Ces dernières années, de plus en plus de personnes souhaitent posséder une maison de vacances ou une résidence secondaire en raison de la diversification des modes de vie et de la prévalence du télétravail. D'autre part, l'achat d'une résidence secondaire nécessite un plan de financement différent de celui d'un prêt hypothécaire ordinaire. C'est là que les "prêts pour résidence secondaire" attirent l'attention. Cet article explique en détail le fonctionnement des prêts pour résidences secondaires, leurs caractéristiques, leurs conditions d'application et la manière de les choisir.
Un prêt pour résidence secondaire est un produit de prêt spécial mis à la disposition des personnes déjà propriétaires d'un logement pour l'achat d'une "résidence secondaire", telle qu'une maison de vacances ou une résidence secondaire. Les prêts hypothécaires normaux ne peuvent en principe pas être utilisés pour l'achat d'une résidence secondaire, car ils reposent sur l'hypothèse que l'emprunteur "habitera effectivement dans la maison". C'est pourquoi les institutions financières proposent des "prêts pour résidence secondaire".
Il existe des différences importantes entre les prêts pour résidences secondaires et les prêts hypothécaires normaux. Comparez les principales différences dans le tableau ci-dessous.
| Rubrique | Prêt hypothécaire normal | Prêt pour résidence secondaire |
|---|---|---|
| Objet du prêt | Achat d'une maison pour sa propre résidence | Achat d'une résidence secondaire, telle qu'une maison de vacances ou de week-end |
| Niveau du taux d'intérêt | Environ 0,3 % à 1,0 % par an | Environ 1,0 % à 3,0 % par an (plus élevé que d'habitude) |
| Critères de sélection | Critères de sélection généraux | Plus stricts (accent mis sur le revenu annuel et la capacité de remboursement) |
| Montant maximum du prêt | Jusqu'à 90 % du prix du bien | Généralement autour de 70-80% du prix du bien |
| Période de remboursement | Jusqu'à 35 ans | Jusqu'à 35 ans (en fonction de l'institution financière) |
| Déduction hypothécaire | Applicable | Non applicable |
| Institutions financières | Nombreuses | Limité |
La principale caractéristique des prêts pour résidences secondaires est que les taux d'intérêt sont plus élevés que pour les prêts hypothécaires normaux. En effet, les institutions financières prennent en compte le risque de ne pas pouvoir rembourser le prêt pour l'achat d'une résidence secondaire. Les critères sont également très stricts et exigent des revenus stables et une capacité de remboursement élevée.
Pour bénéficier d'un prêt pour résidence secondaire, vous devez satisfaire à des critères de sélection plus stricts que pour un prêt hypothécaire normal. Les principaux critères de sélection sont les suivants
De nombreuses institutions financières exigent un niveau de revenu stable et élevé comme condition d'obtention d'un prêt pour résidence secondaire. La norme est généralement fixée à un revenu annuel d'au moins 5 millions de JPY, ce qui est une exigence plus stricte que pour un prêt hypothécaire normal.
Le ratio de charge de remboursement est le rapport entre les remboursements annuels du prêt et le revenu annuel. Les ratios de charge de remboursement sont plus stricts pour les prêts pour résidences secondaires que pour les prêts hypothécaires classiques. En règle générale, la charge de remboursement combinée du prêt hypothécaire existant et du prêt pour résidence secondaire doit être comprise entre 30 % et 35 % du revenu annuel.
Les informations relatives au crédit du demandeur, y compris ses antécédents de remboursement et son statut d'emprunteur, sont un autre facteur important à prendre en considération. S'il y a des retards dans le remboursement d'autres prêts ou cartes de crédit, il est plus difficile de passer le processus de sélection. Une attention particulière est accordée à l'état des remboursements si le demandeur a déjà contracté un prêt hypothécaire.
L'achat d'un bien immobilier au moyen d'un prêt pour résidence secondaire est également soumis à des conditions. En général, les conditions suivantes sont posées
Les taux d'intérêt des prêts pour résidences secondaires varient d'un établissement financier à l'autre, mais sont généralement supérieurs de 0,5 % à 2,0 % à ceux des prêts hypothécaires normaux ; en mai 2025, les taux d'intérêt sont de 1,0 % à 3,0 % pour les taux variables et de 2,0 % à 4,0 % pour les taux fixes.
Les prêts pour résidences secondaires, comme les prêts hypothécaires normaux, ont plusieurs types de taux d'intérêt.
| Type de taux d'intérêt | Caractéristiques | Risque |
|---|---|---|
| Type de taux d'intérêt variable | Les taux d'intérêt fluctuent en fonction des taux d'intérêt du marché. | Risque d'augmentation des remboursements en raison de la hausse des taux d'intérêt |
| Option de taux d'intérêt fixe | Le taux d'intérêt est fixé pour une certaine période. | Risque de hausse du taux d'intérêt après la période fixée |
| Taux d'intérêt fixe pour toute la durée | Le taux d'intérêt reste inchangé pendant la période de remboursement | N'est pas affecté par les hausses de taux d'intérêt, mais le taux d'intérêt initial est plus élevé. |
Les limites des prêts pour les résidences secondaires varient d'une institution financière à l'autre, mais en général le montant maximum du prêt est de 70 à 80 % du prix du bien immobilier. Le montant du prêt est également plafonné et se situe entre 50 et 100 millions de yens dans la plupart des établissements financiers.
Les prêts pour résidences secondaires présentent les avantages suivants
Le plus grand avantage est la possibilité de financer l'achat d'une résidence secondaire, comme une maison de vacances ou une résidence secondaire. Même si un bien n'est pas éligible à un prêt hypothécaire normal, un prêt pour résidence secondaire peut être en mesure de le financer.
Les prêts peuvent être utilisés pour l'achat d'un bien immobilier d'occasion ou d'un bien immobilier neuf. Dans de nombreux cas, les coûts de rénovation et d'aménagement après l'achat peuvent également être financés.
Les remboursements à long terme, jusqu'à 35 ans, sont généralement possibles, ce qui réduit la charge de remboursement mensuelle. Il est également facile de mettre en place un plan de remboursement adapté à votre projet de vie.
De nombreux prêts pour résidences secondaires permettent de souscrire une assurance-vie de groupe. En cas d'urgence, les remboursements restants sont supprimés, ce qui réduit la charge de la famille survivante.
S'il présente des avantages, le prêt pour résidence secondaire présente également les inconvénients suivants
Le principal inconvénient est le taux d'intérêt plus élevé que celui d'un prêt hypothécaire normal. Ils sont généralement plus élevés de 0,5 à 2,0 %, ce qui peut augmenter considérablement le montant total du remboursement à long terme.
Les critères de sélection sont très stricts, notamment en ce qui concerne les revenus annuels et la charge de remboursement. En particulier, si vous avez déjà un prêt hypothécaire, votre capacité de remboursement est vérifiée de manière plus stricte.
La déduction hypothécaire, qui permet de réduire l'impôt sur le revenu et l'impôt sur les habitants, ne peut pas être utilisée pour les prêts pour résidences secondaires. Les avantages fiscaux n'étant pas disponibles, la charge fiscale est plus élevée que pour un prêt hypothécaire normal.
Seul un nombre limité d'institutions financières propose des prêts pour résidences secondaires. Par conséquent, le choix des institutions financières est limité et il peut être difficile d'obtenir un prêt à des conditions qui vous soient favorables.
Les points suivants sont à prendre en considération pour utiliser judicieusement un prêt pour résidence secondaire.
En guise d'alternative au prêt pour résidence secondaire, il est intéressant d'envisager l'utilisation de Flat 35. Le Flat 35 peut être utilisé pour l'achat d'une résidence secondaire et son principal avantage est qu'il peut être emprunté dans les mêmes conditions qu'un prêt hypothécaire normal. Toutefois, il est soumis à une condition d'occupation personnelle et peut ne pas convenir à une maison de vacances qui n'est utilisée que pendant les week-ends.
Les conditions des prêts pour résidences secondaires varient considérablement d'un établissement financier à l'autre. Il est important de comparer non seulement les taux d'intérêt, mais aussi les plafonds de prêt, les conditions de remboursement et les frais de manière exhaustive.
Pour maintenir le montant du prêt à un niveau peu élevé et réduire la charge de remboursement mensuel, il est conseillé de préparer un certain montant d'acompte. Un acompte de 20 à 30 % du prix du bien augmente les chances d'obtenir un prêt.
Lorsque vous contractez un second prêt immobilier, planifiez soigneusement vos remboursements en fonction de votre prêt hypothécaire actuel. Il est important d'établir un plan raisonnable, qui tienne compte non seulement du montant des remboursements mensuels, mais aussi de l'utilisation des remboursements bonus et des fluctuations futures des revenus.
Voici quelques points à prendre en considération lors du choix d'un prêt pour une résidence secondaire.
Il est important de choisir un type de taux d'intérêt qui corresponde à votre tolérance au risque, par exemple un taux d'intérêt variable si vous pouvez tolérer le risque de fluctuation des taux d'intérêt, ou un taux d'intérêt fixe si vous craignez une hausse future des taux d'intérêt. Le choix doit être fait en tenant compte de l'évolution des taux d'intérêt à long terme.
De nombreux prêts pour résidences secondaires exigent que vous souscriviez une assurance-vie de groupe. Il est important de vérifier les détails de la couverture et les éventuelles clauses spéciales.
Il est conseillé de choisir un produit dont les frais de remboursement anticipé sont faibles ou nuls, afin de pouvoir effectuer facilement des remboursements anticipés à l'avenir, lorsque vous disposerez de fonds suffisants.
En fonction de la date d'achat d'un bien immobilier, le temps nécessaire à l'approbation du prêt peut également être un critère de sélection important. Le choix d'une institution financière disposant d'un délai court entre la sélection et l'approbation du prêt garantira le bon déroulement de la transaction.
Les points suivants doivent être pris en compte lors de l'utilisation d'un prêt pour une résidence secondaire.
Les prêts pour résidences secondaires sont limités à l'achat d'une maison pour un usage personnel uniquement. Si, après l'achat, vous utilisez le bien à des fins de location ou d'investissement, l'institution financière peut considérer qu'il s'agit d'une rupture de contrat et, dans le pire des cas, vous risquez de vous voir réclamer le remboursement du prêt en une seule fois.
Si vous choisissez une option à taux d'intérêt variable ou à taux d'intérêt fixe, il existe un risque d'augmentation de la charge de remboursement en raison d'une hausse future des taux d'intérêt. Il est conseillé de disposer d'un certain montant de fonds de remboursement en réserve en cas de hausse des taux d'intérêt.
Lorsque l'on possède une résidence secondaire, il faut payer l'impôt foncier, les frais d'entretien et de réparation de la même manière que pour une résidence normale. Les frais d'entretien peuvent représenter une charge, en particulier pour les résidences secondaires qui ne sont pas utilisées fréquemment. Établissez un plan financier qui inclut ces frais d'entretien ainsi que les remboursements de l'emprunt.
En fonction de l'emplacement, par exemple pour les résidences de vacances dans les zones rurales, il existe un risque que la valeur des biens immobiliers diminue à l'avenir. Il est important de prendre une décision d'achat qui tienne également compte de la valeur future du bien.
Un prêt pour résidence secondaire est un produit de prêt spécialement conçu pour l'achat d'une "résidence secondaire", telle qu'une maison de vacances ou une résidence secondaire. Bien que les taux d'intérêt soient plus élevés et que les critères soient plus stricts que pour les prêts hypothécaires normaux, ils peuvent constituer une option efficace pour l'obtention d'un logement idéal s'ils sont utilisés de manière appropriée.
Les points suivants doivent être pris en compte lors de l'utilisation d'un prêt pour résidence secondaire
L'achat d'une résidence secondaire est un pas important vers l'amélioration de la qualité de vie et la réalisation d'un nouveau style de vie. La clé du succès est de rassembler suffisamment d'informations, de faire des comparaisons et de choisir le prêt pour résidence secondaire qui vous convient le mieux.
R. Oui , ils peuvent être utilisés ensemble. Toutefois, le ratio de remboursement combiné des deux prêts doit être compris entre 30 et 35 % de votre revenu annuel pour être pris en considération dans la plupart des cas. La situation de remboursement du prêt hypothécaire existant est également soumise à un examen approfondi.
R. Non . Les prêts pour résidences secondaires ne sont pas éligibles à la déduction hypothécaire. La déduction hypothécaire est conditionnée par le fait que la maison soit "utilisée pour votre propre résidence", de sorte qu'une résidence secondaire qui n'est pas votre résidence principale n'est pas éligible. Toutefois, si vous transférez ultérieurement votre certificat de résidence à la résidence secondaire et en faites votre résidence principale, vous pouvez bénéficier de déductions hypothécaires dans le cadre de produits tels que Flat 35.
R. Le principal avantage d'utiliser Flat 35 pour acheter une résidence secondaire est que vous pouvez emprunter aux mêmes conditions (par exemple, le taux d'intérêt) qu'un prêt hypothécaire normal. Le taux d'intérêt est inférieur à celui d'un prêt pour une résidence secondaire et le taux d'intérêt fixe pendant toute la durée du prêt garantit un plan de remboursement stable. Toutefois, il est soumis à une utilisation personnelle et ne peut être utilisé à des fins de location ou d'investissement. De plus, si vous utilisez déjà l'appartement 35, vous ne pouvez pas signer un double contrat.
R. Vous pouvez réduire le taux d'intérêt de la manière suivante
R. Les prêts pour résidences secondaires sont destinés à un usage personnel, la location du bien constitue donc une rupture de contrat. Si vous avez l'intention de louer le bien, vous devez choisir un produit de prêt adapté à votre objectif, tel qu'un prêt d'investissement immobilier.
Si vous envisagez d'acheter une maison de vacances ou une résidence secondaire, n'hésitez pas à contacter INA & Associates Ltd. Nous pouvons vous fournir des conseils d'experts sur tous les sujets, du choix de la propriété la mieux adaptée à votre style de vie à la planification financière et aux options de prêt. Vous pouvez nous joindre au siège d'Osaka, au bureau de vente de Tokyo ou au bureau de vente métropolitain. N'hésitez pas à nous contacter.