamamoto (55 ans, chef d'entreprise), propriétaire d'un appartement (12 pièces) à Osaka
M. Yamamoto est propriétaire d'un immeuble d'habitation vieux de 20 ans et a décidé de modifier la politique de l'établissement en instaurant une interdiction de fumer dans l'ensemble de l'immeuble à l'occasion de travaux de rénovation. Il a décidé d'inclure une clause spéciale pour les locataires existants interdisant de fumer dans l'immeuble et sur le balcon lors du renouvellement de leur contrat.
Cependant, des locataires âgés qui vivent dans l'immeuble depuis plus de dix ans ont protesté en disant qu'ils ne pouvaient pas accepter une interdiction soudaine de fumer dans un endroit où ils avaient été autorisés à fumer pendant de nombreuses années. En outre, certains locataires ont accepté l'accord spécial, mais ont en réalité continué à fumer dans la pièce en cachette, ce qui a conduit les nouveaux non-fumeurs à se plaindre qu'ils pouvaient sentir l'odeur de la cigarette, alors que l'immeuble était censé être non-fumeur.
M. Yamamoto a dû passer beaucoup de temps à négocier avec chaque locataire individuellement et à expliquer la politique anti-tabac, et il s'est rendu compte à quel point il était difficile de changer la politique dans le cadre de l'autogestion. Finalement, il a décidé de faire appel à un consultant spécialisé pour étudier la manière de gérer la situation.
Lorsqu'ils traitent des problèmes liés à la fumée de tabac, les propriétaires en autogestion sont confrontés aux risques et aux limites suivants
Les problèmes liés à la fumée de tabac sont une bataille entre le "droit de fumer" et le "droit de vivre en bonne santé". Il s'agit d'un domaine difficile à juger sur le plan juridique.
En fait, dans une affaire concernant le tabagisme sur les balcons d'appartements, le tribunal de district de Nagoya a ordonné au fumeur de payer une compensation, au motif que "fumer sans tenir compte des résidents est illégal". D'autre part, il y a aussi le point de vue selon lequel "en raison de la nature particulière de la vie dans un condominium, on est obligé d'accepter dans une certaine mesure l'afflux de fumée de cigarette provenant du voisinage".
Pour un propriétaire autogérant, il est extrêmement difficile de prendre correctement une telle décision juridique. Il y a même un risque de litige si vous prenez la mauvaise décision quant au caractère raisonnable de la réclamation du locataire et à la mesure dans laquelle vous, en tant que propriétaire, devez intervenir.
En cas de litige sur le tabac entre locataires, les propriétaires sont censés arbitrer de manière impartiale. Cependant, les propriétaires autogestionnaires sont souvent confrontés au dilemme suivant
| Dilemme | Problèmes | Conséquences |
|---|---|---|
| Défendre les fumeurs | indifférence apparente à l'égard des risques pour la santé des non-fumeurs | Risque de départ des non-fumeurs |
| Défense des non-fumeurs | Perçu comme une atteinte à la vie privée des fumeurs | Risque de départ des fumeurs |
| Attitude neutre | Plaintes des deux parties sur le fait que rien n'est fait pour gérer la situation | Perte de confiance des deux côtés |
En autogestion, où les relations sont déjà établies, cette position peut être particulièrement difficile à maintenir. Si vous avez une bonne relation avec l'un des locataires, vous risquez de prendre inconsciemment son parti de la décision.
La question de la fumée de tabac est un problème complexe qui ne peut être résolu en disant simplement aux gens d'arrêter de fumer. Les solutions efficaces requièrent une expertise dans les domaines suivants
Il est difficile pour les propriétaires autogestionnaires de disposer de toute cette expertise et, dans de nombreux cas, ils ne sont pas en mesure de proposer des solutions efficaces.
Les solutions temporaires aux problèmes du tabac ne suffisent pas ; des politiques à long terme doivent être mises en place. Pour les propriétaires autogestionnaires, les défis à relever sont les suivants
Le traitement individuel tend à manquer de cohérence et peut facilement créer un sentiment d'injustice, tel que "cette pièce est correcte et cette pièce ne l'est pas", ce qui peut conduire à de nouveaux problèmes.
Les avantages spécifiques de l'externalisation vers une société de gestion pour résoudre efficacement les problèmes liés à la fumée de tabac sont les suivants.
Le plus grand avantage d'une société de gestion est qu'elle peut arbitrer entre les locataires en sa qualité de tierce partie neutre. Par rapport aux relations avec les propriétaires eux-mêmes, cela présente les avantages suivants
Dans la pratique, la confrontation directe entre locataires est atténuée par la société de gestion qui joue le rôle d'intermédiaire et permet des discussions sereines. Les locataires sont également moins susceptibles de s'impliquer émotionnellement, car ils ne sont pas "instruits par le propriétaire", mais plutôt "traités sur la base du contrat".
Les sociétés de gestion connaissent les connaissances juridiques et la jurisprudence en matière de tabagisme passif et peuvent prendre des mesures pour minimiser les risques :
La formulation et l'application appropriées de la clause d'interdiction de fumer revêtent une importance particulière. Par exemple, des clauses clairement formulées telles que "il est interdit de fumer à l'intérieur" ou "il est interdit de fumer dans toutes les zones des locaux, y compris les balcons" permettront d'éviter des problèmes ultérieurs.
Les mesures physiques et contractuelles sont importantes pour traiter le problème de la fumée de tabac. Les sociétés de gestion peuvent proposer et mettre en œuvre des mesures professionnelles telles que
L'un des principaux atouts de l'entreprise est sa capacité à proposer des mesures spécifiques en fonction des caractéristiques du bâtiment, par exemple l'amélioration de l'étanchéité des châssis, des mesures pour empêcher le reflux des ventilateurs et des mesures pour empêcher l'entrée de la fumée dans les conduits des climatiseurs.
Un rôle important de la société de gestion est d'adopter une approche préventive des problèmes liés au tabac :
Il est particulièrement efficace d'expliquer clairement les règles et d'obtenir le consentement au moment de l'emménagement. Si la société de gestion, en tant que tierce partie, explique que "ces règles s'appliquent dans cet immeuble", les locataires peuvent être convaincus de signer un contrat.
L'un des principaux avantages d'une société de gestion est sa capacité à établir et à appliquer des politiques cohérentes dans l'ensemble de l'immeuble :
En autogestion, les réponses ont tendance à être influencées par les relations humaines et la situation du moment, mais avec une société de gestion, les réponses peuvent être basées sur un ensemble cohérent de règles qui stipulent "voici comment nous réagirons dans de tels cas". Cela permet de maintenir un sentiment d'équité parmi les locataires et de prévenir les problèmes avant qu'ils ne surviennent.
Cette section explique les points clés du choix d'une société de gestion qui a une bonne connaissance des problèmes liés à la fumée de tabac.
Le facteur le plus important à prendre en compte lors du choix d'une société de gestion est son expérience en matière de gestion des problèmes liés à la fumée de tabac :
Lors des entretiens, il est conseillé de poser des questions spécifiques sur la manière dont l'entreprise a résolu les problèmes liés à la fumée de tabac dans le passé, sur le temps nécessaire à la résolution du problème et sur les mesures spécifiques prises.
L'expertise en matière de gestion des contrats relatifs au tabagisme est un aspect important du contrat :
Les sociétés de gestion ayant une expérience en matière de "modification des politiques antitabac" (par exemple, passage de l'usage du tabac à l'usage du tabac) sont particulièrement précieuses. Le savoir-faire en matière de gestion des problèmes pendant la période de transition permet de modifier la politique sans changement majeur de locataires.
Les plaintes concernant la fumée de tabac ont tendance à être émotionnelles et nécessitent une réponse rapide et appropriée :
Dans les cas réels, les 24 à 48 heures qui suivent la réponse initiale sont particulièrement importantes. Renseignez-vous sur les mesures qui peuvent être prises pendant cette période.
Choisissez une société de gestion qui ne se contente pas de réagir aux problèmes une fois qu'ils se sont produits, mais qui prend également des mesures préventives :
Le fait qu'une société de gestion adopte une attitude consistant à "prévenir les problèmes avant qu'ils ne surviennent" plutôt qu'à "les traiter après coup" est un facteur important dans le choix de la bonne société de gestion.
Les problèmes liés à la fumée de tabac provenant des habitations voisines peuvent devenir un problème sérieux dans la gestion locative. L'autogestion tend à se heurter à des difficultés dans la détermination des conflits émotionnels, des risques juridiques et de l'arbitrage équitable. L'externalisation auprès d'une société de gestion offre les avantages tangibles suivants
Les problèmes liés à la fumée de tabac ne sont pas seulement une question de "goûts" ou de "dégoûts", mais une question importante concernant la santé et la qualité de vie. C'est précisément cette question sensible qui peut être traitée en utilisant le savoir-faire d'une société de gestion professionnelle, qui vous permettra à la fois de maintenir la satisfaction des locataires et une gestion locative stable.
En déchargeant les propriétaires du fardeau de l'autogestion et en le confiant à des professionnels, vous pouvez créer un environnement dans lequel vous pouvez vous concentrer sur vos tâches principales de propriétaire : le maintien et l'amélioration de la valeur des actifs.
R : Il est important d 'écouter calmement les deux parties. Les points suivants sont particulièrement importants
Si vous confiez cette tâche à une société de gestion, le personnel possédant des connaissances spécialisées peut mener ces auditions de manière appropriée et faire la lumière sur les faits tout en évitant les confrontations émotionnelles.
R : Cela peut être difficile si le contrat ne précise pas qu'il est interdit de fumer, mais il est possible de tenir compte des points suivants
Une société de gestion peut suggérer la meilleure approche pour la situation, tout en minimisant les risques juridiques. Un autre avantage est que vous pouvez fournir une explication convaincante aux fumeurs et aux non-fumeurs.
R : Il est préférable de procéder à une transition progressive, car un changement brutal risque de provoquer une réaction négative de la part des locataires :
Les sociétés de gestion ont l'expérience de la transition de nombreux biens immobiliers et peuvent proposer le meilleur plan de transition en fonction de la composition des locataires et des caractéristiques du bâtiment. Elles savent également comment expliquer soigneusement la situation aux locataires, par exemple en organisant des réunions explicatives.
R: Il existe certains risques juridiques. Il convient d'être particulièrement attentif aux cas suivants :
Les sociétés de gestion disposent d'une expertise en matière de gestion des risques juridiques et peuvent minimiser le risque de litige en prenant les mesures qui s'imposent. Un autre avantage est que des mesures peuvent être préparées à l'avance pour faire face à toute éventualité.
R : Pour équilibrer les droits des deux parties , les réponses suivantes peuvent être efficaces
Les sociétés de gestion ont l'habitude de résoudre des problèmes similaires dans de nombreux immeubles et ont le savoir-faire nécessaire pour trouver des compromis satisfaisants pour les deux parties. Les propositions d'une société de gestion tierce sont généralement plus acceptables que des négociations directes entre les parties concernées.
Si les problèmes des locataires liés à la fumée de tabac constituent une question importante qui, si elle est mal gérée, peut entraîner des risques importants d'inoccupation et de litige, INA & Associates Ltd. peut offrir des solutions efficaces basées sur sa vaste expérience et son expertise. Nous assurons la coordination entre les locataires d'un point de vue neutre et fournissons un soutien cohérent depuis la formulation jusqu'à la mise en œuvre des politiques en matière de tabagisme.
Les propriétaires qui sont confrontés à des problèmes de tabagisme ou qui souhaitent se préparer à des risques futurs sont invités à utiliser notre service de consultation gratuit. Nous vous aiderons à vous libérer du fardeau de l'autogestion et à parvenir à une gestion locative stable.