Cher gestionnaire locatif, êtes-vous confronté à l'un de ces problèmes ? Des plaintes fréquentes concernant les bruits de pas des locataires de l'étage du dessus, des locataires qui se disputent sur le volume de la télévision tard dans la nuit, ou des locataires à qui l'on demande de déménager à cause du son du piano.
Dans les immeubles locatifs, la gestion des problèmes de bruit est l'un des problèmes les plus ennuyeux pour les administrateurs de biens. En raison de la structure des logements japonais, en particulier des appartements et des copropriétés, le son se propage facilement et les problèmes de bruit entre locataires ne sont pas rares. La perception du bruit est subjective, certaines personnes disant qu'elles ne sont pas gênées par le même son, tandis que d'autres disent qu'elles ne le supportent pas, ce qui en fait un problème difficile à gérer.
Les problèmes de bruit peuvent être particulièrement pénibles pour les propriétaires qui gèrent eux-mêmes leurs biens. En effet, ils doivent écouter équitablement les arguments des parties concernées, proposer des solutions appropriées et, dans certains cas, prendre des décisions d'un point de vue juridique.
Cet article explique la réalité des problèmes de bruit causés par les chambres et les résidents voisins, les difficultés rencontrées par les propriétaires autogestionnaires et les avantages spécifiques de l'externalisation à une société de gestion. Il propose des mesures pour parvenir à une gestion locative stable tout en maintenant la satisfaction des locataires.
Etude de cas de M. Sato (employé de l'entreprise âgé d'une cinquantaine d'années), qui gère lui-même un appartement (immeuble en bois de deux étages, huit pièces au total) à Tokyo.
Dans un appartement en bois appartenant à M. Sato, un locataire âgé vivant au rez-de-chaussée s'est plaint de ne pas pouvoir dormir à cause des bruits de pas du résident du deuxième étage. Lorsque M. Sato a expliqué la situation aux locataires du deuxième étage (un jeune couple), ceux-ci ont répondu qu'ils menaient une vie normale et qu'ils ne sautaient pas d'un côté ou de l'autre.
La situation ne s'est pas améliorée et les locataires du premier étage ont commencé à "frapper au plafond au milieu de la nuit". Le locataire du premier étage a commencé à "taper au plafond la nuit".
Comme il était impossible de déterminer objectivement l'existence du bruit et que les deux parties avaient un point de vue, Mme Sato s'est trouvée dans la situation difficile de devoir choisir son camp. En fin de compte, la locataire du rez-de-chaussée a dû quitter l'appartement car le bruit était "préjudiciable à sa santé" et elle a également dû payer une pénalité de résiliation.
Étude de cas de Mme Tanaka (60 ans, indépendante), propriétaire d'une copropriété d'occasion (10 unités) dans la préfecture de Kanagawa.
Dans la copropriété de Mme Tanaka, un problème est survenu entre les locataires des chambres voisines 201 et 202 : une femme seule habitant la chambre 202 s'est plainte qu'elle ne pouvait pas dormir parce que l'occupant de la chambre 201 écoutait de la musique et regardait la télévision très fort tard dans la nuit.
Lorsque Mme Tanaka a averti le résident de la chambre 201 (un jeune homme), celui-ci a réfuté la plainte, affirmant qu'il ne faisait pas de bruits aussi forts. Pour vérifier la situation, Mme Tanaka s'est elle-même rendue sur place la nuit et, bien qu'elle ait effectivement entendu le bruit, elle a conclu qu'il n'était pas assez fort pour être qualifié de "bruit", mais qu'il s'agissait plutôt du niveau de bruit général d'un ménage.
Cependant, l'occupant de la chambre 202 a continué à exiger des améliorations, affirmant qu'il était sensible au bruit et qu'il ne pouvait pas dormir au moindre bruit. Prise entre deux feux, Mme Tanaka, après s'être interrogée sur les mesures à prendre, a suggéré d'installer des rideaux insonorisés dans la chambre 202, mais s'est heurtée à une fin de non-recevoir de la part de l'occupant, qui lui a rétorqué que c'était à la personne qui faisait du bruit de le faire.
Finalement, Mme Tanaka a demandé à ce que des preuves du bruit soient enregistrées, mais n'a pas pu obtenir de preuves objectives, ce qui a eu pour effet d'envenimer les relations avec les deux locataires.
Exemple de Mme Yamamoto (55 ans, ancienne employée d'une entreprise), propriétaire d'un appartement (3 étages, 18 logements) à Osaka.
Dans la copropriété de Mme Yamamoto, un problème s'est posé lorsqu'une nouvelle résidente du deuxième étage (une étudiante en musique) s'est mise à jouer du violon dans sa chambre. Au début, le résident du premier étage, situé juste en dessous, s'est plaint, mais peu à peu, plusieurs locataires ont commencé à se plaindre qu'ils ne pouvaient pas supporter le bruit de cette pratique quotidienne.
Le contrat conclu avec les locataires concernés ne contenait aucune disposition spéciale telle que "aucun instrument de musique n'est autorisé", et M. Yamamoto s'est efforcé de gérer la situation. Elle a suggéré que les artistes limitent leurs heures de pratique (jusqu'à 18 heures en semaine et de 10 heures à 17 heures le week-end), mais il a été difficile de trouver un compromis car il était essentiel pour les étudiants en musique d'avoir du temps de pratique.
M. Yamamoto a consulté un spécialiste et envisagé d'insonoriser les pièces, mais il a décidé que des travaux d'insonorisation à grande échelle dans un immeuble locatif seraient peu pratiques et difficiles à rentabiliser. En fin de compte, plusieurs locataires ont informé M. Yamamoto qu'ils déménageraient si le problème du bruit n'était pas résolu, et il a demandé aux étudiants en musique de déménager. Cela a provoqué un conflit émotionnel avec les étudiants en musique et aucune solution à l'amiable n'a pu être trouvée.
Dans le cadre de la gestion des problèmes de bruit, les propriétaires qui s'autogèrent sont confrontés aux risques et aux limites suivants
La plus grande difficulté dans le traitement des problèmes de bruit est la difficulté de juger objectivement le bruit:
L'un des principaux défis auxquels sont confrontés les propriétaires en autogestion est d'écouter les deux parties et de prendre une décision neutre. Si vous réagissez d'une manière qui vous place sur les épaules de l'une ou l'autre partie, vous risquez d'aggraver les relations avec l'autre locataire.
Les problèmes de bruit peuvent également être jugés d'un point de vue juridique :
| Aspects juridiques | Difficulté à prendre une décision | Défis pour les propriétaires autogérés |
|---|---|---|
| Juger des limites de l'acceptation | Quelle est la part du bruit domestique normal et quelle est la part du bruit ? | Difficile à juger sans connaissances juridiques spécialisées |
| Possibilité de résilier le contrat | Dans quelles conditions le contrat peut-il être résilié ? | Une décision facile comporte des risques juridiques. |
| Responsabilité en matière d'indemnisation | Où se situe la responsabilité en cas d'atteinte à la santé causée par le bruit ? | L'étendue de la responsabilité du propriétaire n'est pas claire. |
| Médiation et réponse aux litiges | Réponse en cas d'action en justice | Difficile à gérer sans l'aide d'un professionnel |
Le concept de "limites d'acceptation" revêt une importance particulière. Selon la jurisprudence, une certaine quantité de bruit dans un complexe résidentiel doit être acceptée, alors qu'un bruit excessif peut constituer un délit. Cette limite est très difficile à tracer et peut représenter une charge importante pour les propriétaires autogérés.
Afin de proposer une solution efficace au problème du bruit, l'expertise suivante est nécessaire
Il est difficile d'attendre une telle expertise de la part d'un propriétaire autogestionnaire, et l'incapacité à proposer des solutions efficaces risque de prolonger ou d'exacerber le problème.
Les problèmes de bruit sont extrêmement sensibles et peuvent facilement devenir émotionnels :
Les propriétaires autogérés sont plus proches des locataires, ce qui facilite l'implication émotionnelle et rend plus difficile la prise de décisions objectives.
L'externalisation auprès d'une société de gestion offre les avantages concrets suivants dans le traitement des problèmes de bruit
Le plus grand avantage d'une société de gestion est sa position de tierce partie dans l 'arbitrage des problèmes de bruit des locataires:
La société de gestion a l'expérience de nombreux problèmes de bruit et sait comment les traiter efficacement. En outre, en jouant le rôle d'intermédiaire, la société de gestion peut éviter que les relations entre propriétaires et locataires ne se détériorent et préserver la réputation du bien immobilier.
La société de gestion traitera les problèmes de bruit selon la procédure systématique suivante
Établissement des faits et évaluation de la situation:
Approche progressive:
Proposition et mise en œuvre de solutions:
Les sociétés de gestion savent quelles sont les interventions efficaces grâce à l'expérience qu'elles ont acquise en traitant un grand nombre de cas similaires. Elles peuvent également appliquer les meilleures pratiques en vigueur dans des immeubles aux structures similaires.
Pour résoudre les problèmes de bruit, des mesures appropriées doivent être prises en fonction de la structure du bâtiment et du type de bruit :
| Type de bruit | Principales voies de propagation | Contre-mesures efficaces | Soutien de la société de gestion |
|---|---|---|---|
| Bruits de pas à l'étage | Bruit de propagation solide | Installation de tapis et de moquettes insonorisés | Conseils sur le choix et l'installation des produits les plus appropriés |
| Bruits domestiques à travers les murs | Bruits aériens | Panneaux insonorisants/placement des meubles | Suggestions de lieux et de méthodes d'installation efficaces |
| Bruit des installations (eau, climatisation, etc.) | Propagation par voie solide et aérienne | Mesures d'isolation contre les vibrations et ajustement de la durée d'utilisation | Introduction d'entrepreneurs spécialisés et détermination des coûts appropriés des contre-mesures |
| Bruit des instruments de musique | Complexe | Introduction de salles insonorisées, de limites temporelles et d'espaces de représentation | Mesures d'insonorisation spécialisées et propositions alternatives |
Les sociétés de gestion disposent de cette expertise et peuvent proposer des contre-mesures efficaces et rentables. Si nécessaire, elles peuvent également présenter des entrepreneurs spécialisés et juger de la pertinence des devis.
La société de gestion a une connaissance juridique des problèmes de bruit et peut prendre des décisions et des réponses appropriées :
En particulier, il existe des conditions strictes pour la "résiliation du contrat pour cause de bruit", et une décision facile comporte des risques juridiques. Les sociétés de gestion ont une connaissance spécialisée des conditions et des procédures de résiliation des contrats et peuvent prendre des mesures pour minimiser les problèmes.
Les sociétés de gestion peuvent également prendre des mesures préventives pour éviter les problèmes de bruit :
Ces approches préventives peuvent réduire l'occurrence des problèmes de bruit eux-mêmes. En outre, même si un problème survient, les mesures proactives permettent de jeter les bases d'une résolution rapide.
Cette section explique les points importants à prendre en compte pour choisir une société de gestion qui soit compétente en matière de problèmes de bruit.
La chose la plus importante à prendre en compte lors du choix d'une société de gestion est son expérience en matière de gestion des problèmes de bruit :
Lors des entretiens, il est conseillé de poser des questions telles que "comment nous avons résolu les problèmes de bruit dans le passé", "combien de temps il a fallu pour résoudre le problème" et "quelles sont les méthodes d'intervention spécifiques".
Les compétences en matière de communication de la société de gestion sont essentielles pour les problèmes de bruit :
Dans les cas réels, la rapidité de la réponse initiale est un facteur clé pour éviter que les problèmes ne s'aggravent. Vérifiez précisément quels sont les systèmes en place pour les interventions d'urgence.
Vérifiez la transparence et la spécificité du processus de résolution des problèmes de la société de gestion :
Un "plan de secours en cas d'échec de la résolution du problème" revêt une importance particulière. La flexibilité et l'expérience dans la gestion de toute situation est un facteur décisif dans le choix d'une société de gestion.
Une bonne société de gestion ne se contente pas de traiter les problèmes une fois qu'ils sont survenus, mais prend également des initiatives préventives :
Les mesures préventives peuvent réduire l'incidence des problèmes de bruit et améliorer le cadre de vie général de l'immeuble. Il est conseillé de vérifier spécifiquement quelles mesures préventives sont prises.
Les problèmes de bruit causés par les pièces et les résidents voisins sont l'un des problèmes les plus difficiles à gérer dans le cadre de la gestion locative. Ils peuvent facilement se transformer en une confrontation émotionnelle et le propriétaire peut se retrouver pris entre le marteau et l'enclume. L'autogestion présente souvent des limites lorsqu'il s'agit de maintenir une position neutre, de prendre des décisions d'un point de vue juridique et de proposer des solutions efficaces.
Les avantages de l'externalisation vers une société de gestion sont multiples :
Des mesures appropriées pour traiter les problèmes de bruit peuvent améliorer la satisfaction des locataires, réduire le taux d'expulsion et maintenir et améliorer la réputation de l'immeuble. En faisant appel à une société de gestion disposant de connaissances et d'une expérience spécialisées, il est possible de parvenir à une gestion locative stable tout en réduisant la charge psychologique du propriétaire.
R : La première étape importante consiste à établir les faits et à comprendre la situation. Nous recommandons de prendre les mesures suivantes
Une société de gestion peut gérer cette première réaction avec calme et neutralité, et faire la lumière sur les faits tout en évitant une confrontation émotionnelle entre les deux parties. Elle peut également prendre des décisions sur les aspects juridiques des problèmes de bruit en s'appuyant sur ses connaissances professionnelles.
R : Il est possible de résilier un contrat ou d'expulser un locataire pour cause de bruit si certaines conditions sont remplies, mais les décisions juridiques doivent être prises avec prudence :
Des décisions de justice ont reconnu l'annulation du contrat dans les cas où le comportement est jugé "si perturbant qu'il conduit à une rupture de la relation de confiance", mais il est très difficile d'en juger.
R : Les mesures efficaces dépendent du type de bruit . Les principales sont les suivantes
Mesures contre les bruits de pas provenant du sol :
Mesures contre les bruits domestiques à travers les murs :
Mesures contre les bruits spéciaux (p. ex. instruments de musique) :
La société de gestion peut proposer les mesures les plus appropriées en fonction de la nature du bruit et de la structure du bâtiment, et fera également appel à des entreprises spécialisées si nécessaire.
R : L'approche de base est la suivante
Dans la pratique, le propriétaire prend souvent en charge une partie des coûts liés à une résolution rapide du problème. Par exemple, des tapis insonorisants peuvent être fournis ou des subventions pour le double vitrage. Les sociétés de gestion peuvent proposer un accord de partage des coûts approprié sur la base de leur expérience de cas similaires et offrir une solution acceptable pour les deux parties.
R : Il est important de ne pas donner une priorité inconditionnelle à l' un ou à l'autre, mais de prendre une décision globale fondée sur les éléments suivants
Fondamentalement, il est important de trouver un équilibre entre "contrôler la production de bruit autant que possible" et "autoriser une certaine quantité de bruit domestique". Les sociétés de gestion ont l'expérience de nombreux cas et ont la capacité de juger cet équilibre de manière appropriée et de trouver un compromis acceptable pour les deux parties.
Les problèmes de bruit sont l'un des problèmes les plus fréquents et les plus difficiles à résoudre en matière de gestion locative. Ils ont tendance à se transformer en conflits émotionnels entre les locataires et constituent une charge importante pour les propriétaires autogestionnaires.
INA & Associés offre un service de consultation gratuit basé sur nos nombreuses années d'expérience et d'expertise. N'hésitez pas à nous contacter pour plus d'informations.